- Wynajmujący nie powinien samowolnie wyrzucać ani sprzedawać rzeczy byłego najemcy tylko dlatego, że ten zalega z czynszem lub nie odbiera ruchomości.
- Pierwszym krokiem powinno być udokumentowanie rzeczy i wysłanie pisemnego wezwania do odbioru na ostatni znany adres oraz innymi znanymi kanałami kontaktu.
- Jeżeli najemca nie reaguje, najbezpieczniejszą drogą jest wniosek do sądu o upoważnienie do wykonania zastępczego na koszt najemcy na podstawie art. 480 Kodeksu cywilnego.
- Koszty magazynowania można dochodzić od najemcy, ale trzeba wykazać ich zasadność, wysokość oraz związek z jego zwłoką w odbiorze rzeczy.
- Ustawowe prawo zastawu na rzeczach najemcy może zabezpieczać czynsz i świadczenia dodatkowe, ale ma ustawowe ograniczenia i zwykle nie daje prawa do samodzielnej sprzedaży rzeczy.
Najpierw zabezpiecz dowody i ustal, co zostało w lokalu
Po zakończeniu najmu najemca ma obowiązek zwrócić lokal w stanie niepogorszonym, z uwzględnieniem normalnego zużycia. Wynika to z art. 675 Kodeksu cywilnego. Jeżeli najemca opuścił lokal, ale zostawił w nim swoje rzeczy, nie oznacza to automatycznie, że wynajmujący może je wyrzucić, sprzedać albo uznać za własne. Jeżeli sprawa dotyczy innej umowy niż klasyczny najem lokalu, warto wcześniej sprawdzić najważniejsze różnice między najmem a dzierżawą.
W praktyce warto zacząć od spokojnego zabezpieczenia dowodów. Należy sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania, wykonać zdjęcia lub nagranie, opisać rzeczy możliwie szczegółowo i wskazać, gdzie zostały przeniesione. Dobrze, aby przy czynnościach obecny był świadek. Jeżeli rzeczy są już w magazynie, trzeba zachować rachunki za transport i przechowanie.
Nie należy przeszukiwać prywatnych dokumentów najemcy ponad to, co jest konieczne do identyfikacji właściciela i zabezpieczenia rzeczy. Dokumenty, nośniki danych, rzeczy osobiste, przedmioty o oczywistej wartości sentymentalnej albo rzeczy mogące zawierać dane osobowe wymagają szczególnej ostrożności.
Wezwanie najemcy do odbioru pozostawionych rzeczy
Najemcę należy pisemnie wezwać do odbioru rzeczy. Pismo najlepiej wysłać listem poleconym za potwierdzeniem nadania na ostatni adres wskazany w umowie najmu lub w późniejszej korespondencji. Równolegle warto wysłać skan wezwania e-mailem, SMS-em albo komunikatorem, jeżeli strony wcześniej korzystały z takich form kontaktu.
W wezwaniu należy wskazać, jakie rzeczy pozostawiono, gdzie są przechowywane, w jakim terminie i w jaki sposób najemca może je odebrać. Termin powinien być realny, np. 7–14 dni, a przy większej liczbie rzeczy albo konieczności zorganizowania transportu – odpowiednio dłuższy. Dobrą praktyką jest zaproponowanie dwóch konkretnych terminów odbioru i poproszenie o pisemne potwierdzenie.
W piśmie można zastrzec, że po bezskutecznym upływie terminu wynajmujący będzie naliczał uzasadnione koszty przechowania i rozważy wystąpienie do sądu o upoważnienie do usunięcia rzeczy na koszt najemcy. Nie należy jednak pisać, że rzeczy na pewno zostaną wyrzucone, jeżeli nie ma do tego bezpiecznej podstawy prawnej.
Czy można po prostu wyrzucić rzeczy po 12 miesiącach?
