Konkubinat, wspólne dziecko i budowa domu – kto ma prawa do nieruchomości?

Nieruchomość należąca do konkubenta

Jeżeli działka, na której powstaje dom, stanowi wyłączną własność jednego z partnerów, to co do zasady również dom trwale związany z gruntem należy do właściciela tej działki. Wynika to z zasady, że budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane są częścią składową gruntu, chyba że szczególny przepis przewiduje wyjątek.

Oznacza to, że samo pozostawanie w konkubinacie, długość związku, wspólne dziecko czy wspólne zamieszkiwanie nie powodują powstania współwłasności domu. W konkubinacie nie powstaje wspólność majątkowa małżeńska, dlatego nieruchomość nie podlega takiemu podziałowi jak majątek małżonków po rozwodzie.

Inaczej może wyglądać sytuacja, jeżeli partnerka rzeczywiście ponosiła wydatki na budowę, wykończenie albo istotne ulepszenie domu. Wtedy nie uzyskuje automatycznie udziału we własności nieruchomości, ale może dochodzić rozliczenia nakładów. Podstawą takich roszczeń są najczęściej przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu, a w szczególnych sytuacjach także przepisy o zniesieniu współwłasności albo rozliczenia wynikające z umowy między partnerami.

Dlatego osoba budująca dom ze swoich środków powinna zadbać o przejrzystą dokumentację: faktury wystawione na swoje dane, przelewy z własnego rachunku, umowy z wykonawcami i potwierdzenia źródła finansowania. W razie sporu sąd będzie oceniał nie tylko formalną własność działki, lecz także to, kto faktycznie finansował określone prace.

Analogiczna sytuacja w małżeństwie rozliczana jest inaczej, zwłaszcza gdy w grę wchodzi majątek wspólny małżonków albo nakłady z majątku wspólnego na majątek osobisty jednego z nich. Więcej na ten temat opisuje artykuł: analogiczna sytuacja w małżeństwie. Osobno trzeba ocenić przypadki, w których pojawia się pytanie, czy spadek wchodzi do majątku wspólnego.

Rozliczenia w związku partnerskim

Polskie prawo nie przewiduje odrębnego, kompleksowego trybu podziału majątku po rozstaniu konkubentów. Nie stosuje się tu automatycznie zasad obowiązujących małżonków. Każde roszczenie trzeba oprzeć na konkretnej podstawie prawnej i wykazać, z czego wynika.

W praktyce przy rozliczeniach po konkubinacie najczęściej analizuje się:

• bezpodstawne wzbogacenie, gdy jedna osoba zwiększyła wartość majątku drugiej bez podstawy prawnej,
• zwrot nakładów na cudzą rzecz, zwłaszcza na nieruchomość należącą do drugiego partnera,
• zniesienie współwłasności, jeżeli partnerzy rzeczywiście nabyli określony składnik majątku wspólnie,
• rozliczenia z umowy, jeżeli partnerzy zawarli porozumienie dotyczące budowy, finansowania lub późniejszego korzystania z nieruchomości.

Zgodnie z art. 405 Kodeksu cywilnego ten, kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, powinien wydać korzyść w naturze, a gdyby nie było to możliwe — zwrócić jej wartość. W sprawach konkubentów oznacza to zwykle konieczność wykazania, że jedna osoba sfinansowała nakłady, które realnie zwiększyły wartość majątku drugiej osoby.

Ważne jest jednak, że roszczenie o zwrot nakładów nie jest tym samym co roszczenie o udział w domu. Partnerka, która nie jest właścicielką działki i nie została wpisana do księgi wieczystej jako współwłaścicielka, zasadniczo nie może żądać „podziału domu” tylko dlatego, że pozostawała w długoletnim związku z właścicielem nieruchomości.

Inaczej traktowany jest majątek nabyty przed zawarciem małżeństwa, a jeszcze inaczej majątek finansowany w trakcie małżeństwa ze środków wspólnych. W praktyce po rozstaniu małżonków znaczenie może mieć także nakłady na dom po rozwodzie. W konkubinacie trzeba każdorazowo badać, kto był właścicielem rzeczy, kto płacił, z jakiego źródła pochodziły środki i czy między stronami istniały konkretne ustalenia.

Wspólne dziecko a prawa do domu

Wspólne dziecko partnerów nie daje konkubinie prawa własności do domu należącego do ojca dziecka. Nie powoduje też powstania współwłasności nieruchomości. Ma natomiast znaczenie w innych obszarach, np. przy alimentach, ustaleniu miejsca zamieszkania dziecka, kontaktach z dzieckiem albo w sprawach takich jak ograniczenie władzy rodzicielskiej, jeżeli strony nie potrafią porozumieć się dobrowolnie.

Dziecko może natomiast dziedziczyć po swoim rodzicu. Jeżeli właściciel domu umrze, jego dziecko będzie należało do kręgu spadkobierców ustawowych. Konkubina nie dziedziczy ustawowo po partnerze, chyba że została powołana do spadku w testamencie. To istotna różnica między konkubinatem a małżeństwem.

