Nabycie własności nieruchomości w drodze zasiedzenia

• Autor: Marcin Sądej

Jedną z form nabycia tytułu własności nieruchomości jest jej zasiedzenie. Jest to o tyle ciekawa instytucja prawna, że do nabycia nie dochodzi tutaj w drodze żadnej umowy pomiędzy konkretnymi stronami. Dana osoba uzyskuje tytuł własności do nieruchomości z uwagi na okoliczności faktyczne, tj. samoistne posiadanie nieruchomości w czasie, gdy formalnie nieruchomość ta była własnością innej osoby. Z pewnością wiele osób może być zainteresowanych nabyciem własności nieruchomości w drodze zasiedzenia, w związku z tym warto przyjrzeć się bliżej regulacjom w tym zakresie.

Przesłanki zasiedzenia nieruchomości

Zasiedzenie jest instytucją prawa cywilnego, dlatego też w celu dokonania analizy należy sięgnąć do przepisów Kodeksu cywilnego (K.c.).

Jak wskazuje art. 172 K.c. – osoba, która nie jest właścicielem nieruchomości, lecz w sposób samoistny jest w jej posiadaniu, nabywa tytuł własności do tej nieruchomości po nieprzerwanym posiadaniu przez dwadzieścia lat, jeżeli jest w dobrej wierze. W przypadku osoby będącej w złej wierze zasiedzenie następuje po upływie lat trzydziestu.

W pierwszej kolejności wskażmy, że w przypadku zasiedzenia chodzi o posiadanie samoistne. Od posiadania samoistnego należy odróżnić posiadanie zależne, którym jest przykładowo posiadanie nieruchomości w oparciu o umowę najmu czy umowę dzierżawy. W rezultacie osoba, która przez 20 lat wynajmuje nieruchomość, nie może domagać się stwierdzenia zasiedzenia, ponieważ jest to posiadanie zależne, a nie samoistne.

Przedstawiony przepis wskazuje, że posiadanie musi mieć charakter samoistny oraz nieprzerwany. Należy wyjaśnić, że posiadaczem samoistnym jest ten, kto włada nieruchomością jak właściciel, co oznacza, że wykonuje uprawnienia właściwe dla prawa własności, korzysta z nieruchomości, pobiera pożytki i dochody, choć nie jest właścicielem.

Kolejnym ważnym warunkiem jest to, aby posiadanie miało charakter nieprzerwany. Natomiast czas posiadania, po którym następuje zasiedzenie, uzależniony jest od istnienia dobrej bądź złej wiary. Wskazuje się, że posiadacz jest w dobrej wierze jeśli „nabył” nieruchomość od osoby niebędącej jej właścicielem lub od osoby niemającej zdolności do czynności prawnych. Jak wskazuje wyrok SA w Warszawie z dnia 8 marca 2018r., V Aca 1131/17:

„Dobra wiara zasiadującego posiadacza ma miejsce wtedy, kiedy okoliczności, w jakich doszło do wkroczenia przez niego w cudzą własność w zakresie odpowiadającym służebności usprawiedliwiały jego przekonanie, że nie narusza cudzego prawa. Ustalenie jego stanu świadomości może nastąpić z wykorzystaniem wszelkich dróg dowodzenia, także w drodze budowy domniemań faktycznych.”

W rezultacie ze złą wiarą mamy do czynienia, gdy posiadacz samoistny ma pełną świadomość, że na skutek określonych czynności nie nabywa tytułu własności. Jako przykład można wskazać nabycie nieruchomości bez zachowania formy aktu notarialnego.

Kto może wnioskować o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości?

Z żądaniem stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości może wystąpić osoba, która ma w tym interes prawny.

Warto zaznaczyć, że z takim wnioskiem nie może wystąpić właściciel nieruchomości. Przykładowo, jeżeli właściciel utracił dokumenty potwierdzające prawo własności, to w celu uzyskania potwierdzenia tytułu własności nie może skorzystać z instytucji zasiedzenia. Ta bowiem, zgodnie z art. 172 K.c., jest przewidziana wyłącznie dla osób niebędących właścicielami.

Co ciekawe, możliwe jest doliczenie czasu posiadania przez poprzednika. O takiej możliwości stanowi art. 176 K.c. Z przepisu wynika, że jeżeli nastąpiło przeniesienie posiadania na inną osobę (w tym przez spadkobiercę), to czas posiadania przez poprzednika podlega doliczeniu. W przypadku występowania kilku poprzedników ich okresy posiadania podlegają sumowaniu. Przy czym, jeżeli poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści.

Procedura stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości

Do czasu upływu terminu zasiedzenia posiadacz jest jedynie w określonym stanie faktycznym co do nieruchomości, a nie w stanie prawnym. W związku z tym nie przysługuje mu żadne prawo właścicielskie (posiadacz nie może zbyć czy też obciążyć takiej nieruchomości). Konieczne staje się uzyskanie tytułu prawnego do nieruchomości.

Nabycie nieruchomości w drodze zasiedzenia odbywa się na podstawie postanowienia sądu. Właściwym w tym zakresie jest sąd rejonowy miejsca położenia nieruchomości. Trzeba jednak wskazać, że postanowienie sądu stwierdza jedynie fakt nabycia (czyli ma charakter deklaratoryjny). Posiadacz nabywa bowiem nieruchomość już w momencie upływu terminów przewidzianych dla zasiedzenia. Natomiast postanowienie sądu stanowi urzędowy dowód nabycia własności, który może być podstawą do wpisu w księdze wieczystej.

Postępowanie sądowe jest wszczynane na wniosek, a do zgłoszenia wniosku uprawniony jest każdy zainteresowany. Jeżeli wnioskodawca nie wskazuje innych zainteresowanych, postanowienie może zostać wydane dopiero po wezwaniu innych zainteresowanych przez ogłoszenie. Owo ogłoszenie powinno zawierać dokładne określenie rzeczy, imię i nazwisko posiadacza rzeczy, a jeżeli chodzi o rzeczy ruchome – również jego miejsce zamieszkania.

W toku prowadzonego postępowania posiadacz musi jedynie udowodnić, że posiadał nieruchomość przez 20 lat. Nawet w przypadku istnienia złej wiary posiadacz nie musi udowadniać posiadania przez co najmniej 30 lat. W takim przypadku ciężar dowodu spoczywa na właścicielu. Dlaczego tak się dzieje? Wynika to z treści art. 7 K.c., gdzie czytamy, że jeżeli przepis Kodeksu uzależnia skutki prawne od dobrej lub złej wiary, domniemywa się istnienie dobrej wiary. W konsekwencji posiadacz korzysta z domniemania dobrej wiary, które może zostać obalone przez właściciela, to on musi w takim przypadku udowodnić, że posiadacz był w złej wierze, że jego posiadanie nie było samoistne lub że zostało przerwane. Jeżeli właściciel takich okoliczności nie będzie w stanie udowodnić, to sąd przyjmie dobrą wiarę posiadacza i stwierdzi w drodze postanowienia o zasiedzeniu nieruchomości.

Jak widać z przedstawionych regulacji, kwestia zasiedzenia nieruchomości regulowana jest poprzez specyficzne zasady określone w prawie cywilny. Z pewnością należy zwrócić uwagę na wiele istotnych elementów związanych z zebraniem odpowiednich materiałów dowodowych, szczególnie gdy okres posiadania stanowi sumę okresów właściwych dla poprzedników.