Nie ma ogólnej zasady, że rzeczy pozostawione przez byłego najemcę można po upływie 12 miesięcy automatycznie wyrzucić. Przepisy o rzeczach znalezionych nie rozwiązują typowej sytuacji, w której wiadomo, kto był najemcą i kto najprawdopodobniej jest właścicielem ruchomości. Z kolei porzucenie rzeczy w rozumieniu art. 180 Kodeksu cywilnego wymaga zamiaru wyzbycia się własności, a sam brak odbioru rzeczy nie zawsze wystarcza do pewnego przyjęcia takiego zamiaru.
Im większa wartość rzeczy, im bardziej osobisty charakter przedmiotów i im słabsze dowody na to, że najemca rzeczy definitywnie porzucił, tym większe ryzyko sporu. Wyrzucenie cudzych ruchomości bez zachowania procedury może narazić wynajmującego na roszczenie o odszkodowanie, a w skrajnych przypadkach także na zarzut bezprawnego zniszczenia lub przywłaszczenia rzeczy.
Wykonanie zastępcze na koszt najemcy
Najbezpieczniejszym rozwiązaniem przy braku reakcji najemcy jest wystąpienie do sądu o upoważnienie do wykonania zastępczego na podstawie art. 480 § 1 Kodeksu cywilnego. Przepis ten pozwala wierzycielowi, w razie zwłoki dłużnika w wykonaniu zobowiązania czynienia, żądać upoważnienia przez sąd do wykonania czynności na koszt dłużnika, z zachowaniem roszczenia o naprawienie szkody.
Najemca wyprowadził się i pozostawił swoje rzeczy?
Prawnik pomoże prawidłowo wezwać go do odbioru, zabezpieczyć mienie i odzyskać koszty bez narażania się na zarzut przywłaszczenia.
Wyślij sprawę do bezpłatnej wyceny ›Opisanie sprawy i wycena są bezpłatne • Dopiero później decydujesz, czy zamawiasz poradę
W tej sprawie zobowiązaniem najemcy jest m.in. prawidłowe opróżnienie lokalu i odbiór własnych rzeczy po zakończeniu najmu. We wniosku albo pozwie należy wykazać, że umowa najmu ustała, najemca pozostawił rzeczy, został wezwany do odbioru, ale mimo tego pozostaje bierny. Do pisma warto dołączyć umowę, wypowiedzenie lub porozumienie kończące najem, protokół, zdjęcia, potwierdzenia korespondencji i dokumenty dotyczące kosztów magazynowania. Jeżeli zakończenie umowy wiązało się ze stanem lokalu, pomocne może być też ustalenie, kiedy wady mieszkania uzasadniają wypowiedzenie najmu.
W orzecznictwie podkreśla się, że wykonanie zastępcze służy realizacji celu zobowiązania wtedy, gdy dłużnik pozostaje w zwłoce, a wierzyciel zachowuje możliwość dochodzenia naprawienia szkody. Tak wskazał m.in. Sąd Najwyższy w wyroku z 7 czerwca 2000 r., III CKN 441/00. Trzeba jednak pamiętać, że sądowe upoważnienie do usunięcia rzeczy i roszczenie o zapłatę określonych kwot to dwie różne kwestie, które należy właściwie sformułować.
Koszty magazynowania, zaległy czynsz i kaucja
Wynajmujący może domagać się od byłego najemcy zwrotu uzasadnionych kosztów, które poniósł dlatego, że najemca nie odebrał rzeczy w terminie. Chodzi przede wszystkim o koszty transportu, magazynowania i zabezpieczenia ruchomości. Trzeba jednak zachować rozsądną proporcję między wartością rzeczy, kosztem ich przechowania i działaniami podejmowanymi w celu ograniczenia szkody.
