Jestem właścicielką drogi prywatnej, przy której położone są działki przeznaczone pod zabudowę jednorodzinną. W tej drodze będą przebiegać media do ww. działek. Jestem na etapie rozmów z jednym z przedsiębiorstw przesyłowych dotyczących ustanowienia służebności przesyłu. Operator proponuje zakres służebności – 1,5 m szerokości (w drodze kabel) będzie w gruncie na dł. ponad 300 m, co uczyni ok 500 m kwadratowych do dyspozycji operatora. Czy w negocjacjach z operatorem żądać ceny rynkowej, która obowiązuje na te działki?
W przypadku służebności przesyłu mamy do czynienia z wynagrodzeniem za jej ustanowienie. Prawo rozróżnia dwie sytuacje.
Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości – czyli wynagrodzenie za czas, w którym przedsiębiorstwo przesyłowe miało swoje urządzenia na nieruchomości i z nich korzystało, ale służebność przesyłu nie była ustanowiona. W tym przypadku właściciel może skierować sprawę do sądu o wynagrodzenie za dotychczasowe korzystanie przez przedsiębiorstwo z jego nieruchomości bez tytułu prawnego. W tym przypadku również trzeba brać pod uwagę kwestię przedawnienia roszczeń.
Wynagrodzenie przysługujące z momentem ustanowienia służebności przesytu, a zatem takie jakie obecnie Pani negocjuje w opisanym stanie faktycznym z operatorem. Przyjmuje się, że jest ono świadczeniem jednorazowym, natomiast w przepisach nie znajdziemy szczegółowych regulacji na ten temat, w tym na temat zasad ustalania jego wysokości. Kodeks cywilny stanowi, że wynagrodzenie powinno być „odpowiednie”. Opierając się na dotychczasowych orzeczeniach sądowych, uznać należy, że wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu zależy m.in. od:
Jak Pani widzi, powyższe kwestie są bardzo ocenne i wszystko zależy od ustaleń stron, a w przypadku sporu od ustaleń sądu z uwagi na brak wyraźnych wskaźników ustawowych. Trzeba jednak pamiętać, że w przypadku, gdy urządzenia zajmują tylko niewielką część nieruchomości i nie uniemożliwiają korzystania z pozostałej jej części, wynagrodzenie nie powinno być raczej zbyt duże.
Przykładowo, wskażę Pani sprawę, która rozpoczynając się w sądach polskich (również SN), skończyła się w Europejskim Trybunale Praw Człowieka, który poparł sądy polskie. Jest to skarga nr 33601/11 w ETPCz. W skrócie, przez nieruchomość rolną (na 2% jej powierzchni) miał przebiegać gazociąg. Przedsiębiorstwo zaproponowało ok. 80 000 zł wynagrodzenia za ustanowienie służebności, właściciel zażądał aż 260 000 zł (na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego). Sprawa zakończyła się natomiast prawomocnym orzeczeniem o wypłacie 1500 zł wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu. Warto więc naprawdę realnie oszacować ową kwotę, biorąc pod uwagę czynniki, jakie wymieniłam w literze od a do d, bowiem gdybyście nie osiągnęli Państwo kompromisu z operatorem i sprawa trafiłaby do sądu, to istnieje duże prawdopodobieństwo, że odszkodowanie będzie niższe niż nawet te, które proponuje operator. Warto więc np. ustalić rynkową wartość nieruchomości i żądać wynagrodzenia w wysokości odpowiadającej takiemu procentowi tejże wartości jaki odpowiada procentowi zajęcia nieruchomości/ uszczuplenia możliwości korzystania z niej/ strat jakie Pani ewentualnie poniesienie z powodu jej ustanowienia.
W artykule omówiono kwestie związane z żądaniem ceny rynkowej za ustanowienie służebności przesyłu, wskazując na znaczenie odpowiedniego wynagrodzenia za ingerencję w nieruchomość. Przedstawiono różne przypadki negocjacji z operatorami oraz czynniki wpływające na ustalenie wysokości wynagrodzenia. Podkreślono, że kluczowe jest realne oszacowanie wartości nieruchomości oraz strat poniesionych przez właściciela.
Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz pomoc w sporządzaniu pism dotyczących służebności przesyłu i innych kwestii nieruchomościowych. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać fachowe wsparcie i skuteczne rozwiązania prawne. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Dlaczego warto?Numer telefonu pozwoli na kontakt
w przypadku podania nieprawidłowego emaila.
Otrzymasz SMS o wycenie i przygotowaniu
głównej odpowiedzi, a także w przypadku
problemów technicznych. Wiele razy podany
numer pomógł szybciej rozwiązać problem.
Wycenę wyślemy do 1 godziny
* W dni robocze w godzinach od 7 do 20.
* W weekendy i święta do 2 godzin.
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Pracujemy 7 dni w tygodniu
O autorze: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Radca prawny, absolwentka Wydziału Prawa na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Ukończyła aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie. Doświadczenie zawodowe zdobywała współpracując z kancelariami prawnymi. Specjalizuje się głównie w prawie...
>> więcej informacji o autorze