Czy na drodze służebnej (6 m szerokości) sąsiad, który ma ustanowioną służebność na swojej działce, może parkować samochody? Umożliwia przejazd tylko jedną stroną tej drogi. Czy mogę iść z taką sprawą do sądu i ją wygrać? Sąsiad parkuje tam samochody i częściowo blokuje przejazd. Załączam zdjęcie.
W pierwszej kolejności wskazuję, że problem poruszony przez Pana jest problemem stosunkowo częstym. Konieczne jest jednak jego indywidualne rozwiązanie.
Zgodnie z dyspozycją art. 285 § 1 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.) „nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa)”.
Dodatkowo wskazać należy, że spojrzenia na sytuację opisaną w pytaniu są (przynajmniej) dwa:
1. Kiedy to osoba korzystająca ze służebności parkuje auta,
2. Kiedy to ustanawiający służebność parkuje auta.
Wiadome i niebudzące wątpliwości jest to, że co do zasady służebność gruntowa daje uprawnionemu tylko takie prawo do nieruchomości obciążonej, jakie wynika z treści aktu ją ustanawiającego. Jeżeli akt ten nie mówi nic o prawie parkowania samochodu, to – gdyby kierować się literalnie jego treścią – przyjąć należałoby, że służebność takowego prawa nie daje.
Rozstrzygnięcie kwestii dotyczących treści służebności nie zawsze jest proste i nie zawsze można je ograniczyć jedynie do analizy aktu ustanawiającego służebność. Problemy związane z tym zagadnieniem przewidział sam ustawodawca, wprowadzając art. 287 K.c. Przepis ten stanowi, że w braku innych danych zakres i sposób wykonywania służebności gruntowej określa się według zasad współżycia społecznego, uwzględniając przy tym zwyczaje miejscowe.
Analizę należy rozpocząć od art. 145 K.c., którego § 3 podkreśla konieczność uwzględnienia interesu społeczno-gospodarczego przy przeprowadzaniu drogi koniecznej. Natomiast § 2 tego artykułu mówi, że przeprowadzenie drogi koniecznej musi brać pod uwagę potrzeby nieruchomości pozbawionej dostępu do drogi publicznej oraz minimalizować obciążenie gruntów, przez które droga ta ma prowadzić.
Oznacza to, że zakres służebności może być różnorodny i zależny od specyficznych okoliczności danego przypadku. Służebność musi zaspokajać potrzeby nieruchomości władnącej, które nie zawsze ograniczają się tylko do przejścia i przejazdu. Takie uprawnienie jest wystarczające tylko wtedy, gdy służebność służy do dotarcia do działki bez dostępu do drogi publicznej. W takiej sytuacji przejście lub przejazd przez obciążoną działkę są jedynymi dopuszczalnymi działaniami, a parkowanie na niej byłoby poza zakresem służebności.
Inaczej sytuacja wygląda, gdy droga służebna przylega do nieruchomości władnącej, co sprawia, że nie pełni tylko funkcji przejazdowej. W takich przypadkach trudno wyobrazić sobie, aby służebność drogi koniecznej wykluczała krótkotrwałe zatrzymanie czy nawet parkowanie pojazdu na tej drodze, ponieważ byłoby absurdalne, aby uprawniony mógł poruszać się po drodze, ale nie miał możliwości opuszczenia pojazdu poza sytuacjami, gdy pojazd jest w ruchu.
Tym samym, nawet jeżeli w akcie, w którym została ustanowiona służebność, nie ma mowy o parkowaniu pojazdu na drodze objętej służebnością, to posiłkując się wskazanymi powyżej zasadami, należy wskazać, iż niejako nierozerwalnie związana z samą funkcją drogi, szczególnie prowadzącej do posesji, jest możliwość parkowania przy własnym domu – trudno bowiem, aby uprawniony parkował gdzieś daleko poza swoją posesją, byłoby to na pewno wbrew zwyczajowi powszechnie w tej kwestii panującemu.
Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w uzasadnieniu wyroku Sądu Okręgowego w Krakowie z dnia 28 listopada 2014 r., sygn. akt II Ca 1696/14.
Zatem w odniesieniu do Pana sytuacji – właściciel nieruchomości obciążonej służebnością parkuje auta na służebności, umożliwiając przejazd jednokierunkowy. W tym miejscu wskazuję przywołane wyżej stwierdzenie, że służebność powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jedynie stwarzać rzeczywistą, bezpieczną możliwość swobodnego przedostawania się z nieruchomości do drogi publicznej i nic poza tym.
Zatem co do zasady oczywiście można wystosować odpowiednie roszczenie negatoryjne. Roszczenie negatoryjne ma charakter obiektywny, przysługuje, gdy nastąpi sam fakt naruszenia służebności, niezależnie od tego, czy osoba, która naruszyła to prawo, działała w dobrej, czy w złej wierze. Aktualizuje się uprawnienie do formułowania żądania przywrócenia stanu zgodnego z prawem oraz zaprzestania naruszeń. O to może Pan, jak pisałam, wnosić do sądu.
Zgodnie z art. 222 § 2 K.c. – „przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń”. W myśl art. 251 K.c. – „do ochrony praw rzeczowych ograniczonych stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności”. Oba te przepisy stanowią materialno-prawną podstawę żądania właściciela działki.
