Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym – formalności i ryzyka

Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?

Tak. Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym jest dopuszczalna. Hipoteka jest zabezpieczeniem wierzytelności banku, a nie prawem własności banku do lokalu. Właściciel nadal może rozporządzać mieszkaniem, czyli m.in. sprzedać je, darować udział w nieruchomości albo obciążyć innym prawem, o ile nie narusza umowy kredytu i praw wierzyciela hipotecznego.

Trzeba jednak pamiętać o praktycznym skutku hipoteki: hipoteka jest związana z nieruchomością. Jeżeli nie zostanie spłacona i wykreślona, nabywca kupuje lokal obciążony wpisem w dziale IV księgi wieczystej. Dlatego bezpieczna transakcja powinna przewidywać spłatę kredytu z ceny sprzedaży oraz uzyskanie dokumentu potrzebnego do wykreślenia hipoteki.

Co do zasady bank nie musi wyrażać zgody na samo przeniesienie własności mieszkania, chyba że z umowy kredytu, szczególnych zabezpieczeń albo konkretnej sytuacji kredytobiorcy wynika obowiązek wcześniejszego poinformowania banku lub uzyskania określonego dokumentu. W praktyce kontakt z bankiem jest konieczny, ponieważ notariusz i kupujący będą oczekiwać aktualnego salda zadłużenia oraz informacji, na jaki rachunek należy spłacić kredyt.

Co sprawdzić przed wystawieniem mieszkania na sprzedaż?

Najważniejszym dokumentem dla kupującego jest księga wieczysta. Z działu II wynika, kto jest właścicielem, z działu III można ustalić roszczenia, ograniczenia albo prawa osób trzecich, a dział IV pokazuje hipoteki. Sprzedający powinien podać kupującemu numer księgi wieczystej, ponieważ ukrywanie istotnych obciążeń może prowadzić do odpowiedzialności cywilnej, a w skrajnych sytuacjach także do zarzutów związanych z wprowadzeniem w błąd.

Przed podpisaniem umowy warto sprawdzić również, czy w lokalu nie mieszkają najemcy lub osoby, którym przysługują prawa do korzystania z mieszkania. Samo zaświadczenie o braku osób zameldowanych nie dowodzi, że lokal jest wolny od najmu, bo meldunek jest tylko czynnością administracyjną. Jeżeli lokal był wynajmowany, kupujący powinien otrzymać jasną informację o umowie najmu, terminie jej zakończenia i sposobie wydania lokalu.

Sprzedający powinien też ustalić, czy sprzedaż nie wywoła skutków podatkowych. Jeżeli zbycie następuje przed upływem 5 lat liczonych od końca roku, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie lokalu, może powstać obowiązek rozliczenia PIT. W wielu sytuacjach możliwe jest skorzystanie z ulgi mieszkaniowej, ale wymaga to oceny konkretnego stanu faktycznego.

Jakie dokumenty przygotować do sprzedaży mieszkania?

Zakres dokumentów zależy od rodzaju prawa do lokalu, sposobu nabycia mieszkania i oczekiwań notariusza. Najczęściej potrzebne są:

• dokument potwierdzający nabycie lokalu, np. akt notarialny sprzedaży, darowizna a długi rodziców, umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu albo prawomocne postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku;
• numer księgi wieczystej i aktualny odpis księgi wieczystej, jeżeli strony lub notariusz chcą posługiwać się odpisem;
• zaświadczenie ze wspólnoty mieszkaniowej albo spółdzielni o braku zaległości w opłatach;
• zaświadczenie o braku osób zameldowanych w lokalu, jeżeli jest wymagane przez notariusza albo kupującego;
• świadectwo charakterystyki energetycznej, które co do zasady powinno zostać przekazane przy sprzedaży lokalu;
• zaświadczenia podatkowe, jeżeli mieszkanie zostało nabyte w drodze spadku, darowizny albo nieodpłatnego zniesienia współwłasności i notariusz wymaga potwierdzenia rozliczenia podatku.

W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu zestaw dokumentów może być inny. Zazwyczaj potrzebne jest zaświadczenie ze spółdzielni o przysługującym prawie do lokalu, informacja o braku zaległości oraz dokumenty dotyczące księgi wieczystej, jeżeli została założona. Jeżeli na takim prawie ustanowiono hipotekę, procedura spłaty kredytu i wykreślenia hipoteki jest podobna, ale dokumenty warto wcześniej uzgodnić ze spółdzielnią i notariuszem.

