Na czym polega zniesienie współwłasności nieruchomości?
Współwłasność oznacza, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. W przypadku nieruchomości może to dotyczyć na przykład domu odziedziczonego przez rodzeństwo, działki kupionej przez kilka osób albo lokalu należącego do byłych małżonków.
Jeżeli współwłaściciele są gotowi wypracować wspólny sposób podziału albo spłat, spór może zakończyć mediacja i ugoda cywilna. Pozwala to często uniknąć długiego postępowania oraz części kosztów związanych z opiniami biegłych.
W odrębnych sprawach dotyczących tej samej nieruchomości znaczenie mogą mieć także Zasiedzenie nieruchomości warunki procedura albo Licytacja udziału nieruchomości prawa współwłaściciela, zwłaszcza gdy problem dotyczy długotrwałego posiadania, sporów o udział lub egzekucji z udziału we współwłasności.
Każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności. Wynika to z art. 210 Kodeksu cywilnego. Co ważne, roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu, co potwierdza art. 220 K.c.. Oznacza to, że współwłaściciel może wystąpić z takim żądaniem także po wielu latach.
Uprawnienie do żądania zniesienia współwłasności może być czasowo wyłączone umową, ale nie na dłużej niż 5 lat. W ostatnim roku przed upływem tego terminu można przedłużyć wyłączenie na kolejne 5 lat; takie przedłużenie można ponawiać.
Zniesienie współwłasności nieruchomości może nastąpić:
- umownie – u notariusza, jeżeli wszyscy współwłaściciele są zgodni,
- sądowo – gdy nie ma zgody co do samego zniesienia współwłasności albo sposobu podziału.
Umowne zniesienie współwłasności u notariusza
Jeżeli wszyscy współwłaściciele są zgodni co do sposobu zakończenia współwłasności, mogą podpisać umowę. Przy nieruchomości konieczna jest forma aktu notarialnego. Bez aktu notarialnego umowa przenosząca własność nieruchomości byłaby nieważna.
W umowie należy dokładnie określić nieruchomość, udziały współwłaścicieli, wybrany sposób zniesienia współwłasności oraz ewentualne spłaty lub dopłaty. Notariusz dokonuje też czynności związanych z księgą wieczystą, tak aby nowy stan prawny został ujawniony w rejestrze.
Umowne zniesienie współwłasności jest możliwe zwłaszcza wtedy, gdy strony zgadzają się, że nieruchomość przypadnie jednej osobie, a pozostali otrzymają spłatę, albo gdy możliwy jest zgodny fizyczny podział działki.
Sądowe zniesienie współwłasności
Jeżeli współwłaściciele nie mogą się porozumieć, każdy z nich może złożyć do sądu wniosek o zniesienie współwłasności. Sprawa jest rozpoznawana w postępowaniu nieprocesowym, a właściwy jest co do zasady sąd rejonowy miejsca położenia nieruchomości.
Jeżeli sprawa o uporządkowanie udziałów w nieruchomości jest powiązana z dziedziczeniem, praktyczne znaczenie może mieć także temat Pełnomocnik sprawie spadkowej zasady, zwłaszcza gdy jeden ze spadkobierców ma reprezentować pozostałych przy załatwianiu formalności.
We wniosku należy dokładnie określić nieruchomość i przedstawić dowody prawa własności. W praktyce dołącza się przede wszystkim odpis księgi wieczystej, dokumenty potwierdzające nabycie udziału oraz propozycję sposobu zniesienia współwłasności. Jeżeli ma dojść do podziału fizycznego nieruchomości, potrzebny może być projekt podziału sporządzony zgodnie z przepisami geodezyjnymi i zasadami oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych.
Sąd powinien dążyć do zgodnego zniesienia współwłasności. Jeżeli wszyscy współwłaściciele złożą zgodny projekt, sąd zasadniczo wyda postanowienie odpowiadające temu projektowi, o ile nie sprzeciwia się on prawu, zasadom współżycia społecznego ani nie narusza rażąco interesu uprawnionych.
Jeżeli zgody nie ma, sąd sam wybiera sposób zniesienia współwłasności, uwzględniając przepisy, przeznaczenie nieruchomości, interesy współwłaścicieli oraz możliwość realnego wykonania danego rozwiązania.
Sposoby zniesienia współwłasności nieruchomości
Prawo przewiduje trzy podstawowe sposoby zniesienia współwłasności:
- podział fizyczny nieruchomości,
- przyznanie nieruchomości jednemu albo kilku współwłaścicielom ze spłatą pozostałych,
- sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanej ceny.
Nie możecie uzgodnić podziału wspólnej nieruchomości?
Prawnik oceni możliwy sposób zniesienia współwłasności, spłaty i koszty oraz pomoże przygotować wniosek albo porozumienie.
Wyślij sprawę do bezpłatnej wyceny ›Opisanie sprawy i wycena są bezpłatne • Dopiero później decydujesz, czy zamawiasz poradę
Podział fizyczny nieruchomości
Podział fizyczny jest preferowany, jeżeli nieruchomość da się racjonalnie podzielić. Może dotyczyć na przykład gruntu, który można podzielić na osobne działki. Nie zawsze jednak taki podział jest dopuszczalny.
