- Najem prywatny jest obecnie opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych: 8,5% do 100 000 zł przychodu i 12,5% od nadwyżki.
- Limit 100 000 zł dotyczy przychodu, a nie dochodu, dlatego przy najmie prywatnym nie odlicza się kosztów remontu, czynszu administracyjnego ani amortyzacji.
- Małżonkowie pozostający we wspólności majątkowej mogą złożyć oświadczenie, aby cały przychód z najmu wspólnej rzeczy rozliczał jeden z nich; wtedy limit stawki 8,5% wynosi 200 000 zł.
- Przy rozdzielności majątkowej nie stosuje się jednego limitu 200 000 zł dla małżonka rozliczającego całość; każdy podatnik rozlicza swój przychód według własnego limitu.
- Oświadczenie o rozliczaniu całości przychodu przez jednego małżonka składa się zasadniczo do 20. dnia miesiąca po miesiącu uzyskania pierwszego przychodu z najmu w danym roku.
Ryczałt od najmu prywatnego – aktualne zasady
Przychody z najmu prywatnego, czyli najmu poza działalnością gospodarczą, są objęte ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Wynika to z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, który odnosi się do przychodów z najmu, podnajmu, dzierżawy i umów podobnych zaliczanych do źródła z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT.
Od 2023 r. obowiązuje obligatoryjny ryczałt najmu prywatnego. Oznacza to, że wynajmujący nie wybiera już skali podatkowej dla prywatnego najmu i nie rozlicza kosztów uzyskania przychodu. Podatek płaci od przychodu faktycznie otrzymanego albo postawionego do dyspozycji.
Stawka ryczałtu wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł. Przed wyborem sposobu udostępniania nieruchomości istotny jest wybór formy najmu, ponieważ inne skutki podatkowe może mieć najem prywatny, a inne najem prowadzony w ramach działalności gospodarczej.
Limit 100 000 zł i 200 000 zł u małżonków
Podstawowa zasada jest prosta: podatnik stosuje stawkę 8,5% do 100 000 zł przychodu z najmu prywatnego, a od nadwyżki płaci 12,5%. U małżonków trzeba jednak rozróżnić, czy przychód jest dzielony między oboje, czy całość rozlicza jeden małżonek.
Zgodnie z art. 12 ust. 13 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, w przypadku małżonków, którzy złożyli oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z nich, kwota przychodów wyznaczająca limit stawki wynosi 200 000 zł. W praktyce pozwala to opodatkować przychód z najmu wspólnej rzeczy stawką 8,5% aż do 200 000 zł, a dopiero nadwyżkę stawką 12,5%.
Jeżeli małżonkowie nie składają oświadczenia, przychód ze wspólnej nieruchomości rozliczają co do zasady proporcjonalnie do udziału w zysku, najczęściej po połowie. Wtedy każdy z małżonków stosuje swój limit 100 000 zł do własnej części przychodu.
Kiedy jeden małżonek może rozliczać cały przychód?
Oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z małżonków dotyczy małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, oraz przychodów z najmu rzeczy należących do majątku wspólnego. Nie jest to wspólne zeznanie PIT-28, lecz wybór osoby, która będzie wpłacała ryczałt i wykazywała przychód z najmu.
Oświadczenie składa się właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym małżonkowie otrzymali pierwszy przychód z najmu w roku podatkowym. Jeżeli pierwszy przychód pojawił się w grudniu, termin upływa z końcem roku podatkowego.
Raz złożone oświadczenie działa również w kolejnych latach, dopóki małżonkowie nie złożą rezygnacji albo nie wystąpi sytuacja szczególna, na przykład rozwód lub separacja połączona z podziałem majątku wspólnego i przejściem wynajmowanej rzeczy na drugiego małżonka.
Rozliczacie z małżonkiem przychody z wynajmu i chcecie zastosować wyższy limit?
Prawnik sprawdzi wspólność majątkową, własność lokalu i wcześniejsze oświadczenia oraz pomoże prawidłowo zastosować stawki i limit ryczałtu.
Wyślij sprawę do bezpłatnej wyceny ›Opisanie sprawy i wycena są bezpłatne • Dopiero później decydujesz, czy zamawiasz poradę
Rozdzielność majątkowa i nieruchomości odrębne
Limit 200 000 zł nie oznacza, że każdy małżonek może dowolnie przenosić przychód z najmu na drugiego małżonka. Ministerstwo Finansów wyjaśnia, że limit 200 000 zł dotyczy małżonków pozostających we wspólności majątkowej, którzy korzystają z oświadczenia o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z nich.
Jeżeli małżonkowie mają rozdzielność majątkową i każde z nich osiąga własny przychód z najmu, każde rozlicza swój przychód osobno. Każdy ma własny limit 100 000 zł dla stawki 8,5%, a nadwyżka ponad ten limit u danego podatnika jest objęta stawką 12,5%.
Podobnie, gdy nieruchomość należy tylko do majątku osobistego jednego małżonka, przychód z najmu rozlicza ten małżonek. Nie można wykorzystać limitu drugiego małżonka tylko dlatego, że strony pozostają w związku małżeńskim.
Terminy wpłat i zeznanie PIT-28
Ryczałt od najmu prywatnego wpłaca się w trakcie roku, zasadniczo miesięcznie do 20. dnia następnego miesiąca, a w przypadkach dopuszczonych ustawą kwartalnie. Zeznanie roczne PIT-28 składa się do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym; jeżeli termin wypada w dzień wolny od pracy, stosuje się zasady przesunięcia terminu na kolejny dzień roboczy.
