Mamy 12 503 opinii naszych Klientów
Nie jestem rolnikiem, ale chciałbym kupić działkę rolną. Planuję postawić na niej dom, ewentualnie będzie to dom letniskowy. Jestem zainteresowany nieruchomością o powierzchni poniżej 1 ha, ale powyżej 30 arów. Słyszałem, że jeśli działka posiada warunki zabudowy, to nie będzie problemu z wybudowaniem na niej domu (zwykłego albo letniskowego). Podobno nie jest wtedy potrzebne odrolnienie. Proszę o wyjaśnienie tych kwestii! Czy dobrze rozumiem, że jeśli chciałbym zmienić projekt domu, to musiałbym tylko sporządzić umowę przedwstępną z właścicielem, że do zakupu dochodzi, gdy pozwolenie zostanie wydane? Czy mogę bez obaw kupować działkę rolną, która posiada warunki zabudowy? Jakie dokumenty będą potrzebne?
Niestety do działek rolnych o powierzchni powyżej 30 arów mają zastosowanie przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Decydując się na nabycie takiej działki, należy wziąć pod uwagę szereg wymogów, z którymi taka transakcja się wiąże.
W pierwszej kolejności zaznaczyć należy, że w odniesieniu do działek rolnych mniejszych niż 1 ha (ale większych niż 30 arów) dzierżawcy takiej nieruchomości przysługuje prawo pierwokupu (przy czym dzierżawca musi jednak spełnić pewne warunki). Jeśli zaś działka nie jest dzierżawiona, albo dzierżawca nie spełnił wskazanych w ustawie wymogów – prawo pierwokupu przysługuje Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa. A zatem warunkiem nabycia działki rolnej powyżej 30 arów jest konieczność rezygnacji przez wspomniany Ośrodek z prawa pierwokupu działki. W praktyce proces nabycia działki rolnej wygląda w ten sposób, że notariusz sporządza warunkową umowę sprzedaży działki. Jeśli Ośrodek nie będzie zainteresowany skorzystaniem z prawa pierwokupu (na złożenie stosownego oświadczenia ma 1 miesiąc), strony umowy mogą zawrzeć umowę przenoszącą własność działki.
Zobacz również: Zabudowa letniskowa warunki
Jeśli zaś chodzi o warunki zabudowy (WZ) – wskazują one, jakie parametry muszą mieć obiekty postawione na działce i mogą być wykorzystane tylko do budowy właśnie tych obiektów, które zostały w nich przewidziane. WZ wskazują m.in. wymagania dotyczące kąta nachylenia dachu, odległości budynku od granicy, typu dopuszczalnej zabudowy czy liczby kondygnacji domu.
Wspomniał Pan o woli zmiany projektu domu. W takiej sytuacji należy sprawdzić, czy ten nowy projekt będzie zgodny z posiadanymi WZ – w przeciwnym razie trzeba będzie wystąpić o zmianę lub o nowe WZ.
Sposób postępowania celem uzyskania pozwolenia na zabudowę działki rolnej zależy od tego, czy grunt leży w granicach administracyjnych miasta, czy też nie. Jeśli działka leży w granicy administracyjnej miasta – zgodnie z treścią art. 10a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych – do działki takiej nie będzie miała zastosowania procedura konieczności zmiany przeznaczenia gruntu. Mimo że procedura taka nie będzie miała zastosowania, to i tak konieczne będzie wyłączenie działki z produkcji rolnej, co wiąże się z koniecznością uiszczenia opłaty.
Zobacz również: Utwardzenie działki rolnej
Aby zaś możliwe było postawienie budynku na działce rolnej nieleżącej w granicy administracyjnej miasta, działkę taką trzeba najpierw odrolnić, czyli zmienić jej przeznaczenie na cele nierolnicze. Aby odrolnić działkę, należy w pierwszej kolejności ustalić przeznaczenie gruntu na cele nierolnicze, co następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jeśli dla terenu, na którym znajduje się działka, nie został wydany plan zagospodarowania przestrzennego, zmiana przeznaczenia gruntów na cele nierolnicze (z wyjątkiem klas I-III) odbywa się w drodze wydania decyzji o warunkach zabudowy.
