Czy nowy właściciel mieszkania z licytacji może przenieść dłużnika do innego lokalu?

Czy po zakupie mieszkania na licytacji trzeba prowadzić osobną sprawę o eksmisję?

Nie zawsze. Jeżeli nabywca ma już prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności, to zgodnie z art. 999 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego takie postanowienie przenosi własność i jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości oraz opróżnienia znajdujących się w niej pomieszczeń. Nie trzeba uzyskiwać dodatkowej klauzuli wykonalności.

W praktyce oznacza to, że nowy właściciel powinien złożyć do właściwego komornika wniosek o wprowadzenie w posiadanie mieszkania i opróżnienie lokalu. Komornik wezwie dłużnika do dobrowolnego wykonania obowiązku w wyznaczonym terminie, a po jego bezskutecznym upływie podejmie dalsze czynności.

Ważne jest jednak rozróżnienie dwóch kwestii. Samo nabycie własności mieszkania nie daje właścicielowi prawa do samodzielnego „przeniesienia” dłużnika do innego lokalu. Jeżeli dłużnik nie chce opuścić mieszkania dobrowolnie, konieczne jest działanie przez komornika i zgodnie z przepisami o opróżnianiu lokali służących zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Jak komornik wykonuje opróżnienie mieszkania po licytacji?

Jeżeli lokal służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika, zastosowanie ma art. 1046 Kodeksu postępowania cywilnego. Komornik nie może po prostu usunąć dłużnika „na bruk”. Najpierw ustala, czy dłużnik ma tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać.

Jeżeli dłużnik ma takie miejsce, komornik może usunąć go właśnie tam. Jeżeli go nie ma, komornik wstrzymuje czynności do czasu wskazania pomieszczenia tymczasowego przez gminę właściwą ze względu na położenie opróżnianego mieszkania albo do czasu wskazania takiego pomieszczenia przez inną uprawnioną osobę.

Kluczowe znaczenie ma to, że pomieszczenie odpowiadające wymogom pomieszczenia tymczasowego może wskazać nie tylko gmina. Może zrobić to również wierzyciel, czyli nowy właściciel mieszkania, dłużnik albo osoba trzecia. Jeżeli takie pomieszczenie zostanie skutecznie wskazane i spełnia wymogi, komornik nie powinien wstrzymywać czynności tylko dlatego, że gmina nie wskazała jeszcze własnego pomieszczenia.

Czy nowy właściciel może wynająć dłużnikowi inne mieszkanie?

Co do zasady tak, ale trzeba prawidłowo rozumieć skutki takiego działania. Nowy właściciel może spróbować zapewnić lokal lub pomieszczenie, które komornik potraktuje jako pomieszczenie tymczasowe. Nie oznacza to jednak, że właściciel może samodzielnie przewieźć dłużnika, usunąć jego rzeczy albo wymusić przeprowadzkę bez udziału komornika.

Bezpieczniejszy model polega na tym, że właściciel najpierw uzgadnia z właścicielem wynajmowanego lokalu możliwość wykorzystania go jako pomieszczenia tymczasowego, przygotowuje dokumenty potwierdzające dostępność lokalu i przedstawia je komornikowi. Komornik ocenia, czy wskazane miejsce spełnia wymogi i czy może być podstawą do przeprowadzenia czynności.

Największe ryzyko dla nowego właściciela jest finansowe. Jeżeli to Pani podpisze umowę najmu z właścicielem innego lokalu, będzie Pani odpowiadać za czynsz i opłaty wobec wynajmującego. Nawet jeżeli dłużniczka zobowiąże się do zwrotu kosztów, późniejsze odzyskanie tych pieniędzy może wymagać kolejnej egzekucji, która nie zawsze będzie skuteczna.

Ryzykowne może być także zawarcie zwykłej umowy najmu bezpośrednio z dłużniczką, jeżeli ma ona prowadzić do powstania nowego, trudnego do zakończenia stosunku najmu. Jeżeli strony chcą zawrzeć porozumienie dotyczące dobrowolnej przeprowadzki, zwrotu kosztów albo terminu opuszczenia dotychczasowego mieszkania, warto rozważyć formę aktu notarialnego, w tym oświadczenie o poddaniu się egzekucji, ale zakres takiego aktu powinien być dobrany do konkretnej sytuacji.

Jakie warunki musi spełniać pomieszczenie tymczasowe?