Natomiast z uwagi na fakt, że prosi Pan o ocenę możliwości wygrania takiej sprawy, wskazuję, że moim zdaniem jest ona wątpliwa. Kluczowe w tym miejscu są regulacje § 14 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie:
„§ 14. [Zapewnienie dojścia i dojazdu do drogi publicznej, działek budowlanych]
1. Do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej, odpowiednie do przeznaczenia i sposobu ich użytkowania oraz wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej, określonych w przepisach odrębnych. Szerokość jezdni stanowiącej dojazd nie może być mniejsza niż 3 m”.
Pana nieruchomość ma ustanowioną służebność opiewającą na 6 m, ale 3-metrowy przejazd najprawdopodobniej jest zachowany. Dodatkowo przepisy regulują, że sposób wykonania służebności musi być taki, żeby najmniej utrudniał korzystanie z nieruchomości obciążonej.
Stwierdzić należy, że wskutek zwężenia drogi dostęp do nieruchomości władnącej nadal, w okolicznościach sprawy, jest „odpowiedni”. Ze stanu faktycznego sprawy wynika, iż parkując samochód/samochody na rzeczonej drodze, sąsiad nie powoduje właściwie większego utrudnienia dla korzystania ze służebności, co z kolei wpisuje się w cytowane już „jak najmniejsze obciążenie gruntów, przez które droga prowadzi”. Tym samym zachowana jest równocześnie norma z art. 288 K.c., który stanowi, że „służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej”.
Ponadto na zdjęciu, które Pan dołączył, samochód należący do sąsiada jest zaparkowany w taki sposób, że nie zakłóca swobodnej komunikacji po drodze. Natomiast oczywiście, tak jak pisałam, może Pan wytoczyć powództwo. Swojej odpowiedzi udzieliłam na podstawie opisu sprawy oraz dokumentacji fotograficznej.
Wspólne korzystanie z drogi służebnej
Właściciel nieruchomości władnącej (pan Adam) codziennie korzysta z drogi służebnej prowadzącej do jego posesji. Droga ma szerokość 5 metrów i biegnie przez teren należący do sąsiada (pana Jana). Pan Jan, będący właścicielem nieruchomości obciążonej, czasami parkuje swój samochód na drodze, pozostawiając jednak 3 metry przejazdu, zgodnie z przepisami. Pan Adam obawiał się, że zaparkowany samochód mógłby utrudnić przejazd większym pojazdom, np. śmieciarce. Sąd uznał, że parkowanie przez pana Jana jest zgodne z prawem, o ile nie powoduje rzeczywistego utrudnienia w korzystaniu z drogi służebnej.
Tymczasowe zatrzymanie na drodze koniecznej
Pani Ewa korzysta z drogi służebnej prowadzącej przez teren należący do pana Krzysztofa. Pani Ewa czasami na kilkanaście minut zatrzymuje swój samochód na tej drodze, aby przenieść zakupy do domu. Pan Krzysztof, zirytowany takim zachowaniem, wniósł sprawę do sądu, żądając zaprzestania zatrzymywania się na drodze. Sąd uznał jednak, że krótkotrwałe zatrzymanie, które nie blokuje przejazdu ani nie utrudnia istotnie korzystania z nieruchomości obciążonej, mieści się w zwyczajowym sposobie wykonywania służebności, zgodnie z zasadami współżycia społecznego.
Konflikt o stałe parkowanie na drodze służebnej
Pan Marek, właściciel nieruchomości obciążonej, regularnie zostawia dwa samochody na drodze służebnej, prowadzącej do domu pana Piotra. Droga o szerokości 4 metrów w wielu miejscach staje się przez to nieprzejezdna. Pan Piotr postanowił więc pozwać pana Marka – wskazał, że stałe parkowanie uniemożliwia mu swobodny dojazd do swojej nieruchomości. Sąd, powołując się na art. 287 K.c., orzekł, że pan Marek naruszył zasady korzystania z drogi służebnej. W konsekwencji panu Markowi nakazano zaprzestanie parkowania na drodze oraz przywrócenie jej do pełnej przejezdności.
Artykuł omawia kwestie prawne związane z parkowaniem na drodze służebnej. Podkreśla, że zakres korzystania z takiej drogi określa akt ustanawiający służebność, jednak w przypadku braku szczegółowych zapisów zastosowanie mają zasady współżycia społecznego i zwyczaje miejscowe. Parkowanie na drodze służebnej jest dopuszczalne, o ile nie utrudnia istotnie przejazdu czy dostępu do nieruchomości władnącej. W razie sporu właściciel nieruchomości władnącej może wnieść roszczenie negatoryjne.
Masz wątpliwości dotyczące korzystania z drogi służebnej? Skorzystaj z naszych porad prawnych online, aby szybko i skutecznie rozwiązać swój problem! Pomożemy Ci zinterpretować przepisy, ocenić Twoją sytuację i wskażemy najlepsze rozwiązania – niezależnie od tego, czy chodzi o ustalenie zakresu służebności, czy dochodzenie swoich praw w sądzie. Nie czekaj – już dziś skontaktuj się z nami!
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie - Dz.U. 2022 poz. 1225
3. Wyrok Sądu Okręgowego w Krakowie z dnia 28 listopada 2014 r., sygn. akt II Ca 1696/14
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Dlaczego warto?Numer telefonu pozwoli na kontakt
w przypadku podania nieprawidłowego emaila.
Otrzymasz SMS o wycenie i przygotowaniu
głównej odpowiedzi, a także w przypadku
problemów technicznych. Wiele razy podany
numer pomógł szybciej rozwiązać problem.
Wycenę wyślemy do 1 godziny
* W dni robocze w godzinach od 7 do 20.
* W weekendy i święta do 2 godzin.
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Pracujemy 7 dni w tygodniu
O autorze: Marta Słomka