Nie zgadzam się na budowę budynku usługowego na sąsiedniej działce, co zrobić?

• 2025-07-30
• Autor: Katarzyna Bereda

Na działce sąsiadującej z moim domem jednorodzinnym mpzp przewiduje budowę budynku usługowego. Właściciel tej działki wystąpił o pozwolenie na budowę „budynku usługowego (sklep z zapleczem i apartamenty na wynajem – zamieszkanie zbiorowe)”. Dla nas jest to oczywista próba obejścia mpzp, tak aby sprzedać w tym budynku mieszkania. Czy istnieje możliwość zgłoszenia zastrzeżenia, że nie wyrażamy zgody na budowę takiego obiektu?

MPZP a plany sąsiada

Niestety Państwa przypuszczenia nie są podstawą do skutecznego zaskarżenia pozwolenia na budowę. Na etapie uzyskania pozwolenia organ bada, czy zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z treścią planu zagospodarowania. Jeśli dotyczy apartamentów na wynajem i usług – to inwestor otrzyma zgodę.

Według definicji Prawa budowlanego budynek zamieszkania zbiorowego to budynek, w którym przez jakiś krótki czas mieszka określona grupa osób. Takim budynkiem może być hotel, motel, pensjonat, schronisko lub internat albo dom studencki. Zgodnie z zapisami części ogólnej przez usługi komercyjne należy rozumieć działalność w zakresie zamieszkania zbiorowego (hotele, motele, pensjonaty itp.), handlu, gastronomii, sportu, usług zdrowia, usług finansowych, usług bytowych i innych z wyłączeniem przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko.

Zmiana sposobu użytkowania budynku

Hotel jest dopuszczony zgodnie z planem. MPZP dopuszcza taką zabudowę. Nie będzie możliwe wydzielenie w nim odrębnych lokali jak w zamieszkaniu wielorodzinnym bez zmiany sposobu użytkowania budynku.

Zgodnie z art. 71 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia właściwemu organowi. W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Do zgłoszenia należy dołączyć m.in. oświadczenie, o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy Prawo budowlane.

Redakcja przepisu art. 71 ust. 3 ustawy Prawo budowlane z 1994 r. nie nasuwa żadnych wątpliwości, co do tego, że w sytuacji samowolnej zmiany sposobu użytkowania obiektu właściwy organ może zarówno wstrzymać użytkowanie obiektu lub jego części, którego sposób użytkowania został samowolnie zmieniony (na podstawie art. 50 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 71 ust. 3 ustawy Prawo budowlane z 1994 r.), jak i nałożyć obowiązek przedstawienia, w terminie 30 dni od dnia doręczenia postanowienia, inwentaryzacji wykonanych robót budowlanych lub odpowiednich ocen technicznych bądź ekspertyz (art. 50 ust. 3 w zw. z art. 71 ust. 3 ustawy Prawo budowlane z 1994 r.), jak i w trybie art. 51 ust. 1 pkt 1 tej ustawy, nakazać przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania obiektu budowlanego, nawet w sytuacji, gdy przedmiotowa samowolna zmiana został już dokonana w przeszłości i nie wiązała się z prowadzeniem jakichkolwiek robót w dacie orzekania przez organy nadzoru budowlanego.

Zmiana sposobu użytkowania może nastąpić wówczas, gdy w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia właściwy organ nie wniesie sprzeciwu i nie później niż po upływie 2 lat od doręczenia zgłoszenia. Nie można tego zrobić bez odpowiedniego zgłoszenia.

Na tym etapie możecie składać wnioski i uwagi, od decyzji pozwolenia na budowę się odwołać, ale ja nie widzę argumentów do skutecznego zaskarżenia. Nie na tym etapie.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414