Mamy 12 503 opinii naszych Klientów

Niwelacja działki rolnej o szczególnych walorach krajobrazowych, czy wymaga zgłoszenia?

Mam działkę rolną o powierzchni 1,5 ha. 20 arów tej działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest na zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Na tej części działki chciałabym wybudować dom. Natomiast przed tą częścią działki jest 10-arowy pas będący terenem rolnym o szczególnych walorach krajobrazowych (R/k). Teren R/k wymaga lekkiej niwelacji, aby uzyskać możliwość dojazdu do części, na której można się budować. Czy takie prace należy gdzieś zgłosić? Czy można wyrównać część działki R/k, aby możliwy był dojazd do domu w przyszłości? Czy mogę dostać odmowę budowy domu z tego powodu? Nie chcę tej działki R/k niszczyć, robić drogi brukowanej itd., chce ją tylko zniwelować, aby auto mogło dojechać do domu.

Niwelacja działki rolnej o szczególnych walorach krajobrazowych, czy wymaga zgłoszenia?

Zakaz zmiany stanu wód na gruncie i ich odprowadzania

Skoro owe 10 arów terenu – oznaczonego w MPZP jako teren rolny o szczególnych walorach krajobrazowych – to Pani własność, to sama tyko niwelacja (wyrównanie) nie wymaga pozwolenia na budowę czy zgłoszenia. Niemniej jednak pojawiają się wyroki wskazujące, że niwelacja wymaga pozwolenia, bo jest budowlą ziemną. Uważam jednak ten pogląd za mniejszościowy.

Trzeba jednak być świadomym, że Prawo budowlane to jedno. Mamy jednak Prawo wodne. Podniesienie poziomu działki praktycznie zawsze prowadzi do zmiany stanu wód na gruncie i kierunku ich odpływu. Zgodnie zaś z art. 234 ustawy – Prawo wodne:

„1. Właściciel gruntu, o ile przepisy ustawy nie stanowią inaczej, nie może:

1) zmieniać kierunku i natężenia odpływu znajdujących się na jego gruncie wód opadowych lub roztopowych ani kierunku odpływu wód ze źródeł – ze szkodą dla gruntów sąsiednich;

2) odprowadzać wód oraz wprowadzać ścieków na grunty sąsiednie.

2. Na właścicielu gruntu ciąży obowiązek usunięcia przeszkód oraz zmian w odpływie wody, powstałych na jego gruncie na skutek przypadku lub działania osób trzecich, ze szkodą dla gruntów sąsiednich.

3. Jeżeli spowodowane przez właściciela gruntu zmiany stanu wody na gruncie szkodliwie wpływają na grunty sąsiednie, wójt, burmistrz lub prezydent miasta, z urzędu lub na wniosek, w drodze decyzji, nakazuje właścicielowi gruntu przywrócenie stanu poprzedniego lub wykonanie urządzeń zapobiegających szkodom, ustalając termin wykonania tych czynności.

4. Nakaz, o którym mowa w ust. 3, nie zwalnia z obowiązku uzyskania pozwolenia wodnoprawnego albo dokonania zgłoszenia wodnoprawnego, jeżeli są wymagane.

5. Postępowania w sprawie decyzji, o której mowa w ust. 3, nie wszczyna się, jeżeli upłynęło 5 lat od dnia, w którym właściciel gruntu sąsiedniego dowiedział się o szkodliwym oddziaływaniu na jego grunt.”

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Ugoda co do odprowadzania wody, zmiany stanu wody na gruncie

Zgodnie zaś z art. 235 Prawa wodnego:

„1. Właściciele gruntów mogą, w drodze pisemnej ugody, ustalić zmiany stanu wody na gruntach, jeżeli zmiany te nie wpłyną szkodliwie na inne nieruchomości lub na gospodarkę wodną. Ugoda nie może dotyczyć wprowadzania ścieków do wód lub do ziemi.

2. Ugodę wykonuje się po jej zatwierdzeniu, w drodze decyzji, przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.

3. Z wnioskiem o zatwierdzenie ugody występują umawiający się właściciele gruntów.

4. Ugoda niezatwierdzona nie podlega wykonaniu.

5. Ugoda podlega wykonaniu w trybie określonym w przepisach ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.”

Art. 394 Prawa wodnego przesądza zaś, że zgłoszenia wodnoprawnego wymaga prowadzenie robót, które mogą być przyczyną zmiany stanu wód podziemnych (a zatem nawet hipotetycznie, a każda niwelacja terenu może powodować zmianę stanu wód nawet deszczowych).

O ile w opisanej sytuacji pozwolenie wymagane nie jest, ale z ostrożności można dokonać zgłoszenia budowlanego, najwyżej organ wniesie sprzeciw, ewentualnie dopytać w gminie czy jej zdaniem sama niwelacja nie wymaga zgłoszenia (pozwolenia) wobec organu administracji, o tyle zgłoszenie wodnoprawne jest wymagane.

Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›

Dostęp do drogi publicznej jako warunek uzyskania pozwolenia na budowę domu

Co do pozwolenia na budowę domu: aby je uzyskać, musi Pani mieć dostęp do drogi publicznej. Dostęp do drogi publicznej musi zostać wykazany przez inwestora w postępowaniu w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę. Ów dostęp może być bezpośredni, jeżeli nieruchomość położona jest przy drodze publicznej, jak również pośredni, przez inne nieruchomości, ale tylko takie, na których albo ustanowiono służebność drogową albo takie, które stanowią drogi wewnętrzne (drogi niezaliczone do żadnej kategorii dróg publicznych). Jeśli więc na owej działce rolnej przed Pani działką nie ma Pani ustanowionej służebności przejazdu (co wymaga aktu notarialnego i ujawnienia w KW dla nieruchomości), jak również nie jest to działka drogowa, a innego dostępu do drogi publicznej Pani nie posiada, to nie uzyska Pani pozwolenia na budowę. Jeśli zaś nawet w MPZP owa działka rolna przed Pani działką jest przeznaczona pod drogę, ale jeszcze drogą nie jest (jedynie plan ją na drogę w przyszłości przeznacza), to nie spełnia ona statusu drogi, a gmina nie jest zmuszona tej drogi na niej wykonać. Pozostaje wówczas skierowanie do gminy wniosku o niwelację działki (utwardzenie) i wykonanie drogi zgodnie z MPZP. Gdy zaś owa działka rolna nie jest w MPZP przeznaczona na drogę, pozostaje kierowanie do gminy wniosków o niwelację (utwardzenie) i ustanowienie na Pani rzecz, a dokładniej na rzecz każdoczesnego właściciela działki, na jakiej chce się Pani pobudować – służebności przejazdu, co jest zwykle odpłatne jednorazowo lub ratalnie.

Kliknij tutaj i zapytaj prawnika online ›

Przykłady

Przykład 1

Problem z niwelacją terenu rolnego Pani Anna posiada działkę o powierzchni 1,5 ha, z czego część jest przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową, a inna część to teren rolny o szczególnych walorach krajobrazowych. Aby dojechać do przyszłego domu, Pani Anna planuje wyrównać 10-arowy pas ziemi rolnej, jednak obawia się, czy takie działania nie wymagają dodatkowych pozwoleń. Ostatecznie Pani Anna decyduje się skonsultować sprawę z urzędem gminy i składa zgłoszenie budowlane z uwagi na potencjalne zmiany w odpływie wody.

 

Przykład 2

Brak bezpośredniego dostępu do drogi publicznej Pani Maria planuje budowę domu na części swojej działki, ale odkrywa, że teren rolny o szczególnych walorach krajobrazowych, przez który chce poprowadzić drogę, nie ma statusu drogi publicznej. Pani Maria złożyła wniosek o ustanowienie służebności przejazdu przez ten teren, ale sąsiedzi sprzeciwiają się temu rozwiązaniu. W wyniku negocjacji gmina wyraziła zgodę na utwardzenie pasa ziemi i stworzenie tymczasowego dojazdu.

 

Przykład 3

Niezbędne zgłoszenie robót wodnoprawnych Pan Jan planuje wyrównanie terenu rolnego o szczególnych walorach krajobrazowych, aby umożliwić dojazd do swojego przyszłego domu. Po rozpoczęciu prac dowiedział się, że nie uzyskał odpowiednich zgłoszeń dotyczących robót wodnoprawnych. Podniesienie terenu zmieniło odpływ wód opadowych, co spowodowało szkody na sąsiednich działkach. W wyniku tego, burmistrz wydał decyzję nakazującą przywrócenie pierwotnego stanu terenu oraz uzyskanie odpowiednich pozwoleń.

Podsumowanie

Niwelacja terenu rolnego o szczególnych walorach krajobrazowych może wymagać zgłoszenia budowlanego, zwłaszcza gdy prace mogą wpłynąć na odpływ wód opadowych. Ważne jest także zapewnienie dostępu do drogi publicznej, bez którego nie uzyska się pozwolenia na budowę. Warto skonsultować plany z gminą, aby uniknąć problemów prawnych i konfliktów z sąsiadami.

Oferta porad prawnych

Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz pomoc w sporządzaniu pism dotyczących kwestii związanych z zagospodarowaniem działek, budową oraz prawem wodnym – skontaktuj się z nami, aby szybko i skutecznie rozwiązać swoje problemy. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. - Prawo wodne - Dz.U. 2017 poz. 1566

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Dlaczego warto?Numer telefonu pozwoli na kontakt
w przypadku podania nieprawidłowego emaila.
Otrzymasz SMS o wycenie i przygotowaniu
głównej odpowiedzi, a także w przypadku
problemów technicznych. Wiele razy podany
numer pomógł szybciej rozwiązać problem.

Zgadzam się na przesyłanie informacji handlowych przez administratora na podany e-mail zgodnie z ustawą z 18.07.02 r. o świadczeniu usług drogą elektroniczną (t. j. Dz. U. 2017 poz. 1219, z późn. zm.).

  Wycenę wyślemy do 1 godziny
* W dni robocze w godzinach od 7 do 20.
* W weekendy i święta do 2 godzin.

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Pracujemy 7 dni w tygodniu

Paulina Olejniczak-Suchodolska

O autorze: Paulina Olejniczak-Suchodolska

Radca prawny, absolwentka Wydziału Prawa na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Ukończyła aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie. Doświadczenie zawodowe zdobywała współpracując z kancelariami prawnymi. Specjalizuje się głównie w prawie...

>> więcej informacji o autorze