Definicję pomieszczenia tymczasowego zawiera art. 2 ust. 1 pkt 5a ustawy o ochronie praw lokatorów. Takie pomieszczenie musi przede wszystkim nadawać się do zamieszkania. Powinno mieć dostęp do źródła zaopatrzenia w wodę i do ustępu, nawet jeżeli urządzenia te znajdują się poza budynkiem.

Pomieszczenie musi mieć oświetlenie naturalne i elektryczne, możliwość ogrzewania, niezawilgocone przegrody budowlane oraz możliwość zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków. Musi też zapewniać co najmniej 5 m² powierzchni mieszkalnej na jedną osobę. W miarę możliwości powinno znajdować się w tej samej lub pobliskiej miejscowości, w której dotychczas mieszkały osoby przekwaterowywane.

Jeżeli wskazane pomieszczenie nie spełnia tych warunków, komornik może odmówić przeprowadzenia czynności na tej podstawie. W praktyce warto przygotować dokumenty potwierdzające adres, metraż, standard lokalu, dostęp do mediów, okres dostępności oraz zgodę osoby dysponującej lokalem na jego wykorzystanie jako pomieszczenia tymczasowego.

Czy dłużnik zawsze ma prawo do pomieszczenia tymczasowego?

Nie zawsze. Ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje sytuacje, w których prawo do pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje. Dotyczy to m.in. przypadków, gdy z tytułu wykonawczego wynika, że opróżnienie lokalu orzeczono z powodu stosowania przemocy domowej, rażącego lub uporczywego wykraczania przeciwko porządkowi domowemu albo niewłaściwego zachowania czyniącego uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku.

Prawo do pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje również w określonych przypadkach dotyczących zajęcia lokalu bez tytułu prawnego oraz niektórych rodzajów najmu, np. najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego, jeżeli spełnione są ustawowe warunki. W sprawie mieszkania kupionego na licytacji trzeba więc zbadać, jaki dokładnie tytuł wykonawczy ma być wykonywany i jaka była sytuacja osoby zajmującej lokal.

Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje prawo do pomieszczenia tymczasowego, komornik kieruje sprawę w stronę usunięcia dłużnika do noclegowni, schroniska albo innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej przez gminę. Nie jest to jednak decyzja, którą właściciel może podjąć samodzielnie — wymaga działania komornika i spełnienia warunków wynikających z tytułu wykonawczego oraz przepisów.

Co zrobić, gdy gmina zwleka ze wskazaniem pomieszczenia?

Jeżeli komornik ustali, że dłużnik nie ma innego lokalu ani pomieszczenia, w którym może zamieszkać, zwraca się do gminy o wskazanie pomieszczenia tymczasowego. Wierzyciel powinien pozostawać w kontakcie z komornikiem, składać pisemne zapytania o stan sprawy i prosić o informację, czy wystąpienie do gminy zostało wysłane.

Warto również kierować do gminy pisemne ponaglenia i dokumentować okres, w którym lokal jest nadal zajmowany. Ma to znaczenie dowodowe, zwłaszcza gdy właściciel ponosi realne straty: nie może zamieszkać w lokalu, wynająć go, sprzedać bez obciążenia faktycznym zajmowaniem albo musi ponosić opłaty eksploatacyjne.

Osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego może być zobowiązana do zapłaty odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu. W niektórych sytuacjach można również analizować odpowiedzialność gminy, zwłaszcza gdy przepisy nakładają na nią obowiązek działania, ale dochodzenie takich roszczeń wymaga indywidualnej oceny dokumentów i przebiegu postępowania egzekucyjnego.

Czego nowy właściciel nie powinien robić?

Nowy właściciel nie powinien działać metodą faktów dokonanych. Wymiana zamków, usunięcie rzeczy dłużnika, odcięcie mediów, nękanie lokatora lub wchodzenie do mieszkania bez podstawy może narazić właściciela na odpowiedzialność cywilną, a w skrajnych przypadkach także karną.

Nie należy też podpisywać pochopnie długoterminowej umowy najmu innego lokalu tylko po to, aby „mieć gdzie przenieść dłużnika”. Jeżeli komornik nie zaakceptuje wskazanego miejsca albo czynności się przedłużą, właściciel może zostać z kosztami kolejnego mieszkania, a nadal nie odzyska lokalu po licytacji.

Najrozsądniejsze działania to: uzyskanie prawomocnego postanowienia o przysądzeniu własności, złożenie wniosku do komornika, ustalenie sytuacji dłużnika, rozważenie wskazania pomieszczenia tymczasowego i dokumentowanie wszystkich kosztów oraz opóźnień.

