Czy nowy właściciel mieszkania z licytacji może przenieść dłużnika do innego lokalu?

• 2026-01-15
• Autor: Katarzyna Talkowska-Szewczyk

Zakupiłam mieszkanie na licytacji komorniczej. Dłużniczka, pomimo wcześniejszych zapewnień, nie chce opuścić mieszkania. Znam procedury eksmisji, jednak szukam szybszego rozwiązania. Czy jest możliwe, abym wynajęła mieszkanie dla dłużniczki i z pomocą komornika eksmitowała ją do wskazanego przeze mnie mieszkania? Czy możliwe jest takie działanie i czy będzie ono dla mnie bezpieczne? Czy są inne możliwości poza staraniami komornika – wystąpienie z wnioskiem do gminy i czekanie na lokal socjalny albo tymczasowy)?

Sądowe postępowanie eksmisyjne

W Pani przypadku najbezpieczniejszą drogą jest przeprowadzenie sądowego postępowania eksmisyjnego, czyli niestety oczekiwanie na wskazanie przez gminę pomieszczenia tymczasowego. Jedyna rekompensata, która wówczas Pani się należy, to rekompensata co do rynkowej kwoty czynszu.

W tym miejscu warto przeanalizować kwestie uregulowane w art. 1046 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 2021 r., poz. 1805; dalej „K.p.c.”) Jeżeli dłużnik ma wydać nieruchomość lub statek albo opróżnić pomieszczenie, komornik sądu, w którego okręgu rzeczy te się znajdują, wezwie dłużnika do dobrowolnego wykonania tego obowiązku w wyznaczonym stosownie do okoliczności terminie, po którego bezskutecznym upływie dokona czynności potrzebnych do wprowadzenia wierzyciela w posiadanie. Duże znaczenie w Pani sytuacji ma § 4 omawianego artykułu:

„Wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika uprawnienie dłużnika do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu lub prawo do lokalu zamiennego, komornik usunie dłużnika do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego dłużnikowi przysługuje tytuł prawny i w którym może on zamieszkać. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika, wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie.”

Pomieszczenie tymczasowe dla dłużnika

Nadto w oparciu o § 5: „Komornik nie może wstrzymać się z dokonaniem czynności, jeżeli wierzyciel lub dłużnik albo osoba trzecia wskaże pomieszczenie odpowiadające wymogom tymczasowego pomieszczenia.”.

Wierzyciel (czyli Pani), dłużnik albo osoba trzecia mogą wskazać komornikowi pomieszczenie spełniające wymogi tymczasowego pomieszczenia, co skutkuje możliwością przeprowadzenia czynności przez komornika. Wymogi dotyczące pomieszczenia tymczasowego zawiera art. 2 ust. 1 pkt 5a ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2023 r., poz. 725), zgodnie z którym pomieszczenie tymczasowe powinno nadawać się do zamieszkania, posiadać dostęp do źródła zaopatrzenia w wodę i do ustępu, chociażby te urządzenia znajdowały się poza budynkiem, posiadać oświetlenie naturalne i elektryczne, a także możliwość ogrzewania, niezawilgocone przegrody budowlane oraz zapewniające możliwość zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków, zapewniające co najmniej 5 m² powierzchni mieszkalnej na jedną osobę i w miarę możności znajdujące się w tej samej lub pobliskiej miejscowości, w której dotychczas zamieszkiwały osoby przekwaterowywane.

Wynajęcie dłużnikowi innego lokalu i zobowiązanie do przeniesienia się

Ryzyko, które się z tym wiąże, jest duże, ponieważ to Pani będzie musiała opłacić to pomieszczenie tymczasowe.

Również wynajęcie przez Panią lokalu oraz zawarcie z dłużniczką umowy najmu tak, aby odzyskała Pani kwotę poniesioną przez Panią z tytułu wynajmu, jest ryzykowne i może doprowadzić do tego, że pieniądze nie zostaną oddane.

Oczywiście można spróbować wynająć lokal dla dłużniczki (na czas określony) oraz zawrzeć z nią porozumienie w sprawie przeniesienia się do tego lokalu, opłacania przez Panią tego lokalu przez określony czas, a następnie np. ratalnego zwrotu kosztów poniesionych przez Panią na rzecz dłużniczki. Warto zawrzeć takie porozumienie w formie aktu notarialnego z poddaniem się egzekucji w zakresie przeniesienia do tego lokalu. Natomiast w mojej ocenie jest to dla Pani duże finansowe ryzyko.

Zatem rekomendowałabym jednak poczekać na wskazanie pomieszczenia przez gminę. Jednocześnie proszę często kontaktować się w tej sprawie z gminą i przypominać o konieczności wskazania tego pomieszczenia.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296