Działki kupione w trakcie małżeństwa a rozdzielność majątkowa

Masz podobny problem prawny?

Opisz sprawę i otrzymaj wycenę porady od prawnika. Samo zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Wycena zwykle w ciągu 1 godziny • Pracujemy 7 dni w tygodniu

Majątek wspólny i majątki osobiste małżonków

Jeżeli małżonkowie nie zawarli umowy majątkowej małżeńskiej przed ślubem, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Zgodnie z art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego obejmuje ona przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków albo przez jednego z nich.

Jeżeli działki tworzą gospodarstwo rolne, ich rozliczenie może wymagać zasad właściwych dla podziału gospodarstwa przy rozwodzie, w tym oceny spłat i dalszego prowadzenia gospodarstwa.

Oznacza to, że nieruchomość kupiona w czasie trwania wspólności ustawowej co do zasady należy do majątku wspólnego. Nie ma przy tym decydującego znaczenia, że tylko jeden małżonek prowadził rozmowy, podpisał akt notarialny albo faktycznie zapłacił cenę. Wynagrodzenie za pracę, dochody z działalności gospodarczej oraz dochody z majątku wspólnego w czasie trwania wspólności zasadniczo zasilają majątek wspólny.

Od tej zasady istnieją jednak ważne wyjątki. Do majątku osobistego należą m.in. przedmioty nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej, przedmioty nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca albo darczyńca postanowił inaczej, oraz przedmioty nabyte w zamian za składniki majątku osobistego. W praktyce oznacza to, że analogicznie traktowany jest majątek nabyty przed wspólnością albo nieruchomość kupiona za pieniądze zgromadzone jeszcze przed ślubem.

Warto też widzieć szerszy obraz - skutki intercyzy w trakcie małżeństwa zależą od tego, od kiedy rozdzielność obowiązuje i jakie składniki majątku zostały nabyte przed jej ustanowieniem.

Działki zakupione w trakcie małżeństwa

Jeżeli działki zostały kupione w 1998 r. i 2001 r., a rozdzielność majątkowa została ustanowiona dopiero w 2004 r., trzeba najpierw ustalić, jaki ustrój majątkowy obowiązywał w dniu zakupu. Jeżeli w chwili nabycia działek trwała wspólność ustawowa, punktem wyjścia będzie założenie, że działki weszły do majątku wspólnego.

Nie przesądza sprawy sam zapis w akcie notarialnym, że nieruchomość została kupiona ze środków własnych jednego z małżonków. Taki zapis jest istotnym dowodem, ale najczęściej odzwierciedla oświadczenie kupującego złożone przed notariuszem. Jeżeli drugi małżonek kwestionuje pochodzenie pieniędzy, sąd może badać, czy środki rzeczywiście pochodziły z majątku osobistego, czy z majątku wspólnego.

Kluczowe będą więc dowody: historia rachunków bankowych, lokaty, dokumenty sprzedaży wcześniejszego majątku osobistego, umowy darowizny, dokumenty spadkowe, zeznania świadków, księgowość działalności gospodarczej oraz dokumenty pokazujące, z jakiego źródła zapłacono cenę. Im większy odstęp czasu od zakupu, tym trudniejsze może być odtworzenie przepływu pieniędzy, dlatego w sprawach sprzed wielu lat znaczenie mają także dowody pośrednie.

Jeżeli sąd uzna, że działki zostały kupione za środki z majątku wspólnego, będą podlegały rozliczeniu przy podziale majątku po rozwodzie. Przy takim rozliczeniu stosuje się podział majątku małżeńskiego krok po kroku, czyli ustalenie składu majątku, jego wartości, udziałów małżonków oraz ewentualnych spłat i dopłat.

Znaczenie późniejszej rozdzielności majątkowej

Rozdzielność majątkowa ustanowiona w 2004 r. działa zasadniczo na przyszłość. Nie powoduje automatycznie, że składniki majątku nabyte wcześniej w czasie wspólności ustawowej stają się majątkiem osobistym jednego małżonka. Jeżeli działki zostały nabyte przed ustanowieniem rozdzielności, trzeba rozliczać je według zasad dotyczących majątku wspólnego, chyba że zostanie wykazane, że od początku należały do majątku osobistego.

