Nabyliśmy z mężem dom obciążony służebnością jednego pokoju na parterze domu. Służebnik chce beż naszej zgody dokonać remontu w postaci wymiany okien i ocieplenia ocieplonego pokoju. Wpłynie to na zmianę elewacji (budynek wraz z przedmiotowym pokojem jest ocieplony) oraz kolorystyko okien. Wszystko to wpłynie na obniżenie wartości domu. Czy służebnik ma prawo wykonać planowany remont?
Jak podaje art. 302 Kodeksu cywilnego, mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku. Do wzajemnych stosunków między mającym służebność mieszkania a właścicielem nieruchomości obciążonej stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne. To oznacza, że stosujemy odpowiednio przepisy dotyczące użytkownika.
Zgodnie z art. 260 § 1 użytkownik obowiązany jest dokonywać napraw i innych nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy. O potrzebie innych napraw i nakładów powinien niezwłocznie zawiadomić właściciela i zezwolić mu na dokonanie potrzebnych robót. W myśl art. 256 użytkownik powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki. Zgodnie zaś z art. 267 użytkownik obowiązany jest zachować substancję rzeczy oraz jej dotychczasowe przeznaczenie.
A. Kozioł [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II. Własność i inne prawa rzeczowe (art. 126–352), red. M. Fras, M. Habdas, Warszawa 2018, art. 267:
Użytkownik nie może więc ingerować w rzecz w taki sposób, który prowadziłby do ograniczenia lub zniweczenia uprawnień właściciela po wygaśnięciu użytkowania. Użytkownik nie może natomiast naruszać struktury rzeczy, odłączać tych jej części składowych, które nie stanowią pożytków naturalnych (albo które nie przypadają użytkownikowi z uwagi na ograniczenie zakresu wykonywania użytkowania na podstawie art. 254 k.c.), dokonywać podziału rzeczy ani doprowadzać do pomieszania jej z innym.
W konsekwencji służebnik ma prawo do dokonywania zwykłym i bieżących remontów zajmowanej nieruchomości. Po pierwsze o takich remontach powinien zawiadomić właściciela. Po drugie jednak – co najważniejsze w przedstawionej sprawie – służebnik nie może dokonywać takich zmian, które naruszają substancję rzeczy.
Jeżeli zatem służebnik chce przeprowadzić remont w takim zakresie, w jakim wpłynie to na kolorystykę, wygląd, kształt budynku czy elewacji, to w ten sposób służebnik narusza art. 267. W takim przypadku właścicielowi nieruchomości przysługuje:
Pani Maria, która ma służebność mieszkania, postanowiła odświeżyć wnętrze zajmowanego lokalu, malując ściany na inny kolor. Zgodnie z przepisami miała do tego prawo, ponieważ nie naruszyło to struktury nieruchomości ani nie zmieniło jej przeznaczenia. Pani Maria poinformowała właściciela o planowanym remoncie.
Pan Jan, korzystający ze służebności mieszkania, chciał zamontować system klimatyzacji, który wymagałby przewiercenia ścian zewnętrznych budynku. Właściciel nieruchomości nie wyraził zgody, ponieważ ingerencja w strukturę budynku była sprzeczna z przepisami. Pan Jan został poinformowany, że takie zmiany nie mieszczą się w jego uprawnieniach.
Pan Tomasz, posiadający służebność mieszkania, zauważył przecieki w dachu budynku. Zgodnie z przepisami nie był zobowiązany do samodzielnej naprawy, ale niezwłocznie poinformował właściciela nieruchomości o problemie. Właściciel zorganizował naprawę, a pan Tomasz umożliwił ekipie budowlanej dostęp do mieszkania w celu przeprowadzenia prac.
Służebnik mieszkania ma prawo do korzystania z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku, a także do dokonywania drobnych napraw i remontów w zajmowanym lokalu. Nie może jednak ingerować w strukturę nieruchomości ani zmieniać jej przeznaczenia. O poważniejszych naprawach powinien informować właściciela, który jest zobowiązany do ich przeprowadzenia. W przypadku naruszenia przepisów właściciel może domagać się zaniechania naruszeń lub odszkodowania za powstałe szkody.
Oferujemy profesjonalne porady prawne dotyczące praw i obowiązków wynikających ze służebności mieszkania, w tym zasad dokonywania remontów i korzystania z nieruchomości. Pomagamy w rozwiązywaniu sporów między służebnikami a właścicielami oraz w przygotowywaniu i analizie umów.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Dlaczego warto?Numer telefonu pozwoli na kontakt
w przypadku podania nieprawidłowego emaila.
Otrzymasz SMS o wycenie i przygotowaniu
głównej odpowiedzi, a także w przypadku
problemów technicznych. Wiele razy podany
numer pomógł szybciej rozwiązać problem.
Wycenę wyślemy do 1 godziny
* W dni robocze w godzinach od 7 do 20.
* W weekendy i święta do 2 godzin.
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Pracujemy 7 dni w tygodniu
O autorze: Adam Nowak