- Licytacja udziału dłużnika nie pozbawia drugiego współwłaściciela jego własnego udziału w nieruchomości.
- Współwłaściciel nie ma zwykłego prawa pierwokupu udziału sprzedawanego przez komornika.
- Rodzeństwo dłużnika nie może brać udziału w przetargu jako licytant, nawet jeśli jest współwłaścicielem nieruchomości.
- Spłata należności wierzyciela wraz z kosztami przed zamknięciem przetargu może doprowadzić do umorzenia egzekucji.
- Jeżeli dojdzie do sprzedaży udziału osobie trzeciej, nowy nabywca stanie się współwłaścicielem i może później żądać zniesienia współwłasności.
Co powinien zrobić współwłaściciel po znalezieniu ogłoszenia o licytacji?
W pierwszej kolejności trzeba ustalić, czego dokładnie dotyczy egzekucja. W przypadku współwłasności bardzo często licytowany jest nie cały dom lub cała działka, lecz udział należący do zadłużonego współwłaściciela, np. 1/2 nieruchomości. Drugi współwłaściciel zachowuje wtedy swój udział, ale musi liczyć się z tym, że nabywca licytacyjny może wejść w miejsce dotychczasowego współwłaściciela.
Najpilniejsze działania to:
- sprawdzenie w dziale III księgi wieczystej, który komornik prowadzi egzekucję,
- ustalenie sygnatury sprawy egzekucyjnej i sądu nadzorującego egzekucję,
- kontakt z kancelarią komorniczą i złożenie pisma z prośbą o wskazanie, jaki udział jest objęty licytacją,
- ustalenie wysokości długu, kosztów egzekucyjnych i danych wierzycieli,
- sprawdzenie, czy opis i oszacowanie nieruchomości zostały prawidłowo doręczone znanym uczestnikom postępowania,
- ustalenie, czy termin na zaskarżenie opisu i oszacowania jeszcze biegnie albo czy można powoływać się na brak prawidłowego zawiadomienia.
Jeżeli współwłaściciel przebywa za granicą, powinien od razu wskazać komornikowi aktualny adres do doręczeń, adres e-mail i numer telefonu. Warto też rozważyć ustanowienie pełnomocnika w Polsce, ponieważ terminy w postępowaniu egzekucyjnym są krótkie. Przy ocenie działań organu egzekucyjnego pomocny może być też artykuł Komornik sądowy prawa obowiązki skarga.
Czy współwłaściciel ma prawo pierwokupu?
W typowej egzekucji z udziału w nieruchomości współwłaścicielowi nie przysługuje ustawowe prawo pierwokupu tylko dlatego, że posiada pozostały udział. Nie oznacza to jednak, że jest pozbawiony możliwości działania. Może próbować doprowadzić do spłaty zadłużenia, porozumienia z wierzycielami albo — w określonych sytuacjach — przejęcia nieruchomości po bezskutecznej licytacji.
Trzeba odróżnić trzy różne sytuacje:
- prawo pierwokupu — co do zasady nie przysługuje współwłaścicielowi w standardowej licytacji komorniczej udziału,
- udział w przetargu — może być wyłączony, jeżeli współwłaściciel należy do kręgu osób wskazanych w art. 976 Kodeksu postępowania cywilnego,
- przejęcie nieruchomości po bezskutecznej licytacji — jest możliwe tylko w przypadkach przewidzianych w art. 982–984 Kodeksu postępowania cywilnego.
Jeżeli współwłaściciel jest bratem albo siostrą dłużnika, nie może brać udziału w przetargu. Zgodnie z art. 976 Kodeksu postępowania cywilnego w przetargu nie mogą uczestniczyć m.in. dłużnik, komornik, ich małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo oraz inne osoby wymienione w tym przepisie.
Czy można zatrzymać licytację przez spłatę długu?
Najbardziej praktycznym rozwiązaniem bywa kontakt z wierzycielami i ustalenie, czy akceptują spłatę długu przed licytacją. Zgodnie z art. 981 Kodeksu postępowania cywilnego, jeżeli należność wierzyciela zostanie uiszczona wraz z kosztami przed zamknięciem przetargu, komornik umorzy egzekucję.
