Mamy 12 503 opinii naszych Klientów

Żądanie ceny rynkowej za służebność przesyłu

Jestem właścicielką drogi prywatnej, przy której położone są działki przeznaczone pod zabudowę jednorodzinną. W tej drodze będą przebiegać media do ww. działek. Jestem na etapie rozmów z jednym z przedsiębiorstw przesyłowych dotyczących ustanowienia służebności przesyłu. Operator proponuje zakres służebności – 1,5 m szerokości (w drodze kabel) będzie w gruncie na dł. ponad 300 m, co uczyni ok 500 m kwadratowych do dyspozycji operatora. Czy w negocjacjach z operatorem żądać ceny rynkowej, która obowiązuje na te działki?

Żądanie ceny rynkowej za służebność przesyłu

W przypadku służebności przesyłu mamy do czynienia z wynagrodzeniem za jej ustanowienie. Prawo rozróżnia dwie sytuacje.

Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości

Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości – czyli wynagrodzenie za czas, w którym przedsiębiorstwo przesyłowe miało swoje urządzenia na nieruchomości i z nich korzystało, ale służebność przesyłu nie była ustanowiona. W tym przypadku właściciel może skierować sprawę do sądu o wynagrodzenie za dotychczasowe korzystanie przez przedsiębiorstwo z jego nieruchomości bez tytułu prawnego. W tym przypadku również trzeba brać pod uwagę kwestię przedawnienia roszczeń.

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Wynagrodzenie za ustanowienie służebności

Wynagrodzenie przysługujące z momentem ustanowienia służebności przesytu, a zatem takie jakie obecnie Pani negocjuje w opisanym stanie faktycznym z operatorem. Przyjmuje się, że jest ono świadczeniem jednorazowym, natomiast w przepisach nie znajdziemy szczegółowych regulacji na ten temat, w tym na temat zasad ustalania jego wysokości. Kodeks cywilny stanowi, że wynagrodzenie powinno być „odpowiednie”. Opierając się na dotychczasowych orzeczeniach sądowych, uznać należy, że wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu zależy m.in. od:

  1. ceny rynkowej gruntu (nieruchomości), na której umieszczone zostały urządzenia przesyłowe,
  2. stopnia ingerencji w nieruchomość (jak bardzo „uszczuplone” zostało prawo własności),
  3. strat poniesionych przez właściciela,
  4. tego, czy urządzenia uniemożliwiają korzystanie z pozostałej części nieruchomości, itp.

Jak Pani widzi, powyższe kwestie są bardzo ocenne i wszystko zależy od ustaleń stron, a w przypadku sporu od ustaleń sądu z uwagi na brak wyraźnych wskaźników ustawowych. Trzeba jednak pamiętać, że w przypadku, gdy urządzenia zajmują tylko niewielką część nieruchomości i nie uniemożliwiają korzystania z pozostałej jej części, wynagrodzenie nie powinno być raczej zbyt duże.

Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›

Sądowe rozwiązanie ceny za służebność

Przykładowo, wskażę Pani sprawę, która rozpoczynając się w sądach polskich (również SN), skończyła się w Europejskim Trybunale Praw Człowieka, który poparł sądy polskie. Jest to skarga nr 33601/11 w ETPCz. W skrócie, przez nieruchomość rolną (na 2% jej powierzchni) miał przebiegać gazociąg. Przedsiębiorstwo zaproponowało ok. 80 000 zł wynagrodzenia za ustanowienie służebności, właściciel zażądał aż 260 000 zł (na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego). Sprawa zakończyła się natomiast prawomocnym orzeczeniem o wypłacie 1500 zł wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu. Warto więc naprawdę realnie oszacować ową kwotę, biorąc pod uwagę czynniki, jakie wymieniłam w literze od a do d, bowiem gdybyście nie osiągnęli Państwo kompromisu z operatorem i sprawa trafiłaby do sądu, to istnieje duże prawdopodobieństwo, że odszkodowanie będzie niższe niż nawet te, które proponuje operator. Warto więc np. ustalić rynkową wartość nieruchomości i żądać wynagrodzenia w wysokości odpowiadającej takiemu procentowi tejże wartości jaki odpowiada procentowi zajęcia nieruchomości/ uszczuplenia możliwości korzystania z niej/ strat jakie Pani ewentualnie poniesienie z powodu jej ustanowienia.

