Mamy 12 503 opinii naszych Klientów
Wspólnota mieszkaniowa składa się z 10 segmentów 4-lokalowych i 1 budynku 8-lokalowego. Dachy stanowią część wspólną. Jeden z właścicieli segmentu chciałby na swój koszt zamontować na dachu panele. Prosił o przygotowanie uchwały. Co trzeba zawrzeć w takiej uchwale, żeby zabezpieczyć interesy wspólnoty? Jest to nowy temat i mamy z tym problemy. Łatwiej by było, gdyby był to budynek wielorodzinny i wspólnota wykonywałaby tę inwestycję na swój koszt. Proszę nam doradzić, jaka powinna być umowa itp.?
Jak rozumiem, ów właściciel segmentu chce na swój koszt wykonać instalację fotowoltaiczną na całym dachu, tj. pokrywającym również pozostałe segmenty i budynek 8-lokalowy. Dach zaś stanowi część wspólną. Jako że założenie instalacji fotowoltaicznej jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd, potrzebna jest zgoda wspólnoty wyrażona w formie uchwały.
Zgodnie z art. 22 ustawy o własności lokali – do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.
A zatem najpierw wszyscy właściciele powinni podjąć uchwałę wyrażającą zgodę na zawarcie przez zarząd z panem, który chce umieścić instalację, umowy, w której to uregulowana zostanie kwestia kosztów, prawa do użytkowania, prawa do wchodzenia na dach, na teren wspólnoty w trakcie prac, kosztów eksploatacji, napraw itp. zw. z instalacją. Nadto należy wyraźnie określić powierzchnię dachu, jaka może zostać przeznaczona na instalację. Tak to widzę.
Zgodnie z art. 12 ustawy o własności lokali – właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Uchwała właścicieli lokali może jednak ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.
Byłaby to tak zwana umowa quoad usum pomiędzy tym panem a zarządem działającym na mocy wcześniejszej uchwały wspólnoty i pełnomocnictwa dla zarządu do jej zawarcia.
Ewentualnie, w swojej praktyce mam przypadek, że zarząd wystąpił do wspólnoty z wnioskiem o podjęcie uchwały wyrażającej zgodę na montaż instalacji fotowoltaicznej przez jednego z właścicieli. I na mocy uchwały wyrażającej zgodę ów człowiek ją zamontował nad swoją częścią. A to dlatego, że w doktrynie podnosi się, że nie można dokonać podziału dachu, czyli zawrzeć umowy quoad usum, jako że nie można zakazać innym korzystania z dachu. Wówczas jednak i tak została spisana umowa, a raczej porozumienie, określające koszty, zasady eksploatacji itp.
Instalacja na segmencie z porozumieniem i uchwałą
W jednej z podwarszawskich wspólnot mieszkaniowych właściciel segmentu 4-lokalowego wystąpił z wnioskiem o zgodę na montaż instalacji fotowoltaicznej na dachu części wspólnej. Dach był nachylony w kierunku południowym, co zapewniało optymalne warunki. Na walnym zebraniu wspólnoty przedstawiono projekt uchwały, który zawierał nie tylko zgodę na inwestycję, ale też precyzyjne zapisy dotyczące zakresu użytkowania dachu, odpowiedzialności za uszkodzenia, dostęp do dachu w razie napraw oraz obowiązek demontażu w razie zakończenia użytkowania. Dodatkowo podpisano umowę quoad usum pomiędzy zarządem a właścicielem, która regulowała sposób eksploatacji i ewentualnego przekazania instalacji wspólnocie po kilku latach.
Brak uchwały i konflikt we wspólnocie
W jednej ze wspólnot w Łodzi właściciel samowolnie zamontował instalację fotowoltaiczną na dachu segmentu, powołując się na „logiczne prawo do słońca”. Nie uzyskał jednak wcześniejszej zgody wspólnoty ani nie podpisał żadnego porozumienia. Sprawa zakończyła się sporem, ponieważ sąsiedzi zaczęli domagać się analogicznego prawa do własnych instalacji, a zarząd obawiał się odpowiedzialności za uszkodzenia pokrycia dachowego. W efekcie wspólnota przegłosowała uchwałę nakazującą demontaż instalacji, a właściciel musiał ponieść zarówno koszty montażu, jak i rozbiórki, co stało się przestrogą dla innych mieszkańców.
Przykład pozytywnej współpracy i modelu dzierżawy
W innej wspólnocie, złożonej z dwóch budynków, jeden z mieszkańców zaproponował montaż fotowoltaiki na części dachu nad jego lokalem. Właściciele lokali zgodzili się, ale pod warunkiem, że będzie to odpłatna dzierżawa fragmentu dachu – symboliczna złotówka rocznie, by zachować formalny porządek. Uchwała została przyjęta jednogłośnie, a umowa precyzowała, że właściciel odpowiada za montaż, ubezpieczenie, przeglądy i ewentualne szkody. W razie potrzeby prac remontowych miał obowiązek usunąć instalację na swój koszt. Model ten został później powielony przez innych mieszkańców, co zapobiegło konfliktom i ułatwiło zarządzanie przestrzenią wspólną.
Instalacja paneli fotowoltaicznych na dachu należącym do wspólnoty mieszkaniowej to przedsięwzięcie, które wymaga nie tylko technicznej koordynacji, ale przede wszystkim prawidłowego uregulowania formalnego. Ponieważ dach stanowi część wspólną, montaż instalacji przez jednego z właścicieli przekracza zwykły zarząd i musi być poprzedzony uchwałą wspólnoty wyrażającą zgodę oraz upoważniającą zarząd do zawarcia odpowiedniej umowy. Niezbędne jest także precyzyjne uregulowanie zasad korzystania z powierzchni dachu, odpowiedzialności za koszty, eksploatację i ewentualne szkody. Tylko klarowne, pisemne ustalenia między stronami pozwalają uniknąć konfliktów i zapewnić sprawne funkcjonowanie wspólnoty w przyszłości.
Potrzebujesz indywidualnej porady prawnej dotyczącej instalacji fotowoltaiki we wspólnocie mieszkaniowej lub przygotowania uchwały i umowy? Skorzystaj z naszych usług – oferujemy szybkie i rzetelne porady prawne online, dostosowane do Twojej sytuacji. Bez wychodzenia z domu, z gwarancją bezpieczeństwa i poufności. Nasi prawnicy pomogą Ci krok po kroku przejść przez cały proces.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Dlaczego warto?Numer telefonu pozwoli na kontakt
w przypadku podania nieprawidłowego emaila.
Otrzymasz SMS o wycenie i przygotowaniu
głównej odpowiedzi, a także w przypadku
problemów technicznych. Wiele razy podany
numer pomógł szybciej rozwiązać problem.
Wycenę wyślemy do 1 godziny
* W dni robocze w godzinach od 7 do 20.
* W weekendy i święta do 2 godzin.
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Pracujemy 7 dni w tygodniu
O autorze: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Radca prawny, absolwentka Wydziału Prawa na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Ukończyła aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie. Doświadczenie zawodowe zdobywała współpracując z kancelariami prawnymi. Specjalizuje się głównie w prawie...
>> więcej informacji o autorze
.jpg)
.jpg)
.jpg)
