Wynajem nieruchomości w RP przez osobę mieszkającą za granicą a VAT

• 2024-01-25
• Autor: Marcin Sądej

Powszechną praktyką jest sytuacja, w której osoby mieszkające na stałe za granicą nabywają nieruchomości w Polsce celem wynajmu. Okoliczność ta warta jest rozważenia pod kątem przepisów ustawy VAT i określenia ewentualnego obowiązku podatkowego w tym zakresie.

Wynajem jako czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT

Tytułem wstępu wskażmy, że w zakresie podatku VAT mieszczą się czynności określane jako odpłatne świadczenie usług. Sam najem jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z tego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę. Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług najem stanowi świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy stwierdzić, że świadczenie usług najmu wypełnia, określoną w art. 15 ust. 2 ustawy, definicję działalności gospodarczej, jeżeli jest wykonywane w sposób ciągły do celów zarobkowych (zawierane umowy najmu mają zazwyczaj długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe).

W świetle tych przepisów wynajem prywatnej nieruchomości stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Z tego też względu należy ustalić, gdzie znajduje się miejsce świadczenia takiej usługi.

W tym zakresie należy sięgnąć do treści art. 28e ustawy VAT, z którego wynika, że o miejscu świadczenia, a tym samym opodatkowania usługi związanej z nieruchomością decyduje wyłącznie miejsce położenia nieruchomości, z którą dana usługa jest ściśle związana, niezależnie od tego, dla jakiego podmiotu jest wykonywana oraz gdzie znajduje się siedziba usługodawcy. Zasada ta ma zastosowanie wówczas, gdy usługę można przyporządkować do konkretnej nieruchomości, która jest możliwa do zlokalizowania co do miejsca jej położenia.  Do zakresu tych usług ustawodawca zaliczył bowiem nie tylko usługi stricte dotyczące prac wykonywanych w nieruchomościach i obrotu nieruchomościami, ale także usługi, których wykonanie oparte jest na wykorzystaniu, używaniu i użytkowaniu nieruchomości.

Dotyczy to sytuacji, w której usługodawca pozwala usługobiorcy używać (użytkować) nieruchomości w ramach umów o charakterze umowy najmu lub dzierżawy (bądź podobnych), czy też ustanawiając na jego rzecz prawo użytkowania nieruchomości bądź służebności gruntowe, jak i w ogóle w ramach wszelkich transakcji, na mocy których usługobiorca ma prawo używać nieruchomości.

Stawka podatku VAT na wynajem nieruchomości

W zakresie ustalenia właściwej stawki podatku w pierwszej kolejności wskażmy, że zgodnie z treścią art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy – zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. Na mocy art. 43 ust. 20 ustawy zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 36, nie ma zastosowania do usług zakwaterowania (które są opodatkowane obniżoną 8% stawką podatku VAT).

Z powołanych przepisów wynika, że ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości (lub jej części) o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. W związku z tym zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy. Przy czym przepis nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju czy formy prawnej podmiotu świadczącego usługę, jak i podmiotu nabywającego tę usługę.

Powyższe wskazuje, że zwolnieniu od podatku podlega świadczona na własny rachunek usługa wynajmu lub dzierżawy nieruchomości o charakterze mieszkalnym, co istotne, na cele mieszkaniowe. Zatem przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

• świadczenie usługi na własny rachunek,
• charakter mieszkalny nieruchomości,
• mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Możliwość zastosowania zwolnienia podmiotowego dla podatników mieszkających za granicą

Usługa najmu krótkoterminowego podlega opodatkowaniu 8% stawką podatku VAT. Przy czym zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy VAT zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

Okazuje się jednak, że ww. zwolnienie podmiotowe nie przysługuje podatnikom zagranicznym. Otóż zgodnie z art. 113 ust. 13 pkt 3 ustawy VAT nie ma zastosowania do podatników nieposiadających siedziby działalności gospodarczej na terytorium kraju. Posłużenie się w art. 113 ust. 13 pkt 3 ustawy VAT określeniem „podatnik niemający / nieposiadający siedziby” należy odnosić zarówno do podatników prowadzących działalność gospodarczą w formie jednostek organizacyjnych, jak i jako osoby fizyczne.

W wyroku NSA z dnia 14.09.2018 r., I FSK 1776/16, czytamy:

„Fakt położenia nieruchomości na terenie Polski, z których uzyskuje się dochody, czy przyjazdy do Polski kilka razy w roku w celach związanych z najmem oraz ogólne powoływanie się na to, że posiadany lokal jest w Polsce do celów spotkań z najemcami nie może świadczyć o tym, że siedziba działalności gospodarczej znajduje się w Polsce.”

W przypadku, gdy działalność osoby fizycznej prowadzona jest w innym miejscu niż miejsce jej zamieszkania, za siedzibę działalności gospodarczej należy uznawać miejsce zamieszkania tej osoby, gdyż to w tym miejscu podejmowane są najważniejsze decyzje osoby fizycznej w zakresie bieżącego kierowania tą działalnością.

To oznacza, że podatnicy, którzy wynajmują nieruchomości położone w Polsce, mający miejsce zamieszkania poza Polską nie mogą skorzystać ze zwolnienia w podatku VAT od obrotów uzyskanych z tej działalności.

Reasumując: wynajem nieruchomości położonej w RP podlega opodatkowaniu podatkiem VAT w RP. W przypadku podatników mieszkających za granicą możliwe jest zastosowanie zwolnienia przedmiotowego, natomiast nie jest możliwe skorzystanie ze zwolnienia podmiotowego.