- Od 2023 r. najem prywatny jest obowiązkowo opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.
- Podstawowe stawki wynoszą 8,5% przychodu do 100 000 zł oraz 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł.
- Przy małżonkach pozostających we wspólności majątkowej i rozliczających całość przychodu przez jednego z nich limit dla stawki 8,5% wynosi 200 000 zł.
- PIT-28 za dany rok składa się od 15 lutego do 30 kwietnia następnego roku.
- Ryczałt liczy się od przychodu, bez pomniejszania go o koszty remontu, wyposażenia, odsetek kredytowych czy amortyzację mieszkania.
Najem prywatny po Polskim Ładzie - co obowiązuje obecnie?
Artykuł pierwotnie omawiał projektowane zmiany Polskiego Ładu. Obecnie są to już przepisy obowiązujące. Najważniejsza zmiana polega na tym, że przychody z najmu prywatnego, czyli najmu poza działalnością gospodarczą, nie mogą być rozliczane według skali podatkowej. Od 2023 r. jedyną formą opodatkowania najmu prywatnego jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Najem prywatny jest źródłem przychodu wskazanym w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT. Chodzi o najem, podnajem mieszkania w TBS, dzierżawę, poddzierżawę i umowy podobne, jeżeli ich przedmiot nie jest składnikiem majątku związanym z działalnością gospodarczą. Jeżeli lokal, hala, magazyn albo inny składnik majątku jest wykorzystywany w firmie, rozliczenie może wyglądać inaczej.
W praktyce pierwszym krokiem nie jest więc wybór skali lub ryczałtu, lecz ustalenie, czy przychód należy do najmu prywatnego, czy do działalności gospodarczej.
Szczególnej oceny wymaga najem krótkoterminowy mieszkania, który ze względu na sposób organizacji i zakres dodatkowych usług może zostać uznany za działalność gospodarczą.
Stawki ryczałtu od najmu prywatnego
Stawki ryczałtu od najmu prywatnego wynoszą obecnie:
- 8,5% przychodu - do kwoty 100 000 zł przychodu w roku podatkowym,
- 12,5% przychodu - od nadwyżki ponad 100 000 zł.
Podatek oblicza się od przychodu, a nie od dochodu. To oznacza, że wynajmujący nie pomniejsza podstawy opodatkowania o typowe koszty związane z lokalem, takie jak remont, wyposażenie, prowizja pośrednika, odsetki od kredytu czy ubezpieczenie. Równolegle wprowadzono brak amortyzacji nieruchomości mieszkalnych, dlatego odpisy amortyzacyjne nie są już sposobem na zmniejszenie podatku od wynajmowanego mieszkania.
Przychód powstaje zasadniczo wtedy, gdy wynajmujący faktycznie otrzyma pieniądze albo zostaną mu one postawione do dyspozycji. Samo zapisanie w umowie, że czynsz jest płatny w określonym dniu, nie oznacza jeszcze powstania przychodu, jeżeli najemca faktycznie nie zapłacił.
Opłaty za media i czynsz administracyjny
W najmie bardzo ważne jest rozdzielenie czynszu za najem od opłat eksploatacyjnych. Jeżeli z umowy jasno wynika, że to najemca ponosi opłaty związane z lokalem, takie jak czynsz do wspólnoty lub spółdzielni, energia, woda, gaz czy wywóz odpadów, kwoty te co do zasady nie stanowią przychodu wynajmującego. Nie ma znaczenia, czy najemca płaci je bezpośrednio dostawcom, czy przekazuje je właścicielowi wyłącznie w celu rozliczenia.
Jeżeli jednak umowa przewiduje jedną łączną kwotę dla właściciela bez wyraźnego wyodrębnienia opłat ponoszonych przez najemcę, urząd skarbowy może traktować całość jako przychód z najmu. Dlatego w umowie warto precyzyjnie wskazać, jaka część płatności jest czynszem najmu, a jakie kwoty są jedynie refakturowanymi albo rozliczanymi opłatami eksploatacyjnymi.
