Droga konieczna do Twojej działki, co zrobić, gdy sąsiedzi żądają fortuny?

• 2025-12-22
• Autor: Paulina Olejniczak-Suchodolska

Mam działkę, która nie ma dostępu do drogi publicznej. W warunkach zabudowy wydanych przez gminę poprzedniemu właścicielowi, jest zapisana służebność działki sąsiedniej. Teraz jednak gmina nie potwierdza tego faktu i urzędnicy nie są w stanie wyjaśnić, dlaczego taki zapis znalazł się w decyzji. W każdym razie potrzebuję służebność drogi koniecznej, bo nic na tej działce nie mogę zrobić. Czy realizacja służebności drogowej musi oznaczać odpłatność na rzecz właściciela działki, po której ma przebiegać, czy może być ustanowiona w drodze jakiejś decyzji administracyjnej? Chętnie zapłaciłbym za służebność, ale jest kilku właścicieli tej „drogi” i oczekują wygórowanych kwot. Proszę mi doradzać jakiś sposób wyjścia z tego impasu. Załączam decyzję o warunkach zabudowy. Co ciekawe, w akcie notarialnym sprzedaży działki jest zdanie mówiące, że działka ma dostęp do drogi publiczne.

Co wynika z warunków zabudowy i aktu notarialnego?

W przesłanej decyzji o warunkach zabudowy wskazano, iż dostęp Pana działki do drogi publicznej zapewniony będzie przez działkę oznaczoną nr ewid. XXX. Z analizy mapy wynika, że wskazana działka ma charakter drogi wewnętrznej. Skoro kupując działkę, nie otrzymał Pan udziału w drodze, należałoby ustanowić służebność przechodu i przejazdu poprzez wymienioną działkę pomiędzy Pańską nieruchomością a drogą publiczną. Jeżeli nie ma możliwości porozumienia się w tej sprawie z aktualnymi właścicielami działki będącej drogą dojazdową do Pana nieruchomości, pozostaje wytoczenie powództwa przed sądem powszechnym.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami jednym ze sposobów dostępu działki do drogi publicznej jest ustanowienie służebności gruntowej celem umożliwienia przejazdu i przechodu. Należy ją ustanowić w sytuacji, gdy działka nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, np.: poprzez drogę wewnętrzną lub też dostęp nie spełnia kryteriów określonych przez prawo. Takim rozwiązaniem jest właśnie droga konieczna.

Jak ustanowić służebność drogi koniecznej, gdy brak zgody sąsiadów?

W myśl art. 145 Kodeksu cywilnego (K.c.):

§ 1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).

§ 2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.

§ 3. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.

Zaznaczam, że należy: Rozważać zgodność przebiegu ustanawianej drogi z przepisami budowlanymi można zatem w ramach kryteriów: interesu społeczno-gospodarczego (art. 145 § 3 K.c.) i obciążenia gruntów sąsiednich (art. 145 § 2 zd. pierwsze K.c.), jednak nie można i nie powinno się traktować przepisów budowlanych jako bezwzględnej przeszkody do przeprowadzenia drogi koniecznej przez inną nieruchomość. (Postanowienie SN z dnia 14 lutego 2008 r., sygn. akt II CSK 517/07).

Czy ustanowienie drogi koniecznej zawsze wiąże się z opłatą?

Tak więc w razie braku dobrowolnego ustanowienia służebności przejazdu i przechodu sąd może ustanowić tzw. drogę konieczną. Wynagrodzenie za ustanowienie drogi koniecznej stanowi iloczyn wartości rynkowej jednego metra gruntu zajętego pod pas służebny, powierzchni w metrach kwadratowych drogi koniecznej oraz współczynnika uwzględniającego inne elementy wpływające na wartość prawa służebności. Zaś ostateczną wysokość wynagrodzenia, jeśli strony nie dojdą przed sądem do porozumienia, sąd ustala w oparciu o opinię biegłego sądowego w zakresie wyceny nieruchomości.

Dodam, że od pozwu o ustanowienie drogi koniecznej pobierana jest opłata sądowa w wysokości 200 zł. W opisanym przypadku w mojej ocenie wygrana w postaci ustanowienia drogi sądowej raczej jest bezsporna. Nie mogę jednak wskazać, jakiej wysokości wynagrodzenie na rzecz strony przeciwnej ustali sąd.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414