Mamy 12 503 opinii naszych Klientów
Inwestor nabył działkę, która nie była objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). Otrzymał warunki zabudowy, które pozwalały na budowę pięciu domów na tej działce. Po uzyskaniu pozwolenia na budowę inwestor podzielił pierwotną działkę na pięć mniejszych działek. Są to grunty orne klasy IVb i V z glebą mineralną. Na dwóch z tych działek rozpoczęto już prace budowlane, które obecnie znajdują się w stanie surowego zamknięcia.
Teraz inwestor postanowił sprzedać pozostałe działki, na których jeszcze nie rozpoczęły się prace budowlane. Pytanie, które się pojawia, dotyczy możliwości przekazania istniejących warunków zabudowy lub pozwolenia na budowę nowemu inwestorowi, który chciałby zakupić jedną z tych działek. W wydziale planowania przestrzennego powiedziano, że nie ma możliwości przeniesienia warunków zabudowy w części, a nowe warunki nie zostaną wydane ponieważ obecne zostały skonsumowane.
Jakie kroki powinien podjąć nowy inwestor, który zamierza kupić jedną z pięciu działek i zbudować na niej dom zgodnie z własnym projektem?
Nie ma potrzeby przenoszenia warunków zabudowy na nowego nabywcę, bo o warunki zabudowy może wystąpić nieskończona ilość inwestorów dla danej działki. Jak rozumiem, warunki zabudowy zostały już skonsumowane przez pozwolenie na budowę, a pozwolenie na budowę obejmuje budowę 5 domów.
Przepis art. 40 Prawa budowlanego stwarza możliwość przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę na rzecz innego podmiotu również w części dotyczącej objętego tą decyzją zamierzenia inwestycyjnego pod warunkiem, że istnieje możliwość wyodrębnienia i samodzielnego funkcjonowania tej części.
Należy więc sprawdzić treść pozwolenia na budowę.
Zgodnie z art. 33 ust. 1 Prawa budowlanego „w sytuacji kiedy decyzja pozwalająca na budowę dotyczy kilku inwestycji dających się wyodrębnić i mogących niezależnie funkcjonować, można dokonać zmiany podmiotowej jedynie w części”.
Zgodnie z art. 40 ust. 1 „organ, który wydał decyzję określoną w art. 28, jest obowiązany, za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana, do przeniesienia tej decyzji na rzecz innego podmiotu, jeżeli przyjmuje on wszystkie warunki zawarte w tej decyzji oraz złoży oświadczenie, o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2”.
Powyższy przepis umożliwia zatem przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę na rzecz innego podmiotu, jeżeli przyjmuje on wszystkie warunki zawarte w tej decyzji oraz złoży oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Z treści przepisu art. 40 p.b. nie wynika wprost możliwość przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę w części. Odwołując się jednak do art. 33 ust. 1, który stanowi, że w przypadku zamierzenia inwestycyjnego obejmującego więcej niż jeden obiekt możliwe jest wydawanie pozwoleń dotyczących poszczególnych obiektów, które mogą samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem, podzielić należy – utrwalony już w orzecznictwie sądowym pogląd – co do możności dokonania zmiany podmiotowej decyzji o pozwoleniu na budowę jedynie w części jeżeli decyzja taka dotyczy kilku inwestycji dających się wyodrębnić i mogących funkcjonować niezależnie.
Decyzja przenosząca decyzję o pozwoleniu na budowę w stosunku do części inwestycji może zostać zatem wydana tylko wtedy, gdy wydane pozwolenie dotyczyło obiektów mogących funkcjonować samodzielnie, przy czym wymóg ten dotyczy tak obiektu objętego przeniesieniem, jak też pozostałej części inwestycji.
Z mocy art. 40 ust. 1 podmiot, na który organ przenosi pozwolenie na budowę, przyjmuje wszystkie warunki zawarte w tej decyzji, a więc wszystkie prawa i obowiązki wynikające z tej decyzji. Oczywiste jest zatem, że w części objętej przeniesieniem uprawnień tych pozbawiony zostaje dotychczasowy inwestor. Trafnie podnosi się zaś w piśmiennictwie prawniczym, że wydając decyzję o przeniesieniu pozwolenia na budowę w części, należy również badać, czy pozostała część inwestycji może samodzielnie funkcjonować (Prawo budowlane. Komentarz).
