Czy były małżonek może być nadal najemcą mieszkania komunalnego?

• 2025-12-13
• Autor: Kamil Lewiński

W 1996 r. mój były mąż wszedł w stosunek najmu mieszkania komunalnego po zmarłej babci. Cztery lata później wzięliśmy ślub, wprowadziłam się do mieszkania, urodził się nam syn. Pięć lat później wzięliśmy rozwód. Wyprowadziłam się z mieszkania, ponieważ uważałam, że jest to dorobek męża, a ja nie mam żadnych praw do tego mieszkania. Ostatnie 10 lat mój były mąż był w śpiączce po wypadku, opiekunem prawnym został nasz syn, który mieszkał w mieszkaniu do śmierci ojca. Po śmierci mojego byłego męża nasz syn wystąpił do ZGN o przejęcie najmu po zmarłym ojcu. Niestety odmówiono mu, uzasadniając tym, że istnieje drugi najemca ze wskazaniem na mnie. Po roku otrzymałam wypowiedzenie najmu z powodu niezamieszkiwania oraz posiadania swojej nieruchomości. Nadmienię, że nie mieszkałam w tym mieszkaniu od 2005 r. Proszę o ocenę powyższej sytuacji, nie zgadzam się z tym, że uznano mnie, byłą żonę, za najemcę i odmówiono tego mojemu synowi. 

Stosunek najmu po śmierci najemcy

Na wstępie należy zaznaczyć, że mieszkanie komunalne nie podlega ogólnym zasadom dziedziczenia z Kodeksu cywilnego, a więc nie przechodzi automatycznie na spadkobierców. Przepisy prawa cywilnego regulują jednak kwestię prawa do takiego mieszkania po śmieci głównego najemcy. Takie wstąpienie uregulowane zostało w art. 691 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym „w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego, w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą, z zastrzeżeniem, że osoby wymienione wyżej wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci”.

Automatyczny najem po ślubie

Z opisu wynika, że wobec braku świadomości jakichkolwiek Pani praw do mieszkania, nie zawierała Pani umowy najmu/aneksu do umowy najmu, którą zawierał mąż z miastem. W takim wypadku, obecnie, wobec braku zawarcia przez Panią umowy/aneksu do umowy najmu, nie wstąpiłaby Pani nigdy w stosunek najmu jako współnajemca obok męża, jednakże, w obowiązującej od 1994 roku ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz. U. 1994.105.509), w art. 7 czytamy: „małżonkowie wspólnie zajmujący lokal są z mocy prawa najemcami tego lokalu, chociażby umowa najmu została zawarta tylko przez jednego z nich”. Wobec tego przepisu automatycznie wstąpiła Pani w stosunek najmu w momencie zawarcia małżeństwa i wobec jego zamieszkiwania.

Przepisy te obecnie nie obowiązują, jednak praktyka urzędów była taka, że wobec rozwiązania małżeństwa, wymeldowania i opuszczenia mieszkania, urzędy przyjmowały, że najemca, który z mocy prawa stał się współnajemcą (o czym mowa w akapicie powyżej), przestawał być współnajemcą. To jednak pewnego rodzaju praktyka, bowiem urząd też powinien być o tym fakcie poinformowany. Tutaj nie mieliśmy do czynienia z informacją, stąd urząd mógł zakładać, że w dalszym ciągu małżeństwo trwa, a Pani zamieszkuje lokal wraz z mężem.

Syn zmarłego jako najemca

W sytuacji bowiem takiej, w której przyjmujemy rozwód, wyprowadzkę i wymeldowanie z mieszkania przez Panią, dorozumiane wypowiedzenie najmu przez Panią (wobec ustania więzi i wymeldowanie), a następny zgon głównego najemcy, a także fakt, że syn zamieszkiwał z najemcą do chwili jego śmieci, na gruncie przepisów art. 691 Kodeksu cywilnego przyjąć należy, że Pani w momencie zgonu najemcą nie była, a syn jako spełniający wymogi powołanego wyżej przepisu spełnia wymogi wejścia w najem po zmarłym najemcy.

Wyjaśnienie sprawy z urzędem

Tutaj jednak, biorąc pod uwagę nieobowiązujące już przepisy, brak jednego trybu i różna praktykę organów, niezbędny będzie kontakt z właściwym urzędem i wyjaśnienie sprawy w ten sposób, w szczególności ze wskazaniem na rozwód, wyprowadzkę i wymeldowanie, co implikuje dorozumiane wypowiedzenie najmu, do którego wstąpiła Pani z mocy samego prawa a nie oświadczeniem Pani woli. Prawdopodobnie, jeżeli umowa najmu została wypowiedziana została niedawno, nie zakończył się okres wypowiedzenia. W tej sytuacji, mając na względzie, że przepisy o „automatycznym” objęciu Pani stosunkiem najmu już nie obowiązują, a także różną praktykę urzędów w zależności od miasta, a nawet dzielnicy, w pierwszej kolejności skontaktować się należy z wydziałem obsługi mieszkańców i przedstawienie urzędowi stanu sprawy ze wskazaniem na brak skutku wywołanego wypowiedzeniem umowy najmu wobec Pani, z uwagi na błędne przyjęcie, że to Pani jest najemcą, podczas gdy najemcą był jedynie mąż, a wobec jego śmierci to syn jako zamieszkujący z nim do czasu śmieci wstąpić może w stosunek najmu mieszkania. Tym bardziej podkreślić należy, że Pani nie rości i nie rościła sobie nigdy żadnych praw do tego mieszkania.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93