W praktyce sama deklaracja spłaty nie wystarczy. Trzeba ustalić całkowitą kwotę potrzebną do zakończenia egzekucji, w tym należność główną, odsetki, koszty zastępstwa, koszty komornicze i ewentualne należności innych wierzycieli przyłączonych do egzekucji.
Jeżeli spłaty ma dokonać drugi współwłaściciel, powinien zadbać o pisemne zabezpieczenie swoich interesów wobec zadłużonego współwłaściciela. Może to być np. umowa pożyczki, uznanie długu, ustanowienie zabezpieczenia albo notarialna umowa dotycząca przeniesienia udziału po zakończeniu egzekucji. Konkretna konstrukcja zależy od stanu księgi wieczystej, liczby wierzycieli i tego, czy udział jest już zajęty.
Komornik licytuje udział w nieruchomości należący do współwłaściciela?
Prawnik sprawdzi księgę wieczystą, zajęcie i etap egzekucji oraz oceni możliwość nabycia udziału, spłaty długu lub ochrony Twoich praw.
Wyślij sprawę do bezpłatnej wyceny ›Opisanie sprawy i wycena są bezpłatne • Dopiero później decydujesz, czy zamawiasz poradę
Czy siostra może sprzedać swój udział bratu przed licytacją?
Po zajęciu nieruchomości trzeba zachować szczególną ostrożność. Zgodnie z art. 930 Kodeksu postępowania cywilnego rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie egzekucyjne. Oznacza to, że nawet jeżeli dłużnik sprzeda zajęty udział, egzekucja może być nadal prowadzona, a nabywca uczestniczy w postępowaniu w charakterze dłużnika. Podobnie trzeba oceniać sytuacje, w których dłużnik rozważa nie sprzedaż, lecz darowiznę udziału — szerzej omawia to tekst Darowizna udziału egzekucja komornicza.
Dobrowolne zbycie udziału przed licytacją podlega zasadom dotyczącym sprzedaży nieruchomości przez współwłaścicieli, w tym formy aktu notarialnego i rozliczenia ceny.
Dlatego bezpieczniejsze jest zawarcie porozumienia obejmującego jednocześnie:
- spłatę wierzycieli lub uzyskanie ich zgody na umorzenie egzekucji,
- rozliczenie między współwłaścicielami,
- ustalenie, kiedy i na jakich warunkach zadłużony współwłaściciel przeniesie swój udział,
- zabezpieczenie osoby, która faktycznie spłaca cudzy dług.
Jeżeli sprawa jest już na etapie wyznaczonej pierwszej licytacji, czasu zwykle jest mało. Warto działać równolegle: kontaktować się z komornikiem, wierzycielami i zadłużonym współwłaścicielem oraz sprawdzić akta egzekucyjne.
Pierwsza i druga licytacja — jakie są najważniejsze zasady?
Na pierwszej licytacji cena wywołania nieruchomości wynosi trzy czwarte sumy oszacowania. Wynika to z art. 965 Kodeksu postępowania cywilnego. Jeżeli nikt nie przystąpi do przetargu albo licytacja okaże się bezskuteczna, dalsze możliwości zależą od rodzaju nieruchomości i wniosków uprawnionych osób.
Jeżeli przedmiotem egzekucji jest nieruchomość rolna, współwłaściciel nieruchomości wystawionej na licytację, który nie jest dłużnikiem osobistym, może — po bezskutecznej pierwszej licytacji — skorzystać z prawa przejęcia za cenę nie niższą niż trzy czwarte sumy oszacowania. Wynika to z art. 982 Kodeksu postępowania cywilnego.
Jeżeli nie ma podstaw do przejęcia po pierwszej licytacji albo nieruchomość nie jest nieruchomością rolną, komornik może wyznaczyć drugą licytację na wniosek wierzyciela. Zgodnie z art. 983 Kodeksu postępowania cywilnego cena wywołania na drugiej licytacji wynosi dwie trzecie sumy oszacowania i jest to cena najniższa.
Jeżeli również na drugiej licytacji nikt nie przystąpi do przetargu, zastosowanie może mieć art. 984 Kodeksu postępowania cywilnego. Przepis ten przewiduje możliwość przejęcia nieruchomości za cenę nie niższą niż dwie trzecie sumy oszacowania przez wierzyciela egzekwującego, wierzyciela hipotecznego oraz współwłaściciela. Wniosek o przejęcie składa się w krótkim terminie po licytacji, dlatego trzeba wcześniej przygotować środki i dokumenty.