Inaczej należy oceniać nakłady poczynione po ustanowieniu rozdzielności. Jeżeli w 2015 r. na jednej z działek wybudowano obiekt handlowy już w czasie rozdzielności majątkowej, trzeba osobno ustalić, kto był właścicielem gruntu i z jakich środków sfinansowano budowę. W prawie cywilnym budynek trwale związany z gruntem co do zasady stanowi część składową nieruchomości, więc własność budynku podąża za własnością gruntu. Nie wyklucza to jednak roszczeń o rozliczenie budowy na działce małżonka.

Czy była żona może żądać pieniędzy za działki?

Tak, była żona może zgłosić roszczenia, jeżeli działki zostały nabyte w czasie trwania wspólności ustawowej i nie uda się wykazać, że zapłacono za nie z majątku osobistego męża. Wtedy działki mogą zostać objęte podziałem majątku wspólnego, a sąd może przyznać je jednemu z byłych małżonków z obowiązkiem spłaty drugiego.

Co do zasady udziały małżonków w majątku wspólnym są równe. Wynika to z art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Sam fakt, że żona nie pracowała zawodowo, nie oznacza automatycznie, że nie ma prawa do połowy majątku wspólnego. Przy ocenie przyczynienia się do powstania majątku uwzględnia się także osobistą pracę przy wychowaniu dzieci i prowadzeniu gospodarstwa domowego.

Ustalenie nierównych udziałów jest możliwe, ale wymaga ważnych powodów oraz wykazania różnego stopnia przyczynienia się małżonków do powstania majątku. Jest to odrębne żądanie, które trzeba odpowiednio uzasadnić i udowodnić.

Jak bronić się przed roszczeniem o działki?

Najważniejsze jest wykazanie, że działki nie weszły do majątku wspólnego, ponieważ zostały kupione za środki należące do majątku osobistego. Trzeba więc zebrać dokumenty potwierdzające, że pieniądze istniały przed ślubem albo pochodziły z innego składnika majątku osobistego.

Przydatne mogą być w szczególności:

• akty notarialne zakupu działek,
• potwierdzenia przelewów i wypłat gotówki,
• historia rachunków bankowych i lokat,
• dokumenty potwierdzające oszczędności sprzed ślubu,
• umowy sprzedaży wcześniejszych składników majątku,
• dokumenty spadkowe lub darowizny,
• dokumentacja księgowa działalności gospodarczej,
• dowody dotyczące finansowania budowy obiektu handlowego.

Jeżeli pełne dokumenty bankowe nie są już dostępne, warto ustalić, czy można uzyskać ich archiwalne kopie, odtworzyć źródła finansowania z dokumentów podatkowych albo wykazać logiczny ciąg zdarzeń innymi dowodami.

Rozliczenie nakładów i wzrost wartości działek

Wzrost wartości działek wynikający z przekształcenia gruntu, zmiany planu miejscowego albo rozwoju okolicy zwykle wpływa na aktualną wartość nieruchomości przy podziale majątku. Jeżeli działki są majątkiem wspólnym, rozliczeniu podlega ich aktualna wartość według zasad przyjmowanych w postępowaniu o podział majątku.

Jeżeli jednak działki należą do majątku osobistego jednego małżonka, drugi małżonek może ewentualnie dochodzić rozliczenia nakładów z majątku wspólnego na majątek osobisty. Podstawę takich rozliczeń stanowi art. 45 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Przykładem może być sytuacja, w której z pieniędzy wspólnych finansowano opłaty, inwestycje, uzbrojenie działki albo prace zwiększające jej wartość.

Trzeba więc odróżnić trzy kwestie: własność działki, źródło pieniędzy na jej zakup oraz źródło pieniędzy na późniejsze nakłady. Każda z nich może być oceniana osobno.

FAQ

Podsumowanie

Działki kupione w czasie trwania wspólności ustawowej zasadniczo wchodzą do majątku wspólnego, nawet jeśli formalnie kupował je tylko jeden małżonek. Aby skutecznie twierdzić, że należą do majątku osobistego, trzeba wykazać źródło finansowania zakupu, np. oszczędności sprzed ślubu, darowiznę, spadek albo sprzedaż wcześniejszego składnika majątku osobistego.

Późniejsza rozdzielność majątkowa nie odbiera automatycznie byłej żonie roszczeń do składników nabytych wcześniej. Może natomiast mieć znaczenie przy ocenie późniejszych nakładów, budowy obiektu handlowego i rozliczeń między majątkiem wspólnym a majątkiem osobistym.

Źródła

1. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy - Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59, w szczególności art. 31, art. 33, art. 43 i art. 45.

2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296, w szczególności art. 567 dotyczący postępowania o podział majątku wspólnego.