Jeżeli po rozstaniu zmieniają się potrzeby dziecka albo możliwości zarobkowe rodzica, osobnym tematem może być podwyższenie alimentów, ale nie wpływa to na własność domu należącego do jednego z partnerów.

Wspólne konto i finansowanie budowy

Samo korzystanie ze wspólnego rachunku bankowego nie przesądza jeszcze, że środki były wspólne albo że dom stał się wspólny. Sąd może badać, skąd pochodziły pieniądze wpływające na konto i kto faktycznie finansował konkretne wydatki.

Jeżeli na wspólnym rachunku znajdowały się wyłącznie zarobki właściciela działki, a druga osoba nie dokonywała realnych wpłat na budowę, będzie jej trudniej wykazać roszczenie o zwrot nakładów. Jeżeli jednak druga osoba regularnie przelewała środki, opłacała faktury, kupowała materiały lub finansowała wykonawców, może próbować dochodzić zwrotu udokumentowanych nakładów.

W cytowanym w pierwotnej treści artykułu wyroku Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 28 marca 2018 r., sygn. akt V ACa 165/17, sąd wskazał, że fakt wpływu pieniędzy na wspólny rachunek nie musi oznaczać, że druga osoba może nimi swobodnie dysponować, jeżeli środki pochodziły z majątku jednej strony i nie było zgody na ich przejęcie.

Jak zabezpieczyć się przed sporem?

Najbezpieczniej jest uregulować kwestie finansowania budowy jeszcze przed powstaniem sporu. Partnerzy mogą zawrzeć pisemną umowę określającą, kto finansuje budowę, czy druga osoba ma otrzymać zwrot nakładów, w jakiej wysokości i w jakich sytuacjach. Jeżeli planowane jest przeniesienie udziału w nieruchomości, potrzebna będzie forma aktu notarialnego.

Warto także:

• nie mieszać prywatnych środków z pieniędzmi przeznaczonymi na budowę,
• opisywać przelewy w sposób jednoznaczny,
• gromadzić faktury i umowy z wykonawcami,
• unikać opłacania budowy gotówką bez pokwitowań,
• ustalić, czy wpłaty partnerki są darowizną, pożyczką, udziałem w inwestycji czy nakładem podlegającym zwrotowi.

FAQ

Czy konkubina ma prawo do domu wybudowanego przez partnera?

Nie automatycznie. Jeżeli dom stoi na działce należącej wyłącznie do partnera, a konkubina nie jest współwłaścicielką, nie uzyskuje udziału w domu tylko z powodu pozostawania w związku. Może jednak dochodzić zwrotu udokumentowanych nakładów, jeżeli faktycznie je poniosła.

Czy długoletni konkubinat daje prawo do podziału majątku?

Nie w takim znaczeniu jak małżeństwo. Po rozstaniu konkubentów nie przeprowadza się ustawowego podziału majątku wspólnego, bo taki majątek nie powstaje automatycznie. Możliwe są jednak roszczenia cywilne, np. z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia albo zniesienia współwłasności.

Czy wspólne dziecko zmienia prawa do nieruchomości?

Nie zmienia własności domu. Wspólne dziecko ma znaczenie dla alimentów, władzy rodzicielskiej, kontaktów i dziedziczenia po rodzicu, ale nie powoduje, że drugi rodzic staje się współwłaścicielem nieruchomości.

Czy partnerka może odzyskać pieniądze wydane na budowę?

Tak, jeżeli wykaże, że poniosła konkretne nakłady na nieruchomość drugiej osoby i że nakłady te zwiększyły wartość majątku właściciela. Kluczowe są dowody: faktury, przelewy, umowy, wiadomości i zeznania świadków.

Czy faktury muszą być wystawione na właściciela działki?

Nie zawsze muszą, ale w praktyce faktury wystawione na osobę finansującą budowę znacznie ułatwiają wykazanie, kto poniósł wydatek. Jeżeli faktury są wystawione na partnerkę, a dom należy do partnera, może to być argument za jej roszczeniem o zwrot nakładów.

Podsumowanie

Konkubinat nie powoduje powstania wspólności majątkowej i nie daje partnerce automatycznego prawa do domu należącego do partnera. Jeżeli dom jest budowany na działce jednej osoby, co do zasady należy do właściciela gruntu. Druga osoba może jednak dochodzić zwrotu nakładów, jeżeli udowodni, że je poniosła i że zwiększyły one wartość nieruchomości.

Najważniejsze znaczenie mają dokumenty: faktury, przelewy, umowy, potwierdzenia zakupu materiałów i ustalenia między partnerami. Im większa inwestycja, tym bardziej warto wcześniej uregulować zasady finansowania na piśmie.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 46, art. 48, art. 191 oraz art. 405 i nast.
2. Orzeczenie Sądu Apelacyjnego w Gdańsku – V Wydział Cywilny z dnia 28 marca 2018 r., sygn. akt V ACa 165/17
3. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 30 stycznia 1970 r., sygn. akt III CZP 62/69
4. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 grudnia 2007 r., sygn. akt IV CSK 301/07
5. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 2009 r., sygn. akt IV CSK 27/09