Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem?

• 2024-01-28
• Autor: Joanna Korzeniewska

Przychodzi ten moment, kiedy chcesz z różnych powodów sprzedać mieszkanie. Sprzątasz je, robisz atrakcyjne zdjęcia, a następnie zamieszczasz ogłoszenie. To jednak nie wszystko, co trzeba zrobić. Należy też przygotować się pod względami prawnymi i organizacyjnymi do przeprowadzenia bezpiecznej transakcji. Tak samo osoba, która chce nabyć mieszkanie, dom, ogólnie nieruchomość powinna sprawdzić pewne rzeczy, zanim podejmie decyzję.

Co należy zrobić, by sprzedać mieszkanie?

Nie ulega wątpliwości, że dla sprzedającego najważniejsze jest znalezienie kupca i w tym celu podejmuje starania, aby uczynić nieruchomość bardziej atrakcyjną lub przedstawić ją w sposób bardziej interesujący dla potencjalnych nabywców. Potencjalny klient powinien jednak mieć pewne poczucie bezpieczeństwa przy dokonywaniu transakcji. Taką podstawą jest sprawdzenie księgi wieczystej i zapoznanie się z pewnymi podstawowymi informacjami. Zbywca, jeśli chce przekonać do siebie kupującego, powinien udostępnić mu numer księgi wieczystej. Jeśli będzie próbował ukryć przed kupującym pewne informacje, może ponieść odpowiedzialność odszkodowawczą za sprzedaż mieszkania niezgodnego z umową.

Jeśli sprzedajemy mieszkanie własnościowe powinniśmy dysponować:

• aktem własności nieruchomości – może to być postanowienie sądu o stwierdzeniu nabyciu spadku, akt darowizny, umowa sprzedaży,
• odpisem z księgi wieczystej,
• zaświadczeniem o braku zaległości wobec spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej.

A co z lokatorami? Problem polega na tym, że w księgach wieczystych nie ma informacji o tym, czy w danym mieszkaniu są najemcy, a to jest przecież bardzo istotne dla nabywcy. Kupno mieszkania z lokatorami jest czymś ryzykownym, gdyż naraża kupującego na długotrwałe i kłopotliwe postępowanie eksmisyjne. Dlatego też do zawarcia umowy sprzedaży mieszkania u notariusza konieczne jest przedstawienie zaświadczenia o braku osób zameldowanych w lokalu. Nie jest to więc szczególnie skomplikowane – wymaga jedynie wizyty w urzędzie gminy czy miasta, czasem w wydziale ksiąg wieczystych (choć obecnie księgi wieczyste dostępne są również w formie online) i w spółdzielni mieszkaniowej. Nie są to wygórowane wymagania, ale mają na celu przeprowadzenie bezpiecznej transakcji.

Jednak czasem dochodzi inny problem, a mianowicie sprzedawane mieszkanie jest obciążone kredytem.

Czy mogę sprzedać mieszkanie obciążone kredytem hipotecznym?

Odpowiedź na to pytanie jest bardzo prosta – tak, jest to możliwe i zgodne z prawem. Każdy może co do zasady dysponować swoją własnością, sprzedawać ją, zastawiać, darować. Umowa kredytu hipotecznego z bankiem nakłada obciążenia, ale nie może zarazem ograniczać dysponowania prawem własności. Hipoteka to zabezpieczenie praw wierzyciela (w tym wypadku banku), ale nie przyznaje automatycznie prawa własności do nieruchomości.

Sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym nie jest dużo bardziej skomplikowana niż „standardowa” sprzedaż. Oczywiście, wymaga dopełnienia większych formalności, jednak nie są one tak dotkliwe i trudne, jak mogłoby się to wydawać. Nie ulega wątpliwości, że sprzedający powinien zawiadomić potencjalnego nabywcę o tym, że mieszkanie jest obciążone kredytem hipotecznym. Potencjalny nabywca oczywiście może sam sprawdzić treść księgi wieczystej, ale nawet gdyby tego nie zrobił, nie ma co się łudzić – ta sprawa wyjdzie na jaw najpóźniej w chwili zawierania transakcji. Nie warto więc tego ukrywać, zwłaszcza że potencjalny nabywca może poczuć się oszukany, jeśli się o tym dowie nie od sprzedającego.

