Mieszkanie komunalne po śmierci głównego najemcy – prawa i formalności

Wstąpienie w stosunek najmu mieszkania komunalnego po śmierci najemcy

Podstawą prawną wstąpienia w stosunek najmu lokalu mieszkalnego po śmierci najemcy jest art. 691 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Przepis ten ma zastosowanie także do mieszkań komunalnych, ponieważ dotyczy najmu lokalu mieszkalnego, a nie tylko lokali prywatnych.

Zgodnie z art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu mogą wstąpić: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Warunek z art. 691 § 2 jest równie ważny: osoba uprawniona musi stale zamieszkiwać z najemcą w tym lokalu aż do chwili jego śmierci.

Jeżeli te przesłanki są spełnione, wstąpienie w najem następuje z mocy prawa. Oznacza to, że co do zasady nie jest konieczne zawarcie nowej umowy najmu między osobą wstępującą a gminą. W praktyce gmina zwykle wymaga jednak zgłoszenia sprawy i przedstawienia dokumentów, aby mogła formalnie potwierdzić, kto stał się najemcą. Jeżeli problem najmu trzeba rozwiązać jeszcze za życia głównego najemcy, odrębną ścieżką bywa przepisanie najmu komunalnego za życia, ale nie należy mylić tej sytuacji ze wstąpieniem w najem po śmierci.

Rodzina zmarłego może pomóc, na przykład przekazując dokumenty, potwierdzając faktyczne zamieszkiwanie albo składając oświadczenia. Nie może jednak skutecznie przekazać najmu mieszkania komunalnego innej osobie, jeżeli ta osoba nie spełnia warunków ustawowych. Najem mieszkania nie jest dziedziczony jak składnik spadku. Dziedziczeniu mogą podlegać rzeczy ruchome, wierzytelności lub długi zmarłego, ale samo prawo najmu lokalu mieszkalnego przechodzi wyłącznie według zasad określonych w art. 691 Kodeksu cywilnego.

W podobnych sprawach trzeba odróżnić tę sytuację od innych problemów lokalowych, takich jak mieszkanie TBS po śmierci najemcy, mieszkanie komunalne po ślubie czy przypadek, gdy mąż zajął mieszkanie komunalne.

Osoba niespokrewniona a wspólne pożycie z najemcą

W opisanej sytuacji kluczowe jest to, że osoba mieszkająca ze zmarłym najemcą nie była z nim spokrewniona. Sam fakt wspólnego mieszkania, opłacania rachunków, pomocy w chorobie albo prowadzenia wspólnego gospodarstwa domowego może nie wystarczyć. Trzeba wykazać, że mieści się Pan w jednej z ustawowych kategorii, najczęściej jako osoba pozostająca faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Samo wspólne zamieszkiwanie nie oznacza więc automatycznego wstąpienia w najem mieszkania komunalnego przez osobę niespokrewnioną.

W aktualnej praktyce i orzecznictwie za osobę pozostającą faktycznie we wspólnym pożyciu uznaje się osobę połączoną z najemcą więzią uczuciową, fizyczną i gospodarczą. Sąd Najwyższy w uchwale z 28 listopada 2012 r., sygn. III CZP 65/12, wskazał, że może to dotyczyć także osoby tej samej płci. Nie jest to jednak kategoria obejmująca każdego współlokatora, opiekuna, przyjaciela albo dalszego krewnego.

Jeżeli relacja ze zmarłym najemcą miała charakter partnerski i lokal był rzeczywistym centrum Pana życia, szanse na skuteczne powołanie się na art. 691 Kodeksu cywilnego są istotnie większe. Jeżeli natomiast relacja polegała wyłącznie na wspólnym zamieszkiwaniu albo pomocy życiowej, gmina może zakwestionować wstąpienie w najem, a spór może wymagać oceny sądu.