Po uzyskaniu zmiany przeznaczenia gruntu na cele nierolnicze (czyli po uzyskaniu WZ dopuszczających możliwość budowy obiektu – co działka, o której Pan mówi, już posiada) również należy wyłączyć działkę z produkcji rolnej, chyba że działka rolna jest zaliczona do użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego zaliczonych do klas IV-V. Wyłączenie z produkcji działki rolnej wymaga wydania odpowiedniej decyzji (należy przy tym podkreślić, że wniosek o wyłączenie z produkcji użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego jest wiążący, a decyzja ma charakter deklaratoryjny – oznacza to, że organ musi wydać decyzję pozytywną w odpowiedzi na wniosek). Opłata za wyłączenie gruntu z produkcji rolnej zależy od klasy gruntu i wielkości działki, z tym że w razie zamiaru przeznaczenia gruntu rolnego pod budownictwo mieszkaniowe nie trzeba ponosić kosztów opłaty jednorazowej i opłat rocznych, jeśli dotyczy to gruntów do 500 m2 w przypadku budowy budynku jednorodzinnego. W razie przekroczenia tej powierzchni urząd naliczy opłatę od nadwyżki.
Podsumowując: w Pańskiej sytuacji, tj., gdy działka posiada już WZ, nie ma potrzeby zmiany przeznaczenia działki, ale istnieje konieczność wyłączenia działki z produkcji rolnej, chyba że działka rolna jest zaliczona do użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego zaliczonych do klas IV-V. Potwierdza to wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 26 kwietnia 2019 r. (II SA/Kr 172/19), w którym stwierdzono, że zmiana przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne dokonana w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (lub warunkach zabudowy) nie wyłącza konieczności uzyskania zgody na wyłączenie gruntu z produkcji rolnej (dla określonych klas bonitacyjnych), która to zgoda jest jedną z przesłanek uzyskania pozwolenia na budowę. Zmiana przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne jedynie wprowadza możliwość nierolniczego zainwestowania w teren. Zgoda na wyłączenie gruntu z produkcji rolnej umożliwia natomiast faktyczne dokonanie takiej zmiany na danym obszarze.
Z kolei jak zasadnie wskakuje Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu w wyroku z dnia 4 kwietnia 2017 r. II SAB/Op 54/17 – decyzja o pozwoleniu na budowę powinna być poprzedzona decyzją o środowiskowych uwarunkowaniach, jak i decyzją zezwalającą na wyłączenie z produkcji użytków rolnych i nieleśnych w tych sytuacjach, w których obowiązek taki przewidują przepisy prawa. W obu przypadkach wymóg ten nie jest wymogiem o charakterze formalnym, bowiem uprzednie wydanie zarówno decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, jak i decyzji zezwalającej na wyłączenie z produkcji użytków rolnych i nieleśnych ma charakter materialny i jest prawną przesłanką ubiegania się o pozwolenie na budowę (por. wyrok NSA z 28 stycznia 2016 r. II OSK 1301/14).
Zobacz również: Zabudowa zagrodowa czy można postawić dom?
Pan Michał z Krakowa, informatyk bez związku z rolnictwem, chciał kupić działkę pod budowę domu jednorodzinnego w gminie pod miastem. Działka miała powierzchnię 35 arów i posiadała decyzję o warunkach zabudowy. Sprzedający zapewniał, że nie będzie żadnych problemów z budową. Po zakupie okazało się jednak, że grunt należy do klasy III i nie został wyłączony z produkcji rolnej. Urząd odmówił wydania pozwolenia na budowę do czasu uzyskania decyzji o wyłączeniu, a dodatkowo naliczono wysoką opłatę związaną z klasą gruntu i jego powierzchnią. Finalnie inwestycję udało się zrealizować, ale z kilkumiesięcznym opóźnieniem i dodatkowymi kosztami, których pan Michał nie przewidział.