Dokumenty z banku przy sprzedaży mieszkania z kredytem

Przed zawarciem umowy przedwstępnej albo ostatecznej należy wystąpić do banku o aktualne informacje dotyczące kredytu. W praktyce sprzedający powinien uzyskać dokument obejmujący:

• aktualne saldo zadłużenia wraz z odsetkami, prowizjami i innymi kosztami na określony dzień;
• numer rachunku technicznego lub innego rachunku, na który ma zostać dokonana spłata;
• informację, czy bank pobierze rekompensatę za wcześniejszą spłatę;
• warunki wydania zgody na wykreślenie hipoteki po spłacie kredytu;
• termin ważności zaświadczenia lub promesy, jeżeli bank taki termin wskazuje.

Nie należy automatycznie zakładać, że promesa banku zawsze jest ważna 30 dni. Termin ważności zależy od banku i treści konkretnego dokumentu. Jeżeli kupujący finansuje zakup własnym kredytem, okres ważności dokumentów trzeba dopasować do harmonogramu decyzji kredytowej kupującego.

Konsument ma prawo w każdym czasie spłacić całość albo część kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie. Bank powinien na wniosek kredytobiorcy przekazać informację o kosztach wcześniejszej spłaty na trwałym nośniku w terminie 7 dni roboczych. Przy wcześniejszej spłacie całkowity koszt kredytu ulega obniżeniu o odsetki i inne koszty przypadające za okres, o który skrócono obowiązywanie umowy.

Rekompensata za wcześniejszą spłatę może być pobrana tylko wtedy, gdy została zastrzeżona w umowie i mieści się w ustawowych ograniczeniach. Przy kredycie o zmiennej stopie procentowej bank może ją pobrać wyłącznie wtedy, gdy spłata następuje w ciągu 36 miesięcy od zawarcia umowy kredytu. Przy kredycie ze stałą albo okresowo stałą stopą trzeba sprawdzić zasady obowiązujące w okresie tej stopy i w konkretnej umowie.

Umowa przedwstępna przy sprzedaży mieszkania z hipoteką

Umowa przedwstępna nie jest obowiązkowa, ale często jest bardzo przydatna. Pozwala zabezpieczyć strony na czas uzyskania dokumentów z banku, decyzji kredytowej kupującego i przygotowania aktu notarialnego. Przy sprzedaży mieszkania obciążonego hipoteką powinna precyzyjnie określać cenę, sposób zapłaty, numer rachunku banku do spłaty kredytu, termin zawarcia umowy przyrzeczonej oraz zasady wydania lokalu.

Warto rozważyć zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Daje ona silniejszą ochronę niż zwykła umowa pisemna, zwłaszcza gdy jedna ze stron uchyla się później od zawarcia umowy przyrzeczonej. Decyzja zależy jednak od kosztów, etapu transakcji, kwoty zadatku lub zaliczki i poziomu ryzyka.

Jeżeli kupujący sam korzysta z kredytu hipotecznego, umowa przedwstępna powinna uwzględniać realny czas na uzyskanie decyzji kredytowej, podpisanie umowy kredytu i uruchomienie środków. W takiej sytuacji notariusz, bank sprzedającego i bank kupującego muszą dysponować spójnymi dokumentami dotyczącymi kolejności przelewów.

Co powinno znaleźć się w akcie notarialnym?

Umowa sprzedaży nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego. W akcie notarialnym należy jasno opisać istniejącą hipotekę, bank, którego wierzytelność zabezpiecza hipoteka, kwotę potrzebną do spłaty kredytu oraz rachunek, na który ma trafić odpowiednia część ceny.

Najczęściej rozliczenie wygląda tak, że kupujący albo jego bank przelewa część ceny bezpośrednio na rachunek banku sprzedającego w celu spłaty kredytu. Takie zapisy ograniczają ryzyko sporu o to, co zrobić, gdy kupujący nie zapłacił za nieruchomość. Jeżeli cena sprzedaży jest wyższa niż saldo kredytu, pozostała część trafia na rachunek sprzedającego. Jeżeli cena jest niższa niż zadłużenie, sprzedający musi zapewnić brakującą kwotę z innych środków albo uzgodnić z bankiem inny sposób zakończenia kredytu.