Stałe zamieszkiwanie do chwili śmierci najemcy

Drugą konieczną przesłanką jest stałe zamieszkiwanie z najemcą w lokalu do chwili jego śmierci. Chodzi o faktyczne centrum życiowe, a nie okazjonalne nocowanie, pomoc w opiece albo przechowywanie rzeczy. Lokal powinien być miejscem, w którym osoba prowadziła codzienne życie, wracała po pracy, miała rzeczy osobiste, odbierała korespondencję i utrzymywała stałe relacje sąsiedzkie.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego podkreśla się, że stałe zamieszkiwanie oznacza ześrodkowanie całej działalności życiowej w lokalu najemcy. Tak wypowiedział się m.in. Sąd Najwyższy w wyroku z 15 stycznia 1981 r., sygn. III CRN 314/80, w orzeczeniu z 28 października 1980 r., sygn. III CRN 230/80, oraz w wyroku z 3 lutego 2000 r., sygn. I CKN 40/99.

Brak meldunku nie przekreśla prawa do wstąpienia w najem, ponieważ meldunek ma przede wszystkim znaczenie ewidencyjne. Może jednak utrudnić postępowanie dowodowe. Jeżeli osoba faktycznie mieszkała w lokalu, ale nie była zameldowana, powinna zebrać inne dowody potwierdzające stałe zamieszkiwanie. Gdy w lokalu figurują osoby, które faktycznie od dawna tam nie mieszkają, przydatne może być również uporządkowanie sytuacji meldunkowej, choć samo wymeldowanie innej osoby nie tworzy prawa najmu dla osoby pozostającej w lokalu.

Jakie dowody przedstawić gminie?

Po śmierci najemcy warto jak najszybciej zgłosić sprawę do zarządcy lokalu lub właściwego wydziału mieszkaniowego gminy. W piśmie należy wskazać, że osoba zgłaszająca wstąpiła w stosunek najmu z mocy art. 691 Kodeksu cywilnego, opisać relację ze zmarłym oraz wykazać stałe zamieszkiwanie do dnia śmierci.

Najczęściej przydatne będą: odpis aktu zgonu najemcy, kopia dotychczasowej umowy najmu, dokumenty potwierdzające zamieszkiwanie, korespondencja kierowana na adres lokalu, potwierdzenia opłat, dokumentacja medyczna lub urzędowa z tym adresem, oświadczenia sąsiadów, zeznania członków rodziny, potwierdzenia wspólnego prowadzenia gospodarstwa domowego, a w przypadku partnerów także dowody trwałej więzi osobistej i gospodarczej.

Gmina może przeprowadzić wywiad środowiskowy, rozmawiać z sąsiadami i analizować dokumenty. Warto więc unikać ogólnych twierdzeń i przedstawić możliwie konkretne fakty: od kiedy osoba mieszkała w lokalu, gdzie wcześniej mieszkała, czy miała inne mieszkanie, kto ponosił koszty utrzymania lokalu, gdzie znajdowały się jej rzeczy osobiste i czy lokal był jej rzeczywistym centrum życiowym.

Czy można mieszkać w lokalu i opłacać czynsz po śmierci najemcy?

Samo stwierdzenie zgonu z przyczyn naturalnych nie oznacza automatycznie, że osoba mieszkająca w lokalu musi natychmiast go opuścić. Inaczej byłoby wtedy, gdyby lokal został czasowo zabezpieczony przez policję, prokuraturę albo inne służby z powodu okoliczności śmierci. Jeżeli takich działań nie ma, praktycznie można nadal przebywać w mieszkaniu, ale należy jak najszybciej wyjaśnić tytuł prawny do lokalu.

Opłacanie bieżących należności jest rozsądne, ponieważ ogranicza ryzyko zadłużenia i pokazuje gminie, że osoba pozostająca w lokalu traktuje sprawę odpowiedzialnie. Trzeba jednak pamiętać, że samo płacenie czynszu lub opłat eksploatacyjnych nie przesądza o wstąpieniu w najem. Jeżeli warunki z art. 691 Kodeksu cywilnego nie są spełnione, gmina może uznać, że lokal jest zajmowany bez tytułu prawnego.