Pani Justyna, nauczycielka z Wrocławia, rozważała zakup działki rolnej o powierzchni 28 arów zlokalizowanej w obrębie miasta. Działka miała dobre położenie, ale nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania. Pani Justyna wystąpiła do gminy o wydanie warunków zabudowy i uzyskała je, a ponieważ działka leżała w granicach miasta i miała glebę klasy V, nie było potrzeby jej odrolnienia ani wyłączania z produkcji. W krótkim czasie uzyskała pozwolenie na budowę i zrealizowała projekt domu bez przeszkód, co potwierdziło, że przy odpowiednich warunkach budowa na działce rolnej przez osobę niebędącą rolnikiem jest możliwa i stosunkowo prosta.
Z kolei pan Tomasz z Lublina, prowadzący jednoosobową działalność gospodarczą, podpisał warunkową umowę zakupu działki o powierzchni 50 arów. Mimo że działka nie była dzierżawiona i miała wydane warunki zabudowy na dom letniskowy, notariusz poinformował go, że konieczne będzie przesłanie umowy do Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa z uwagi na przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. KOWR nie skorzystał z prawa pierwokupu, ale cały proces trwał ponad miesiąc. Pan Tomasz docenił, że wcześniej zawarł umowę warunkową, ponieważ dało mu to możliwość zabezpieczenia się na wypadek interwencji Ośrodka.
Zakup działki rolnej przez osobę niebędącą rolnikiem jest możliwy, ale wymaga ostrożności i znajomości przepisów. Kluczowe znaczenie ma powierzchnia działki, jej lokalizacja, klasa gruntu oraz to, czy posiada decyzję o warunkach zabudowy. Choć WZ mogą otworzyć drogę do budowy domu, nie zwalniają z obowiązku wyłączenia gruntu z produkcji rolnej. W przypadku działek powyżej 30 arów trzeba także liczyć się z procedurą prawa pierwokupu KOWR. Przed zakupem warto dokładnie przeanalizować stan prawny nieruchomości i – dla bezpieczeństwa – zawrzeć umowę warunkową uzależnioną od uzyskania pozwolenia na budowę.
Potrzebujesz pomocy w sprawie zakupu działki rolnej, warunków zabudowy lub wyłączenia gruntu z produkcji rolnej? Skorzystaj z naszych porad prawnych online – szybko, wygodnie i bez wychodzenia z domu. Prześlij swoje pytanie, a doświadczony prawnik przeanalizuje Twoją sytuację i udzieli jasnej, konkretnej odpowiedzi dostosowanej do Twoich potrzeb. Pomagamy także w sprawach umów, procedur administracyjnych i kontaktów z urzędami.
1. Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych - Dz.U. 1995 nr 16 poz. 78
2. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 26 kwietnia 2019 r. II SA/Kr 172/19
3. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 4 kwietnia 2017 r. II SAB/Op 54/17
4. Wyrok Naczelnego Sądu Apelacyjnego z dnia 28 stycznia 2016 r. II OSK 1301/14
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Dlaczego warto?Numer telefonu pozwoli na kontakt
w przypadku podania nieprawidłowego emaila.
Otrzymasz SMS o wycenie i przygotowaniu
głównej odpowiedzi, a także w przypadku
problemów technicznych. Wiele razy podany
numer pomógł szybciej rozwiązać problem.
Wycenę wyślemy do 1 godziny
* W dni robocze w godzinach od 7 do 20.
* W weekendy i święta do 2 godzin.
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Pracujemy 7 dni w tygodniu
O autorze: Aleksandra Jocz
.jpg)
