Zniesienie współwłasności nieruchomości

• Marcin Sądej

Może zdarzyć się sytuacja, gdy jedna nieruchomość ma kilku współwłaścicieli. Nie zawsze wszyscy są zainteresowani dalszym trwaniem takiego stanu rzeczy, w związku z czym można podjąć procedurę zniesienia współwłasności. O tym, jakie skutki cywilne oraz podatkowe wywołuje tego rodzaju zdarzenie, piszemy w naszym dzisiejszym artykule.

Zniesienie współwłasności w świetle prawa cywilnego

Współwłasność nieruchomości polega na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom.

Jeżeli któryś ze współwłaścicieli nie jest zainteresowany dalszym trwaniem współwłasności, może zgłosić żądanie jej zniesienia. Poprzez zniesienie współwłasności rozumie się likwidację łączącego współwłaścicieli stosunku prawnego, która następuje w drodze umowy lub orzeczenia sądu. Co ciekawe, roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu (art. 220 K.c.), to oznacza, że współwłaściciel może w każdym czasie wystąpić z takim żądaniem.

Jeżeli chodzi o tryb zniesienia współwłasności, to może on przybrać postać umowną lub sądową. W przypadku podziału umownego następuje on w drodze umowy. Jeżeli chodzi o zniesienie współwłasności nieruchomości, taka umowa musi przybrać formę aktu notarialnego.

Droga sądowa aktywuje się w momencie, gdy nie ma zgodności pomiędzy stronami co do sposobu podziału rzeczy wspólnej. W przypadku wniosku do sądu o zniesienie współwłasności należy dokładnie określić rzecz mającą ulec podziałowi oraz przedstawić dowody prawa własności. Projektowany sposób podziału nieruchomości na części powinien być zaznaczony na planie sporządzonym według zasad obowiązujących przy oznaczaniu nieruchomości w księgach wieczystych.

Sposoby podziału rzeczy wspólnej

W kontekście sposobu zniesienia współwłasności nieruchomości wskażmy na wstępie, że możliwe są 3 scenariusze:

• podział fizyczny rzeczy;
• przyznanie rzeczy jednemu współwłaścicielowi z obowiązkiem spłaty pozostałych;
• podział cywilny, czyli sprzedaż z podziałem uzyskanych pieniędzy pomiędzy współwłaścicieli.

Jeżeli zniesienie współwłasności następuje przez podział rzeczy wspólnej, to co do zasady dokonuje się jej podziału na tyle części, ilu jest współwłaścicieli, z uwzględnieniem wartości udziałów posiadanych przed zniesieniem współwłasności. Warto jednak pamiętać, że podział fizyczny nie jest możliwy w sytuacji, gdyby był sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo gdyby pociągał za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Jako przykład można tutaj wskazać dokonanie podziału sprzecznego z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Pamiętajmy jednak, że w wielu przypadkach fizyczny podział nieruchomości nie będzie możliwy. Dla przykładu, gdy mamy kilku współwłaścicieli jednorodzinnego budynku mieszkalnego, to podział fizyczny może być niemożliwy. Wówczas wyjściem z sytuacji jest takie zniesienie współwłasności, które prowadzi do przyznania prawa własności wyłącznie jednej osobie z obowiązkiem spłaty pozostałych. W przypadku braku zgody co do tego, kto ma stać się jedynym właścicielem, rozwiązaniem jest podział cywilny.

Sądowa procedura zniesienia współwłasności nieruchomości

Przejdźmy teraz do postępowania sądowego związanego ze zniesieniem współwłasności. Z przepisów Kodeksu postępowania cywilnego wynika, że sąd w toku postępowania zobligowany jest do namawiania współwłaścicieli do zgodnego przeprowadzenia podziału, wskazując im sposoby mogące do tego doprowadzić. Jeśli wszyscy współwłaściciele złożą zgodny wniosek co do sposobu zniesienia współwłasności, sąd wyda postanowienie odpowiadające treści wniosku. Konieczne jest, aby projekt podziału nie sprzeciwiał się prawu ani zasadom współżycia społecznego, ani też nie naruszał w sposób rażący interesu osób uprawnionych.

Jeśli zachodzą przesłanki do podziału rzeczy w naturze, to sąd w drodze postanowienia dokonuje takiego podziału na części odpowiadające wartością udziałom współwłaścicieli z uwzględnieniem wszelkich okoliczności zgodnie z interesem społeczno-gospodarczym. Różnice wartości wyrównuje się przez dopłaty pieniężne.

Przyznanie nieruchomości jednej osobie z obowiązkiem spłaty pozostałych następuje, gdy z przyczyn obiektywnych dokonany podział w naturze nie będzie możliwy. W takim przypadku konieczne jest orzeczenie spłaty pozostałych współwłaścicieli, co powinno zostać określone w treści postanowienia sądowego. Wysokość spłaty powinna być określana według cen rynkowych z chwili zniesienia współwłasności.

Jak czytamy w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 17 września 2014 r., nr I CSK 717/13, jeżeli współwłaściciele zgodnie wnoszą o zniesienie współwłasności przez przyznanie rzeczy jednemu z nich, to sąd powinien rozważyć wszystkie okoliczności sprawy, w tym także możliwość dokonania spłaty przez współwłaściciela, któremu ma być rzecz przyznana i jeżeli uzna to za możliwe, powinien dokonać zniesienia współwłasności zgodnie z wolą stron. Jednakże decyzja w tym zakresie należy do swobodnej oceny sądu.

W przypadku stwierdzenia, że podział powinien nastąpić poprzez podział cywilny, sąd w wydanym postanowieniu zarządza sprzedaż rzeczy wspólnej.

Końcowo wskażmy, że postanowienie o zniesieniu współwłasności kształtuje nowe prawa własności, w związku z czym możemy powiedzieć, że ma charakter konstytutywny. Własność rzeczy określona w postanowieniu o zniesieniu współwłasności zostaje przyznana z chwilą uprawomocnienia się postanowienia sądu.

Zniesienie współwłasności na gruncie prawa podatkowego

Zniesienie współwłasności nieruchomości poprzez przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych jest czynnością prawną podlegającą opodatkowaniu podatkiem PCC. Obowiązek podatkowy spoczywa na współwłaścicielu, który nabywa własność ponad swój udział. Podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego nabytego ponad wartość udziału we współwłasności, zaś stawka podatku w przypadku zniesienia współwłasności nieruchomości to 2%.

Podatnik jest zobowiązany do zapłaty podatku i złożenia deklaracji PCC-3 w terminie 14 dni od dnia uprawomocnienia się postanowienia sądu stwierdzającego zniesienie współwłasności. W przypadku umownego zniesienia współwłasności w formie aktu notarialnego notariusz pełni rolę płatnika, który pobiera podatek PCC i wpłaca go do urzędu skarbowego.

Podsumowując nasz dzisiejszy artykuł, należy wskazać, że zniesienie współwłasności nieruchomości może przybierać różne tryby oraz sposoby dokonania podziału. Jeżeli pomiędzy współwłaścicielami nie ma zgody co do tego, w jaki sposób powinien przebiegać podział nieruchomości, należy sprawę skierować na drogę sądową. W takiej sytuacji warto, aby każdy ze współwłaścicieli wiedział, jakie są jego uprawnienia co do możliwości otrzymania spłaty.