Co jeśli udział kupi obca osoba albo wierzyciel?
Jeżeli dojdzie do skutecznej licytacji udziału, nabywca stanie się współwłaścicielem nieruchomości w miejsce dotychczasowego zadłużonego współwłaściciela. Nie oznacza to, że przejmuje automatycznie udział drugiego współwłaściciela. Drugi współwłaściciel nadal pozostaje właścicielem swojej części. Jeżeli problem dotyczy rozliczenia ceny albo niewykonania umowy sprzedaży nieruchomości, przydatny może być także tekst Kupujący zapłacił nieruchomość zrobić.
Praktyczny problem polega jednak na tym, że nowy współwłaściciel może chcieć uporządkować sytuację prawną nieruchomości. Zgodnie z art. 210 Kodeksu cywilnego każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności. W zależności od rodzaju nieruchomości może to prowadzić do podziału fizycznego, przyznania nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli ze spłatą drugiego albo sprzedaży nieruchomości i podziału ceny.
Dlatego współwłaściciel, który chce uniknąć wejścia osoby trzeciej do współwłasności, powinien działać przed licytacją albo najpóźniej przed zamknięciem przetargu. Po skutecznym przybiciu i przysądzeniu własności możliwości działania są znacznie węższe.
Brak zawiadomienia współwłaściciela — czy można coś z tym zrobić?
Jeżeli współwłaściciel nie wiedział o egzekucji, trzeba sprawdzić, czy komornik miał obowiązek go zawiadomić i na jaki adres wysyłano pisma. Szczególne znaczenie ma etap opisu i oszacowania. Komornik zawiadamia znanych mu uczestników o terminie opisu i oszacowania, a termin zaskarżenia opisu i oszacowania wynosi dwa tygodnie.
Jeżeli współwłaściciel nie był prawidłowo zawiadomiony, należy pilnie rozważyć skargę na czynności komornika albo inne pismo procesowe właściwe dla danego etapu sprawy. Skargę na czynności komornika wnosi się zasadniczo w terminie tygodniowym, a w przypadku braku zawiadomienia termin może być liczony od dnia, w którym osoba dowiedziała się o czynności.
Nie każde uchybienie doręczeniowe automatycznie zatrzyma licytację. Trzeba wykazać, jaka czynność została dokonana wadliwie, czy narusza prawa współwłaściciela i czy może mieć wpływ na dalszy bieg egzekucji. Sam fakt zamieszkiwania za granicą nie wstrzymuje postępowania, jeżeli pisma były wysyłane na znany adres zgodnie z przepisami.
Jak praktycznie zabezpieczyć interes współwłaściciela?
Współwłaściciel powinien działać szybko i dokumentować każdą czynność. W praktyce warto przygotować krótkie pismo do komornika z prośbą o:
- wskazanie, jaki udział w nieruchomości jest objęty egzekucją,
- podanie aktualnej kwoty potrzebnej do spłaty zadłużenia i kosztów,
- wskazanie wierzycieli uczestniczących w egzekucji,
- udostępnienie informacji o opisie i oszacowaniu,
- odnotowanie aktualnego adresu do doręczeń współwłaściciela.
Równolegle należy ustalić z zadłużonym współwłaścicielem, czy jest gotowy podpisać porozumienie dotyczące spłaty długu i przeniesienia udziału. Jeżeli kontakt jest utrudniony, pozostaje przede wszystkim droga rozmów z wierzycielami oraz kontrola terminów egzekucyjnych.
Przykłady
Poniższe przykłady pokazują, jak różne mogą być skutki licytacji udziału w nieruchomości i dlaczego szybka reakcja ma znaczenie.
Pan Adam jest współwłaścicielem domu w 1/2 części razem z siostrą. Siostra ma długi, a komornik wystawił na licytację jej udział. Pan Adam nie traci swojego udziału, ale ponieważ jest bratem dłużniczki, nie może wystąpić jako licytant. Najrozsądniejsze działanie to ustalenie zadłużenia u komornika i rozmowa z wierzycielami, czy spłata długu przed zamknięciem przetargu doprowadzi do umorzenia egzekucji.
