Mieszkanie komunalne a zmiana najemcy na córkę

Zasady najmu lokali komunalnych

Mieszkanie komunalne należy do mieszkaniowego zasobu gminy. Oznacza to, że nie jest zwykłym lokalem wynajmowanym na wolnym rynku, lecz lokalem przeznaczonym przede wszystkim dla osób, które nie mają zaspokojonych potrzeb mieszkaniowych i spełniają kryteria określone przez daną gminę.

Podstawowe zasady wynikają z ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 4 tej ustawy tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej należy do zadań własnych gminy. Jednocześnie art. 21 ust. 3 przewiduje, że rada gminy ustala w uchwale zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy.

W praktyce oznacza to, że w każdej gminie szczegółowe warunki mogą wyglądać nieco inaczej. Uchwała rady gminy określa zwykle m.in. kryteria dochodowe, warunki mieszkaniowe, zasady pierwszeństwa, dokumenty wymagane do wniosku, możliwość zamiany lokalu, zasady regulacji stanu prawnego lokalu oraz przypadki odmowy zawarcia umowy najmu.

Trzeba też pamiętać, że prawo najmu komunalnego lokalu mieszkalnego nie podlega klasycznemu dziedziczeniu i nie wchodzi w skład spadku po najemcy. Czym innym jest natomiast wstąpienie w najem po śmierci najemcy, które może nastąpić na podstawie art. 691 Kodeksu cywilnego, jeżeli spełnione są ustawowe przesłanki.

Zmiana najemcy mieszkania komunalnego za życia najemcy

Co do zasady główny najemca nie może samodzielnie „przepisać” mieszkania komunalnego na córkę, syna, wnuka ani inną osobę. Umowa najmu wiąże najemcę z gminą, a zmiana osoby najemcy wymaga udziału i zgody właściciela lokalu, czyli gminy.

Nie oznacza to jednak, że zmiana najemcy zawsze jest wykluczona. W niektórych gminach uchwały lokalowe przewidują procedurę regulacji stanu prawnego lokalu, zawarcia umowy z osobą bliską dotychczasowego najemcy albo zamiany lokalu. Decydujące znaczenie ma treść lokalnej uchwały oraz sytuacja osoby, która miałaby zostać nowym najemcą.

Najczęściej gmina sprawdza, czy nowy najemca:

• faktycznie i stale mieszka w lokalu,
• nie ma tytułu prawnego do innego lokalu, domu albo części budynku, z którego może korzystać,
• spełnia kryteria dochodowe określone przez gminę,
• nie ma zaległości czynszowych albo potrafi wykazać sposób ich spłaty,
• tworzy z lokalem realne centrum życiowe, a nie tylko jest w nim zameldowany.

Jeżeli córka mieszka w lokalu od wielu lat, ponosi opłaty, nie ma innego mieszkania i spełnia kryteria dochodowe, może złożyć do wydziału lokalowego wniosek o zawarcie umowy najmu komunalnego albo wniosek o regulację stanu prawnego lokalu. Nazwa formularza zależy od praktyki danej gminy.

Jak przygotować wniosek do gminy?

Wniosek warto złożyć pisemnie, najlepiej za potwierdzeniem wpływu albo listem poleconym. Jeżeli wcześniejsze pismo pozostało bez odpowiedzi, należy ponowić wniosek i zachować dowód jego doręczenia. W sprawach lokalowych brak reakcji urzędu przez wiele miesięcy może wymagać dalszego pisemnego ponaglenia lub wyjaśnienia, na jakim etapie znajduje się sprawa.

Do wniosku warto dołączyć dokumenty potwierdzające sytuację córki i jej rzeczywisty związek z lokalem, w szczególności:

• kopię umowy najmu dotychczasowego najemcy, jeżeli jest dostępna,
• potwierdzenie zameldowania, jeżeli córka jest zameldowana w lokalu,
• dowody faktycznego zamieszkiwania, np. korespondencję, rachunki, dokumenty z urzędu, szkoły, pracy, przychodni,
• potwierdzenia opłacania czynszu i mediów,
• zaświadczenia o dochodach,
• oświadczenie o braku tytułu prawnego do innego lokalu,
• uzasadnienie, dlaczego lokal faktycznie służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych córki.

