Słup niskiego napięcia na działce, prawa właściciela wobec firmy energetycznej

• 2024-12-22
• Autor: Marta Waplak

Sprawa dotyczy słupa niskiego napięcia stojącego na posesji. Słup stoi od kilkunastu lat na naszej działce, zgodę na jego postawienie wraził mój zmarły teść. Co dokładnie podpisał, nie wiemy. W międzyczasie rodzice męża przepisali nam tę nieruchomość. W tym roku gmina postanowiła przebudować drogę, poszerzając ją, przejęli część działki, na której stał słup. W związku z tym nasza działka się zmniejszyła i nadano jej nowy numer ewidencyjny. Teraz firma energetyczna chce przenieść słup z obecnego pasa drogowego na naszą „nową” działkę. Czy potrzebuje naszej zgody? Czy możemy odmówić ponownego ulokowania urządzenia na naszej własności?

Pozyskanie zgody obojga małżonków na posadowienie słupa na wspólnej nieruchomości

Odpowiedź na pytanie o zgodę na posadowienie słupa na należącej do Państwa nieruchomości jest twierdząca. Zgodnie z art. 140 Kodeksu cywilnego (K.c.): W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.

Dodatkowo z uwagi na fakt, że – jak wynika z treści Pani pytania – jest Pani współwłaścicielką nieruchomości, wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli nieruchomości. Wynika to z art. 199 K.c., który stanowi, że: Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

W tym miejscu wyjaśniam, że ustawodawca nie zdefiniował czynności zwykłego zarządu ani tym bardziej czynności przekraczających zwykły zarząd, pozostawiając tę kwestię doktrynie oraz praktyce orzeczniczej. Sąd Najwyższy w postanowieniu z 10 lipca 2019 r., sygn. akt III Ns 301/17, wskazał, że ustawodawca nie zdefiniował pojęcia czynności zwykłego zarządu, jednak w doktrynie i orzecznictwie ugruntowały się poglądy, zgodnie z którymi czynności tego rodzaju obejmują bieżące gospodarowanie rzeczą, dbanie o jej niepogorszony stan, dokonywanie remontów, napraw, konserwacji rzeczy wspólnej lub jej części, korzystanie i pobieranie pożytków w toku normalnej eksploatacji itp. Kwalifikacja poszczególnych typów czynności jako wchodzących w skład zwykłego zarządu albo przekraczających zwykły zarząd nie ma charakteru absolutnego. W konkretnym przypadku uwzględniony być musi rodzaj rzeczy objętej współwłasnością, a także całokształt okoliczności towarzyszących dokonaniu danej czynności zarządczej.

W tym kontekście zgoda na posadowienie na nieruchomości słupa energetycznego należy niewątpliwie do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, w związku z czym przedsiębiorstwo energetyczne powinno uzyskać zgodę zarówno Pani, jak i Pani męża. W tym celu przedsiębiorstwo energetyczne powinno przeprowadzić z Państwem rokowania.

Ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości na drodze administracyjnej – decyzja starosty

Mogą Państwo odmówić zgody na posadowienie słupa na Państwa nieruchomości. Jednakże powinna mieć Pani świadomość, że w razie braku Państwa zgody przedsiębiorstwo energetyczne ma możliwość wystąpienia do starosty z wnioskiem o wydanie decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości. Zgodnie z art. 124 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r. poz. 344 z późn. zm., dalej: „u.g.n.”):

Starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, może ograniczyć, w drodze decyzji, sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody. Ograniczenie to następuje zgodnie z planem miejscowym, a w przypadku braku planu, zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Rokowania z właścicielem nieruchomości – negocjacja warunków posadowienia słupa

Natomiast zgodnie z art. 124 ust. 3 zdanie pierwsze i drugie u.g.n. – udzielenie zezwolenia, o którym mowa w ust. 1, powinno być poprzedzone rokowaniami z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości o uzyskanie zgody na wykonanie prac, o których mowa w ust. 1. Rokowania przeprowadza osoba lub jednostka organizacyjna zamierzająca wystąpić z wnioskiem o zezwolenie.

Dodatkowo ww. decyzja podlega ujawnieniu w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Zgodnie z art. 124. ust. 7 u.g.n. decyzja ostateczna, o której mowa w ust. 1, stanowi podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej. Wpisu dokonuje się na wniosek starosty, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, lub organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli zezwolenie było udzielone na wniosek tej jednostki.

Na etapie rokowań mają Państwo możliwość negocjacji warunków zgody, np. zażądania jednorazowego wynagrodzenia za udostępnienie nieruchomości. Dodatkowo inwestor zobowiązany będzie przywrócić nieruchomość do stanu poprzedniego, a w razie wystąpienia szkód – zapłacić Państwu odszkodowanie. Z praktyki wiem, że wysokość odszkodowania bywa w tych przypadkach kwestią wysoce sporną, gdyż oczekiwania właścicieli i możliwości (wola) inwestora bywają bardzo rozbieżne.

Odszkodowanie

Natomiast w razie uzyskania przez inwestora decyzji administracyjnej o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości, w odrębnym postępowaniu administracyjnym ustalana będzie wysokość przysługującego Państwu odszkodowania. Podstawą ustalenia odszkodowania w tym trybie jest opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego.

Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane

Podała Pani, że zgoda teściów nie została ujawniona w księdze wieczystej w postaci np. umowy o ustanowienie służebności przesyłu, zatem ta zgoda Państwa nie wiąże. Umowa zawarta przez teściów z zakładem energetycznym stanowi stosunek zobowiązaniowy łączący teściów z inwestorem, natomiast nie obciąża ona nieruchomości ani jej każdoczesnego właściciela.

W związku z powyższym inwestor powinien ponownie przeprowadzić rokowania z Państwem. Tu może się jednak pojawić potencjalny problem polegający na tym, że inwestor może próbować bazować na umowie podpisanej przez teściów i na tej podstawie wykazywać prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, niezbędne do uzyskania pozwolenia na budowę/zgłoszenia robót budowlanych.

W takim przypadku doradzam przemyślenie, czy i na jakich warunkach Państwo są skłonni do udostępnienia nieruchomości, a w dalszej kolejności poinformowanie inwestora o tych warunkach, a także o tym, że są Państwo aktualnymi właścicielami nieruchomości.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 
2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741