- Przeniesienie słupa energetycznego na prywatną działkę wymaga zgody właściciela, chyba że przedsiębiorstwo ma inną skuteczną podstawę prawną.
- Jeżeli nieruchomość należy do kilku osób albo wchodzi do majątku wspólnego małżonków, zgoda powinna obejmować wszystkich uprawnionych właścicieli.
- Przed wydaniem decyzji z art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami przedsiębiorstwo powinno przeprowadzić rokowania z właścicielem.
- Właściciel może negocjować lokalizację słupa, zakres korzystania z działki, wynagrodzenie, odszkodowanie i obowiązek przywrócenia terenu do poprzedniego stanu.
- Dawna zgoda poprzedniego właściciela wymaga sprawdzenia dokumentów, księgi wieczystej i ewentualnego ryzyka zasiedzenia służebności.
Czy firma energetyczna potrzebuje zgody właściciela na nowy słup?
Co do zasady tak. Jeżeli przedsiębiorstwo energetyczne chce przenieść słup z pasa drogowego na Państwa aktualną działkę, powinno uzyskać zgodę właściciela albo wykazać inną skuteczną podstawę prawną do korzystania z nieruchomości. Wynika to z istoty prawa własności opisanej w art. 140 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym właściciel może korzystać z rzeczy z wyłączeniem innych osób, w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego.
Nowe posadowienie słupa, zmiana jego lokalizacji albo ustanowienie trwałego prawa korzystania z części działki nie są zwykłą formalnością techniczną. Takie działania mogą ograniczać sposób zagospodarowania nieruchomości, wpływać na jej wartość, utrudniać budowę, nasadzenia, ogrodzenie albo dojazd. Dlatego właściciel może żądać projektu, mapy z oznaczeniem trasy linii, wskazania podstawy prawnej oraz proponowanych warunków korzystania z gruntu.
W praktyce trzeba odróżnić dwie sytuacje. Jeżeli przedsiębiorstwo usuwa słup z gruntu przejętego pod drogę i chce postawić go na nowej części Państwa działki, mamy do czynienia z nową ingerencją w prawo własności. Jeżeli natomiast urządzenia już wcześniej znajdowały się na tej samej nieruchomości, przedsiębiorstwo może próbować powoływać się na wcześniejsze zgody, umowy, decyzje albo zasiedzenie służebności. Każdą z tych podstaw trzeba sprawdzić osobno.
Zgoda wszystkich współwłaścicieli albo małżonków
Jeżeli działka jest współwłasnością kilku osób, zgoda na posadowienie słupa lub ustanowienie służebności przesyłu powinna pochodzić od wszystkich współwłaścicieli. Gdy pojawia się brak zgody na służebność przesyłu, sprawa zwykle wymaga analizy zakresu współwłasności i trybu podjęcia decyzji. Zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Ustanowienie trwałego prawa do korzystania z części gruntu przez przedsiębiorstwo przesyłowe zwykle należy traktować jako czynność przekraczającą zwykły zarząd.
Jeżeli nieruchomość wchodzi do majątku wspólnego małżonków, przedsiębiorstwo powinno liczyć się z koniecznością uzyskania zgody obojga małżonków. W praktyce jest to szczególnie ważne przy umowie ustanowienia służebności przesyłu, która obciąża nieruchomość i zwykle wymaga formy aktu notarialnego. Podpis tylko jednej osoby może prowadzić do sporu o skuteczność zgody i o zakres prawa przedsiębiorstwa do korzystania z działki.
Mogą Państwo odmówić zgody na posadowienie słupa na Państwa nieruchomości albo uzależnić ją od określonych warunków. Przydatne może być wcześniejsze uregulowanie stanu prawnego słupa, zwłaszcza gdy urządzenie ma zasilać sąsiednią nieruchomość, a jego lokalizacja ogranicza korzystanie z Państwa gruntu.
Służebność przesyłu zamiast zwykłej zgody
Najbardziej przejrzystym rozwiązaniem jest zawarcie umowy o ustanowienie służebności przesyłu. Zgodnie z art. 3051 Kodeksu cywilnego nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować albo którego własność stanowią urządzenia przesyłowe, prawem polegającym na korzystaniu w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń.