Jeżeli w umowie przewidziano kaucję, można rozważyć potrącenie z niej zaległego czynszu, opłat za media, kosztów napraw i innych należności wynikających z umowy, o ile są rzeczywiste i należycie udokumentowane. Właściwie uregulowana kaucja to jedno z narzędzi, które wzmacnia zabezpieczenie interesów wynajmującego, ale nie zastępuje prawidłowej procedury wobec rzeczy pozostawionych po najemcy.
Warto odróżnić zaległy czynsz od roszczeń o naprawienie szkody w lokalu. Czynsz i opłaty wynikające z umowy przedawniają się co do zasady na zasadach ogólnych właściwych dla danego roszczenia, natomiast art. 677 Kodeksu cywilnego przewiduje roczny termin przedawnienia dla roszczeń wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, liczony od dnia zwrotu rzeczy.
Ustawowe prawo zastawu na rzeczach najemcy
Jeżeli najemca zalega z czynszem lub świadczeniami dodatkowymi nie dłużej niż rok, wynajmującemu może przysługiwać ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu. Wynika to z art. 670 Kodeksu cywilnego.
Prawo zastawu nie oznacza jednak, że wynajmujący może samodzielnie sprzedać rzeczy najemcy i zatrzymać uzyskane pieniądze bez tytułu wykonawczego i właściwej procedury. Co więcej, zgodnie z art. 671 Kodeksu cywilnego zastaw co do zasady wygasa, gdy rzeczy obciążone zastawem zostaną usunięte z przedmiotu najmu. Wynajmujący może sprzeciwić się usunięciu rzeczy obciążonych zastawem i zatrzymać je na własne niebezpieczeństwo, dopóki zaległy czynsz nie zostanie zapłacony lub zabezpieczony.
Jeżeli rzeczy zostały już przeniesione do magazynu, sytuację trzeba ocenić ostrożnie. Sam fakt przechowywania rzeczy poza lokalem może mieć znaczenie dla dalszego istnienia zastawu. Dlatego w takich sprawach szczególnie ważne są dokumenty, kolejność czynności i to, czy przeniesienie rzeczy było konieczne do zabezpieczenia lokalu.
Co zrobić, gdy rzeczy są bezwartościowe albo stwarzają zagrożenie?
Inaczej należy oceniać meble, sprzęt RTV czy dokumenty, a inaczej odpady, rzeczy zepsute, spleśniałe, łatwo psujące się albo stwarzające realne zagrożenie sanitarne. W wypadkach nagłych art. 480 § 3 Kodeksu cywilnego pozwala wierzycielowi wykonać czynność na koszt dłużnika bez wcześniejszego upoważnienia sądu, ale trzeba rzeczywiście wykazać nagłość sytuacji.
Przed wyrzuceniem takich rzeczy należy wykonać dokumentację zdjęciową, sporządzić protokół, zachować potwierdzenie utylizacji i – jeżeli to możliwe – poinformować najemcę. Wyjątek dotyczący nagłych przypadków nie powinien być stosowany do rzeczy wartościowych tylko dlatego, że ich przechowywanie jest niewygodne.
Przykłady
Poniższe przykłady pokazują, jak różnie może wyglądać bezpieczne postępowanie z rzeczami byłego najemcy w zależności od ich wartości, rodzaju i zachowania stron.
Pani Anna zakończyła najem mieszkania, ale były najemca zostawił w lokalu łóżko, ubrania i kilka kartonów. Wynajmująca sporządziła protokół, zrobiła zdjęcia, przeniosła rzeczy do suchego pomieszczenia i wysłała wezwanie do odbioru listem poleconym oraz e-mailem. Najemca nie odpowiedział. Pani Anna nie wyrzuciła rzeczy, lecz wystąpiła do sądu o upoważnienie do ich usunięcia na koszt najemcy i jednocześnie zebrała rachunki za przechowanie.