W PIT-28 wykazuje się przychód z najmu i należny ryczałt. Jeżeli całość przychodu z majątku wspólnego rozlicza jeden małżonek, to ten małżonek wykazuje przychód w swoim PIT-28. Jeżeli przychód rozliczają oboje, co do zasady każde z nich składa własne zeznanie PIT-28 w zakresie swojej części przychodu.
Najczęstsze błędy przy ryczałcie od najmu małżonków
Najczęstszym błędem jest przyjmowanie, że sam fakt pozostawania w małżeństwie automatycznie daje limit 200 000 zł. Tak nie jest. Trzeba ustalić, do kogo należy nieruchomość, jaki ustrój majątkowy obowiązuje małżonków i czy złożono oświadczenie o rozliczaniu całości przychodu przez jednego z nich.
Drugim częstym błędem jest liczenie limitu od dochodu. Przy ryczałcie znaczenie ma przychód, dlatego remont, odsetki od kredytu, wyposażenie mieszkania czy opłaty administracyjne nie obniżają podstawy opodatkowania, chyba że są jedynie refakturowane i prawidłowo ukształtowane w umowie.
Trzeci błąd dotyczy spóźnionego oświadczenia. Jeżeli małżonkowie chcą, aby całość przychodu z najmu wspólnego majątku rozliczał jeden z nich, powinni pilnować ustawowego terminu. Spóźnienie może oznaczać konieczność rozliczania przychodów osobno za dany rok.
Przykłady
Poniższe przykłady pokazują, jak limity ryczałtu działają w praktyce przy różnych układach majątkowych małżonków.
Anna i Marek mają wspólność majątkową i wynajmują mieszkanie należące do majątku wspólnego. Złożyli w terminie oświadczenie, że cały przychód rozlicza Anna. Roczny przychód z najmu wyniósł 185 000 zł. Anna może opodatkować całość stawką 8,5%, ponieważ przychód nie przekroczył limitu 200 000 zł.
Katarzyna i Tomasz mają wspólność majątkową, ale nie złożyli oświadczenia o rozliczaniu całego przychodu przez jednego małżonka. Wspólne mieszkanie przyniosło 240 000 zł przychodu rocznie. Każde z nich rozlicza po 120 000 zł: od 100 000 zł płaci 8,5%, a od 20 000 zł płaci 12,5%.
Ewa i Robert mają rozdzielność majątkową i są współwłaścicielami lokalu po 50%. Lokal przyniósł 160 000 zł przychodu. Każde z nich rozlicza po 80 000 zł i mieści się w stawce 8,5%. Nie składają oświadczenia o rozliczaniu całości przez jednego małżonka, ponieważ nie chodzi o majątek wspólny objęty wspólnością ustawową.
Michał wynajmuje mieszkanie, które kupił przed ślubem i które należy do jego majątku osobistego. Roczny przychód wyniósł 150 000 zł. Michał stosuje 8,5% do 100 000 zł i 12,5% do 50 000 zł nadwyżki. Nie może wykorzystać limitu żony, jeżeli żona nie uzyskuje przychodu z tego najmu.
FAQ
Czy małżonkowie zawsze mają limit 200 000 zł?
Nie. Limit 200 000 zł dotyczy sytuacji, w której małżonkowie pozostają we wspólności majątkowej i złożyli oświadczenie, że całość przychodu z najmu wspólnej rzeczy rozlicza jeden z nich. W innych sytuacjach trzeba ustalić przychód każdego podatnika osobno.
Czy przy rozdzielności majątkowej można rozliczać cały najem przez jednego małżonka?
Nie na podstawie oświadczenia przewidzianego dla majątku wspólnego małżonków. Przy rozdzielności majątkowej każdy z małżonków rozlicza przychód wynikający z jego prawa do nieruchomości albo z zawartej umowy.
Czy limit 100 000 zł dotyczy przychodu czy dochodu?
Limit dotyczy przychodu. Przy najmie prywatnym opodatkowanym ryczałtem nie pomniejsza się podstawy opodatkowania o koszty, takie jak remont, wyposażenie, amortyzacja czy odsetki od kredytu.
Do kiedy składa się oświadczenie małżonków?
Co do zasady do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskano pierwszy przychód z najmu w roku podatkowym. Jeżeli pierwszy przychód uzyskano w grudniu, oświadczenie należy złożyć do końca roku podatkowego.
Czy najem prywatny można jeszcze rozliczać według skali podatkowej?
Nie. Od 2023 r. przychody z najmu prywatnego są opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Skala podatkowa może mieć znaczenie przy innych źródłach przychodu, ale nie przy bieżącym najmie prywatnym.
Czy małżonkowie składają jeden wspólny PIT-28?
Nie. PIT-28 nie jest wspólnym zeznaniem małżonków. Jeżeli całość przychodu z najmu rozlicza jeden małżonek, wykazuje go w swoim PIT-28. Jeżeli przychód rozliczają oboje, każde z nich składa własne zeznanie dotyczące swojej części przychodu.
Potrzebujesz pomocy w swojej sprawie?
Opisz swoją sprawę prawnikowi ›Wycena zwykle w ciągu 1 godziny
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje
