Wakacje kredytowe a własne cele mieszkaniowe

Masz podobny problem prawny?

Opisz sprawę i otrzymaj wycenę porady od prawnika. Samo zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Wycena zwykle w ciągu 1 godziny • Pracujemy 7 dni w tygodniu

Czy ustawowe wakacje kredytowe nadal obowiązują?

Ustawowe wakacje kredytowe wprowadzone ustawą z 7 lipca 2022 r. były szczególnym mechanizmem zawieszenia spłaty kredytu hipotecznego. Pierwotnie obejmowały lata 2022 i 2023, a następnie zostały przedłużone na 2024 r. Obecnie, według stanu na 20 maja 2026 r., przepisy nie przewidują nowych okresów ustawowego zawieszenia rat po 31 grudnia 2024 r.

Oznacza to, że kredytobiorca nie może obecnie złożyć wniosku o ustawowe wakacje kredytowe na zasadach programu 2022–2024 dla nowych miesięcy w 2026 r. Nadal może jednak analizować skutki wcześniejszego skorzystania z programu, spór z bankiem co do spełnienia warunków albo inne formy pomocy, w tym bankowe zawieszenie rat i Fundusz Wsparcia Kredytobiorców.

Trzeba odróżnić ustawowe wakacje kredytowe od bankowych wakacji kredytowych. Ustawowe zawieszenie rat wynikało z ustawy i co do zasady nie powodowało naliczania odsetek ani opłat za okres zawieszenia, z wyjątkiem kosztów ubezpieczeń powiązanych z umową. Bankowe wakacje kredytowe zależą natomiast od regulaminu i decyzji banku, dlatego mogą wiązać się z innym kosztem, aneksem do umowy albo zmianą harmonogramu spłaty.

Kto mógł skorzystać z ustawowych wakacji kredytowych?

Zgodnie z art. 73 ustawy o finansowaniu społecznościowym dla przedsięwzięć gospodarczych i pomocy kredytobiorcom, zawieszenie spłaty dotyczyło kredytu hipotecznego udzielonego konsumentowi w walucie polskiej. Program nie obejmował kredytów indeksowanych ani denominowanych do waluty obcej, a także zwykłych kredytów gotówkowych, firmowych czy inwestycyjnych.

Warunkiem było również to, aby umowa kredytu hipotecznego została zawarta w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Zawieszenie spłaty mogło dotyczyć tylko jednej umowy kredytowej wskazanej przez konsumenta.

W 2024 r. ustawodawca wprowadził dodatkowe ograniczenia. Z programu mogły skorzystać osoby, których kredyt nie przekraczał 1 200 000 zł, umowa została zawarta przed 1 lipca 2022 r., a zakończenie okresu kredytowania przypadało co najmniej po upływie 6 miesięcy od tej daty. Dodatkowo kredytobiorca musiał spełnić jeden z dwóch warunków: średnia wartość wskaźnika RdD z 3 miesięcy poprzedzających złożenie wniosku przekraczała 30% albo kredytobiorca miał na utrzymaniu co najmniej troje dzieci.

W 2024 r. można było zawiesić łącznie 4 raty: 2 wybrane miesiące od 1 czerwca do 31 sierpnia 2024 r. oraz 2 wybrane miesiące od 1 września do 31 grudnia 2024 r. Wcześniejsze okresy obejmowały odrębne limity dla lat 2022 i 2023.

Co oznaczają własne cele mieszkaniowe?

Pojęcie własnych celów mieszkaniowych nie zostało w ustawie o wakacjach kredytowych rozbudowane tak szczegółowo, jak w przepisach podatkowych dotyczących ulgi mieszkaniowej. W praktyce należy jednak przyjąć, że chodzi o kredyt zaciągnięty po to, aby zaspokoić potrzeby mieszkaniowe samego kredytobiorcy, czyli zapewnić mu miejsce zamieszkania.

Nie wystarczy samo formalne bycie właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości. Jeżeli lokal został kupiony wyłącznie jako inwestycja, pod najem, dla dziecka, rodzica albo innej osoby, bank może zakwestionować twierdzenie, że kredyt służył własnym potrzebom mieszkaniowym kredytobiorcy.

Nie oznacza to jednak, że kredytobiorca musi bez przerwy mieszkać w nieruchomości od dnia podpisania umowy kredytu do dnia złożenia wniosku. Znaczenie ma cel zawarcia umowy oraz konkretne okoliczności. Czasowy wyjazd za granicę, remont, choroba, praca w innym mieście albo przejściowe oddanie lokalu do używania nie muszą automatycznie przekreślać własnego celu mieszkaniowego, jeżeli nieruchomość rzeczywiście służyła lub miała służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych kredytobiorcy.

Jeżeli sprawa dotyczy podatku od sprzedaży mieszkania, trzeba pamiętać, że własne cele mieszkaniowe na gruncie wakacji kredytowych i podatkowa ulga mieszkaniowa to nie są identyczne instytucje. Warunki ulgi mieszkaniowej w PIT opisaliśmy szczegółowo w osobnym tekście. W sprawach frankowych osobnym problemem podatkowym może być zaniechanie podatku frankowiczów 2026 r. Jeżeli natomiast planowana jest sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką, kwestia spłaty kredytu z ceny sprzedaży wymaga osobnego rozpatrzenia.

Wniosek i oświadczenia kredytobiorcy

Wniosek o ustawowe wakacje kredytowe można było złożyć w postaci papierowej albo elektronicznej, w tym przez system bankowości elektronicznej. Wniosek powinien wskazywać kredytobiorcę, kredytodawcę, umowę kredytu oraz okres lub okresy zawieszenia spłaty.

Kluczowym elementem było oświadczenie, że wniosek dotyczy umowy zawartej w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Oświadczenie to było składane pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia. Dlatego przed złożeniem wniosku należało ocenić nie tylko formalny tytuł własności, ale także rzeczywisty cel zakupu i korzystania z nieruchomości.

W przypadku zasad obowiązujących w 2024 r. znaczenie miały również informacje potrzebne do oceny limitu wartości kredytu, wskaźnika RdD albo statusu rodziny utrzymującej co najmniej troje dzieci. W razie sporu z bankiem ciężar praktycznego wykazania okoliczności często spoczywa na kredytobiorcy, choć bank nie może dowolnie pomijać skutecznie złożonego wniosku spełniającego wymogi ustawy.

Skutki zawieszenia spłaty kredytu

Z dniem doręczenia wniosku kredytodawcy spłata kredytu zostawała zawieszona na okres wskazany we wniosku, o ile spełnione były ustawowe warunki. W czasie zawieszenia kredytobiorca nie był zobowiązany do płatności wynikających z umowy, poza opłatami z tytułu ubezpieczeń powiązanych z tą umową.

Okresu zawieszenia nie wliczało się do okresu kredytowania. Harmonogram spłaty ulegał więc wydłużeniu o miesiące, w których spłata była zawieszona. Za okres ustawowego zawieszenia nie powinny być naliczane odsetki ani pobierane opłaty, poza wskazanymi wyżej kosztami ubezpieczenia.

Bank miał obowiązek potwierdzić otrzymanie wniosku w terminie 21 dni, ale brak potwierdzenia nie wpływał na rozpoczęcie zawieszenia. W praktyce kredytobiorca powinien zachować dowód złożenia wniosku i sprawdzić, czy harmonogram w bankowości elektronicznej został prawidłowo zmieniony.

Własny cel mieszkaniowy a wynajem, sprzedaż lub przeprowadzka

Najwięcej wątpliwości pojawia się wtedy, gdy nieruchomość była wynajmowana, sprzedana, czasowo niezamieszkana albo wykorzystywana przez członka rodziny. Nie każda taka sytuacja automatycznie wyklucza własny cel mieszkaniowy, ale każda wymaga indywidualnej oceny.

Jeżeli kredytobiorca od początku kupił lokal wyłącznie z myślą o najmie, osiąganiu przychodów albo zabezpieczeniu potrzeb mieszkaniowych innej osoby, trudno mówić o własnym celu mieszkaniowym. Inaczej można ocenić sytuację, w której kredytobiorca kupił mieszkanie dla siebie, faktycznie w nim mieszkał, a późniejszy wynajem był przejściowy i wynikał np. z pracy w innym mieście albo czasowego wyjazdu.

Sprzedaż mieszkania po skorzystaniu z wakacji kredytowych również nie oznacza automatycznie, że wcześniejsze oświadczenie było fałszywe. Liczy się to, czy w momencie zawarcia umowy kredytu i składania wniosku kredyt rzeczywiście służył własnym potrzebom mieszkaniowym, a nie pozornemu spełnieniu warunków programu.

Co zamiast ustawowych wakacji kredytowych po zakończeniu programu?

Po zakończeniu ustawowych wakacji kredytowych kredytobiorca, który ma problem ze spłatą rat, powinien w pierwszej kolejności sprawdzić możliwości wynikające z umowy i regulaminu banku. Bank może oferować czasowe zawieszenie części kapitałowej, zmianę harmonogramu, wydłużenie okresu kredytowania albo restrukturyzację zadłużenia. Takie rozwiązania wymagają jednak analizy kosztów, ponieważ mogą zwiększyć łączną kwotę do zapłaty.

Drugim rozwiązaniem jest Fundusz Wsparcia Kredytobiorców. Jest to ustawowe wsparcie dla osób spłacających kredyt mieszkaniowy, które znalazły się w trudnej sytuacji finansowej. Po zmianach z 2024 r. wsparcie może wynosić do 3000 zł miesięcznie, przez okres do 40 miesięcy, a po spełnieniu ustawowych warunków część zwrotu może zostać umorzona. Wniosek składa się w banku, który udzielił kredytu.

Przed podpisaniem aneksu z bankiem warto porównać skutki kilku opcji: zawieszenia rat, wydłużenia okresu spłaty, przejścia na raty stałe lub zmienne, refinansowania oraz skorzystania z FWK. Najkorzystniejsze rozwiązanie zależy od wysokości raty, dochodu gospodarstwa domowego, pozostałego okresu kredytowania i planów dotyczących nieruchomości.

FAQ

Źródła

• Art. 73 ustawy z dnia 7 lipca 2022 r. o finansowaniu społecznościowym dla przedsięwzięć gospodarczych i pomocy kredytobiorcom
• Ustawa z dnia 7 lipca 2022 r. w systemie ELI/Dziennik Ustaw
• Informacja Ministerstwa Finansów o przedłużeniu wakacji kredytowych na 2024 r.
• Rzecznik Finansowy, Wakacje kredytowe 2024 r. – pytania i odpowiedzi