Pani Maria dowiedziała się o licytacji udziału kuzyna dopiero z ogłoszenia sądu. Komornik wysyłał pisma na stary adres, a pani Maria nigdy ich nie odebrała. W takiej sytuacji powinna natychmiast wystąpić do komornika o informacje z akt i sprawdzić, czy jako współwłaścicielka była znanym uczestnikiem postępowania oraz czy przysługuje jej jeszcze środek zaskarżenia dotyczący konkretnej czynności.
Dwóch braci jest współwłaścicielami działki rolnej. Udział jednego z nich został zajęty przez komornika. Jeśli pierwsza licytacja okaże się bezskuteczna, drugi brat powinien sprawdzić, czy nieruchomość spełnia przesłanki nieruchomości rolnej i czy może skorzystać z prawa przejęcia na zasadach przewidzianych w Kodeksie postępowania cywilnego. W takiej sprawie znaczenie mają zarówno przepisy egzekucyjne, jak i dokładny status nieruchomości.
FAQ
Czy współwłaściciel może kupić udział dłużnika na licytacji?
Nie zawsze. Jeżeli współwłaściciel jest rodzeństwem dłużnika, nie może brać udziału w przetargu na podstawie art. 976 Kodeksu postępowania cywilnego. W innych sytuacjach trzeba sprawdzić, czy nie zachodzą inne wyłączenia ustawowe.
Czy współwłaściciel ma pierwszeństwo przed osobą obcą?
Co do zasady nie ma zwykłego pierwszeństwa zakupu ani prawa pierwokupu udziału sprzedawanego przez komornika. Szczególne uprawnienia mogą powstać dopiero przy bezskutecznej licytacji, zwłaszcza w przypadkach opisanych w art. 982–984 Kodeksu postępowania cywilnego.
Czy licytacja udziału siostry narusza udział brata?
Nie, jeżeli egzekucja obejmuje wyłącznie udział siostry. Brat nadal pozostaje właścicielem swojej części nieruchomości. Zmienić może się natomiast drugi współwłaściciel — w miejsce siostry może wejść nabywca licytacyjny albo wierzyciel, jeżeli przejmie udział zgodnie z przepisami.
Czy można dogadać się z wierzycielami przed licytacją?
Tak. Jest to często najskuteczniejsze rozwiązanie, ale wymaga ustalenia pełnej kwoty zadłużenia i kosztów. Jeżeli należność wierzyciela zostanie uiszczona wraz z kosztami przed zamknięciem przetargu, komornik powinien umorzyć egzekucję.
Co grozi po wejściu obcej osoby do współwłasności?
Nowy współwłaściciel może korzystać z uprawnień wynikających ze współwłasności, w tym żądać zniesienia współwłasności. W praktyce może to prowadzić do negocjacji spłaty, podziału nieruchomości albo sądowej sprzedaży rzeczy wspólnej.
Podsumowanie
Współwłaściciel nieruchomości zagrożonej licytacją udziału drugiego współwłaściciela powinien działać natychmiast. Kluczowe jest ustalenie zakresu egzekucji, wysokości długu, statusu opisu i oszacowania oraz możliwości spłaty wierzycieli. Sam fakt współwłasności nie daje automatycznego prawa pierwokupu, a bliskie pokrewieństwo z dłużnikiem może wykluczać udział w przetargu.
Najbezpieczniejsza ścieżka to szybka analiza akt egzekucyjnych, kontakt z komornikiem i wierzycielami oraz zabezpieczenie rozliczeń z zadłużonym współwłaścicielem. Jeżeli sprawa dotyczy nieruchomości rolnej albo doszło już do bezskutecznej licytacji, trzeba dodatkowo sprawdzić możliwość przejęcia nieruchomości na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego.
Potrzebujesz pomocy w swojej sprawie?
Opisz swoją sprawę prawnikowi ›Wycena zwykle w ciągu 1 godziny
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje
Źródła:
1. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. — Kodeks postępowania cywilnego, t.j. Dz.U. 2026 poz. 468, w szczególności art. 930, art. 945, art. 950, art. 965, art. 976, art. 981–984 — tekst jednolity w systemie ELI.
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. — Kodeks cywilny, t.j. Dz.U. 2025 poz. 1071, w szczególności art. 210 — tekst jednolity w systemie ELI.