Praktyczna kolejność działań

1. Sprawdź, czy postanowienie o przysądzeniu własności jest prawomocne.
2. Złóż do właściwego komornika wniosek o wprowadzenie w posiadanie i opróżnienie lokalu.
3. Ustal z komornikiem, czy dłużnikowi przysługuje prawo do pomieszczenia tymczasowego.
4. Jeżeli chcesz wskazać pomieszczenie samodzielnie, przygotuj dokumenty potwierdzające jego dostępność i standard.
5. Nie podpisuj umów generujących wysokie koszty bez wcześniejszej oceny, czy lokal może zostać wykorzystany w egzekucji.
6. Dokumentuj koszty, korespondencję z komornikiem, gminą i osobą zajmującą lokal.
7. Jeżeli sprawa się przedłuża, rozważ dochodzenie odszkodowania za bezumowne korzystanie z mieszkania albo innych roszczeń zależnych od stanu faktycznego.

FAQ

Czy nowy właściciel mieszkania z licytacji może sam wyrzucić dłużnika?

Nie. Nawet po zakupie mieszkania na licytacji właściciel nie powinien samodzielnie usuwać dłużnika, jego rzeczy ani wymieniać zamków. Jeżeli dłużnik nie opuszcza lokalu dobrowolnie, należy działać przez komornika.

Czy prawomocne przysądzenie własności wystarczy do eksmisji?

Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia pomieszczeń, bez potrzeby nadawania klauzuli wykonalności. Trzeba jednak złożyć odpowiedni wniosek do komornika.

Czy mogę wynająć mieszkanie dla dłużnika i wskazać je komornikowi?

Można próbować wskazać takie mieszkanie lub pomieszczenie jako pomieszczenie tymczasowe, ale musi ono spełniać ustawowe wymogi. Ostatecznie to komornik ocenia, czy wskazane miejsce może zostać wykorzystane w postępowaniu.

Czy dłużnik musi zgodzić się na przeprowadzkę do wskazanego lokalu?

Dobrowolna zgoda dłużnika ułatwia sprawę, ale w egzekucji kluczowe jest istnienie tytułu wykonawczego i spełnienie warunków przewidzianych w przepisach. Jeżeli dłużnik odmawia wyprowadzki, czynności powinien prowadzić komornik.

Czy eksmisję można przeprowadzić zimą?

Co do zasady wyroków nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się od 1 listopada do 31 marca następnego roku włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. Ograniczenie to trzeba oceniać razem z przepisami o pomieszczeniu tymczasowym i wyjątkami przewidzianymi w ustawie.

Czy opłaca się podpisywać z dłużnikiem porozumienie?

Porozumienie może być pomocne, jeżeli dłużnik realnie chce się wyprowadzić i strony jasno ustalą termin, koszty oraz sposób przekazania lokalu. Dla bezpieczeństwa warto rozważyć formę aktu notarialnego, ale nie każde porozumienie rozwiązuje problem egzekucji.

Podsumowanie

Nowy właściciel mieszkania kupionego na licytacji ma silną podstawę do odzyskania lokalu, jeżeli dysponuje prawomocnym postanowieniem o przysądzeniu własności. Nie oznacza to jednak prawa do samodzielnego usunięcia dłużnika. W sprawie powinien działać komornik.

Wynajęcie innego lokalu dla dłużnika może przyspieszyć opróżnienie mieszkania, ale tylko wtedy, gdy wskazane miejsce spełnia warunki pomieszczenia tymczasowego i zostanie zaakceptowane w toku czynności egzekucyjnych. Decyzję trzeba poprzedzić analizą dokumentów, kosztów i ryzyka, ponieważ właściciel może ponosić opłaty za dodatkowy lokal, a ich odzyskanie od dłużnika może być trudne.

Najbezpieczniejsze działania to: sprawdzenie prawomocności przysądzenia własności, złożenie wniosku do komornika, ustalenie statusu dłużnika, ewentualne wskazanie pomieszczenia tymczasowego oraz dokumentowanie wszystkich strat wynikających z dalszego zajmowania mieszkania.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296, w szczególności art. 999 i art. 1046.

2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733, w szczególności art. 2 ust. 1 pkt 5a, art. 16 oraz art. 25a-25e.

3. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 grudnia 2011 r. w sprawie szczegółowego trybu postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości - Dz.U. 2012 poz. 11.