We wniosku należy unikać samego sformułowania „proszę przepisać mieszkanie”, ponieważ gmina nie przenosi własności ani nie dokonuje prostego przepisania umowy. Lepiej wskazać, że chodzi o zawarcie umowy najmu z osobą faktycznie zamieszkującą lokal albo o regulację stanu prawnego lokalu po stronie osoby bliskiej dotychczasowego najemcy.

Czy zameldowanie córki wystarczy do przejęcia mieszkania komunalnego?

Zameldowanie jest ważnym dowodem, ale nie tworzy samoistnego prawa do lokalu. Można być zameldowanym w mieszkaniu i nie mieć prawa najmu. Można też mieszkać w lokalu bez zameldowania i wykazywać to innymi dowodami. Dla gminy i sądu najważniejsze jest zwykle faktyczne, stałe zamieszkiwanie, prowadzenie tam centrum życiowego oraz spełnianie kryteriów lokalowych.

Jeżeli córka była jedynie zameldowana, ale od lat mieszka gdzie indziej, jej szanse na zawarcie umowy najmu są istotnie mniejsze. Jeżeli natomiast faktycznie mieszka w lokalu, opłaca go, nie ma innego mieszkania i lokal jest jej głównym miejscem życia, ma mocniejsze argumenty w rozmowie z gminą.

Wyprowadzka głównego najemcy a ryzyko utraty lokalu

Jeżeli główny najemca wyprowadził się z mieszkania komunalnego, a w lokalu pozostała dorosła córka, gmina może badać, czy dotychczasowy najemca nadal korzysta z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem. Mieszkanie komunalne ma zaspokajać potrzeby mieszkaniowe osób uprawnionych, dlatego długotrwałe niezamieszkiwanie najemcy może stać się problemem. Podobne ryzyka i możliwe działania warto przeanalizować także wtedy, gdy powrót do mieszkania komunalnego.

Ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje możliwość wypowiedzenia najmu m.in. w sytuacjach określonych w art. 11. W praktyce znaczenie może mieć zwłaszcza długotrwałe niezamieszkiwanie w lokalu albo posiadanie tytułu prawnego do innego lokalu, jeżeli najemca może z niego korzystać. Każdorazowo trzeba jednak ocenić konkretną sytuację, treść umowy, uchwałę gminy i faktyczny sposób korzystania z mieszkań.

Jeżeli najemca przeprowadził się do mieszkania małżonka, a następnie małżonek zmarł, nie oznacza to automatycznie, że najemca traci mieszkanie komunalne albo że może zostać natychmiast usunięty z mieszkania po zmarłym małżonku. Trzeba osobno ocenić sytuację w lokalu komunalnym i osobno prawa do mieszkania po zmarłym małżonku.

Śmierć głównego najemcy a przejęcie najmu przez córkę

Po śmierci najemcy lokalu mieszkalnego zastosowanie może mieć art. 691 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem w stosunek najmu lokalu mieszkalnego mogą wstąpić: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba pozostająca faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

Warunkiem jest jednak to, aby osoba uprawniona stale zamieszkiwała z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. Jeżeli córka mieszkała z matką w mieszkaniu komunalnym aż do śmierci matki, może wstąpić w najem z mocy prawa. Jeżeli natomiast matka wcześniej wyprowadziła się z lokalu i w chwili śmierci nie mieszkała tam z córką, sprawa może być bardziej skomplikowana, ponieważ przesłanka wspólnego stałego zamieszkiwania z najemcą do chwili śmierci może nie być spełniona.

Wstąpienie w najem nie jest tym samym co dziedziczenie. Prawo najmu nie przechodzi na spadkobierców według udziałów spadkowych. Decyduje zamknięty krąg osób wskazanych w art. 691 Kodeksu cywilnego oraz faktyczne stałe zamieszkiwanie z najemcą do jego śmierci.

Najem mieszkania komunalnego a małżonek i rozwód

W sprawach mieszkań komunalnych trzeba też sprawdzić, czy lokal został wynajęty w czasie trwania małżeństwa i czy służył zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych założonej rodziny. Zgodnie z art. 680¹ Kodeksu cywilnego małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa.