Kliknij tutaj i zapytaj prawnika online ›

Przykłady

 
Ustanowienie służebności przesyłu energii elektrycznej

Pani Anna jest właścicielką działki budowlanej, przez którą ma przebiegać kabel energetyczny. Operator proponuje zakres służebności – 1,5 m szerokości, co oznacza około 200 m² do dyspozycji operatora. Pani Anna dowiedziała się, że rynkowa wartość ziemi w okolicy wynosi 100 zł za m². W negocjacjach z operatorem, zażądała wynagrodzenia w wysokości 20 000 zł, argumentując, że jest to odpowiednia cena za ograniczenie jej prawa do korzystania z nieruchomości. Operator zgodził się na tę kwotę po kilku tygodniach negocjacji.

 
Służebność przesyłu gazu na terenach rolniczych

Pan Marek posiada ziemię rolną, przez którą operator chce poprowadzić gazociąg. Operator zaoferował 50 000 zł za ustanowienie służebności na obszarze 500 m². Pan Marek uznał, że propozycja jest zbyt niska, zważywszy na rynkową wartość gruntu, która wynosi 120 zł za m², oraz utrudnienia w korzystaniu z reszty ziemi. W wyniku negocjacji oraz konsultacji z rzeczoznawcą majątkowym, Pan Marek zażądał 80 000 zł, na co operator ostatecznie przystał.

 
Przesył wodociągowy przez osiedle mieszkaniowe

Pani Ewa zarządza terenem przeznaczonym pod osiedle mieszkaniowe. Operator wodociągowy zaproponował służebność przesyłu na obszarze 300 m², oferując 15 000 zł. Biorąc pod uwagę, że wartość rynkowa gruntu wynosi 200 zł za m², a służebność przesyłu utrudni rozwój inwestycji, Pani Ewa zażądała 60 000 zł. Po burzliwych negocjacjach, operator zgodził się na wynagrodzenie w wysokości 45 000 zł, co zostało zaakceptowane przez obie strony.

Podsumowanie

W artykule omówiono kwestie związane z żądaniem ceny rynkowej za ustanowienie służebności przesyłu, wskazując na znaczenie odpowiedniego wynagrodzenia za ingerencję w nieruchomość. Przedstawiono różne przypadki negocjacji z operatorami oraz czynniki wpływające na ustalenie wysokości wynagrodzenia. Podkreślono, że kluczowe jest realne oszacowanie wartości nieruchomości oraz strat poniesionych przez właściciela.

Oferta porad prawnych

Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz pomoc w sporządzaniu pism dotyczących służebności przesyłu i innych kwestii nieruchomościowych. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać fachowe wsparcie i skuteczne rozwiązania prawne. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Dlaczego warto?Numer telefonu pozwoli na kontakt
w przypadku podania nieprawidłowego emaila.
Otrzymasz SMS o wycenie i przygotowaniu
głównej odpowiedzi, a także w przypadku
problemów technicznych. Wiele razy podany
numer pomógł szybciej rozwiązać problem.

Zgadzam się na przesyłanie informacji handlowych przez administratora na podany e-mail zgodnie z ustawą z 18.07.02 r. o świadczeniu usług drogą elektroniczną (t. j. Dz. U. 2017 poz. 1219, z późn. zm.).

  Wycenę wyślemy do 1 godziny
* W dni robocze w godzinach od 7 do 20.
* W weekendy i święta do 2 godzin.

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Pracujemy 7 dni w tygodniu

Paulina Olejniczak-Suchodolska

O autorze: Paulina Olejniczak-Suchodolska

Radca prawny, absolwentka Wydziału Prawa na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Ukończyła aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie. Doświadczenie zawodowe zdobywała współpracując z kancelariami prawnymi. Specjalizuje się głównie w prawie...

>> więcej informacji o autorze