Jak darować działkę rolną synowi i umożliwić mu szybkie rozpoczęcie budowy siedliska?

• 2026-01-30
• Autor: Monika Jakubas

Jestem rolnikiem i chciałabym darować jedną z działek rolnych o pow. 1,5 ha synowi, żeby wybudował tam dom jako siedlisko, a w przyszłości przejął całe gospodarstwo. Obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego, a te tereny są w nim zakwalifikowanej jako rolne. Syn nie jest rolnikiem, ma wykształcenie wyższe nierolnicze, ale w trakcie nauki pomagał w gospodarstwie, mimo że mieszkał w internacie i akademiku. Prowadzi jednoosobową działalność. Syn chce zrobić kurs na rolnika, ale najwcześniej za rok zdobyłby uprawnienia. Co może zrobić, żeby jak najszybciej po przepisaniu mógł uzyskać pozwolenie na budowę i kredyt? Czy lepszym rozwiązaniem byłoby rozpoczęcie budowy przeze mnie i przepisanie jej w trakcie na syna, gdy będzie już miał kwalifikacje rolnicze? To dla nas gorsze rozwiązanie, bo potrzebny będzie kredyt na budowę.

Warunki do spełnienia dla zabudowy zagrodowej

W obecnym stanie prawnym co do zabudowy zagrodowej i przedstawionych realiów sprawy sytuacja wygląda następująco: Zgodnie z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego Pani syn nie musi być rolnikiem, aby mogła Pani dokonać na jego rzecz darowizny ziemi. Odnośnie zaś uzyskania pozwolenia na budowę w zabudowie zagrodowej dotychczas uważano, że dla uzyskania takiego pozwolenia konieczne jest spełnienie dwóch przesłanek, czyli posiadanie: statusu rolnika i gospodarstwa rolnego, z którym funkcjonalnie powiązana będzie zabudowa zagrodowa.

Status rolnika

Status rolnika opisany został w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego. Poniżej przytaczam treść aktualnych przepisów, aby następnie przejść do wniosków. Zgodnie z art. 6 tej ustawy:

1. Za rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo.

1a. Do okresu, o którym mowa w ust. 1, zalicza się okres zamieszkiwania w innej gminie bezpośrednio poprzedzający zmianę miejsca zamieszkania, jeżeli w gminie tej jest albo była położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, o którym mowa w ust. 1.

2. Uważa się, że osoba fizyczna:

1) osobiście prowadzi gospodarstwo rolne, jeżeli:

a) pracuje w tym gospodarstwie,

b) podejmuje wszelkie decyzje dotyczące prowadzenia działalności rolniczej w tym gospodarstwie;

2) posiada kwalifikacje rolnicze, jeżeli:

a) uzyskała wykształcenie rolnicze zasadnicze zawodowe, zasadnicze branżowe, średnie, średnie branżowe lub wyższe lub

b) uzyskała tytuł kwalifikacyjny lub tytuł zawodowy lub tytuł zawodowy mistrza, w zawodzie przydatnym do prowadzenia działalności rolniczej, lub

c) uzyskała wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie albo wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i ukończone studia podyplomowe w zakresie związanym z rolnictwem, albo wykształcenie średnie lub średnie branżowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub

d) posiada co najmniej 5-letni staż pracy w rolnictwie.

3. Za staż pracy, o którym mowa w ust. 2, uznaje się okres, w którym osoba fizyczna:

1) podlegała ubezpieczeniu społecznemu rolników lub

2) prowadziła działalność rolniczą w gospodarstwie rolnym o obszarze nie mniejszym niż 1 ha stanowiącym jej własność, przedmiot użytkowania wieczystego, przedmiot samoistnego posiadania lub dzierżawy, lub

3) była zatrudniona w gospodarstwie rolnym na podstawie umowy o pracę lub spółdzielczej umowy o pracę, wykonując pracę związaną z prowadzeniem działalności rolniczej, lub

4) wykonywała pracę związaną z prowadzeniem działalności rolniczej w charakterze członka spółdzielni produkcji rolnej, lub

5) odbyła staż, o którym mowa w art. 53 ust. 1 ustawy z dnia 20 kwietnia 2004 r. o promocji zatrudnienia i instytucjach rynku pracy (Dz. U. z 2022 r. poz. 690, z późn. zm.), obejmujący wykonywanie czynności związanych z prowadzeniem działalności rolniczej.

