Budowa domu na działce zagrodowej

• 2025-07-31
• Autor: Katarzyna Nosal

Teściowa ma ziemię rolną. Wystąpiłem w jej imieniu o warunki zabudowy. Jako że jest rolnikiem, otrzymała warunki zabudowy dotyczące zabudowy zagrodowej. Chcielibyśmy z żoną się tam wybudować. Niestety nie jesteśmy rolnikami, nie mamy też żadnej ziemi. Ktoś nam podpowiedział, żeby wydzierżawić gdzieś 1 ha ziemi, a wtedy można ziemię przepisać na żonę i starać się o pozwolenie na budowę. Jak najlepiej się za to zabrać? Chcielibyśmy realizować budowę już na własny rachunek jako właściciele. Dodam, że na działce występuje klasa III oraz IVB.

Budowa na działce o przeznaczeniu zagrodowym

W pierwszej kolejności pozwolę sobie wyjaśnić ogólnie kwestie związane ze sprzedażą nieruchomości rolnych oraz z budową na działce o przeznaczeniu zagrodowym.

Zgodnie z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej. Oczywiście ustawa zawiera szereg wyjątków. Między innymi ów zakaz nie dotyczy nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 1 ha. Ustawy zresztą w ogóle nie stosuje się do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha.

Nieruchomościami rolnymi są tu nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Zatem wszystkie rolne co do zasady. Za rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na której obszarze jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo.

Definicja zabudowy zagrodowej znajduje się w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. W § 3 pkt 3 można przeczytać, że „Za zabudowę zagrodową uważa się w szczególności budynki mieszkalne, gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych. Budynkiem gospodarczym jest natomiast konstrukcja przeznaczona do wykonywania prac warsztatowych oraz magazynowania sprzętu, płodów rolnych i środków produkcji rolnej”.

Zabudowa zagrodowa a prowadzenie gospodarstwa rolnego

To, o czym warto wspomnieć, to fakt, że sądy administracyjne zabudowę zagrodową łączą ściśle z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 15 lipca 1998 r. uznał, że domy mieszkalne jednorodzinne (budownictwo zagrodowe) wchodzą w skład indywidualnych gospodarstw rolnych, jeśli zamieszkałe są przez rolników i służą obsłudze gospodarstwa rolnego (sygn. akt II SA 713/98). Zgodnie natomiast z art. 2 pkt 2 u.k.u.r. przez pojęcie „gospodarstwa rolnego” należy rozumieć gospodarstwo rolne w rozumieniu Kodeksu cywilnego o obszarze nie mniejszym niż 1 ha użytków rolnych. W myśl art. 553 Kodeksu cywilnego „za gospodarstwo rolne uważa się grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego”.

Powyższe oznacza, że na nieruchomości, dla której wydano warunki zabudowy na zabudowę zagrodową, wybudować się może tylko rolnik. Przy czym nie wystarczy, aby był to rolnik z uwagi na posiadane grunty, ale by czynnie uprawiał gospodarstwo, a sama działka zagrodowa była powiązana z tym właśnie prowadzonym gospodarstwem. Stąd niewystarczające będzie, aby żona wydzierżawiła 1 ha gruntów rolnych. Musielibyście Państwo uprawiać to gospodarstwo i musiałoby ono zostać funkcjonalnie powiązane z „zagrodą”. Teściowa mogłaby oczywiście już teraz przenieść własność działki na swoją córkę, ponieważ obszarowo nie podlega ona pod wymóg uzyskania zezwolenia, ale jednak w takich okolicznościach nie otrzymalibyście pozwolenia na budowę. Sam fakt natomiast posiadania gruntów rolnych o obszarze 1 ha nie czyniłby z żony rolnika w rozumieniu przepisów dotyczących obrotu nieruchomościami, a to właśnie pod tym kątem dokonywana jest ocena w zakresie możliwości wybudowania działki zagrodowej.

Przepisanie nieruchomości na córkę

W mojej ocenie znacznie lepszym rozwiązaniem obecnie byłoby uzyskanie pozwolenia na budowę na rzecz teściowej i nawet rozpoczęcie budowy, a następnie przeniesienie już takiej nieruchomości na rzecz żony przez teściową, ponieważ zgodnie z art. 2a ust. 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego przepisów o nabyciu nieruchomości rolnej przez rolnika indywidualnego nie stosuje się w sytuacji nabycia przez osoby najbliższe. Mielibyście Państwo nieruchomość już zabudowaną. Niestety projekt domu musiałby odpowiadać warunkom zabudowy zagrodowej. Jednak nie musielibyście Państwo od razu przedstawiać projektu zabudowy z uwzględnieniem budynków gospodarczych (te bowiem mogą powstać później), ale nie otrzymalibyście Państwo pozwolenia, gdyby dom nie spełniał warunków, które teraz z warunków zabudowy wynikają.

Tu jednak widzę pewien problem, gdybyście Państwo chcieli przejąć działkę z budynkiem w oderwaniu od całego gospodarstwa rolnego. Wskazał Pan, że sprawa dotyczy gruntów rolnych klasy III i IVb. Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych wskazuje, że „wyłączenie z produkcji użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb, oraz użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego może nastąpić po wydaniu decyzji zezwalających na takie wyłączenie”. Decyzje, o których mowa, dołącza się do wniosku o pozwolenie na budowę albo zgłoszenia budowy lub wykonania robót budowlanych. Osoba, która uzyskała zezwolenie na wyłączenie gruntów z produkcji, jest obowiązana uiścić należność i opłaty roczne. Zgodnie z art. 12b ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych „obowiązek uiszczenia należności i opłat rocznych nie powstaje, jeżeli:

1) wyłączenie gruntów z produkcji dotyczy części gruntu rolnego pod zabudową zagrodową, którego powierzchnia nie przekracza 30% całkowitej powierzchni gruntu rolnego pod zabudową zagrodową w danym gospodarstwie rolnym, nie więcej niż 0,05 ha;

2) właściciel gruntów wyłączanych z produkcji, o których mowa w pkt 1, zobowiąże się do dalszego prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego wchodzi zabudowa zagrodowa, składając wniosek o wyłączenie tych gruntów z produkcji”.

Osoba, która zamierza wykonywać w zabudowie zagrodowej działalność inną niż działalność rolnicza, powiadamia starostę właściwego ze względu na miejsce położenia tej zabudowy zagrodowej o zamiarze wykonywania tej działalności oraz jednocześnie składa do tego starosty wniosek o wyłączenie z produkcji rolnej w terminie 30 dni przed dniem planowanego podjęcia tej działalności.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia15 lipca 1998 r.,sygn.akt sygn. akt II SA 713/98