Nie wiesz, jak rozliczyć ryczałt od najmu?
Prawnik przeanalizuje umowę, czynsz, media i rozliczenie małżonków oraz pomoże zastosować właściwą stawkę i limit.
Wyślij sprawę do bezpłatnej wyceny ›Opisanie sprawy i wycena są bezpłatne • Dopiero później decydujesz, czy zamawiasz poradę
Małżonkowie i limit 200 000 zł
Jeżeli wynajmowana nieruchomość należy do majątku wspólnego małżonków, zasadą jest rozliczanie przychodów po połowie. Małżonkowie mogą jednak złożyć oświadczenie, że całość przychodu z najmu będzie opodatkowana przez jednego z nich.
Oświadczenie składa się do właściwego naczelnika urzędu skarbowego najpóźniej do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został osiągnięty pierwszy przychód z najmu w roku podatkowym. Jeżeli pierwszy przychód pojawił się w grudniu, termin upływa z końcem roku podatkowego. Oświadczenie może podpisać jeden z małżonków i zasadniczo obowiązuje także w kolejnych latach, dopóki małżonkowie nie złożą zawiadomienia o rezygnacji.
W takim wariancie dla małżonków obowiązuje limit 200 000 zł dla małżonków. Oznacza to, że stawka 12,5% ma zastosowanie dopiero do nadwyżki ponad 200 000 zł przychodu, jeżeli spełnione są warunki ustawowe. Limit 200 000 zł nie dotyczy małżonków z rozdzielnością majątkową, którzy nie rozliczają wspólnego majątku w tym trybie.
Terminy wpłaty ryczałtu i złożenia PIT-28
Ryczałt od najmu prywatnego wpłaca się w trakcie roku bez wezwania urzędu skarbowego. Przy rozliczeniu miesięcznym podatek płaci się do 20. dnia następnego miesiąca, a za grudzień - do 20 stycznia następnego roku. Przy rozliczeniu kwartalnym termin przypada do 20. dnia miesiąca następującego po kwartale, a za ostatni kwartał - również do 20 stycznia następnego roku.
O wyborze kwartalnego sposobu opłacania ryczałtu informuje się w zeznaniu PIT-28 składanym za rok, w którym podatnik stosował rozliczenie kwartalne. W 2026 r. limit przychodów za 2025 r. pozwalający na kwartalne rozliczenie ryczałtu wynosi 851 720 zł, czyli równowartość 200 000 euro. Zeznanie PIT-28 składa się od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Jeżeli zeznanie zostanie złożone przed 15 lutego, przyjmuje się, że zostało złożone 15 lutego.
Wpłaty w trakcie roku powinny być oznaczane właściwym symbolem płatności. Przy wpłacie miesięcznej lub kwartalnej stosuje się symbol PPE, natomiast przy dopłacie podatku wynikającej z PIT-28 - symbol PIT-28.
Czy trzeba prowadzić ewidencję przychodów?
Podatnicy osiągający przychody z najmu prywatnego nie mają obowiązku prowadzenia ewidencji przychodów przewidzianej dla działalności gospodarczej opodatkowanej ryczałtem. Nie oznacza to jednak, że można zrezygnować z dokumentowania wpływów.
Dla celów dowodowych warto przechowywać umowę najmu, aneksy, potwierdzenia przelewów, rozliczenia mediów i czynszu administracyjnego, korespondencję z najemcą oraz zestawienie otrzymanych płatności. Ma to znaczenie zwłaszcza wtedy, gdy najemca płaci nieregularnie albo część kwot stanowi zwrot opłat, które zgodnie z umową obciążają najemcę.
Najem prywatny a działalność gospodarcza
Zmiany dotyczące obowiązkowego ryczałtu odnoszą się do najmu prywatnego. Jeżeli wynajmowany składnik majątku jest związany z działalnością gospodarczą, przychód może być kwalifikowany jako przychód z działalności gospodarczej. Wtedy znaczenie mają przepisy o wybranej formie opodatkowania działalności oraz to, czy wynajem jest elementem zorganizowanej aktywności przedsiębiorcy. Osobno trzeba ocenić sytuację podatnika, który mieszka poza krajem i rozlicza podatek od wynajmu w Polsce. Szersze zasady rozliczenia najmu opisujemy tutaj: najem prywatny krok po kroku.