3a. Za staż pracy, o którym mowa w ust. 2, uznaje się również okres pracy w indywidualnym gospodarstwie rolnym potwierdzony zaświadczeniem wydanym na podstawie przepisów ustawy z dnia 20 lipca 1990 r. o wliczaniu okresów pracy w indywidualnym gospodarstwie rolnym do pracowniczego stażu pracy (Dz. U. poz. 310).

4. Przy ustalaniu powierzchni użytków rolnych, o których mowa w ust. 1, stosuje się odpowiednio przepisy art. 5 ust. 2 i 3.

Zgodnie z art. 7 ustawy dowodem potwierdzającym osobiste prowadzenie gospodarstwa rolnego jest pisemne oświadczenie prowadzącego to gospodarstwo, a dowodem potwierdzającym zamieszkanie jest zaświadczenie o zameldowaniu na pobyt stały.

Przekładając powyższe przepisy na Pani sytuację, będzie można uznać Pani syna za rolnika po spełnieniu łącznie poniższych przesłanek:

• status właściciela, samoistnego posiadacza, użytkownika wieczystego lub dzierżawcy,
• posiadanie kwalifikacji rolniczych,
• przynajmniej 5-letnie zamieszkiwanie w gminie, na obszarze której znajduje się przynajmniej jedna nieruchomość rolna składająca się na gospodarstwo,
• osobista praca w danym gospodarstwie lub podejmowanie decyzji na temat prowadzonej w nim działalności.

Zatem po ukończeniu kursu będzie można mówić o uzyskaniu statusu rolnika przez syna, jeśli: będzie już posiadał gospodarstwo rolne (ziemię) oraz był zameldowany przez 5 lat w gminie, gdzie znajduje się nieruchomość rolna. Jednak odnośnie kursu, który syn planuje ukończyć, zalecam ustalenie w Państwa starostwie, jak oni traktują ten konkretny kurs. Z tego, co się orientuję, proponowane przez różne instytucje kursy mają różne zakresy i należy wyjaśnić, czy ten konkretny będzie traktowany jako kwalifikacje z art. 6 ust. 2 pkt 2 lit. b czy z lit. c.

Posiadanie gospodarstwa, z którym funkcjonalnie powiązana jest zabudowa zagrodowa

Przyjęte jest, że dla zabudowy zagrodowej można mówić o gospodarstwie rolnym przy powierzchni przekraczającej 1 ha ziemi. Jest to powiązane z rozumieniem gospodarstwa rolnego w przepisach dotyczących ubezpieczenia obowiązkowego rolników. Należy, zatem uznać, że po dokonaniu darowizny syn będzie dysponował odpowiednią ilością gruntu.

Zmiana w orzecznictwie sądów znosząca warunek bycia rolnikiem dla zabudowy zagrodowej

 Jednak dotychczasowe wymagania stawiane osobom chcącym uzyskać pozwolenie na zabudowę zagrodową zaczęły się w ostatnim czasie zmieniać. Część urzędów nie wymaga już przedstawienia dowodów na posiadanie statusu rolnika. Z mojego doświadczenia wynika, ze zwykle takim załącznikiem był dowód ubezpieczenia w KRUS, a w przypadku braku tego ubezpieczenia trzeba było ustalać w urzędzie, jakich dokumentów będą wymagać. Natomiast w tym momencie części starostw zrezygnowano z tego załącznika i należy przedłożyć tylko dowód na posiadanie gruntu o powierzchni 1 ha. Jest to prawdopodobnie związane z tym, że w temacie, czy zabudowę zagrodową może wybudować tylko rolnik indywidualny, zaczęły w ostatnim czasie wypowiadać się także sądy administracyjne. Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu w wyroku z dnia 31 maja 2023 r., IV SAB/Po 17/23, opubl. Lex nr r 3567650 stwierdził, że:

