Planowane zmiany w zakresie podatku od nieruchomości

• Autor: Marcin Sądej

Projekt ustawy z dnia 13 kwietnia2023 r. o zmianie niektórych ustaw w celu ulepszenia środowiska prawnego i instytucjonalnego dla przedsiębiorców zakłada wprowadzenie istotnej zmiany w katalogu podmiotów podatków od nieruchomości. Chociaż obecnie projekt ten jest na etapie opiniowania, warto prześledzić bliżej planowane zmiany.

Podatnicy podatku od nieruchomości

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych – podatnikami podatku od nieruchomości są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące:

1) właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych, z zastrzeżeniem ust. 3;

2) posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub obiektów budowlanych;

3) użytkownikami wieczystymi gruntów;

4) posiadaczami nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie:

a) wynika z umowy zawartej z właścicielem, Krajowym Ośrodkiem Wsparcia Rolnictwa lub z innego tytułu prawnego, z wyjątkiem posiadania przez osoby fizyczne lokali mieszkalnych niestanowiących odrębnych nieruchomości,

b) jest bez tytułu prawnego, z zastrzeżeniem ust. 2.

Zwróćmy zatem uwagę, że odrębną kategorią podatników są właściciele nieruchomości, a odrębną posiadacze samoistni.

Trzeba w tym miejscu odróżnić posiadanie samoistne od posiadania zależnego. W myśl art. 336 K.c. – posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny). To zatem oznacza, że podatnikiem podatku od nieruchomości nie jest posiadacz zależny. W konsekwencji w przypadku oddania nieruchomości w najem czy dzierżawę podatnikiem zobligowanym do zapłaty podatku nadal pozostaje właściciel. Jak wskazał WSA w Poznaniu w wyroku z dnia 25.03.2021 r., I SA/Po 845/20:

Jak wynika z treści art. 7 Ordynacji podatkowej – podatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, podlegająca na mocy ustaw podatkowych obowiązkowi podatkowemu. Zatem tylko przepisy prawa podatkowego, i to w randze ustawy, decydują o tym, kto jest podatnikiem. Niemożliwe jest zatem uzgodnienie w ramach umowy cywilnoprawnej, że określony podmiot przyjmuje na siebie obowiązki podatnika. To oznacza, że wszelkie zapisy w umowie najmu czy umowie dzierżawy wskazujące, że obowiązek podatkowy zostaje przeniesiony na dzierżawcę (najemcę) są nieważne i nie wywołują żadnych skutków podatkowych.

Pismo z dnia 14.06.2007 r., wydane przez: Urząd Miejski w Czarnej Białostockiej, Fn. 0550-1-1/07:

Wyjątkiem jest jedynie sytuacja, gdy przedmiotem umowy są nieruchomości należące do Skarbu Państwa lub JST.

Projektowane zmiany w zakresie podatku od nieruchomości

Zgodnie z art. 9 wskazanego na wstępie projektu ustawy do art. 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych dodana zostanie nowa kategoria podatników. Przepis ten ma wskazywać, że podatnikiem podatku od nieruchomości będą również osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące dzierżawcami – po złożeniu do organu podatkowego wniosku o przeniesienie obowiązku podatkowego na dzierżawcę, podpisanego przez dzierżawcę i wydzierżawiającego.

Jak czytamy w uzasadnieniu do projektu ustawy:

Zgodnie zatem z projektowanym rozwiązaniem za zgodną wolą stron umowy możliwe będzie przeniesienie obowiązku podatkowego w podatku od nieruchomości na dzierżawcę.

Podkreślenia wymaga, że warunkiem będzie złożenie oświadczenia obu stron do organu podatkowego, czyli w zakresie podatku od nieruchomości do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Ponadto zaznaczyć należy, że takie rozwiązanie przewidziano tylko w zakresie umowy dzierżawy. Projekt nie zakłada natomiast rozciągnięcia nowych regulacji na umowę najmu.

Omawiany projekt ustawy zakłada ciekawe rozwiązania legislacyjne w zakresie nowej kategorii podatnika podatku od nieruchomości. Z pewnością w wielu sytuacjach uprości to wzajemne rozliczenie pomiędzy stronami umowy dzierżawy. Warto zatem śledzić dalszy przebieg rządowych prac w tym zakresie.