Postawienie garażu przy granicy działki z drogą, jak uzyskać zgodę?

• 2026-01-02
• Autor: Paulina Olejniczak-Suchodolska

Planuję postawić garaż blaszany na działce, lecz przez ukształtowanie terenu mogę go postawić jedynie przy granicy działki. Granica działki stanowi granicę z drogą (prawdopodobnie gminną), która prowadzi zaledwie do dwóch domów. Czy w tej sytuacji postawienie garażu jest w ogóle możliwe? Przesyłam odpowiednie dokumenty.

Odległość budynku od granicy działki

Na wstępie wskazuję, że przede wszystkim obiekty budowlane winny być lokalizowane zgodnie z zapisami Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (zwanego dalej: Rozporządzeniem).

Co do zasady, zgodnie z § 12 ust. 1 Rozporządzenia, „jeżeli z przepisów § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271–273 Rozporządzenia lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować od granicy tej działki w odległości nie mniejszej niż:

1) 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy;

2) 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy”.

Nadto sytuowanie budynku w przypadku, o którym mowa w pkt 2, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli plan miejscowy przewiduje taką możliwość. Sytuacja ta może jednak nastąpić jedynie w przypadku, gdy pozwalają na to zapisy planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego.

Zrealizowanie budowy budynku 1,5 m od granicy działki najprawdopodobniej spowoduje, że taka inwestycja będzie wykraczała swoim oddziaływaniem poza obszar działki i będzie miała wpływ swoim zasięgiem na tereny sąsiednie. Wskazuję również, że aby można było realizować budowę przy granicy z działką sąsiednią, muszą być spełnione odpowiednie wymagania i warunki, określone w przepisach o zagospodarowaniu przestrzennym dla danego terenu, a przede wszystkim musi być wskazana możliwość takiej lokalizacji budowy.

Nadto w przypadku, gdy budowa jest zbliżona do granicy sąsiada, czy w tak zwanej ścisłej granicy, działka sąsiada znajdzie się w obszarze oddziaływania i niestety sąsiad zostanie uznany przez organ za stronę w postępowaniu, a co za tym idzie, mimo że formalna zgoda sąsiada nie jest wymagana, to sąsiad może w tym przypadku mieć spory wpływ na budowę i proces uzyskania stosownych pozwoleń w procesie inwestycyjnym.

Zgodnie z przesłanym raportem o działce na wskazanym przez Pana terenie brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wobec tego dla wskazanego obszaru obowiązuje procedura decyzji o warunkach zabudowy w przypadku zamiaru realizacji obiektu budowlanego. Wobec tego jest to przypadek, gdy właściwa rada gminy nie podjęła uchwały w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a zatem warunki umożliwiające sytuowanie domu w odległości 1,5 m od granicy lub w bliższej odległości/w ścisłej granicy powinny być ujęte w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Czy konieczna jest zgoda sąsiada na budowę przy granicy działki?

Wskazuję również z praktyki, że często spotkać można się z sytuacją, w której powielana jest informacja o wymaganej zgodzie sąsiada na budowę w bliskiej odległości od granicy działki. Natomiast żaden przepis prawa nie uzależnia usytuowania budynku w ostrej granicy lub w bliskiej odległości od granicy z działką sąsiednią od zgody właścicieli tej działki (wskazuje na to m.in. wyrok WSA z dnia 5 października 2017 r., sygn. akt VII SA/Wa 2587/16).

Jednakże nie ma konkretnego przepisu, który wskazywałby na obowiązek uzyskania zgody właścicieli działek sąsiednich w przypadku przybliżenia się do granicy działki na odległość 1,5 m od granicy. W świetle przepisów prawa wystarczy, że będzie stosowny zapis w MPZP lub w decyzji o warunkach zabudowy. Ponieważ w świetle przepisów budowlanych nie jest wymagana zgoda sąsiada na taką inwestycję. W dawnych przepisach przed nowelizacjami takiej zgody wymagano, a obecnie nie ma żadnych podstaw do takiego żądania. Niestety nie oznacza to, że można dowolnie wykonać inwestycję w odległości 1,5 m od granicy działki.

Odległość obiektów budowlanych od dróg

Następnie wskazuję, że z informacji zawartych w zapytaniu wynika, iż granica, przy której miałby zostać zlokalizowany garaż, jest jednocześnie granicą drogi. Należy zatem ustalić, jakiej kategorii jest to droga. Zgodnie z obowiązującymi przepisami drogi publiczne ze względu na funkcje w sieci drogowej dzielą się na następujące kategorie:

1) drogi krajowe;

2) drogi wojewódzkie;

3) drogi powiatowe;

4) drogi gminne.

Wyjaśniam nadto, że nieprzekraczalna linia zabudowy (czyli miejsce, do którego dopuszczalna jest lokalizacja obiektu budowlanego) musi być wyznaczona w odpowiedniej odległości od drogi. Jest to odległość nie mniejsza niż 6 metrów i nie większa niż 50 metrów. Odległość obiektów budowlanych od dróg zależy od rodzaju dróg oraz od tego, czy działka znajduje się na terenie zabudowanym, czy też na terenie niezabudowanym. Nie tylko budynek mieszkalny, ale też wszelka zabudowa, czyli każdy obiekt budowlany musi znajdować się w odpowiedniej odległości od granicy jezdni. Odległość tę regulują przepisy ustawy o drogach publicznych, które wyznaczają odległości obiektów budowlanych od jezdni poszczególnych rodzajów dróg w następujący sposób:

1) dla autostrady to 30 m w terenie zabudowanym i 50 m w terenie niezabudowanym,

2) dla drogi ekspresowej to 20 m w terenie zabudowanym i 40 m w terenie niezabudowanym,

3) dla drogi krajowej – 10 m w terenie zabudowanym i 25 m w terenie niezabudowanym,

4) dla drogi wojewódzkiej i powiatowej wymagana odległość wynosi 8 m w terenie zabudowanym i 20 m w terenie niezabudowanym,

5) dla drogi gminnej – 6 m w terenie zabudowanym i 15 m w terenie niezabudowanym.