Dlatego przed złożeniem wniosku o zmianę najemcy trzeba ustalić, czy w sprawie nie występuje współnajem małżonków albo wspólność najmu między byłymi małżonkami. Gmina taki wniosek może, ale nie musi uwzględnić, a prawa drugiego małżonka lub byłego małżonka mogą wpływać na ocenę sytuacji lokalu.

Mieszkanie po zmarłym małżonku i ochrona przez 3 miesiące

Jeżeli najemca mieszkania komunalnego wyprowadził się do mieszkania małżonka, a małżonek następnie zmarł, trzeba uwzględnić art. 923 § 1 Kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że małżonek i inne osoby bliskie spadkodawcy, które mieszkały z nim do dnia jego śmierci, są uprawnione do korzystania przez 3 miesiące od otwarcia spadku z mieszkania i urządzenia domowego w zakresie dotychczasowym. Rozrządzenie spadkodawcy wyłączające albo ograniczające to uprawnienie jest nieważne.

Otwarcie spadku następuje z chwilą śmierci spadkodawcy. Przez pierwsze 3 miesiące od śmierci małżonka osoba, która z nim mieszkała, ma więc ustawową ochronę w zakresie dotychczasowego korzystania z mieszkania. Nie rozstrzyga to jeszcze ostatecznie, kto będzie właścicielem mieszkania po dziale spadku, ale daje czas na uporządkowanie spraw spadkowych i mieszkaniowych.

Jeżeli wdowa lub wdowiec jest spadkobiercą, przysługuje mu udział w spadku. Pozostali spadkobiercy nie mogą samowolnie wyrzucić takiej osoby z mieszkania. Spory dotyczące dalszego korzystania z mieszkania, spłat i działu spadku rozstrzyga się w postępowaniu spadkowym albo w odrębnych postępowaniach cywilnych.

Czy spadkobiercy mogą wymeldować osobę mieszkającą w lokalu?

Wymeldowanie nie jest sposobem na pozbawienie kogoś własności, najmu ani prawa do spadku. Meldunek ma przede wszystkim charakter ewidencyjny. Jeżeli osoba faktycznie mieszka w lokalu, nie powinna być wymeldowana tylko dlatego, że inni spadkobiercy chcą szybciej przejąć mieszkanie.

Postępowanie o wymeldowanie może mieć znaczenie wtedy, gdy dana osoba dobrowolnie i trwale opuściła lokal oraz nie mieszka w nim w rzeczywistości. Jeżeli jednak wdowa lub inna osoba bliska nadal mieszka w lokalu po zmarłym i korzysta z niego jako z centrum życiowego, sama wola spadkobierców nie wystarczy do skutecznego wymeldowania.

Zamiana, wykup i inne działania dotyczące mieszkania komunalnego

Po uporządkowaniu osoby najemcy mogą pojawić się dalsze kwestie, np. zamiana lokalu na mniejszy, większy albo lepiej dostosowany do potrzeb domowników. Zamiana lokali komunalnych również wymaga zgody gminy i spełnienia warunków określonych w lokalnych przepisach.

Osobnym zagadnieniem jest wykup mieszkania komunalnego przez najemcę. Wątpliwości mogą powstać zwłaszcza wtedy, gdy pojawia się temat wykup lokalu przy posiadaniu innej nieruchomości. Sam fakt zamieszkiwania z najemcą nie oznacza automatycznie prawa do wykupu ani prawa własności. O możliwości wykupu decyduje gmina, status lokalu, lokalne zasady sprzedaży i sytuacja prawna najemcy.

Co zrobić, gdy gmina odmawia zmiany najemcy?

Odmowa gminy nie zawsze oznacza koniec sprawy. Najpierw trzeba ustalić, czy gmina odmówiła dlatego, że córka nie spełnia kryteriów, posiada inny lokal, przekracza dochód, nie mieszka stale w lokalu, istnieją zaległości czynszowe, czy też dlatego, że lokalna uchwała nie przewiduje danej procedury.

Warto poprosić o pisemne uzasadnienie stanowiska gminy. Następnie można sprawdzić, czy odmowa jest zgodna z uchwałą rady gminy, ustawą o ochronie praw lokatorów oraz zasadami równego traktowania osób ubiegających się o lokal. W zależności od charakteru sprawy możliwe są dalsze pisma do gminy, ponowienie wniosku po uzupełnieniu dokumentów, skarga na bezczynność, a w niektórych sytuacjach także droga sądowa dotycząca ustalenia istnienia stosunku najmu.