Akt notarialny powinien również wskazywać, kto i w jakim terminie ma dostarczyć kupującemu dokument banku potwierdzający spłatę kredytu i umożliwiający wykreślenie hipoteki. Dobrą praktyką jest ustalenie, czy wniosek o wykreślenie hipoteki składa kupujący jako nowy właściciel, czy notariusz w ramach czynności związanych z aktem, jeżeli jest to organizacyjnie możliwe.

Wykreślenie hipoteki po sprzedaży mieszkania

Sama spłata kredytu powoduje wygaśnięcie wierzytelności banku, a co za tym idzie – co do zasady także wygaśnięcie hipoteki. Nie oznacza to jednak, że wpis w księdze wieczystej znika automatycznie. Do usunięcia wpisu potrzebny jest wniosek do sądu wieczystoksięgowego oraz dokument banku, często nazywany listem mazalnym albo zgodą na wykreślenie hipoteki.

Wierzyciel hipoteczny, po wygaśnięciu hipoteki, powinien dokonać czynności umożliwiających jej wykreślenie. W praktyce oznacza to wydanie dokumentu w odpowiedniej formie. Wpis w księdze wieczystej może być dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym, chyba że przepisy szczególne przewidują inną formę. W przypadku banków znaczenie mają także szczególne zasady dotyczące dokumentów bankowych.

Wniosek o wykreślenie hipoteki składa się na formularzu KW-WPIS do właściwego sądu rejonowego prowadzącego księgę wieczystą. Opłata sądowa za wykreślenie jednej hipoteki wynosi co do zasady 100 zł, ponieważ od wniosku o wykreślenie wpisu pobiera się połowę opłaty należnej od wniosku o wpis. Jeżeli w księdze widnieje więcej niż jedna hipoteka, opłatę trzeba ustalić dla każdego wykreślanego wpisu.

Na co powinien uważać kupujący?

Kupujący powinien sprawdzić nie tylko samo istnienie hipoteki, ale także aktualne saldo kredytu i dokument banku wskazujący warunki zwolnienia zabezpieczenia. Ważne jest, aby przelew na rzecz banku nastąpił na rachunek wskazany w aktualnym zaświadczeniu, a nie na rachunek podany wyłącznie przez sprzedającego.

Jeżeli kupujący finansuje zakup własnym kredytem, jego bank zwykle wymaga promesy banku sprzedającego, aktualnej księgi wieczystej i aktu notarialnego z odpowiednimi zapisami o spłacie dotychczasowej hipoteki. Do czasu wykreślenia starej hipoteki w księdze wieczystej mogą widnieć dwa zabezpieczenia: dotychczasowa hipoteka banku sprzedającego i nowa hipoteka banku kupującego. To normalny etap przejściowy, ale powinien być prawidłowo opisany w dokumentach.

Kupujący powinien również dopilnować wydania lokalu, przekazania kluczy, protokołu zdawczo-odbiorczego, rozliczenia mediów i opłat eksploatacyjnych. Hipoteka nie jest jedynym ryzykiem transakcji. Równie ważne mogą być zaległości wobec wspólnoty lub spółdzielni, najemcy, służebności, roszczenia ujawnione w dziale III księgi wieczystej albo nieuregulowany stan spadkowy.

FAQ

Podsumowanie

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym jest normalną i dopuszczalną transakcją, ale wymaga starannego przygotowania. Kluczowe są aktualne dokumenty z banku, jasny mechanizm zapłaty ceny, prawidłowe zapisy w akcie notarialnym i dopilnowanie wykreślenia hipoteki po spłacie kredytu.

Najbezpieczniejszy model polega na tym, że część ceny sprzedaży trafia bezpośrednio do banku na spłatę zadłużenia, a sprzedający otrzymuje tylko nadwyżkę. Kupujący powinien natomiast dopilnować, aby po transakcji uzyskać dokument banku i złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

Źródła

• Ustawa o księgach wieczystych i hipotece – w szczególności art. 31, art. 65, art. 94 i art. 100.
• Ustawa o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami – w szczególności art. 38–40.
• Kodeks cywilny – art. 158.
• Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – art. 42 i art. 46.