Rozwód bez orzekania o winie a współnajem mieszkania komunalnego, co zrobić w przypadku konfliktu z byłą żoną?

• 2024-12-22
• Autor: Tomasz Krupiński

Jestem 3 lata po rozwodzie bez orzekania o winie. Z byłą żoną jesteśmy współnajemcami 3-pokojowego mieszkania komunalnego. Mamy jedno dorosłe dziecko, które tam mieszka. Niedawno poznałem kobietę i zacząłem u niej pomieszkiwać, ale też często pojawiałem się w starym mieszkaniu i nadal są tam moje rzeczy. Niestety, była żona wymieniła zamki w drzwiach i kiedy chcę coś wziąć z domu albo gdy chciałem zanocować, ona wzywała policję. Do sądu złożyłem pozew o przywrócenie posiadania – rozprawa za tydzień. Ona złożyła wniosek do urzędu o wymeldowanie mnie (sprawa w toku). Za wszelką cenę chce mnie pozbawić umowy najmu. Nie mamy podziału majątku, jeżeli więc w skutek wymeldowania i mojego nieprzebywania w tym mieszkaniu (z jej powodu) gmina rozwiąże ze mną umowę najmu, czy stracę możliwość domagania się od eksżony spłaty tego mieszkania? Gdybym teraz złożył do sądu o podział majątku, kiedy jeszcze mam umowę najmu i stracił ją w trakcie postępowania sądowego, czy sąd zasądzi od byłej żony spłatę dla mnie?

Majątek do podziału z dnia ustania wspólności ustawowej małżeńskiej

Podziałowi podlega majątek wspólny stron istniejący na dzień ustania wspólności ustawowej małżeńskiej i stan tego majątku na ten dzień jest brany pod uwagę przy orzekaniu w przedmiocie podziału majątku.

Zgodnie z treścią art. 680 1 § 1 Kodeksu cywilnego (K.c.) – małżonkowie bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe są najemcami lokalu, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. W tej sprawie umowa najmu spornego lokalu mieszkalnego została zawarta w czasie trwania małżeństwa stron. Została ona również zawarta dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych rodziny.

Wartość prawa najmu mieszkania od gminy

Na przestrzeni lat praktyka wypracowała sposób ustalenia wartości prawa najmu. Jednym z niezbędnych czynników podlegających uwzględnieniu przy ustalaniu wartości prawa najmu lokalu mieszkalnego jest możliwość korzystania w przyszłości z lokalu z uwzględnieniem hipotetycznego okresu trwania owej możliwości. Przypuszczalny okres wynajmu w przyszłości określa się w zależności od wieku osoby uprawnionej i na czas życia osoby będącej najemcą. Z chwilą śmierci prawo najmu lokalu bowiem wygasa. Przy ustalaniu wartości tego prawa nie uwzględnia się natomiast całego okresu trwania stosunku najmu, gdyż do chwili ustania wspólności majątkowej prawo najmu służyło obojgu uprawnionym małżonkom. Zatem w chwili zamknięcia rozprawy sąd ustala aktualną wartość tego prawa określoną z uwzględnieniem prawdopodobnego czasu trwania tego stosunku prawnego w przyszłości oraz na podstawie przeciętnych cen czynszu stosowanych w danej miejscowości dla lokali. Prawo najmu lokalu nie jest bowiem przeznaczone do obrotu, a stanowi wartość, jaką dla najemcy przedstawia możliwość korzystania z przedmiotu najmu. Prawo najmu lokalu jest więc warte tyle, ile dla najemcy warta jest możliwość mieszkania w tym lokalu. Przy ustalaniu wartości tego prawa nie może być brana pod uwagę wartość rynkowa mieszkania rozumianego jako prawo własności do lokalu mieszkalnego, a wyłącznie wartość czynszu (bez opłat związanych z użytkowaniem lokalu). Realną wartość prawa najmu, przyjętą do rozliczeń, wyraża więc różnica pomiędzy czynszem „wolnym” (rynkowym) a czynszem regulowanym uiszczanym przez najemcę lokalu wynajmowanego od gminy.

Wyliczenie wartości prawa najmu przy podziale majątku

Wartość prawa najmu, objętego podziałem, jak wskazuje się w orzecznictwie Sądu Najwyższego, stanowi różnica między czynszem wolnym (jaki za taki lokal były uiszczany na wolnym rynku – czynszem rynkowym) a czynszem regulowanym, z uwzględnieniem – w konkretnych okolicznościach sprawy – okresu prawdopodobnego trwania stosunku najmu (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 2002 r., III CZP 28.02, OSNC 2002/12/150, uchwała Sądu Najwyższego z dnia 9 maja 2008 r., III CZP 33/08, OSNC 2009/6/86). Przy określaniu wartości prawa najmu, jako składnika majątku wspólnego, powinno uwzględniać się wartość możliwości korzystania w przyszłości z lokalu mieszkalnego przez najemcę. Zważywszy, że istotą tego prawa jest możliwość korzystania z cudzego przedmiotu majątkowego przez czas oznaczony lub nieoznaczony, przy ustalaniu wartości tego prawa nie można nie uwzględniać hipotetycznego okresu trwania owej możliwości korzystania. Jednocześnie przy ustalaniu wartości tego prawa konieczne jest odwołanie się do przeciętnego czynszu rynkowego, który musiałby zapłacić zainteresowany korzystaniem z tego lokalu mieszkalnego. Czynsz taki, stanowiący ekwiwalent możliwości korzystania z przedmiotu najmu, jest właściwym miernikiem wartości prawa przysługującego najemcy. Zatem jeżeli wysokość czynszu regulowanego, ze względu na szczególną regulację ustawową, jest niższa od kształtowanej przez rynek wysokości czynszu wolnego – to wartość prawa najmu takiego lokalu powinna być określana przez odwołanie się do różnicy między wysokością czynszu „wolnego” a wysokością czynszu regulowanego.

Wymeldowanie nie wpływa także w żaden sposób na podział majątku wspólnego.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 2002 r., sygn. akt III CZP 28.02
3. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 9 maja 2008 r.,sygn akt III CZP 33/08