Podział nieruchomości odziedziczonej przez wiele osób, procedury i dokumenty

• 2024-12-27
• Autor: Izabela Nowacka-Marzeion

Ze względu na sytuację rodzinną zamierzamy złożyć do sądu wniosek o dział spadku. W skład spadku wchodzi nieruchomość, którą po swojej mamie odziedziczył mój ojciec w udziale 1/4 wraz z wujostwem i moim dziadkiem. Rok po babci zmarł dziadek i po 1/3 z jego części odziedziczyli mój ojciec oraz wujostwo. Ze względu na ciężkie relacje rodzinne za życia ojca nie udało się uregulować tej sytuacji. W 1996 r. zmarł mój ojciec, a jego udział w nieruchomości odziedziczyłam wraz z matką. Kilka lat temu próbowaliśmy dogadać się polubownie z rodziną, ale nie przyniosło to skutku. W odpowiedzi część rodziny, która zamieszkuje nieruchomość, złożyła do sądu wniosek o zasiedzenie, ale postępowanie zostało umorzone w 2015 r. Teraz planujemy złożyć wniosek o dział spadku. Łącznie uczestników razem ze mną jest 6, gdyż wujostwo również zmarło i po nich dziedziczyły dzieci. Jeden z uczestników nie został odnaleziony i miał ustanowionego kuratora podczas sprawy o zasiedzenie, gdyż nikt nie wie, co się z nim dzieje. Niestety, nie znam również adresu jeszcze jednego uczestnika postępowania, gdyż od wielu lat nie utrzymujemy żadnych relacji. W przedstawionej sytuacji jakie dokumenty należy złożyć wraz z wnioskiem o dział spadku oraz w jaki sposób nieruchomość podzielić? Niestety, nikt nie dysponuje gotówką, aby spłacić resztę uczestników. Nie ufamy również reszcie rodziny.

Dział spadku w sądzie

Do sądu należy złożyć wniosek o dział spadku, a w nim wymienić wszystkich uczestników, dołączyć postanowienia spadkowe oraz dowody na własność nieruchomości – odpisy księgi wieczystej (KW), wypisy z rejestru gruntów. Dla uczestników nieznanych z miejsca pobytu ustanowić kuratora.

Sposobów na wyjście ze współwłasności jest kilka – sąd wybierze jeden z nich po zapoznaniu się ze stanowiskiem stron.

Zniesienia współwłasności można dokonać na trzy sposoby: poprzez podział rzeczy wspólnej, poprzez przyznanie rzeczy na własność jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych, lub też poprzez sprzedaż rzeczy i podział uzyskanych z tego tytułu środków według wielkości udziałów.

Podział fizyczny rzeczy jako podstawowy sposób zniesienia współwłasności

Przepis art. 211 K.c. wskazuje, że podział fizyczny jest podstawowym sposobem zniesienia współwłasności. Oznacza to, że w sytuacji, gdy zniesienie współwłasności następuje z mocy orzeczenia sądu, sąd powinien brać pod uwagę przede wszystkim ten sposób wyjścia ze wspólności, chyba że nie są nim zainteresowani sami współwłaściciele. Z punktu widzenia indywidualnych interesów współwłaścicieli taki podział jest bowiem najbardziej sprawiedliwy, gdyż każdy z nich ma możliwość otrzymania części rzeczy wspólnej w naturze i nie zostaje „wywłaszczony”, choćby za odpowiednim wynagrodzeniem (spłatą). Z tych przyczyn podział fizyczny jest podstawowym sposobem zniesienia współwłasności, preferowanym przez ustawodawcę, wyłączonym tylko wyjątkowo, tj. gdy dokonanie podziału byłoby sprzeczne z przepisami ustawy lub społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo gdyby podział pociągał za sobą istotną zmianę tej rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Wyliczenie to jest wyczerpujące i niedopuszczalna jest w tym zakresie wykładnia rozszerzająca. Mimo że podstawowym sposobem zniesienia współwłasności jest podział rzeczy wspólnej, nie znaczy to oczywiście, że każde postępowanie o zniesienie współwłasności rzeczy, która daje się podzielić, powinno doprowadzić do jej fizycznego podziału. Dokonując kontroli instancyjnej zaskarżonego orzeczenia Sąd Okręgowy zgodził się ze stanowiskiem Sądu I instancji co do tego, że podział fizyczny wskazanej we wniosku nieruchomości byłby sprzeczny ze społeczno- gospodarczym jej przeznaczeniem.

Zgodność zniesienia współwłasności przez podział rzeczy z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem

W orzecznictwie (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 4 października 2002 r., III CKN 1283/2000, OSNC 2003, nr 12 poz. 170) przyjmuje się, że społeczno-gospodarcze przeznaczenie rzeczy, o jakim mowa w art. 211 K.c., nie może być utożsamiane ani ze stosunkami osobistymi istniejącymi między współwłaścicielami, ani ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa własności (współwłasności). „Przeznaczenie”, o jakim mowa w art. 211 K.c., dotyczy rzeczy, a więc przedmiotu materialnego (art. 45 K.c.), wynika zatem bezpośrednio z jej charakteru, stanu technicznego oraz funkcji, jaką pełni w życiu człowieka oraz jego działalności. W konsekwencji oznacza cel, jakiemu rzecz ma służyć. Przesłanki zgodności zniesienia współwłasności (podziału majątku wspólnego, działu spadku) przez podział rzeczy ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy bądź zgodności z interesem społeczno-gospodarczym nabierają szczególnego znaczenia w sprawach, w których przedmiotem podziału ma być siedlisko, działka zagrodowa lub inna nieruchomość, mogąca stanowić zaplecze mieszkalno-gospodarcze dla gospodarstwa rolnego. Przesłankom tym nie czyni zadość podzielenie małej działki na działki o niewielkiej powierzchni, pozbawione znaczenia funkcjonalnego, utworzenie enklawy usytuowanej wewnątrz innych działek lub pozbawionej łączności z drogami publicznymi, a także wydzielenie gruntu zajętego bezpośrednio przez sam budynek, bez odpowiedniego placu i obejścia (vide: postanowienie SN z dnia 20 czerwca 1997 r., III CKN 45/96, LexPolonica nr 344837 oraz z dnia 17 listopada 2000 r., V CKN 543/00, LEX nr 536948).

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 4 października 2002 r., III CKN 1283/2000
3. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 20 czerwca 1997 r., III CKN 45/96
4. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 17 listopada 2000 r., V CKN 543/00