Zakup siedliska przez nierolnika, wyzwania i ograniczenia

• 2025-07-25
• Autor: Paulina Olejniczak-Suchodolska

Jestem zainteresowany zakupem działki rolnej o powierzchni 0,4 ha, na której wybudowano dom z garażem (siedlisko dla rolnika). Zakup nieruchomości ma nastąpić po oddaniu domu do użytku. Działka w księdze wieczystej ma status rolnej (klasa IIIA), budowa na podstawie warunków zabudowy. Czy po zakupie będę musiał wyłączyć grunt spod produkcji rolnej? Czy istnieją inne ograniczenia lub opłaty wynikające z nabycia nowo wybudowanego siedliska przez nierolnika?

Dom w zabudowie zagrodowej (siedlisko) na gruntach rolnych poniżej 1 ha

Na wstępie wskazuję, że w myśl art. 1a pkt 1 lit. b ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (dalej: u.k.u.r.) przepisów ustawy nie stosuje się do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha. Wobec tego uznać należy, że nieruchomość rolna o powierzchni użytków rolnych 0,4 ha nie może być niestety nabywana z wyłączeniem przepisów ww. ustawy.

Następnie zaznaczam, że jednakże w myśl art. 2a ust. 1 u.k.u.r. nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej. Natomiast wskazanego przepisu nie stosuje się do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 1 ha, czyli ów wymóg nie dotyczy działek rolnych mniejszych niż 1 ha.

Dalej wskazuję, że po zakończeniu budowy i oddaniu budynku do użytkowania grunt nadal będzie traktowany jako związany z gospodarką rolną i nie będzie podlegał jako taki wyłączeniu z produkcji rolnej.

Wyższe opodatkowanie nieruchomości

Natomiast trzeba mieć na uwadze, że w sytuacji, gdy Pan jako nierolnik nabędzie działkę o powierzchni 0,4 ha, wówczas zostanie ona opodatkowana podatkiem od nieruchomości, a nie podatkiem rolnym. W związku z tym wzrośnie i to znacznie podatek od nieruchomości z tytułu posiadanej działki. Tutaj bowiem stawki są wyższe i opodatkowaniu podlega nieruchomość za każdy metr kwadratowy.

Ograniczenia w inwestycjach budowlanych

Trzeba mieć również na względzie fakt, że gdyby chciał Pan rozbudować budynek, to w przypadku braku możliwości wydania WZ np.: dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej będzie miał Pan zablokowaną możliwość ewentualnej realizacji takiej inwestycji. Zaznaczam, że w sytuacji, gdy WZ były wydane dla zabudowy zagrodowej, nie ma gwarancji, że na działce można wprowadzić dodatkowo np.: zabudowę mieszkaniową jednorodzinna lub usługową a zabudowa zagrodowa zastrzeżona jest wyłącznie dla rolnika. Jeśli zaś w MPZP działka zostałaby oznaczona jako budowlana, to zrealizuje Pan budowę.