Mieszkanie komunalne po śmierci głównego najemcy, jakie mam prawa i co powinienem zrobić?

• 2026-01-07
• Autor: Katarzyna Talkowska-Szewczyk

Mieszkałem z osobą, głównym najemcą niespokrewnionym ze mną w mieszkaniu komunalnym. Osoba ta kilka dni temu zmarła, jest rodzina, której nie interesuje przejęcie najmu, lecz chcą mi pomóc „przejąć” mieszkanie. Mam sporo pytań, ponieważ nie wiem, co robić. Czy ja mogę przebywać w takim mieszkaniu, kiedy stwierdzono zgon z przyczyn naturalnych? Czy istnieje możliwość opłacania czynszu i mieszkania w takim mieszkaniu zanim się ureguluje stan prawny? Czy jest szansa, abym wstąpił w stosunek najmu z miastem na podstawie art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego? W jaki sposób miasto ocenia, że faktycznie zamieszkiwałem w tym mieszkaniu? Nie byłem tam nigdy zameldowany, choć mogłem to łatwo zrobić. Mieszkanie było do wykupu, lecz główny najemca nie zdążył tego zrobić.

Wejście w stosunek najmu mieszkania

W pierwszej kolejności należy omówić kwestie wstąpienia w stosunek najmu. Zgodnie z art. 691 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Wyżej wymienione osoby wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. Wobec powyższego, aby można było wstąpić w stosunek najmu po zmarłym najemcy, muszą zostać spełnione łącznie dwie przesłanki. Po pierwsze konieczna jest przynależność do kręgu osób uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu, które są enumeratywnie wymienione przez art. 691, a po drugie należy stale zamieszkiwać z najemcą w najmowanym przez niego lokalu do chwili jego śmierci.

Wstąpienie ww. osób w stosunek najmu następuje z mocy samego prawa, co oznacza, że nie jest konieczne zawarcie nowej umowy najmu pomiędzy sukcesorem a wynajmującym. W sytuacji takiej stosunek najmu nie wygasa, lecz przekształca się podmiotowo po stronie najemcy. Między osobą, która wstąpiła w stosunek najmu, a wynajmującym z mocy prawa istnieje stosunek prawny o takiej samej treści jak stosunek, który łączył wynajmującego z dotychczasowym najemcą.

Stałe zamieszkiwanie z najemcą

Kluczowe znaczenie ma interpretacja pojęcia stałego zamieszkiwania z najemcą w lokalu. Na temat definiowania tego pojęcia wielokrotnie wypowiadał się Sąd Najwyższy i tak w wyroku z dnia 15.01.1981 r. w sprawie o sygn. akt III CRN 314/80 stwierdził, że przesłanka stałego mieszkania z najemcą zawiera w sobie wymaganie, żeby osoba bliska najemcy nie miała innego mieszkania, a lokal mieszkalny zajmowany przez tę osobę z najemcą stanowił centrum jej spraw życiowych. W kolejnym orzeczeniu z 28.10.1980 r. w sprawie o sygn. akt III CRN 230/80 Sąd Najwyższy wskazał, że stałe mieszkanie z najemcą osoby mu bliskiej oznacza ześrodkowanie przez tę osobę całej swej działalności życiowej w lokalu najemcy, przy czym chodzi tu o stan faktyczny trwający do chwili śmierci najemcy. Powyższe stanowisko Sądu Najwyższego znajduje również swoje potwierdzenie w nieco nowszym orzecznictwie. W wyroku z dnia 3 lutego 2000 r., sygn. akt I CKN 40/99, Sąd Najwyższy przyjął, iż „stałe zamieszkiwanie z najemcą osoby mu bliskiej oznacza ześrodkowanie przez tę osobę całej swej działalności życiowej w lokalu najemcy, tak by zajmowany przez tę osobę lokal stanowił jej centrum życiowe”.

Udowodnienie relacji z najemcą

W Pana sytuacji istotne będzie również to, czy może być Pan uznany za osobę, która pozostawała we wspólnym pożyciu ze zmarłym, z uwagi na to, że zgodnie z przekazanymi informacjami nie jest Pan osobą spokrewnioną. Pojęcie to uległo pewnej ewolucji. Początkowo przyjmowano, że przesłankę tę wypełnia wyłącznie pożycie między kobietą a mężczyzną w ramach konkubinatu, następnie poszerzono zakres jej stosowania, uwzględniając wspólne pożycie partnerów w związku jednopłciowym. W doktrynie spotyka się obecnie nawet jeszcze szersze ujęcie wspólnego pożycia dopuszczające brak pożycia fizycznego między stronami i w świetle tej koncepcji można o nim mówić także w odniesieniu do relacji z osobami, które łączyła z najemcą więź duchowa, domowa i gospodarcza. Zatem jeżeli spełnia Pan te kryteria i wykaże je Pan przed organem gminy, to nastąpi wstąpienie w stosunek najmu. Natomiast jeżeli gmina odmówi, to wówczas przy spełnieniu tych kryteriów może Pan wytoczyć powództwo o stwierdzenie istnienia stosunku prawnego – najmu. Spełnienie przesłanek ocenia się głównie poprzez zeznania świadków, wywiad z sąsiadami.

Odnosząc się do Pańskich pytań. Przebywać w lokalu Pan może. Natomiast przebywa Pan w nim bez tytułu prawnego. Dlatego też warto uregulować sytuacje. Z praktyki wygląda to tak, że jeżeli czynsz jest opłacany, to, mówiąc kolokwialnie, gmina się nie czepia. Natomiast jeżeli spełnia Pan przesłanki, które opisałam powyżej, to warto, aby podjął Pan działania w celu uregulowania stanu prawnego.

Podobne artykuły

Sprzedaż działki z pozwoleniem na budowę

Fotowoltaika we wspólnocie mieszkaniowej, zgoda w formie uchwały

Zmiana kierunku odpływu wody opadowej ze szkodą dla sąsiedztwa

Postawienie garażu przy granicy działki z drogą, jak uzyskać zgodę?

Prawa i możliwości działania współwłaściciela w obliczu licytacji komorniczej

Czy można pracować w ramach działalności gospodarczej podczas zwolnienia lekarskiego?

Wstrzymanie przez ZUS renty rodzinnej dla studentów po 25. roku życia, jak skutecznie się odwołać?

Jaką rekompensatę można uzyskać za kabel energetyczny na działce?

Droga konieczna do Twojej działki, co zrobić, gdy sąsiedzi żądają fortuny?

Czym jest wpis w księdze wieczystej?

Co mówi numer księgi wieczystej i jak go sprawdzić?