Mieszkanie komunalne a zmiana najemcy

• 2025-05-25
• Autor: Wioletta Dyl

Otrzymałam mieszkanie komunalne jako repatriantka w 2008 roku. Jestem emerytką, mam niewielką emeryturę. Czy mogłabym przepisać umowę najmu na córkę?

Zasady najmu lokali komunalnych

Ponieważ w opisanym przypadku mamy do czynienia z mieszkaniem komunalnym, to zapewne zostało Pani przyznany na zasadach określonych w art. 4 ww. ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. mieszkaniowym zasobie gminy i o zmienia Kodeksu cywilnego, o ochronie praw lokatorów. Niemniej jednak zasady te nie są ujednolicone odgórnie, dlatego też zgodnie z art. 21 ust. 3 ww. ustawy o ochronie praw lokatorów rada gminy ustala zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy. Zasady najmu lokalu komunalnego opisane są w uchwałach rady gminy – zazwyczaj mają one tytuł o gospodarowaniu mieniem komunalnym lub o najmie lokali komunalnych na terenie gminy.

Proszę pamiętać, że według obowiązujących przepisów prawo najmu komunalnego lokalu mieszkalnego nie podlega dziedziczeniu i nie wchodzi w skład spadku po najemcy.

Zmiana najemcy

Generalnie nie ma możliwości przepisania tytułu głównego najemcy. Niemniej jednak teoretycznie gmina może nawiązać z Pani córką umowę, ale wyłącznie w sytuacji, gdy Pani córka jako nowy najemca spełnia wymogi do otrzymania mieszkania komunalnego (wysokość zarobków, brak innego lokalu mieszkalnego). Z treści ww. ustawy o ochronie prawa lokatorów oraz ustawy o samorządzie gminnym wynika, że gmina ma obowiązek zapewnić lokale mieszkalne osobom, które nie mają zaspokojonych potrzeb mieszkaniowych, osiągają niskie dochody i są mieszkańcami danej gminy (wyrok WSA w Opolu z dnia 7 maja 2009 r., sygn. akt II SA/Op 93/09). Każda bowiem osoba zamieszkująca na danym terenie od chwili osiedlenia się zostaje z mocy prawa członkiem gminnej wspólnoty samorządowej.

Zatem może Pani podpisać z córką umowę  o przeniesienie praw ze stosunku najmu, gdzie Pani jako zbywca przeniosłaby swoje prawa wynikające z umowy najmu na nią jako nabywcę. Oczywiście na taką umowę konieczna byłaby zgoda gminy.  Teoretycznie  zaś gmina może przenieść prawa najmu z jednej osoby na drugą, ale wyłącznie w sytuacji, gdy nowy najemca spełnia wymogi do otrzymania mieszkania komunalnego (wysokość zarobków, brak innego lokalu mieszkalnego). Zatem Pani córka mogłaby spróbować wystąpić do wydziału lokalowego gminy z wnioskiem o regulację stanu prawnego lokalu. Jest do tego konkretny druk. W uzasadnieniu wykazać należy swoje powiązania z Panią jako najemcą, dotychczasowe prawa do lokalu (np. zameldowanie, fakt wnoszenie regularnych opłat) i urząd rozpatrzy taki wniosek. Gmina taki wniosek może, ale nie musi odrzucić.

Uchwały bowiem przewidują, że najem nie może być zawarty, jeżeli wnioskodawca, jego małżonek, osoba pozostająca faktycznie we wspólnym pożyciu lub inna osoba zgłoszona do wspólnego zamieszkiwania posiada tytuł prawny do innego lokalu, budynku mieszkalnego lub jego części i może go używać, oraz jeżeli w okresie ostatnich pięciu lat przed dniem złożenia wniosku wnioskodawca, jego małżonek lub osoba pozostająca faktycznie we wspólnym pożyciu, dokonali zamiany lokalu, budynku mieszkalnego lub jego części na lokal (lokale) kwalifikujący do ubiegania się o poprawę warunków zamieszkiwania z mieszkaniowego zasobu, a także, gdy osoby te zbyły pod jakimkolwiek tytułem posiadane prawo do lokalu, budynku mieszkalnego lub jego części.

Przy odrzuceniu wniosku zawsze pozostaje jeszcze droga sądowa, generalnie sądy niechętnie produkują „brukowców”, zatem jest szansa, że gmina podpisze z Pani córką tę umowę – przy spełnieniu przez nią ww. kryteriów.