Zakup działki z pozwoleniem – i projekt nie do zmiany
Pani Joanna kupiła działkę z już wydanym pozwoleniem na budowę domu jednorodzinnego. Liczyła na to, że będzie mogła wprowadzić istotne zmiany do projektu, zwłaszcza w układzie pomieszczeń i powierzchni użytkowej. Gdy udała się do starostwa, dowiedziała się, że jako nowy właściciel najpierw musi przejąć decyzję o pozwoleniu na budowę, a dopiero potem wystąpić o zmianę projektu budowlanego. Niestety, jej planowane zmiany były na tyle znaczące, że zakwalifikowano je jako istotne odstępstwo od zatwierdzonego projektu. W efekcie musiała starać się o nowe pozwolenie na budowę, co opóźniło inwestycję o kilka miesięcy.
Deweloper sprzedaje działki z „gotową inwestycją”
Pan Adam, deweloper z województwa mazowieckiego, podzielił dużą działkę na sześć mniejszych, uzyskał jedno zbiorcze pozwolenie na budowę osiedla domów jednorodzinnych i rozpoczął prace na dwóch działkach. Pozostałe cztery zamierzał sprzedać jako działki z „gotowym pozwoleniem”. Jeden z nabywców – pan Michał – chciał wprowadzić zmiany w projekcie. Urząd poinformował go jednak, że nie może przenieść części pozwolenia, jeśli nie zostanie wykazane, że konkretna działka i przewidziany na niej budynek mogą funkcjonować niezależnie. Konieczne było złożenie dodatkowej dokumentacji i oświadczeń, co przedłużyło procedurę o dwa miesiące.
Sprzedaż działki bez budowy – i pułapka „skonsumowanych warunków zabudowy”
Inwestor w województwie dolnośląskim podzielił działkę rolną na trzy parcele i uzyskał warunki zabudowy, a potem jedno pozwolenie na budowę trzech domów. Zrealizował tylko jeden budynek i postanowił sprzedać pozostałe działki z nadzieją, że nowi właściciele będą mogli wykorzystać istniejące warunki zabudowy. Jednak potencjalni nabywcy zostali poinformowani przez urząd gminy, że warunki zostały już „skonsumowane” poprzez wydane pozwolenie i nie będą wydane nowe decyzje WZ dla tych działek. Ostatecznie sprzedający musiał wystąpić o przeniesienie pozwolenia na konkretnych nabywców i uzgodnić z nimi zachowanie wszystkich parametrów z pierwotnego projektu.
Sprzedaż działki z istniejącym pozwoleniem na budowę może być korzystna dla obu stron, ale wiąże się z szeregiem formalności i potencjalnych pułapek. Kluczowe jest sprawdzenie, czy pozwolenie obejmuje niezależne inwestycje oraz czy możliwe jest jego częściowe przeniesienie na nowego właściciela. Warto pamiętać, że warunki zabudowy, jeśli zostały już skonsumowane przez wydaną decyzję o pozwoleniu, nie mogą być ponownie wykorzystane, a nowe mogą nie zostać wydane. Każdy nabywca powinien dokładnie zapoznać się z dokumentacją i rozważyć złożenie wniosku o przeniesienie pozwolenia, jeśli zamierza kontynuować budowę zgodnie z istniejącym projektem. W przeciwnym razie konieczne może być uzyskanie nowego pozwolenia, co wiąże się z dodatkowymi kosztami i czasem.
Potrzebujesz pomocy prawnej w sprawie sprzedaży działki, przeniesienia pozwolenia na budowę lub warunków zabudowy? Skorzystaj z naszej oferty porad prawnych online – szybko, wygodnie i bez wychodzenia z domu. Nasi prawnicy przeanalizują Twoją sytuację, odpowiedzą na pytania i pomogą podjąć właściwe decyzje, by bezpiecznie przeprowadzić transakcję.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Dlaczego warto?Numer telefonu pozwoli na kontakt
w przypadku podania nieprawidłowego emaila.
Otrzymasz SMS o wycenie i przygotowaniu
głównej odpowiedzi, a także w przypadku
problemów technicznych. Wiele razy podany
numer pomógł szybciej rozwiązać problem.
Wycenę wyślemy do 1 godziny
* W dni robocze w godzinach od 7 do 20.
* W weekendy i święta do 2 godzin.
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Pracujemy 7 dni w tygodniu
O autorze: Aleksandra Nowak
.jpg)
.jpg)
.jpg)
