Wynajem nieruchomości w Polsce przez osobę mieszkającą za granicą a VAT

Najem nieruchomości w Polsce a miejsce opodatkowania VAT

Na gruncie ustawy o VAT najem jest odpłatnym świadczeniem usług. Wynajmujący oddaje lokal, dom albo inną nieruchomość do używania, a najemca płaci czynsz. Jeżeli najem ma charakter stały i zarobkowy, może być uznany za działalność gospodarczą w rozumieniu VAT nawet wtedy, gdy właściciel traktuje go potocznie jako „najem prywatny”.

W przypadku usług związanych z nieruchomościami najważniejsze znaczenie ma art. 28e ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem miejscem świadczenia usług związanych z nieruchomościami jest miejsce położenia nieruchomości. Obejmuje to również użytkowanie i używanie nieruchomości, a więc najem oraz dzierżawę.

Jeżeli mieszkanie, lokal użytkowy, dom albo apartament znajduje się w Polsce, usługa najmu jest rozliczana według polskich przepisów VAT. Nie przesądza o tym obywatelstwo właściciela ani jego miejsce zamieszkania. W praktyce często przed wynajmem następuje nabycie nieruchomości w PL przez nierezydenta, ale sama własność mieszkania w Polsce nie oznacza jeszcze, że właściciel ma w Polsce siedzibę działalności gospodarczej dla celów VAT.

Kiedy najem mieszkania jest zwolniony z VAT?

Podstawowe zwolnienie dla najmu mieszkań wynika z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. Zwolnione są usługi wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym albo części takiej nieruchomości, świadczone na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. Zwolnienie obejmuje także najem na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w przepisach o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa.

Aby zastosować zwolnienie, trzeba spełnić łącznie trzy warunki:

• nieruchomość ma charakter mieszkalny,
• wynajmujący działa na własny rachunek,
• lokal jest wynajmowany wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Najbezpieczniej, gdy cel mieszkaniowy wynika wprost z umowy i z faktycznego sposobu korzystania z lokalu. Jeżeli lokal jest wynajmowany firmie, ale ma służyć jako realne mieszkanie dla konkretnych osób, możliwość zwolnienia zależy od treści umowy i okoliczności sprawy. Ryzyko rośnie, gdy umowa pozwala na dalszy najem, rotacyjne zakwaterowanie pracowników albo używanie lokalu jak obiektu noclegowego.

Zwolnienia mieszkaniowego nie stosuje się do usług zakwaterowania wymienionych w poz. 47 załącznika nr 3 do ustawy o VAT. Chodzi przede wszystkim o najem krótkoterminowy o charakterze noclegowym, zbliżony do usług hotelowych lub apartamentów turystycznych.

Stawka VAT przy najmie krótkoterminowym i komercyjnym

Najem krótkoterminowy, który ma charakter usługi zakwaterowania, co do zasady podlega stawce 8% VAT. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, gdy lokal jest oferowany turystom lub osobom przebywającym czasowo, a usługa jest podobna do usług noclegowych.

Najem lokalu użytkowego, biura, magazynu, garażu wykorzystywanego gospodarczo albo mieszkania wynajmowanego na cele inne niż mieszkaniowe zasadniczo nie korzysta ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. W takim przypadku właściwa jest najczęściej stawka podstawowa 23%, chyba że podatnik korzysta ze zwolnienia podmiotowego na podstawie art. 113 albo art. 113a ustawy o VAT.

Warto odróżnić zwolnienie przedmiotowe od zwolnienia podmiotowego. Zwolnienie przedmiotowe zależy od rodzaju i celu usługi, np. najem mieszkania wyłącznie na cele mieszkaniowe. Zwolnienie podmiotowe zależy od statusu i obrotów podatnika oraz od spełnienia dodatkowych warunków formalnych.

Zwolnienie podmiotowe: limit 240 000 zł i procedura SME

Od 2026 r. limit krajowego zwolnienia podmiotowego z art. 113 ust. 1 ustawy o VAT wynosi 240 000 zł sprzedaży bez podatku. Zwolnienie to dotyczy podatników posiadających siedzibę działalności gospodarczej na terytorium Polski. Jeżeli podatnik rozpoczyna działalność w trakcie roku, limit stosuje się proporcjonalnie.

Ważna zmiana dotyczy podatników z innych państw Unii Europejskiej. Od 2025 r. podatnik posiadający siedzibę działalności gospodarczej w innym państwie członkowskim UE może korzystać ze zwolnienia w Polsce w ramach procedury SME, jeżeli spełni warunki z art. 113a ustawy o VAT. W szczególności:

• jego roczny obrót na terytorium Unii Europejskiej nie może przekroczyć 100 000 euro,
• jego sprzedaż w Polsce nie może przekroczyć polskiego limitu 240 000 zł,
• nie może wykonywać w Polsce czynności wyłączonych ze zwolnienia na podstawie art. 113 ust. 13 ustawy o VAT,
• przed skorzystaniem ze zwolnienia musi powiadomić państwo swojej siedziby o zamiarze korzystania ze zwolnienia w Polsce i uzyskać numer identyfikacyjny EX.