Umowa powinna dokładnie określać położenie słupa, przebieg przewodów, pas eksploatacyjny, zasady wejścia na działkę w celu konserwacji lub naprawy, odpowiedzialność za szkody, ewentualne ograniczenia zabudowy oraz wynagrodzenie. Właściciel nie powinien podpisywać ogólnej zgody, z której nie wynika, gdzie dokładnie stanie słup i jak szeroki będzie zakres ingerencji w działkę.
Jeżeli właściciel odmawia zawarcia umowy, a służebność jest konieczna do właściwego korzystania z urządzeń, przedsiębiorca może żądać ustanowienia służebności przez sąd za odpowiednim wynagrodzeniem. Z kolei właściciel może żądać wynagrodzenia, jeżeli przedsiębiorca korzysta z nieruchomości albo potrzebuje jej do urządzeń przesyłowych, ale odmawia zawarcia umowy. Wysokość wynagrodzenia zależy od okoliczności, w tym powierzchni zajętego pasa, stopnia ograniczenia własności, przeznaczenia działki i wpływu urządzeń na jej wartość.
Przy negocjacjach z zakładem energetycznym znaczenie ma wynagrodzenie za służebność przesyłu, zwłaszcza gdy przedsiębiorstwo proponuje symboliczną kwotę albo oczekuje bezterminowej zgody.
Na Twojej działce stoi słup energetyczny bez jasnej podstawy prawnej?
Prawnik sprawdzi dokumenty przedsiębiorstwa, możliwość zasiedzenia i decyzje administracyjne oraz pomoże dochodzić wynagrodzenia, ustanowienia służebności lub usunięcia urządzeń.
Wyślij sprawę do bezpłatnej wyceny ›Opisanie sprawy i wycena są bezpłatne • Dopiero później decydujesz, czy zamawiasz poradę
Decyzja starosty z art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami
Odmowa właściciela nie zawsze kończy sprawę. Przedsiębiorstwo energetyczne może próbować skorzystać z trybu administracyjnego przewidzianego w art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten pozwala staroście, wykonującemu zadanie z zakresu administracji rządowej, ograniczyć w drodze decyzji sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzanie m.in. przewodów oraz urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji energii elektrycznej, jeżeli właściciel albo użytkownik wieczysty nie wyraża zgody.
Nie jest to jednak uprawnienie automatyczne. Ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości powinno być zgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w razie braku planu – z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Organ powinien zbadać, czy zachowano wymagane przesłanki, czy inwestycja rzeczywiście wymaga ingerencji w tę konkretną nieruchomość i czy zakres ograniczenia nie jest nadmierny.
Udzielenie zezwolenia powinno być poprzedzone rokowaniami z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym. Rokowania prowadzi osoba albo jednostka organizacyjna zamierzająca wystąpić z wnioskiem o zezwolenie. Właściciel powinien więc otrzymać realną możliwość przedstawienia swojego stanowiska, propozycji innej lokalizacji słupa, żądania wynagrodzenia albo warunków ograniczających uciążliwość inwestycji.
Rokowania z zakładem energetycznym – co można negocjować?
Na etapie rokowań mają Państwo możliwość negocjacji warunków zgody. Można domagać się przedstawienia wariantów lokalizacji słupa, przesunięcia go w miejsce najmniej uciążliwe, ograniczenia pasa eksploatacyjnego, jednorazowego wynagrodzenia, naprawienia szkód oraz przywrócenia terenu do poprzedniego stanu po zakończeniu robót.
Warto zadbać, aby ewentualna zgoda nie była blankietowa. Powinna wskazywać działkę, numer ewidencyjny, lokalizację urządzenia, zakres korzystania z nieruchomości, czas trwania uprawnienia, zasady wejścia ekip technicznych na teren oraz odpowiedzialność za szkody. Jeżeli chodzi o trwałe korzystanie z działki, bezpieczniejsza jest umowa służebności przesyłu niż zwykła, nieprecyzyjna zgoda na roboty.
Jeżeli sprawa dotyczy przebudowy albo wymiany istniejącej infrastruktury, znaczenie może mieć sytuacja modernizacji starej linii. W takiej sprawie przedsiębiorstwo nie powinno automatycznie zakładać, że każda zmiana położenia urządzeń mieści się w dawnej zgodzie właściciela.