Bycie rolnikiem nie stanowi żadnej przesłanki udzielenia albo odmowy udzielenia wnioskowanej decyzji. Z punktu widzenia przepisu art. 61 ust. 4 u.p.z.p. nie ma żadnego znaczenia, kim jest i jaki status społeczny posiada wnioskodawca o ustalenie warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego określonego w tym przepisie. Regulacja zawarta w art. 61 ust. 4 u.p.z.p. nie jest (w świetle konstytucyjnych zasad: równości wszystkich wobec prawa oraz równego traktowania wszystkich przez władze publiczne, wyrażonych w art. 32 ust. 1 Konstytucji RP oraz konstytucyjnego zakazu dyskryminacji kogokolwiek z jakiejkolwiek przyczyny, wyrażonego w art. 32 ust. 2 Konstytucji RP) interpretowana, jako ustanowiona dla jednej tylko grupy społecznej, z której dobrodziejstwa nie może skorzystać każdy, lecz jedynie ci, którzy przynależą do tej grupy społecznej.

Zatem jest możliwe, że do uzyskania pozwolenia na budowę na zabudowę zagrodową nie będzie konieczne uzyskanie przez Pani syna statusu rolnika, ale nie mogę tego zagwarantować, ponieważ praktyka stosowania prawa (szczególnie dotyczy to prawa budowlanego) bardzo się różni w różnych obszarach kraju, dlatego wnioskodawcy wnoszą odwołania i sprawy ostatecznie trafiają do sądów administracyjnych. Dlatego radzę zasięgnąć informacji w Państwa wydziale budownictwa.

Uzyskanie pozwolenia na budowę przez rodzica – rolnika i późniejsze jego przeniesienie na dziecko

Odnośnie uzyskania pozwolenia na budowę przez Panią, rozpoczęcia budowy przez Panią i późniejszego przenoszenia pozwolenia na budowę na syna jest to oczywiście administracyjnie możliwe jednak:

• w przypadku, gdy Państwa starostwo nadal wymaga, aby osoba ubiegająca się o pozwolenie na budowę była rolnikiem wcześniej trzeba się upewnić, że wszystkie warunki zostaną spełnione (wspominałam o różnych kwalifikacjach dawanych przez kursy i trzeba to wyjaśnić wcześniej dla bezpieczeństwa);
• jeśli starostwo nie wymaga już bycia rolnikiem, syn będzie mógł się ubiegać wcześniej o pozwolenie na budowę dla siebie po otrzymaniu ziemi od Pani.

Wnioski

Dla uzyskania statusu rolnika konieczne jest jednoczesne spełnienie następujących przesłane:

• status właściciela, samoistnego posiadacza, użytkownika wieczystego lub dzierżawcy,
• posiadanie kwalifikacji rolniczych,
• przynajmniej 5-letnie zamieszkiwanie w gminie, na obszarze której znajduje się przynajmniej jedna nieruchomość rolna składająca się na gospodarstwo, osobista praca w danym gospodarstwie lub podejmowanie decyzji na temat prowadzonej w nim działalności.

Bardzo możliwe, że status rolnika nie będzie już konieczny dla uzyskania pozwolenia na budowę, gdyż w niektórych obszarach już zrezygnowano z tej konieczności i w tym kierunku zmierza orzecznictwo sądów administracyjnych. Dlatego zachęcam Panią do uzyskania dokładnej informacji w temacie kwalifikacji rolnika i czy są konieczne w Państwa starostwie, w wydziale budownictwa.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego - Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592

2. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - Dz.U. 2003 nr 80 poz. 717