Zgodnie z Kodeksem cywilnym podział nie może być sprzeczny z ustawą, społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy ani prowadzić do istotnej zmiany rzeczy lub znacznego zmniejszenia jej wartości. W praktyce przeszkodą może być między innymi miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, minimalna powierzchnia działek, brak dostępu do drogi publicznej albo techniczna niemożliwość wydzielenia samodzielnych części.
Jeżeli wartości wydzielonych części nie odpowiadają dokładnie udziałom współwłaścicieli, sąd może zasądzić dopłaty pieniężne.
Przyznanie nieruchomości jednemu współwłaścicielowi
Jeżeli podział fizyczny nie jest możliwy albo byłby nieracjonalny, sąd może przyznać nieruchomość jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych. Takie rozwiązanie często stosuje się przy mieszkaniach, domach jednorodzinnych albo lokalach użytkowych.
Wysokość spłaty powinna odpowiadać wartości udziałów pozostałych współwłaścicieli. W sprawach spornych sąd zwykle korzysta z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego. Wartość nieruchomości ustala się według cen aktualnych na czas orzekania.
Sąd może oznaczyć termin i sposób zapłaty spłat lub dopłat, a w uzasadnionych przypadkach rozłożyć je na raty. Maksymalny termin uiszczenia spłat i dopłat nie może przekraczać 10 lat. Przy odroczeniu płatności albo rozłożeniu jej na raty sąd może również określić odsetki oraz sposób zabezpieczenia.
Sprzedaż nieruchomości i podział ceny
Jeżeli nie da się dokonać podziału fizycznego, a żaden ze współwłaścicieli nie może lub nie chce przejąć nieruchomości ze spłatą pozostałych, sąd może zarządzić sprzedaż rzeczy wspólnej. Uzyskana kwota jest następnie dzielona między współwłaścicieli stosownie do ich udziałów.
To rozwiązanie bywa najmniej korzystne praktycznie, ponieważ sprzedaż sądowa może trwać długo i wiązać się z dodatkowymi kosztami. Czasami jednak jest jedynym sposobem zakończenia sporu.
Ile kosztuje sądowe zniesienie współwłasności?
Opłata sądowa od wniosku o zniesienie współwłasności wynosi obecnie:
- 1000 zł – gdy nie ma zgodnego projektu zniesienia współwłasności,
- 300 zł – gdy wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności.
Do kosztów mogą dojść również wydatki na opinię biegłego, dokumenty geodezyjne, odpisy, wpisy w księdze wieczystej oraz ewentualne wynagrodzenie pełnomocnika. W sprawach o nieruchomości opinia rzeczoznawcy majątkowego jest częsta, zwłaszcza gdy współwłaściciele spierają się o wartość udziałów.
Podatek PCC przy zniesieniu współwłasności
Zniesienie współwłasności nie zawsze powoduje obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. PCC pojawia się zasadniczo wtedy, gdy w wyniku zniesienia współwłasności jedna osoba nabywa ponad swój dotychczasowy udział i występuje spłata albo dopłata.
Podatek płaci osoba, która nabywa rzeczy lub prawa majątkowe ponad wartość swojego udziału. Podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa nabyta ponad dotychczasowy udział. Przy nieruchomościach stawka PCC wynosi 2%.
Jeżeli zniesienie współwłasności następuje w akcie notarialnym, podatek pobiera notariusz jako płatnik. Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na podstawie orzeczenia sądu, podatnik powinien co do zasady złożyć deklarację PCC-3 i zapłacić podatek w terminie 14 dni od powstania obowiązku podatkowego.
Trzeba odróżnić zniesienie współwłasności od podziału majątku wspólnego małżonków po ustaniu wspólności majątkowej. Podział majątku wspólnego nie jest wprost wymieniony w katalogu czynności opodatkowanych PCC, dlatego jego skutki podatkowe mogą być inne niż przy klasycznym zniesieniu współwłasności ułamkowej.
Jeżeli po zniesieniu współwłasności właściciel sprzedaje nieruchomość, trzeba osobno ocenić skutki w podatku dochodowym. Przy sprzedaży nieruchomości znaczenie może mieć między innymi data nabycia udziału, sposób nabycia oraz ewentualne przeznaczenie środków na własne cele mieszkaniowe. Więcej na ten temat omawia artykuł o ulga na cele mieszkaniowe.
Zniesienie współwłasności po spadku
Bardzo często współwłasność nieruchomości powstaje po dziedziczeniu. Jeżeli kilka osób odziedziczyło dom, mieszkanie albo działkę, każda z nich ma udział w majątku spadkowym. W takiej sytuacji właściwym trybem może być dział spadku, a jeżeli w skład spadku wchodzi nieruchomość należąca do kilku osób, w praktyce dział spadku może łączyć się ze zniesieniem współwłasności.
Przy nieruchomości odziedziczonej przez kilku spadkobierców trzeba ustalić, czy wcześniej przeprowadzono stwierdzenie nabycia spadku albo poświadczenie dziedziczenia. Dopiero wtedy można skutecznie uporządkować własność nieruchomości. Szerzej ten temat opisuje artykuł o tym, na czym polega dział spadku.