To oznacza, że wcześniejsze uproszczenie, zgodnie z którym osoba mieszkająca za granicą nigdy nie mogła skorzystać ze zwolnienia podmiotowego w Polsce, jest obecnie zbyt daleko idące. Podatnik z innego państwa UE może mieć taką możliwość, ale dopiero po spełnieniu warunków procedury SME. Podatnik spoza UE, który nie ma siedziby działalności gospodarczej w Polsce ani w innym państwie członkowskim UE, co do zasady nie skorzysta z tej procedury.

W wyroku NSA z dnia 14.09.2018 r., sygn. I FSK 1776/16, sąd wskazał, że samo położenie nieruchomości w Polsce, uzyskiwanie z niej dochodów i przyjazdy do Polski w sprawach najmu nie przesądzają jeszcze o posiadaniu w Polsce siedziby działalności gospodarczej. Ten pogląd nadal ma znaczenie przy ocenie, gdzie znajduje się siedziba działalności osoby fizycznej, ale po zmianach od 2025 r. trzeba go zestawiać z nowymi przepisami o procedurze SME.

Niezależnie od rozliczenia VAT właściciel powinien osobno ustalić zasady opodatkowania najmu w Polsce przy rezydencji za granicą na gruncie podatku dochodowego.

Rejestracja VAT przez osobę mieszkającą za granicą

Jeżeli wynajem jest opodatkowany VAT i nie działa zwolnienie przedmiotowe ani podmiotowe, właściciel powinien rozważyć rejestrację jako podatnik VAT w Polsce przed wykonaniem pierwszej opodatkowanej czynności. W praktyce status rejestracji wynika z rejestracji VAT przez nierezydenta, rodzaju najmu oraz tego, czy właściciel korzysta ze zwolnienia.

Jeżeli właściciel wykonuje wyłącznie najem mieszkania zwolniony z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, sama ta okoliczność zwykle nie powoduje obowiązku rejestracji jako podatnik VAT czynny. Inaczej będzie przy najmie opodatkowanym, np. lokalu użytkowego albo usług zakwaterowania, gdy podatnik nie korzysta ze zwolnienia podmiotowego.

W przypadku fakturowania najmu w 2026 r. trzeba też uwzględnić przepisy o KSeF. Obowiązkowy KSeF jest wdrażany etapami: od 1 lutego 2026 r. dla największych podatników, a od 1 kwietnia 2026 r. dla pozostałych podatników, z określonymi czasowymi uproszczeniami. Przy najmie na rzecz firm warto więc sprawdzić nie tylko stawkę VAT, ale także sposób dokumentowania sprzedaży.

Kasa fiskalna przy najmie nieruchomości

Jeżeli najemca jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, może pojawić się pytanie o ewidencjonowanie sprzedaży na kasie fiskalnej. Sam fakt, że właściciel mieszka za granicą, nie tworzy odrębnych zasad — nierezydent korzysta z tych samych zwolnień od kasy fiskalnej, jeżeli spełnia warunki przewidziane w przepisach.

W praktyce znaczenie ma m.in. sposób zapłaty czynszu, możliwość jednoznacznego przypisania płatności do konkretnej usługi oraz to, czy sprzedaż jest dokumentowana fakturą. Przy większej liczbie lokali albo najmie krótkoterminowym warto tę kwestię sprawdzić osobno, ponieważ błędne rozliczanie sprzedaży może prowadzić do zaległości podatkowych i sankcji.

FAQ

Podsumowanie

Wynajem nieruchomości położonej w Polsce przez osobę mieszkającą za granicą wymaga oceny według polskiej ustawy o VAT. Punktem wyjścia jest miejsce położenia nieruchomości, ale dalsze skutki zależą od rodzaju najmu. Długoterminowy najem mieszkania wyłącznie na cele mieszkaniowe może być zwolniony z VAT, natomiast najem krótkoterminowy i komercyjny często wymaga opodatkowania.

Najważniejszą zmianą w stosunku do wcześniejszych zasad jest procedura SME. Podatnik z innego państwa UE może korzystać ze zwolnienia w Polsce, jeżeli spełni warunki ustawowe i uzyska numer EX. Inaczej należy oceniać podatników spoza UE oraz sytuacje, w których najem dotyczy lokali użytkowych, zakwaterowania albo przekroczenia limitów.

Źródła

• Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, w szczególności art. 5, art. 8, art. 15, art. 28e, art. 43 ust. 1 pkt 36, art. 43 ust. 20, art. 113 i art. 113a.
• Ministerstwo Finansów — procedura SME dla podatników z innych państw członkowskich UE.
• Wyrok NSA z dnia 14 września 2018 r., sygn. I FSK 1776/16 — w zakresie oceny siedziby działalności gospodarczej przy najmie nieruchomości położonej w Polsce.