Fotowoltaika na dachu wspólnoty mieszkaniowej – uchwała i umowa

Masz podobny problem prawny?

Opisz sprawę i otrzymaj wycenę porady od prawnika. Samo zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Wycena zwykle w ciągu 1 godziny • Pracujemy 7 dni w tygodniu

Fotowoltaika na dachu wspólnoty mieszkaniowej

Jeżeli dach stanowi część wspólną nieruchomości, właściciel lokalu nie może samodzielnie zdecydować o zamontowaniu na nim prywatnej instalacji fotowoltaicznej. Dach służy całej wspólnocie: chroni budynek, umożliwia prowadzenie robót konserwacyjnych, dostęp do kominów, wentylacji, instalacji technicznych i innych elementów budynku. Montaż paneli, konstrukcji wsporczych, tras kablowych i zabezpieczeń może wpływać na sposób korzystania z tej części nieruchomości przez pozostałych właścicieli.

W opisanej sprawie wspólnota liczy więcej niż trzy lokale, dlatego zastosowanie mają zasady zarządu przewidziane w ustawie o własności lokali. Taka inwestycja, nawet finansowana wyłącznie przez jednego właściciela, powinna być potraktowana jako czynność przekraczająca zwykły zarząd. Do jej dokonania potrzebna jest uchwała wspólnoty mieszkaniowej, która wyrazi zgodę na montaż oraz upoważni zarząd do podpisania umowy z właścicielem finansującym instalację.

Zgodnie z art. 22 ustawy o własności lokali do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

Nie oznacza to automatycznie, że uchwała musi być jednomyślna. Co do zasady uchwały właścicieli lokali zapadają większością głosów liczoną według wielkości udziałów, chyba że w danej wspólnocie obowiązuje inny sposób głosowania, np. zasada jeden właściciel – jeden głos. Jednomyślność może być praktycznie pożądana, gdy instalacja ma w znacznym stopniu wyłączyć część dachu z normalnego korzystania przez pozostałych właścicieli, ale w typowym modelu wspólnotowym podstawą działania jest prawidłowo podjęta uchwała. Jeżeli uchwała narusza prawo, zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną albo interes konkretnego właściciela, możliwe jest zaskarżenie uchwały wspólnoty.

Co powinna zawierać uchwała wspólnoty?

Uchwała nie powinna ograniczać się do krótkiego zdania: „wspólnota wyraża zgodę na montaż fotowoltaiki”. Tak ogólna zgoda jest ryzykowna, bo nie rozstrzyga, kto odpowiada za szkody, kto ma dostęp do dachu, co stanie się podczas remontu pokrycia dachowego i czy pozostali właściciele będą mogli w przyszłości korzystać z tej samej powierzchni.

W uchwale warto wskazać w szczególności:

• dane właściciela, który ma sfinansować i użytkować instalację,
• dokładne oznaczenie części dachu przeznaczonej pod panele, najlepiej z załącznikiem graficznym lub projektem technicznym,
• maksymalną moc instalacji, sposób prowadzenia przewodów oraz miejsce przyłączenia,
• warunek przedstawienia projektu, opinii konstrukcyjnej lub technicznej, jeżeli montaż może obciążać dach albo ingerować w pokrycie dachowe,
• obowiązek wykonania instalacji przez uprawniony podmiot, zgodnie z przepisami technicznymi, przeciwpożarowymi i energetycznymi,
• zasadę, że wszystkie koszty montażu, eksploatacji, przeglądów, napraw, ubezpieczenia i demontażu ponosi inwestor,
• odpowiedzialność inwestora za szkody w częściach wspólnych i lokalach, w tym za przecieki, uszkodzenia dachu, instalacji i elewacji,
• obowiązek demontażu lub czasowego zdjęcia paneli na koszt inwestora, gdy będzie to potrzebne do remontu, konserwacji albo usunięcia awarii dachu,
• upoważnienie zarządu do zawarcia umowy regulującej szczegółowe zasady korzystania z części dachu,
• zasady wygaśnięcia zgody, np. po sprzedaży lokalu, zaprzestaniu używania instalacji, rażącym naruszeniu umowy albo braku wymaganych przeglądów.

W uchwale można również zastrzec, że zgoda wspólnoty nie obejmuje automatycznie zgód wymaganych przez operatora sieci, przepisów przeciwpożarowych, konserwatora zabytków ani przepisów budowlanych. Za ich uzyskanie powinien odpowiadać właściciel inwestujący w instalację.

Umowa z właścicielem montującym panele

Sama uchwała zwykle nie wystarczy. Najbezpieczniej, aby po jej podjęciu zarząd wspólnoty podpisał z właścicielem odrębną umowę albo porozumienie. W praktyce może to być umowa regulująca sposób korzystania z określonego fragmentu dachu, czasem nazywana umową quoad usum, ale jej treść trzeba dostosować do konkretnego budynku i układu praw we wspólnocie.

Umowa powinna doprecyzować, że właściciel korzysta z określonej powierzchni dachu wyłącznie w zakresie niezbędnym do posadowienia, eksploatacji i serwisowania instalacji. Nie powinno to oznaczać całkowitego wyłączenia dachu z dostępu dla wspólnoty, zarządu, administratora, kominiarzy, służb technicznych czy wykonawców remontu. Dach pozostaje nieruchomością wspólną, a właściciel lokalu ma jedynie uzgodniony sposób korzystania z jego fragmentu.

W umowie warto uregulować także wynagrodzenie albo brak wynagrodzenia za korzystanie z części wspólnej. Wspólnota może zgodzić się na nieodpłatne korzystanie, ale powinna świadomie ocenić, czy jest to sprawiedliwe wobec pozostałych właścicieli, zwłaszcza gdy dach ma ograniczoną powierzchnię i w przyszłości inni mieszkańcy również mogą chcieć zamontować instalacje.

Współkorzystanie z nieruchomości wspólnej a prawa pozostałych właścicieli

Zgodnie z art. 12 ustawy o własności lokali właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Oznacza to, że wspólnota może uregulować sposób korzystania z dachu, ale nie powinna bez ważnej przyczyny pozbawiać innych właścicieli realnej możliwości korzystania z części wspólnej.

Problem pojawia się szczególnie wtedy, gdy instalacja jednego właściciela miałaby zająć najlepszą albo znaczną część powierzchni dachu. W takiej sytuacji uchwała może zostać zakwestionowana przez innych właścicieli, jeżeli narusza ich interesy, zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną albo nierówno traktuje członków wspólnoty. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu w terminie 6 tygodni od jej podjęcia na zebraniu albo od dnia powiadomienia go o uchwale podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Dlatego warto ustalić ogólne zasady dla wszystkich mieszkańców, a nie tylko dla jednej osoby. Wspólnota może przyjąć regulamin albo uchwałę ramową określającą, kiedy i na jakich warunkach dopuszcza montaż prywatnych instalacji OZE na częściach wspólnych. Zmniejsza to ryzyko zarzutu dowolności i konfliktów między właścicielami.

Wymogi techniczne, budowlane i przeciwpożarowe

Od strony wspólnoty zgoda właścicieli to tylko jeden element sprawy. Inwestor powinien dodatkowo sprawdzić wymagania techniczne i administracyjne. Zgodnie z aktualnym Prawem budowlanym instalowanie urządzeń fotowoltaicznych o mocy zainstalowanej elektrycznej nie większej niż 150 kW zasadniczo nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę ani zgłoszenia. Jeżeli jednak moc instalacji przekracza 6,5 kW, projekt należy uzgodnić z rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych, a następnie zawiadomić właściwego komendanta Państwowej Straży Pożarnej.

W praktyce wspólnota powinna wymagać od inwestora co najmniej projektu rozmieszczenia paneli, informacji o mocy instalacji, sposobie mocowania konstrukcji, przebiegu przewodów, zabezpieczeniach przeciwpożarowych, wpływie na pokrycie dachowe i gwarancję dachu. Jeżeli budynek jest objęty ochroną konserwatorską, położony na obszarze szczególnych ograniczeń albo montaż wymaga ingerencji w konstrukcję, ocenę trzeba przeprowadzić indywidualnie.

Warto również ustalić, czy instalacja ma zasilać wyłącznie lokal inwestora, części wspólne, czy ma być elementem szerszego modelu rozliczeń energii. Inne konsekwencje ma prywatna instalacja właściciela, a inne instalacja wykonywana przez wspólnotę na potrzeby nieruchomości wspólnej albo jako rozwiązanie prosumenckie. Uchwała i umowa powinny jasno wskazywać, kto jest właścicielem instalacji, kto jest stroną umów z operatorem i kto korzysta z energii.

Czy wystarczy samo porozumienie z zarządem?

Nie. Jeżeli montaż dotyczy części wspólnej i przekracza zwykły zarząd, zarząd nie powinien samodzielnie wyrażać zgody bez uchwały właścicieli. Umowa podpisana wyłącznie przez zarząd, bez wcześniejszego umocowania w uchwale, może zostać zakwestionowana. Bezpieczny model jest dwuetapowy: najpierw uchwała właścicieli lokali, a dopiero potem umowa wykonawcza zawarta przez zarząd z inwestorem.

W uchwale należy udzielić zarządowi pełnomocnictwa do zawarcia umowy i określić podstawowe granice tej umowy. Zarząd nie powinien później przyznawać inwestorowi szerszych praw, niż wynika to z uchwały. Jeżeli uchwała zezwala na montaż na określonej części dachu, umowa nie powinna pozwalać na zajęcie innej powierzchni albo montaż urządzeń dodatkowych bez ponownej zgody wspólnoty.

Jak zabezpieczyć interes wspólnoty?

Wspólnota powinna przede wszystkim zadbać o to, aby inwestycja jednego właściciela nie generowała kosztów ani ryzyk dla pozostałych. W uchwale i umowie warto wprowadzić obowiązek posiadania ubezpieczenia OC, obowiązek wykonywania okresowych przeglądów, prawo kontroli dokumentów technicznych oraz prawo żądania demontażu instalacji, gdy zagraża bezpieczeństwu albo utrudnia remont dachu.

Należy też przewidzieć, co stanie się po sprzedaży lokalu. Można zastrzec, że nowy właściciel wstępuje w prawa i obowiązki poprzednika tylko po podpisaniu aneksu albo oświadczenia o akceptacji umowy. W przeciwnym razie wspólnota może wymagać demontażu instalacji na koszt dotychczasowego lub nowego właściciela, zależnie od treści umowy.

Dobrą praktyką jest dołączenie do umowy dokumentacji zdjęciowej dachu sprzed montażu, protokołu odbioru po montażu i oświadczenia wykonawcy o zgodności instalacji z przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej. Ułatwi to rozstrzygnięcie ewentualnych sporów o przecieki, uszkodzenia lub nieprawidłowe wykonanie prac.

FAQ

Podsumowanie

Fotowoltaika na dachu wspólnoty mieszkaniowej jest możliwa, ale wymaga uporządkowania prawnego i technicznego. Jeżeli instalację finansuje i wykorzystuje jeden właściciel, wspólnota powinna najpierw podjąć uchwałę wyrażającą zgodę oraz upoważniającą zarząd do podpisania umowy. Następnie należy szczegółowo uregulować zasady korzystania z dachu, odpowiedzialność za szkody, koszty, dostęp serwisowy, obowiązek demontażu i dokumentację techniczną.

Najbezpieczniejsze rozwiązanie to uchwała połączona z pisemnym porozumieniem. Dzięki temu właściciel może legalnie realizować inwestycję, a wspólnota zachowuje kontrolę nad częścią wspólną i ogranicza ryzyko przyszłych sporów.

Źródła

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388, w szczególności art. 12, art. 22, art. 23 i art. 25.
2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane – Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414, w szczególności art. 29 ust. 4 pkt 3 lit. c oraz art. 56 ust. 1a.
3. Ustawa z dnia 20 lutego 2015 r. o odnawialnych źródłach energii – Dz.U. 2015 poz. 478.