Jeżeli gmina nie uznaje wstąpienia w najem, a osoba mieszkająca w lokalu uważa, że spełnia przesłanki ustawowe, właściwą drogą może być powództwo o ustalenie istnienia stosunku najmu na podstawie art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego. Jeżeli przesłanki z art. 691 nie są spełnione, pozostaje rozmowa z gminą i ewentualne zawarcie nowej umowy z gminą na zasadach wynikających z lokalnych uchwał mieszkaniowych, o ile gmina przewiduje taką możliwość.

Co z wykupem mieszkania komunalnego?

Informacja, że mieszkanie było przeznaczone do wykupu, nie oznacza, że po śmierci najemcy osoba mieszkająca w lokalu automatycznie nabywa prawo do zakupu. Uprawnienie do wykupu mieszkania komunalnego zależy od polityki mieszkaniowej gminy, treści lokalnych uchwał, statusu najemcy oraz tego, czy gmina w ogóle prowadzi sprzedaż danego lokalu.

Jeżeli osoba skutecznie wstąpi w stosunek najmu, może następnie zapytać gminę o możliwość wykupu, ale będzie to osobna procedura. Jeżeli gmina nie potwierdzi wstąpienia w najem, wcześniejsze zamiary wykupu przez zmarłego najemcę zasadniczo nie dają osobie pozostającej w mieszkaniu samodzielnego prawa do zakupu lokalu. Jeżeli gmina odmawia także przyznania albo zawarcia umowy najmu lokalu, warto osobno sprawdzić, jak kwestionować odmowę przyznania mieszkania komunalnego.

Co zrobić krok po kroku?

W pierwszej kolejności należy zabezpieczyć dokumenty związane z lokalem i relacją ze zmarłym najemcą. Następnie warto ustalić, czy osoba pozostająca w mieszkaniu należy do kręgu osób wskazanych w art. 691 Kodeksu cywilnego. W sprawie osoby niespokrewnionej najważniejsze będzie wykazanie faktycznego wspólnego pożycia oraz stałego zamieszkiwania.

Kolejny krok to pisemne zgłoszenie do gminy lub zarządcy. Pismo powinno zawierać żądanie potwierdzenia wstąpienia w stosunek najmu, opis faktów i załączniki. Warto zachować potwierdzenie złożenia pisma. Równolegle należy regulować bieżące opłaty za lokal, najlepiej z opisem przelewu pozwalającym powiązać wpłatę z konkretnym mieszkaniem.

Jeżeli gmina odmówi, nie zawsze kończy to sprawę. Odmowa gminy może wynikać z oceny dowodów, a nie z samego braku prawa. W takim przypadku trzeba rozważyć pozew o ustalenie istnienia stosunku najmu. Jeżeli jednak nie ma podstaw z art. 691 Kodeksu cywilnego, pozostanie w lokalu może wiązać się z ryzykiem żądania jego opuszczenia, naliczania opłat za bezumowne korzystanie oraz postępowania eksmisyjnego.

FAQ

Podsumowanie

Po śmierci głównego najemcy mieszkania komunalnego najważniejsze jest ustalenie, czy osoba pozostająca w lokalu spełnia przesłanki z art. 691 Kodeksu cywilnego. W przypadku osoby niespokrewnionej podstawowe znaczenie ma wykazanie faktycznego wspólnego pożycia oraz stałego zamieszkiwania do chwili śmierci najemcy.

Brak meldunku nie przekreśla sprawy, ale wymaga mocniejszych dowodów. Opłacanie czynszu jest rozsądne, lecz nie tworzy prawa najmu. Jeżeli gmina odmawia potwierdzenia wstąpienia w najem, a przesłanki ustawowe są spełnione, sprawę można skierować do sądu w trybie powództwa o ustalenie.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, art. 691 - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego, art. 189 - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296.
3. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 28 listopada 2012 r., sygn. III CZP 65/12.
4. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 stycznia 1981 r., sygn. III CRN 314/80.
5. Orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 28 października 1980 r., sygn. III CRN 230/80.
6. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 lutego 2000 r., sygn. I CKN 40/99.