Odszkodowanie i przywrócenie nieruchomości do poprzedniego stanu
Jeżeli przedsiębiorstwo uzyska decyzję ograniczającą sposób korzystania z nieruchomości, właścicielowi może przysługiwać odszkodowanie. Zgodnie z art. 128 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami odszkodowanie przysługuje również za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa m.in. w art. 124 tej ustawy. Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód, a jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, powinno zostać powiększone o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu.
Po wykonaniu prac inwestor powinien przywrócić nieruchomość do stanu poprzedniego, chyba że jest to niemożliwe albo powodowałoby nadmierne trudności lub koszty. W razie sporu co do wysokości odszkodowania istotna bywa opinia rzeczoznawcy majątkowego, dokumentacja fotograficzna, mapy, projekt inwestycji i dowody wskazujące, jak urządzenie wpływa na możliwość korzystania z działki.
Odszkodowanie w trybie administracyjnym nie zawsze jest tym samym co wynagrodzenie za służebność przesyłu. Wynagrodzenie dotyczy ustanowienia prawa korzystania z nieruchomości, natomiast odszkodowanie ma naprawiać konkretną szkodę albo utratę wartości nieruchomości. W zależności od trybu sprawy i dokumentów możliwe są różne roszczenia, dlatego przed podpisaniem zgody warto ustalić, czego dokładnie domaga się przedsiębiorstwo.
Dawna zgoda poprzedniego właściciela a prawa nowych właścicieli
Jeżeli zgodę na posadowienie słupa wyraził wiele lat temu zmarły teść, trzeba ustalić, co dokładnie podpisał. Inaczej ocenia się jednorazową zgodę na wykonanie robót, inaczej umowę cywilną, a jeszcze inaczej służebność przesyłu ustanowioną w akcie notarialnym i ujawnioną w księdze wieczystej.
Jeżeli dawna zgoda miała wyłącznie charakter osobisty albo zobowiązaniowy i nie została ujawniona jako ograniczone prawo rzeczowe, co do zasady nie musi automatycznie obciążać każdoczesnego właściciela nieruchomości. Nie oznacza to jednak, że można pominąć analizę dokumentów. Przedsiębiorstwo może powoływać się na posiadane umowy, decyzje, protokoły odbioru, pozwolenia, zasiedzenie służebności albo utrwalony sposób korzystania z urządzeń.
W praktyce pierwszym krokiem powinno być sprawdzenie księgi wieczystej, akt administracyjnych inwestycji, map i dokumentów posiadanych przez przedsiębiorstwo. Jeżeli decyzja administracyjna stała się ostateczna, może stanowić podstawę wpisu w księdze wieczystej. Dlatego istotna jest rola księgi wieczystej przy ocenie, czy urządzenia przesyłowe obciążają nieruchomość także wobec kolejnych właścicieli.
Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane
Zakład energetyczny, który chce wykonać roboty budowlane, może potrzebować wykazania prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Takim prawem może być m.in. własność, użytkowanie wieczyste, zarząd, ograniczone prawo rzeczowe albo stosunek zobowiązaniowy przewidujący uprawnienie do wykonania robót. Jeżeli przedsiębiorstwo powołuje się na dawną zgodę poprzedniego właściciela, należy sprawdzić, czy obejmowała ona obecną działkę, aktualne roboty i planowaną lokalizację słupa.
Jeżeli po przebudowie drogi doszło do zmiany granic i numeru ewidencyjnego działki, warto jednoznacznie poinformować przedsiębiorstwo, kto jest aktualnym właścicielem, że nie wyrażają Państwo zgody na nieuzgodnione posadowienie urządzeń oraz że wszelkie prace wymagają przedstawienia dokumentów i przeprowadzenia rokowań. Takie stanowisko najlepiej złożyć pisemnie, zachowując potwierdzenie nadania albo doręczenia.
Przykłady
Poniższe przykłady pokazują, jak podobne zasady mogą działać w praktyce, w zależności od dokumentów, lokalizacji urządzeń i zachowania przedsiębiorstwa energetycznego.
Pan Tomasz kupił działkę, przez której narożnik przebiegała linia niskiego napięcia. W księdze wieczystej nie było wpisu służebności, a sprzedający przekazał mu jedynie starą korespondencję z zakładem energetycznym. Gdy przedsiębiorstwo zaproponowało wymianę słupa i przesunięcie go bliżej planowanego wjazdu, pan Tomasz poprosił o projekt oraz podstawę prawną. Ostatecznie zgodził się na prace dopiero po zmianie lokalizacji słupa i podpisaniu umowy określającej wynagrodzenie oraz odpowiedzialność za uszkodzenie ogrodzenia.
Pani Ewa i pan Adam są współwłaścicielami działki po rodzicach. Zakład energetyczny uzyskał podpis tylko jednego z nich na zgodzie na ustawienie słupa. Drugi współwłaściciel sprzeciwił się inwestycji, ponieważ słup miał stanąć w miejscu planowanego garażu. Sprawa wymagała ponownych rozmów, ponieważ czynność wpływała na sposób korzystania z całej nieruchomości i przekraczała zwykły zarząd.
Po poszerzeniu drogi gmina przejęła fragment gruntu, na którym stał dotychczasowy słup. Przedsiębiorstwo energetyczne chciało ustawić nowy słup na pozostałej części prywatnej działki, powołując się na dawną zgodę poprzedniego właściciela. Aktualni właściciele odmówili i wskazali alternatywne miejsce przy granicy. Jeżeli przedsiębiorstwo nie zaakceptuje tej propozycji, będzie musiało wykazać podstawę prawną albo przejść odpowiednią procedurę, np. rokowania i ewentualny wniosek do starosty.
FAQ
Czy mogę odmówić zgody na ustawienie słupa energetycznego na działce?
Tak, właściciel może odmówić zgody. Odmowa nie zawsze zamyka sprawę, ponieważ przedsiębiorstwo może próbować ustanowić służebność przesyłu w sądzie albo wystąpić o decyzję administracyjną na podstawie art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Czy dawna zgoda teścia wiąże nowych właścicieli działki?
To zależy od treści dokumentu. Jeżeli była to tylko osobista zgoda na wykonanie prac, zwykle nie jest tym samym co służebność obciążająca nieruchomość. Trzeba jednak sprawdzić księgę wieczystą, dokumenty przedsiębiorstwa, decyzje administracyjne i ewentualne ryzyko zasiedzenia służebności.
Czy za słup na działce należy się wynagrodzenie?
Wynagrodzenie może przysługiwać przy ustanowieniu służebności przesyłu. Jego wysokość zależy od zakresu korzystania z gruntu, powierzchni pasa eksploatacyjnego, przeznaczenia działki, wpływu urządzeń na wartość nieruchomości i innych okoliczności konkretnej sprawy.
Czy starosta może pozwolić na ustawienie słupa mimo sprzeciwu właściciela?
Tak, ale tylko po spełnieniu ustawowych przesłanek. Decyzja z art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami powinna być poprzedzona rokowaniami, a inwestycja musi być zgodna z planem miejscowym albo decyzją o lokalizacji inwestycji celu publicznego.
Co zrobić, gdy zakład energetyczny chce wejść na działkę bez podpisanej zgody?
Warto zażądać pisemnego wskazania podstawy prawnej, projektu prac i zakresu planowanej ingerencji. Jeżeli nie ma umowy, decyzji, orzeczenia sądu ani innego tytułu prawnego, wejście na działkę może być kwestionowane. W sprawach pilnych należy rozważyć pisemny sprzeciw i konsultację prawną.
Podsumowanie
Przedsiębiorstwo energetyczne nie powinno swobodnie przenosić słupa z pasa drogowego na prywatną działkę bez zgody właściciela albo innej wyraźnej podstawy prawnej. Właściciel może odmówić, negocjować lokalizację i warunki korzystania z gruntu, żądać wynagrodzenia przy służebności przesyłu oraz odszkodowania za szkody lub spadek wartości nieruchomości.
Najważniejsze jest ustalenie, czy istnieje służebność, decyzja administracyjna, skuteczna umowa albo inne prawo przedsiębiorstwa do korzystania z działki. Jeżeli takich dokumentów nie ma, zakład energetyczny powinien przeprowadzić rokowania, a w razie sporu skorzystać z przewidzianej prawem procedury, zamiast opierać się wyłącznie na dawnej, niejasnej zgodzie poprzedniego właściciela.
Potrzebujesz pomocy w swojej sprawie?
Opisz swoją sprawę prawnikowi ›Wycena zwykle w ciągu 2 godzin
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741
3. Art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami - ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości; art. 128 ust. 4 tej ustawy - odszkodowanie za szkody i zmniejszenie wartości nieruchomości.
4. Art. 3051-3054 Kodeksu cywilnego - służebność przesyłu.
.jpg)