Przykładowo wynajem lokalu użytkowego, hali magazynowej lub kilku lokali w ramach zorganizowanej działalności może wymagać odrębnej analizy. Sama liczba mieszkań nie przesądza automatycznie o działalności gospodarczej, ale sposób prowadzenia najmu, jego skala, powtarzalność, organizacja i powiązanie z majątkiem firmowym mogą mieć znaczenie.
Przykłady
Poniższe przykłady pokazują, jak aktualne zasady ryczałtu działają w typowych sytuacjach wynajmujących.
Pani Anna wynajmuje mieszkanie prywatnie za 3500 zł miesięcznie. Najemca zgodnie z umową sam ponosi opłaty do wspólnoty i media, a właścicielka jedynie rozlicza te kwoty technicznie. Do przychodu z najmu Pani Anna zalicza czynsz najmu, natomiast opłat eksploatacyjnych nie uwzględnia, jeżeli umowa wyraźnie przenosi ich ciężar na najemcę.
Małżonkowie mają wspólność majątkową i wynajmują dwa mieszkania należące do majątku wspólnego. Złożyli oświadczenie, że całość przychodu rozlicza mąż. W takim przypadku stawka 8,5% może mieć zastosowanie do 200 000 zł przychodu rocznie, a dopiero nadwyżka ponad tę kwotę będzie objęta stawką 12,5%.
Pan Marek prowadzi firmę i w jej majątku posiada lokal użytkowy wynajmowany innej spółce. Taki najem nie jest typowym najmem prywatnym, ponieważ lokal jest składnikiem majątku firmowego. Przed rozliczeniem podatku Pan Marek powinien ustalić, czy przychód należy rozliczyć w ramach działalności gospodarczej i według zasad właściwych dla wybranej formy opodatkowania firmy.
FAQ
Czy w 2026 r. można rozliczyć najem prywatny na zasadach ogólnych?
Nie. Najem prywatny jest rozliczany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Skala podatkowa była możliwa tylko w okresie przejściowym dotyczącym wcześniejszych rozliczeń.
Czy od ryczałtu można odliczyć remont mieszkania?
Nie jako koszt uzyskania przychodu. Ryczałt liczy się od przychodu, dlatego wydatki remontowe, zakup wyposażenia czy prowizja pośrednika nie zmniejszają podstawy opodatkowania jak przy rozliczeniu dochodu.
Czy opłaty za media są przychodem wynajmującego?
Nie powinny być przychodem, jeżeli z umowy wynika, że to najemca ma obowiązek je ponosić. Warto wyraźnie rozdzielić w umowie czynsz najmu od opłat administracyjnych i mediów.
Kiedy trzeba zapłacić ryczałt od najmu?
Przy rozliczeniu miesięcznym do 20. dnia następnego miesiąca, a za grudzień do 20 stycznia następnego roku. Przy rozliczeniu kwartalnym podatek płaci się do 20. dnia miesiąca po zakończeniu kwartału, a za ostatni kwartał do 20 stycznia.
Czy małżonkowie zawsze mają limit 200 000 zł?
Nie zawsze. Limit 200 000 zł dotyczy małżonków objętych wspólnością majątkową, którzy złożyli oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z nich.
Potrzebujesz pomocy w swojej sprawie?
Opisz swoją sprawę prawnikowi ›Wycena zwykle w ciągu 1 godziny
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje
Źródła
- Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności art. 10 ust. 1 pkt 6 oraz art. 14 ust. 2 pkt 11.
- Ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, w szczególności art. 2 ust. 1a, art. 6 ust. 1a, art. 12 oraz art. 21.
- Ministerstwo Finansów, podatki.gov.pl: rozliczenie przychodów z najmu.
- Ministerstwo Finansów, podatki.gov.pl: stawki i limity PIT.