Nie należy jednak zakładać, że sąd automatycznie „przepisze” mieszkanie komunalne na córkę. Sąd bada konkretną podstawę prawną roszczenia, stan faktyczny i dokumenty. Dlatego przed wejściem w spór warto dobrze przygotować materiał dowodowy.

FAQ

Czy mogę przepisać mieszkanie komunalne na córkę?

Nie można zrobić tego jednostronnie. Zmiana najemcy wymaga zgody gminy i podstawy w lokalnych zasadach wynajmowania mieszkań komunalnych. Córka musi zwykle wykazać stałe zamieszkiwanie, brak innego lokalu i spełnienie kryteriów dochodowych.

Czy zameldowanie daje córce prawo do mieszkania komunalnego?

Nie. Zameldowanie jest dowodem pomocniczym, ale nie tworzy prawa najmu. Decydujące znaczenie ma faktyczne zamieszkiwanie, sytuacja mieszkaniowa i spełnienie warunków określonych przez gminę.

Czy córka przejmie najem po śmierci matki?

Może wstąpić w najem na podstawie art. 691 Kodeksu cywilnego, jeżeli jest osobą z kręgu wskazanego w tym przepisie i stale mieszkała z matką w lokalu do chwili jej śmierci. Jeżeli matka wcześniej wyprowadziła się z lokalu, konieczna jest dokładniejsza analiza.

Czy najem mieszkania komunalnego wchodzi do spadku?

Nie. Prawo najmu lokalu mieszkalnego nie wchodzi do spadku tak jak własność mieszkania. Po śmierci najemcy stosuje się szczególne zasady wstąpienia w stosunek najmu, a nie zwykłe dziedziczenie udziałów spadkowych.

Co grozi, gdy główny najemca od dawna nie mieszka w lokalu?

Gmina może badać, czy lokal nadal służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych najemcy. Długotrwałe niezamieszkiwanie albo posiadanie innego lokalu może w określonych sytuacjach prowadzić do wypowiedzenia najmu lub odmowy regulacji stanu prawnego na rzecz domownika.

Czy spadkobiercy męża mogą wyrzucić wdowę z mieszkania po jego śmierci?

Nie mogą zrobić tego samowolnie. Jeżeli wdowa mieszkała z mężem do dnia jego śmierci, przysługuje jej co najmniej 3-miesięczne uprawnienie z art. 923 Kodeksu cywilnego do korzystania z mieszkania w dotychczasowym zakresie. Dalsze prawa zależą od tytułu prawnego do lokalu i wyniku postępowania spadkowego.

Co zrobić, gdy gmina nie odpowiada na wniosek?

Należy sprawdzić, czy wniosek został skutecznie doręczony, a następnie ponowić go pisemnie z potwierdzeniem wpływu. Warto zażądać informacji o stanie sprawy i podstawie prawnej działania gminy. Przy długiej bezczynności można rozważyć dalsze środki prawne, zależnie od charakteru sprawy.

Podsumowanie

Zmiana najemcy mieszkania komunalnego na córkę jest możliwa tylko wtedy, gdy gmina wyrazi na to zgodę albo gdy przepisy przewidują wstąpienie w najem z mocy prawa po śmierci najemcy. Za życia najemcy najczęściej potrzebny jest wniosek o regulację stanu prawnego lokalu albo zawarcie nowej umowy najmu z osobą, która faktycznie mieszka w lokalu i spełnia warunki gminne.

Najważniejsze dowody to nie sam meldunek, lecz stałe zamieszkiwanie, opłacanie lokalu, brak innego mieszkania oraz spełnienie kryteriów dochodowych. Jeżeli sprawa obejmuje także wyprowadzkę najemcy, śmierć małżonka, postępowanie spadkowe albo prawa byłego małżonka, warto rozdzielić te wątki i ocenić każdy z nich osobno.

Źródła

1. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733.

2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 680¹, art. 691 oraz art. 923.

3. Wyrok WSA w Opolu z dnia 7 maja 2009 r., sygn. akt II SA/Op 93/09.