Śmierć i zmiana partycypanta mieszkania TBS

• 2025-06-08
• Autor: Paulina Olejniczak-Suchodolska

Kupiłam mieszkanie TBS, nabyłam je umową cesji wraz z mężem i jestem parcytypantem. Najemcą tego mieszkania stali się moi teściowie. Teściowa zmarła tydzień temu. Czy jako cesjonariusz mogę wymeldować teścia, a dwa sama stać się najemcą tego mieszkania? Jakie warunki należy spełnić?

Najemca mieszkania TBS

Na wstępie wskazuję, że partycypacja TBS, najprościej rzecz ujmując, to udział w kosztach budowy mieszkania umożliwiający korzystanie z tegoż mieszkania w drodze najmu mieszkania od podmiotów jakimi są towarzystwa budownictwa społecznego.

Aby stać się najemcą mieszkania, trzeba przede wszystkim spełnić warunki określone w art. 30 ustawy o formach wspierania budownictwa mieszkaniowego:

„1) osoba fizyczna oraz osoby zgłoszone do wspólnego zamieszkania, w dniu objęcia lokalu, nie posiadają tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości,

2) średni miesięczny dochód gospodarstwa domowego w roku poprzedzającym rok, w którym jest zawierana umowa najmu lokalu wybudowanego przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego na podstawie wniosków o kredyt złożonych do dnia 30 września 2009 r., w przypadku, gdy z budową lokalu było związane zawarcie umowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 lub w art. 29a ust. 1, lub wybudowanego przy udziale finansowania zwrotnego, w przypadku, gdy z budową lokalu było związane zawarcie umowy, o której mowa w art. 29 ust. 2b, nie przekracza 1,5 ostatnio ogłoszonego przeciętnego wynagrodzenia miesięcznego brutto w gospodarce narodowej w województwie, na terenie którego położony jest lokal mieszkalny, więcej niż o:

a) 5% w jednoosobowym gospodarstwie domowym,

b) 55% w dwuosobowym gospodarstwie domowym,

c) dalsze 35% na każdą dodatkową osobę w gospodarstwie domowym o większej liczbie osób”.

Obecnie ta sama osoba fizyczna mogła być najemcą i partycypantem. Otóż zgodnie z art. 29a dodanym nowelą z 2004 r. „osoba fizyczna może zawrzeć z towarzystwem umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, którego będzie najemcą”.

Zatem należy zorientować się w TBS-ie, jak fizycznie wygląda procedura zmiany najemcy. Najprawdopodobniej będzie wymagana zgoda TBS-u na zmianę najemców tak, żeby to Pani stała się najemcą. Jak już wskazałam, przepisy dopuszczają sytuację, w której partycypant i najemca to ta sama osoba.

Wymeldowanie dotychczasowego najemcy

Jeśli chodzi o wymeldowanie teścia, jeśli dobrowolnie się nie wymelduje, to w takim przypadku wymeldowanie z mieszkania może nastąpić jedynie w oparciu o ustawę o ewidencji ludności. Zgodnie z art. 35 ustawy „organ gminy, o którym mowa w art. 28 ust. 1, wydaje z urzędu lub na wniosek właściciela lub podmiotu wskazanych w art. 28 ust. 2, decyzję w sprawie wymeldowania obywatela polskiego, który opuścił miejsce pobytu stałego albo opuścił miejsce pobytu czasowego przed upływem deklarowanego okresu pobytu i nie dopełnił obowiązku wymeldowania się”. Przepis ten reguluje przymusowy sposób wymeldowania osoby z pobytu stałego lub czasowego. Warunkiem jest tu przede wszystkim faktyczne niezamieszkiwanie teścia w mieszkaniu.

Zgodnie z orzeczeniem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 8 września 2011 roku, w sprawie III SA/Gd 270/2011, „dla zaistnienia przesłanek do wymeldowania z miejsca pobytu stałego konieczne jest ustalenie, że osoba opuściła miejsce stałego pobytu w sposób dobrowolny i trwały”.

Śmierć najemcy i wejście w najem

Zwracam również uwagę, że prawo do TBS-u nie podlega dziedziczeniu. Prawo najmu nie podlega dziedziczeniu i nie wchodzi w skład masy spadkowej. Jednakże zgodnie z art. 691 Kodeksu cywilnego po śmierci najemcy istnieje szansa wstąpienia w stosunek najmu. Nadto teraz, aby zamieszkiwać lokal bez konieczności zawierania nowej umowy najmu, konieczne jest, żeby osoba zainteresowana posiadała status najemcy w chwili zgłoszenia jej do wspólnego zamieszkiwania.

Zgodnie z art. 691 Kodeksu cywilnego w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

Osoby wyżej wymienione wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. W razie braku takich osób stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa. 

Nadmieniam, że przepisy nie określają wymaganego czasu przed śmiercią najemcy, w którym osoba musi zamieszkiwać, aby wejść w stosunek najmu. Jednakże przyjmuje się, że decydujące w tej sprawie ma zameldowanie w tym lokalu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93