Zadatek a zaliczka - jakie są różnice i co oznaczają?

• Autor: Marcin Sądej

W zawartych umowach strony zastrzegają wpłacić na poczet zobowiązania określoną kwotę tytułem zaliczki lub zadatku. Choć w języku potocznym często używa się pojęć zadatku i zaliczki zamiennie, to jednak są to dwie odrębne instytucje prawne, wywołujące różne skutki podatkowe. W naszym dzisiejszym artykule zajmiemy się omówieniem różnic między zadatkiem a zaliczką.

Czym jest zadatek?

Zadatek jest instytucją sformalizowaną, co oznacza, że został on w pełni opisany i uregulowany wprost w przepisach prawa cywilnego. Zgodnie z art. 394 K.c. – w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Jeśli umowa zostanie zrealizowana, zadatek zostanie zaliczony na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi. Gdy dojdzie do rozwiązania umowy, zadatek powinien zostać zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. W ten sam sposób należy postąpić, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Jak widać, zadatek stanowi formę zabezpieczenia finansowego na wypadek, gdyby przyrzeczona umowa nie została zrealizowana. Skutki finansowe będą zależne od tego, która ze stron umowy nie wywiąże się z jej wykonania. Jeżeli będzie to kupujący, który wręczył zadatek, a następnie odmówił wykonania umowy, to przepadnie mu cała wpłacona tytułem zadatku kwota. Jeśli natomiast to sprzedający uchyli się od obowiązku wykonania zawartej umowy, będzie zobowiązany do zwrotu kupującemu dwukrotnej wysokości wpłaconego zadatku. Jeśli natomiast umowa dojdzie do skutku, to wpłacony zadatek zostanie zaliczony na poczet ceny.

Czym jest zaliczka?

Inaczej niż w przypadku zadatku zaliczka nie jest wprost uregulowana w Kodeksie cywilnym. W zakresie zaliczki można jednak sięgnąć do regulacji stanowiących o świadczeniach wzajemnych.

Zgodnie z art. 488 K.c. świadczenia będące przedmiotem zobowiązań z umów wzajemnych (świadczenia wzajemne) powinny być spełnione jednocześnie, chyba że z umowy, z ustawy albo z orzeczenia sądu lub decyzji innego właściwego organu wynika, iż jedna ze stron obowiązana jest do wcześniejszego świadczenia. Jeśli strona takiej umowy decyduje się od niej odstąpić, ma obowiązek zwrócić drugiej stronie wszystko, co na mocy umowy od niej otrzymała, a druga strona jest zobowiązana to przyjąć (art. 494 K.c.).

Powyższe unormowania odnoszą się również do zaliczki. Zauważmy bowiem, że podobnie jak w przypadku zadatku, zaliczka jest przeznaczona na poczet umowy przyrzeczonej. W konsekwencji, jeżeli umowa jest spełniona, to zaliczka staje się składową ceny.

Natomiast gdy transakcja nie dochodzi do skutku, wpłacona zaliczka podlega zwrotowi. Przy czym zwrot obejmuje wyłącznie kwotę wpłaconą, a nie jej podwójną wysokość. Ponadto niezawarcie umowy nie wiąże się z przepadkiem zaliczki, ponieważ kwota ta musi zostać zwrócona kupującemu.

W konsekwencji możemy powiedzieć, że wpłacona zaliczka to raczej forma rezerwacji określonego towaru niż zabezpieczenie finansowe transakcji. Warto w tym miejscu wskazać, że strona, która odstępuje od umowy, może żądać nie tylko zwrotu tego, co świadczyła, lecz również na zasadach ogólnych naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania (art. 494 K.c.). W rezultacie, jeżeli niezawarcie umowy wiązałoby się w powstaniem szkody dla strony umowy, to może ona domagać się odszkodowania. Podkreślmy jednak wyraźnie, że chodzi tutaj o odszkodowanie a nie o zwrot zadatku.

Zadatek a zaliczka – jakie są różnice?

Po omówieniu zarówno zadatku, jak i zaliczki, warto pokusić się o szczegółowe porównanie. Wskażmy zatem na najważniejsze różnice pomiędzy obiema instytucjami prawnymi:

• chociaż obie formy w razie dojścia umowy do skutku są zaliczane na poczet ceny, to jednak inne są funkcje zadatku i zaliczki. Pierwsza pełni rolę zabezpieczenia interesów finansowych, natomiast druga daje możliwość zarezerwowania przedmiotu sprzedaży;
• jeżeli kupujący doprowadzi do niezawarcia umowy, to w przypadku zadatku ulega on przepadkowi, natomiast w przypadku zaliczki jest ona zwracana kupującemu;
• jeżeli sprzedawca doprowadzi do niezawarcia umowy, to zaliczkę należy zwrócić nabywcy w wysokości otrzymanej wpłaty, zaś w przypadku zadatku sprzedawca ma obowiązek zwrotu zadatku w podwójnej wysokości;
• zaliczka zawsze podlega zwrotowi niezależnie od tego, która ze stron doprowadziła do stanu niespełnienia przyrzeczonej umowy;
• do zaliczki nie stosuje się zasad regulujących zadatek, jednakże jeżeli na skutek niezawarcia umowy, w stosunku do której wpłacono zaliczkę, powstała szkoda dla jednej ze stron umowy, to może ona domagać się odszkodowania na zasadach ogólnych;
• zaliczka nie daje pewności ani też gwarancji dojścia umowy do skutku, gdyż obie strony umowy mogą odstąpić od jej realizacji bez skutków ekonomicznych.

Wątpliwości z kwalifikacją wpłaconej kwoty jako zaliczki lub zadatku

Jak widać z przedstawionego porównania, istnieje sporo różnic pomiędzy zaliczką a zadatkiem. Nie ulega również wątpliwościom, że odmienne są skutki prawne i finansowe obu form. Z tych też powodów bardzo ważne jest jasne i precyzyjne określenie pomiędzy stronami umowy, czy wpłacona kwota stanowi zadatek, czy zaliczkę. Na tym tle może jednak dochodzić do sporów pomiędzy stronami umowy. W zależności od okoliczności dana strona może być zainteresowana albo uznaniem, że wpłacona kwota to zaliczka, albo zadatek.

Co ciekawe, w doktrynie i orzecznictwie podkreśla się, że posłużenie się w umowie słowami „zadatek” lub „zaliczka” nie przesądza definitywnie o kwalifikacji. Trzeba bowiem zwrócić uwagę, że zgodnie z art. 65 K.c. oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje. Zatem w umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu.

Każdy z nas wcześniej czy później będzie stroną umowy cywilnoprawnej. Jeżeli w toku jej zawierania pojawi się konieczność wpłaty określonej kwoty na poczet ceny, warto bardzo uważnie przyjrzeć się zapisom umowy i zwrócić uwagę, czy mamy do czynienia z zaliczką, czy z zadatkiem. W pewnych sytuacjach sama treść umowy może zostać podważona, jeżeli co innego było zgodnym zamiarem stron umowy. W takich przypadkach warto skorzystać z pomocy profesjonalisty w zakresie prawa cywilnego.