Poza tym „O tym, czy celowe jest usytuowanie obiektu w odległości większej niż minimalna od zewnętrznej krawędzi jezdni, rozstrzygać powinny względy bezpieczeństwa w ruchu drogowym odniesione do właściwości obiektu i jego zwykłej eksploatacji, a powoływanie się na możliwą katastrofę budowlaną nie może być jedynym i wyłącznym argumentem będącym podstawą zwiększenia odległości obiektu od drogi” (wyrok WSA w Poznaniu z dnia 9 lutego 2023 r., sygn. akt IV SA/Po 13/23).

Ponieważ „Wskazane w art. 43 ust. 1 u.d.p. odległości minimalne nie stanowią w każdej sytuacji przyzwolenia na realizację inwestycji w takiej odległości. Zarządca drogi w okolicznościach konkretnej sprawy zobowiązany jest do oceny możliwości wystąpienia zagrożenia dla zagwarantowania bezpieczeństwa ruchu drogowego w związku z planowaną inwestycją także z uwagi na jej odległość od krawędzi drogi” (wyrok WSA w Warszawie z dnia 17 maja 2019 r., sygn. akt IV SA/Wa 3333/18).

Zaznaczam również, że „W art. 43 ust. 1 u.d.p. wprowadzony został wymóg sytuowania obiektów budowlanych w odpowiedniej odległości od zewnętrznej krawędzi jezdni, a nie jezdni od istniejących obiektów budowlanych” (wyrok WSA w Białymstoku z dnia 26 maja 2022 r., sygn. akt II SA/Bk 184/22).

Odstępstwo od zachowania odległości budynku od drogi gminnej

Jednakże w aktualnym orzecznictwie sądowoadministracyjnym „Wskazuje się na możliwość wyrażenia zgody na odstępstwo zachowania odległości budynku od drogi gminnej, powiatowej, wojewódzkiej lub krajowej, na podstawie art. 43 ust. 1 w zw. z ust. 2 u.d.p., także po zrealizowaniu inwestycji budowlanej” (wyrok NSA z dnia 24 lutego 2022 r., sygn. akt II OSK 645/19).

Co do zasady „Odległości przewidziane w art. 43 ust. 1 u.d.p. mają charakter odległości minimalnych, od których nie przewidziano wyjątków” (wyrok WSA w Warszawie z dnia 12 maja 2020 r., sygn. akt IV SA/Wa 273/20). Nadto „Użycie wyrażenia »co najmniej« w przepisie art. 43 ust. 1 u.d.p. wskazuje na uznaniowy charakter uzgodnienia. Ustawodawca pozostawił bowiem organom administracji publicznej pewien luz decyzyjny polegający na możliwości przyjęcia, że w okolicznościach danej sprawy zasadne jest usytuowanie obiektu budowlanego w odległości większej niż 8 m od zewnętrznej krawędzi jezdni” (wyrok WSA w Poznaniu z dnia 14 marca 2019 r., sygn. akt IV SA/Po 48/19).

Podsumowując, w mojej ocenie istnieją nikłe szanse na możliwość zlokalizowania garażu praktycznie w granicy z działką drogową. Jedyną możliwością na zrealizowanie w takiej lokalizacji inwestycji mogłoby w mojej ocenie być uzyskanie odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych. Zgodnie z art. 9 ust. 1 i 2 Prawa budowlanego „W przypadkach szczególnie uzasadnionych dopuszcza się odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych, o których mowa w art. 7. Odstępstwo nie może powodować zagrożenia życia ludzi lub bezpieczeństwa mienia, a w stosunku do obiektów użyteczności publicznej i mieszkaniowego budownictwa wielorodzinnego – ograniczenia dostępności dla potrzeb osób ze szczególnymi potrzebami, o których mowa w ustawie z dnia 19 lipca 2019 r. o zapewnianiu dostępności osobom ze szczególnymi potrzebami, oraz nie może powodować pogorszenia warunków zdrowotno-sanitarnych i użytkowych, a także stanu środowiska, po spełnieniu określonych warunków zamiennych”.

Natomiast zgody na odstępstwo, po uzyskaniu upoważnienia ministra, który ustanowił przepisy techniczno-budowlane, udziela albo odmawia udzielenia, w drodze postanowienia, organ administracji architektoniczno-budowlanej, przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę albo decyzji o zmianie pozwolenia na budowę.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 5 października 2017 r., sygn. akt VII SA/Wa 2587/16
3. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 9 lutego 2023 r., sygn. akt IV SA/Po 13/23
4. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 17 maja 2019 r., sygn. akt IV SA/Wa 3333/18
5. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 26 maja 2022 r., sygn. akt II SA/Bk 184/22
6. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 12 maja 2020 r., sygn. akt IV SA/Wa 273/20