Pan Marek wynajmował garaż. Po zakończeniu umowy najemca zostawił w nim narzędzia i opony, a jednocześnie zalegał z czynszem za kilka miesięcy. Wynajmujący nie sprzedał rzeczy samodzielnie. W piśmie wezwał najemcę do zapłaty i odbioru ruchomości, wskazał możliwość powołania się na ustawowe prawo zastawu oraz uprzedził o dochodzeniu kosztów przechowania. Dopiero po uzyskaniu właściwego rozstrzygnięcia mógł bezpiecznie podjąć dalsze czynności.
W lokalu po najemcy pozostały zepsute produkty, brudne tekstylia i odpady powodujące uciążliwy zapach. Wynajmująca wykonała zdjęcia, spisała protokół z udziałem świadka i zleciła utylizację rzeczy stwarzających zagrożenie sanitarne. Jednocześnie zabezpieczyła osobno dokumenty i sprzęt elektroniczny, których nie zniszczyła, ponieważ nie były objęte nagłą potrzebą usunięcia.
FAQ
Czy muszę czekać 12 miesięcy, zanim wyrzucę rzeczy najemcy?
Nie. Przepisy nie przewidują prostego, uniwersalnego terminu 12 miesięcy dla rzeczy pozostawionych przez byłego najemcę. Zamiast biernie czekać, lepiej wezwać najemcę do odbioru, udokumentować sprawę i w razie braku reakcji wystąpić do sądu o upoważnienie do wykonania zastępczego.
Czy mogę sprzedać rzeczy najemcy na poczet zaległego czynszu?
Co do zasady nie należy robić tego samodzielnie. Ustawowe prawo zastawu może zabezpieczać roszczenia wynajmującego, ale realizacja zaspokojenia wymaga właściwej procedury. Samowolna sprzedaż cudzych rzeczy może narazić wynajmującego na odpowiedzialność.
Co zrobić, jeżeli nie znam aktualnego adresu najemcy?
Wezwanie należy wysłać na ostatni znany adres, w szczególności adres podany w umowie najmu. Równolegle warto użyć wszystkich znanych kanałów kontaktu, takich jak e-mail, SMS lub komunikator. Należy zachować potwierdzenia nadania i wysłania wiadomości.
Czy mogę naliczać najemcy koszty magazynu?
Tak, można dochodzić uzasadnionych kosztów przechowania, jeżeli powstały dlatego, że najemca nie odebrał rzeczy mimo wezwania. Trzeba jednak wykazać wysokość kosztów, ich konieczność oraz to, że wynajmujący działał rozsądnie i nie powiększał szkody bez potrzeby.
Czy kaucja może pokryć koszty pozostawionych rzeczy?
Kaucja może zostać rozliczona z należnościami wynikającymi z umowy i szkód, jeżeli są należycie udokumentowane. Rozliczenie powinno być pisemne i konkretne. Kaucja nie daje jednak prawa do dowolnego zniszczenia albo sprzedaży rzeczy najemcy.
Podsumowanie
Właściciel lokalu nie powinien traktować pozostawionych rzeczy byłego najemcy jak swojej własności. Najpierw należy zabezpieczyć dowody, wezwać najemcę do odbioru i naliczać tylko uzasadnione koszty. Jeżeli najemca nadal nie reaguje, bezpiecznym rozwiązaniem jest wystąpienie do sądu o upoważnienie do wykonania zastępczego na podstawie art. 480 Kodeksu cywilnego. Samodzielne wyrzucenie albo sprzedaż rzeczy może być ryzykowne, zwłaszcza gdy przedmioty mają wartość lub nie ma pewnych dowodów ich porzucenia.
Potrzebujesz pomocy w swojej sprawie?
Opisz swoją sprawę prawnikowi ›
Wycena zwykle w ciągu 1 godziny
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, tekst jednolity: Dz.U. 2025 poz. 1071 – ELI/Dziennik Ustaw, w szczególności art. 180, art. 181, art. 480, art. 670, art. 671, art. 675 i art. 677.
2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 czerwca 2000 r., III CKN 441/00.
3. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 13 lipca 2017 r., I ACa 615/16.