Czy sąd zawsze zniesie współwłasność?
Co do zasady współwłaściciel ma prawo żądać zniesienia współwłasności. Sąd nie powinien utrzymywać współwłasności wbrew uprawnionemu, jeżeli nie ma szczególnej podstawy prawnej do odmowy. Spór najczęściej nie dotyczy więc samego prawa do zniesienia współwłasności, lecz sposobu, w jaki ma ono nastąpić.
Wyjątki i ograniczenia mogą wynikać z przepisów szczególnych, rodzaju nieruchomości, wcześniejszej umowy czasowo wyłączającej żądanie zniesienia współwłasności albo regulacji dotyczących nieruchomości rolnych. Przy nieruchomościach rolnych trzeba dodatkowo uwzględnić przepisy ograniczające obrót ziemią rolną.
Przykłady
Poniższe przykłady pokazują, jak w praktyce może wyglądać zniesienie współwłasności nieruchomości w różnych sytuacjach.
Troje rodzeństwa odziedziczyło dom po rodzicach. Jedna osoba mieszka w domu i chce go zatrzymać, a pozostali mieszkają w innych miastach i wolą otrzymać pieniądze. Jeżeli wszyscy zgodzą się co do wartości nieruchomości i wysokości spłat, mogą zawrzeć umowę u notariusza. Jeżeli nie będzie zgody, osoba zainteresowana przejęciem domu może złożyć wniosek do sądu o przyznanie jej nieruchomości ze spłatą pozostałych.
Dwie osoby kupiły wspólnie działkę budowlaną. Po kilku latach jedna z nich chce rozpocząć budowę, a druga chce wyjść z inwestycji. Jeżeli działka spełnia warunki podziału i każda wydzielona część będzie mogła być samodzielnie zagospodarowana, możliwy jest podział fizyczny. Jeżeli podział byłby sprzeczny z planem miejscowym albo prowadziłby do powstania działek bez realnej wartości użytkowej, sąd może wybrać inny sposób zniesienia współwłasności.
Byli partnerzy są współwłaścicielami mieszkania po połowie. Jedna osoba chce przejąć lokal, ale druga kwestionuje zaproponowaną kwotę spłaty. W takim przypadku sąd może dopuścić dowód z opinii biegłego rzeczoznawcy, ustalić aktualną wartość rynkową mieszkania i na tej podstawie określić należną spłatę.
FAQ
Czy można znieść współwłasność nieruchomości bez zgody pozostałych współwłaścicieli?
Tak. Jeżeli nie ma zgody, współwłaściciel może złożyć do sądu wniosek o zniesienie współwłasności. Zgoda wszystkich osób jest potrzebna do umownego zniesienia współwłasności u notariusza, ale nie jest konieczna do rozpoczęcia postępowania sądowego.
Czy roszczenie o zniesienie współwłasności może się przedawnić?
Nie. Roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu. Można więc wystąpić z takim żądaniem także po wielu latach od powstania współwłasności.
Czy do zniesienia współwłasności nieruchomości potrzebny jest notariusz?
Tak, jeżeli zniesienie współwłasności ma nastąpić umownie. Umowa dotycząca nieruchomości musi mieć formę aktu notarialnego. Jeżeli sprawę rozstrzyga sąd, podstawą zmiany własności jest prawomocne postanowienie sądu.
Kto płaci podatek PCC przy zniesieniu współwłasności?
Podatek PCC płaci osoba, która w wyniku zniesienia współwłasności nabywa ponad swój dotychczasowy udział i występuje spłata albo dopłata. Przy nieruchomościach stawka wynosi 2% od wartości nabytej ponad udział.
Czy sąd może rozłożyć spłatę na raty?
Tak. W uzasadnionych przypadkach sąd może oznaczyć termin zapłaty i rozłożyć spłatę lub dopłatę na raty. Łączny termin spłaty nie może jednak przekraczać 10 lat.
Podsumowanie
Zniesienie współwłasności nieruchomości jest sposobem zakończenia wspólnego prawa własności. Jeżeli współwłaściciele są zgodni, sprawę można załatwić u notariusza. Jeżeli zgody nie ma, konieczny jest wniosek do sądu.
Najważniejsze jest prawidłowe dobranie sposobu zniesienia współwłasności: podział fizyczny, przyznanie nieruchomości jednej osobie ze spłatą pozostałych albo sprzedaż i podział ceny. W sprawach dotyczących nieruchomości duże znaczenie mają dokumenty własności, możliwość podziału geodezyjnego, aktualna wartość rynkowa i skutki podatkowe.
Potrzebujesz pomocy w swojej sprawie?
Opisz swoją sprawę prawnikowi ›Wycena zwykle w ciągu 1 godziny
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje
Źródła
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
3. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych - Dz.U. 2000 nr 86 poz. 959
4. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych - Dz.U. 2005 nr 167 poz. 1398
5. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 17 września 2014 r., sygn. akt I CSK 717/13
.jpeg)