Rozwód a współnajem mieszkania komunalnego

Masz podobny problem prawny?

Opisz sprawę i otrzymaj wycenę porady od prawnika. Samo zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Wycena zwykle w ciągu 1 godziny • Pracujemy 7 dni w tygodniu

Współnajem mieszkania komunalnego po rozwodzie

Rozwód bez orzekania o winie nie rozwiązuje automatycznie problemu mieszkania komunalnego. Jeżeli najem lokalu został nawiązany w czasie trwania małżeństwa i lokal miał służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej rodziny, oboje małżonkowie stają się najemcami tego lokalu na podstawie art. 680¹ § 1 Kodeksu cywilnego. Dotyczy to także sytuacji, w której po rozwodzie tylko jedno z byłych małżonków faktycznie mieszka w lokalu.

W praktyce konflikt często dotyczy tego, czy jeden z byłych małżonków może drugiego pozbawić dostępu do lokalu, wymeldować go albo doprowadzić do utraty prawa najmu. Warto widzieć szerszy obraz: mieszkanie komunalne po rozwodzie może wymagać jednocześnie działań administracyjnych, sądowych i majątkowych.

Jeżeli po rozstaniu trzeba uregulować również sprawy rodzinne, osobnym zagadnieniem są kontakty z dzieckiem po rozwodzie, które nie powinny być mieszane ze sporem o najem czy podział majątku.

Najważniejsze jest to, że zameldowanie i prawo najmu to dwie różne kwestie. Wymeldowanie z pobytu stałego lub czasowego nie oznacza samo przez się utraty prawa najmu. Może jednak mieć znaczenie dowodowe, zwłaszcza gdy gmina bada, czy dana osoba rzeczywiście stale zamieszkuje w lokalu i czy nadal spełnia warunki wynikające z umowy oraz uchwał lokalnych.

Majątek do podziału z dnia ustania wspólności ustawowej małżeńskiej

Co do zasady przy podziale majątku wspólnego sąd bierze pod uwagę skład majątku istniejący w dniu ustania wspólności ustawowej, najczęściej w dniu uprawomocnienia się wyroku rozwodowego. Jeżeli w tym dniu prawo najmu mieszkania komunalnego wchodziło do majątku wspólnego, może być objęte postępowaniem o podział majątku.

Nie oznacza to jednak automatycznie, że sąd zawsze zasądzi spłatę. Znaczenie mają konkretne okoliczności: treść umowy najmu, sposób korzystania z lokalu, to, czy prawo najmu nadal istnieje, czy zostało wypowiedziane, komu sąd przyzna prawo najmu oraz jaka jest wartość tego prawa. Podobne problemy praktyczne mogą pojawić się także w innych formach korzystania z lokalu, dlatego warto znać analogiczne zasady przy mieszkaniu TBS.

Jeżeli jeden z byłych małżonków bezprawnie uniemożliwia drugiemu korzystanie z lokalu, np. wymienia zamki, nie powinno się biernie czekać. W zależności od sytuacji możliwe jest żądanie przywrócenia posiadania, zabezpieczenie sposobu korzystania z mieszkania albo złożenie wniosku o podział majątku wspólnego.

Wymiana zamków i pozew o przywrócenie posiadania

Współnajemca lokalu nie powinien samowolnie pozbawiać drugiego współnajemcy dostępu do mieszkania. Wymiana zamków, odmawianie wydania kluczy i uniemożliwianie wejścia do lokalu mogą uzasadniać wystąpienie do sądu z roszczeniem posesoryjnym, czyli o przywrócenie naruszonego posiadania.

W sprawie o przywrócenie posiadania sąd nie rozstrzyga jeszcze, komu ostatecznie przypadnie prawo najmu ani jaka spłata będzie należna. Bada przede wszystkim, czy doszło do naruszenia posiadania i czy żądanie zostało wniesione w terminie. Takie postępowanie może jednak mieć duże znaczenie dowodowe w późniejszej sprawie o podział majątku oraz w sporze z gminą.

Wymeldowanie a prawo najmu mieszkania komunalnego

Wymeldowanie nie jest tym samym co rozwiązanie umowy najmu. Organ administracyjny w sprawie meldunkowej bada przede wszystkim, czy dana osoba faktycznie opuściła lokal i czy opuszczenie ma charakter dobrowolny oraz trwały. Jeżeli lokator nie przebywa w mieszkaniu dlatego, że drugi współnajemca uniemożliwia mu dostęp, należy to wyraźnie podnosić w postępowaniu meldunkowym.