Jakich dodatkowych formalności powinno się dokonać? Przede wszystkim najpierw należy udać się do banku, w którym mamy kredyt i wówczas:

• poinformować kredytodawcę o chęci sprzedaży mieszkania;
• pobrać zaświadczenie z dokładną kwotą, jaka została do spłacenia;
• uzyskać informacje na temat wcześniejszej spłaty zadłużenia, np. czy kredytobiorca zostanie obciążony dodatkowymi opłatami;
• powinno się uzyskać promesę, czyli dokument, w którym bank obiecuje, że po spłacie kredytu wyda zgodę na wykreślenie zobowiązania finansowego z księgi wieczystej.

Taka promesa jest ważna 30 dni i dobrym krokiem jest podpisanie w tym okresie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości. Nie jest to niezbędne, jeśli nabywca dysponuje środkami na kupno nieruchomości, ale jeśli on sam musi zaciągnąć kredyt hipoteczny, 30 dni może nie wystarczyć. Zawarcie umowy przedwstępnej będzie stanowić zabezpieczenie dla obu stron, gdyż znacznie utrudnia wycofanie się, a przynajmniej zobowiązuje do zapłaty odszkodowania, co już samo w sobie dyscyplinuje do dotrzymania umowy.

Czy bank musi wyrażać zgodę na sprzedaż?

Co do zasady nie musi, chyba że kredytobiorca ma zaległości w spłacie kredytu. Bank ze swojej strony powinien wydać zaświadczenie oraz promesę. Zaświadczenie takie powinno zawierać:

• wysokość kwoty kredytu hipotecznego, wraz z odsetkami, prowizjami i opłatami;
• saldo zadłużenia, jakie należy uregulować, by kredyt został uznany za spłacony,
• dane kredytobiorcy;
• numer konta, na które kupujący powinien wpłacić wartość wierzytelności;
• termin spłaty kredytu;
• zgodę banku na jednorazową spłatę wierzytelności.

Sprzedaż mieszkania a umowa kredytu z bankiem

Postanowiłeś sprzedać mieszkanie, na które jest zaciągnięty kredyt. Znalazłeś kupca, dogadaliście się, masz już wszystkie dokumenty z banku. Co teraz? Teraz przyszła pora na umówienie się do notariusza, który sporządzi umowę sprzedaży mieszkania. Co do zasady, taka umowa prawie nie różni się od innych umów sprzedaży, jednakże notariusz musi wprowadzić do niej pewne dodatkowe zapisy. Powinien wskazać, że nieruchomość jest obciążona kredytem hipotecznym, w jakim banku, ile wynosi pozostała do spłaty kwota. Powinno się w nim również wskazać numer konta do spłaty wierzytelności podany wcześniej przez bank. I tutaj są dwie opcje: jeśli kwota sprzedaży jest równa sumie do spłaty, wówczas całość otrzymuje bank. Jeśli zaś jest ona wyższa, powinno się wskazać dwa numery konta – jeden do spłaty kwoty kredytu, a pozostała część trafia do sprzedającego na wskazany przez niego rachunek bankowy.

Po dokonaniu wpłaty przez sprzedającego zadłużenie wobec banku wygasa, jako że zostało wypełnione w całości. Jeśli nabywca sam musi uzyskać kredyt hipoteczny na zapłatę za mieszkanie, cała procedura może się nieco wydłużyć, jednak nie powinno to trwać zbyt długo. Po spłaceniu całego zobowiązania można uzyskać z banku tak zwany list mazalny, czyli oświadczenie banku o spłacie kredytu, co z kolei pozwala na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Niektóre banki wydają taki dokument automatycznie, ale nie wszystkie, dlatego lepiej spytać w banku, jak z ich strony wygląda procedura po całkowitej spłacie kredytu. Zainteresowany uzyskaniem takiego dokumentu jest oczywiście nabywca mieszkania, gdyż teraz on staje się właścicielem mieszkania i to jemu zależy na uzyskaniu zaświadczenia, że mieszkanie nie jest już obciążone. Dzięki temu może on składać wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

Sprzedaż mieszkania zawsze wiąże się z pewnymi formalnościami, koniecznością zebrania stosownych dokumentów i oczywiście z wizytą u notariusza. Sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym wymaga pewnych dodatkowych formalności oraz wizyt w banku. Konieczne będzie uzyskanie m.in. zaświadczenia o wysokości zadłużenia do spłaty oraz promesy na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej po spłacie. Po dokonaniu wpłaty przez kupującego, sprzedający przestaje być dłużnikiem i istnieje możliwość uzyskania zaświadczenia o spłacie kredytu oraz wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej.