Prawa i możliwości działania współwłaściciela w obliczu licytacji komorniczej

• 2026-01-09
• Autor: Katarzyna Talkowska-Szewczyk

Sprawa dotyczy mojego partnera, który od 20 lat przebywa w Wielkiej Brytanii. Jest on współwłaścicielem działki (1/2 udziału) ze starym, nie zamieszkałym domem, wspólnie z siostrą. Z powodu różnych, głównie finansowych spraw ich kontakt jest bardzo ograniczony. Jego siostra również przebywa w Wielkiej Brytanii. Współwłasność dotyczy nieruchomości w Polsce. Przez przypadek, po wejściu w stan księgi wieczystej, okazało się, że nieruchomość w 1/2 podlega licytacji. Na stronie właściwego sądu rejonowego widoczne jest już ogłoszenie o wyznaczonym terminie 1. licytacji. Dłużnikiem (jest 2 wierzycieli) jest jego siostra. Partner nie wiedział o zaistniałej sytuacji. Siostra nie informowała go o sprawie. Być może komornik lub sąd wysyłał do niego jakieś powiadomienia na jego ostatni adres, gdzie wtedy mieszkał. Ostatnio mieszka tam jego kuzyn. Nikt o niczym go nie informował (mimo iż mają do niego numer telefonu i adres). Czy mój partner ma jakieś prawa obecnie w jakimś pierwszeństwie wykupu? Wyczytaliśmy jedynie w internecie, że nie może brać udziału w tej licytacji, ponieważ jest bratem. Co może zrobić, żeby obca osoba bądź np. bank (wierzyciel) nie stał się współwłaścicielem drugiej części tej nieruchomości? Czy w chwili obecnej ma jakiekolwiek prawa, jako że 1/2 tej nieruchomości należy do niego?

Kontakt z komornikiem i dalsze postępowanie

Najlepszym rozwiązaniem dla Pani partnera jest:

1. Skontaktowanie się z komornikiem prowadzącym sprawę. W księdze wieczystej w ostrzeżeniu, tj. w dziale III, będzie podany, jaki komornik prowadzi sprawę. Należy odszukać poprzez stronę internetową telefon do komornika oraz niezwłocznie się z nim skontaktować.
2. W rozmowie z komornikiem należy ustalić, jaka jest wysokość zadłużenia siostry oraz kto jest jej wierzycielem. Najlepiej uzyskać kontakt do pełnomocników. Wówczas będzie łatwiej i sprawniej wszystko poustalać.
3. Jeżeli wysokość wierzytelności oraz koszty egzekucyjne są do udźwignięcia, to rekomendowałabym zawarcie porozumienia:

• • z wierzycielami – Pani partner spłaca zadłużenie siostry (może być propozycja że w ratach), a wierzyciele odstępują od egzekucji z nieruchomości,
  • jednocześnie Pani partner zawiera z siostrą porozumienie, że spłaca jej zobowiązanie, a ona za tą kwotę sprzedaje mu 1/2 nieruchomości.Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›
    

Licytacja nieruchomości

Niestety Pani partnerowi nie przysługuje prawo pierwokupu. Natomiast istnieje pewna regulacja, która ma dla Pani partnera znaczenie. Regulacja ta zawarta jest w art. 982–984 ustawy Kodeks postępowania cywilnego. Zgodnie z art. 982 § 1 „jeżeli na licytacji nikt nie przystąpił do przetargu, a przedmiotem egzekucji jest nieruchomość rolna, współwłaściciel nieruchomości wystawionej na licytację, niebędący dłużnikiem osobistym, ma prawo przejęcia nieruchomości na własność w cenie nie niższej od trzech czwartych sumy oszacowania. Art. 958 § 2 stosuje się odpowiednio”. W oparciu o § 2 „wniosek o przejęcie nieruchomości należy zgłosić w ciągu tygodnia od licytacji, składając równocześnie rękojmię, chyba że ustawa wnioskodawcę od niej zwalnia”. „Jeżeli na licytacji nikt nie przystąpił do przetargu, a przedmiotem egzekucji jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, wierzyciel hipoteczny może przejąć to prawo za cenę nie niższą od trzech czwartych sumy oszacowania; wniosek o przejęcie należy zgłosić w ciągu tygodnia od licytacji. Wierzyciel hipoteczny nie składa rękojmi”. Z opisu wynika że raczej ten przepis nie będzie miał zastosowania do Państwa sytuacji, dlatego też trzeba iść dalej.

Zgodnie z art. 983 „jeżeli nikt nie zgłosił wniosku o przejęcie nieruchomości w myśl artykułu poprzedzającego albo przedmiot egzekucji nie jest nieruchomością rolną, komornik na wniosek wierzyciela wyznacza drugą licytację, na której cena wywołania stanowi dwie trzecie sumy oszacowania. Cena ta jest najniższa, za którą można nabyć nieruchomość”.

Istotny jest przepis art. 984: „jeżeli również na drugiej licytacji nikt nie przystąpi do przetargu, przejęcie nieruchomości na własność może nastąpić w cenie nie niższej od dwóch trzecich części sumy oszacowania, przy czym prawo przejęcia przysługuje wierzycielowi egzekwującemu i hipotecznemu oraz współwłaścicielowi. Jeżeli przedmiotem egzekucji jest nieruchomość rolna, stosuje się art. 982 z wynikającą z niniejszego przepisu zmianą co do ceny przejęcia. W wypadku gdy osoby określone w art. 982 nie skorzystają z prawa przejęcia nieruchomości rolnej, prawo to przysługuje także wierzycielowi egzekwującemu i hipotecznemu”. Termin, w którym należy skorzystać z tego prawa został określony w § 2, który stanowi że wniosek o przejęcie nieruchomości wierzyciel powinien złożyć sądowi w ciągu tygodnia po licytacji, składając jednocześnie rękojmię, chyba że ustawa go od niej zwalnia. Istotny jest § 3. Jeżeli kilku wierzycieli składa wniosek o przejęcie, pierwszeństwo przysługuje temu, kto zaofiarował cenę wyższą, a przy równych cenach – temu, czyja należność jest większa.

Przejęcie nieruchomości w drugiej licytacji