Samo wymeldowanie nie powinno automatycznie pozbawiać prawa do rozliczenia prawa najmu w podziale majątku. Może jednak utrudnić sytuację, jeżeli zostanie wykorzystane jako argument, że dana osoba trwale zerwała więź z lokalem. Dlatego w sporze z gminą i byłym małżonkiem trzeba odróżniać trzy kwestie: meldunek, faktyczne zamieszkiwanie oraz istnienie stosunku najmu.

Wartość prawa najmu mieszkania od gminy

Prawo najmu lokalu komunalnego nie jest własnością mieszkania i nie wycenia się go tak, jak prawa własności lokalu. Nie chodzi więc o połowę wartości rynkowej mieszkania. Wycena prawa najmu to część szerszego procesu, jakim jest ustalanie wartości składników majątku.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego utrwalono stanowisko, że wartość prawa najmu lokalu komunalnego objętego podziałem majątku wspólnego stanowi różnica między czynszem wolnym, czyli rynkowym, a czynszem regulowanym lub preferencyjnym płaconym za lokal komunalny, z uwzględnieniem okresu prawdopodobnego trwania stosunku najmu. Wynika to m.in. z uchwały Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 2002 r., III CZP 28/02, oraz uchwały Sądu Najwyższego z dnia 9 maja 2008 r., III CZP 33/08.

W praktyce sąd może korzystać z opinii biegłego. Biegły porównuje zwykle czynsz, który trzeba byłoby płacić za podobny lokal na wolnym rynku, z czynszem należnym gminie. Następnie uwzględnia przewidywany okres korzystania z lokalu oraz konkretne cechy lokalu i sytuację stron.

Czy utrata najmu w trakcie sprawy odbiera prawo do spłaty?

Nie można przyjąć jednej automatycznej odpowiedzi dla każdej sprawy. Jeżeli prawo najmu istniało w dniu ustania wspólności majątkowej, a jego późniejsza utrata nastąpiła już po rozwodzie, sąd powinien zbadać, dlaczego do niej doszło i jaki ma to wpływ na rozliczenia między byłymi małżonkami.

Jeżeli do utraty najmu doprowadziło wyłącznie zachowanie jednego z byłych małżonków, np. celowe uniemożliwienie korzystania z lokalu, może to mieć znaczenie przy ocenie roszczeń i rozliczeń. Z kolei jeśli dana osoba dobrowolnie, trwale i bez zamiaru powrotu opuściła lokal, nie uczestniczyła w kosztach i nie interesowała się najmem, jej sytuacja dowodowa może być trudniejsza.

Dlatego w opisanej sytuacji rozsądne jest równoległe działanie: kontynuowanie sprawy o przywrócenie posiadania, aktywny udział w postępowaniu meldunkowym oraz rozważenie złożenia wniosku o podział majątku wspólnego, zanim sytuacja najmu zostanie faktycznie i prawnie przesądzona.

Co warto zrobić praktycznie?

Osoba, która nadal uważa się za współnajemcę mieszkania komunalnego, powinna zadbać o dowody i formalne działania. W szczególności warto:

• pisemnie wezwać byłego małżonka do wydania kluczy i umożliwienia korzystania z lokalu,
• zachować dowody, że w mieszkaniu nadal znajdują się rzeczy osobiste,
• brać udział w postępowaniu o wymeldowanie i wyjaśnić, że brak pobytu nie jest dobrowolny,
• ustalić w gminie aktualny status umowy najmu,
• rozważyć wniosek o podział majątku wspólnego obejmujący prawo najmu,
• przygotować wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego do wyceny prawa najmu, jeżeli sporna jest jego wartość.

FAQ

Podsumowanie

Współnajem mieszkania komunalnego po rozwodzie może być składnikiem majątku wspólnego i podlegać rozliczeniu. Wymeldowanie nie przekreśla automatycznie prawa do spłaty, ale może utrudnić wykazanie związku z lokalem. Kluczowe jest ustalenie, czy prawo najmu istniało w dniu ustania wspólności majątkowej, kto faktycznie korzysta z lokalu, czy doszło do bezprawnego pozbawienia dostępu oraz jaka jest wartość prawa najmu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 680¹.
2. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy - Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59.
3. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 2002 r., sygn. akt III CZP 28/02.
4. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 9 maja 2008 r., sygn. akt III CZP 33/08.