Zadatek a zaliczka – najważniejsze różnice i skutki

Czym jest zadatek?

Zadatek to kwota pieniędzy albo rzecz dana przy zawarciu umowy w celu wzmocnienia obowiązku jej wykonania. Zasady zadatku reguluje art. 394 K.c.. Przepis ma charakter dyspozytywny, co oznacza, że strony mogą w umowie ustalić inne skutki zadatku, a w braku takich ustaleń stosuje się reguły ustawowe.

Najważniejszy skutek zadatku pojawia się wtedy, gdy jedna ze stron nie wykonuje umowy. Jeżeli niewykonanie umowy obciąża stronę, która zadatek dała, druga strona może odstąpić od umowy bez wyznaczania dodatkowego terminu i otrzymany zadatek zatrzymać. Jeżeli natomiast niewykonanie umowy obciąża stronę, która zadatek otrzymała, strona dająca zadatek może odstąpić od umowy i żądać sumy dwukrotnie wyższej.

W praktyce zadatek jest często stosowany przy umowach przedwstępnych sprzedaży nieruchomości, samochodu, przy większych zamówieniach, usługach remontowych albo rezerwacji terminu wykonania umowy. Jego funkcją nie jest wyłącznie częściowa zapłata, lecz przede wszystkim zabezpieczenie transakcji.

Kiedy zadatek trzeba zwrócić?

Zadatek nie zawsze przepada albo podlega zwrotowi w podwójnej wysokości. Jeżeli umowa zostanie wykonana, zadatek zalicza się na poczet świadczenia strony, która go dała, najczęściej na poczet ceny. Jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek trzeba zwrócić.

Zwrot zadatku jest również zasadą, gdy strony rozwiązują umowę za porozumieniem, a także wtedy, gdy niewykonanie umowy nastąpiło z powodu okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które odpowiadają obie strony. W takich przypadkach odpada obowiązek zapłaty dwukrotności zadatku.

Ważne jest też to, że samo opóźnienie, zmiana zdania albo spór o jakość wykonania umowy nie zawsze automatycznie uzasadniają zatrzymanie zadatku. Trzeba ustalić, czy doszło do niewykonania umowy, którą stronę ono obciąża oraz czy druga strona skutecznie odstąpiła od umowy.

Czym jest zaliczka?

Zaliczka nie ma w Kodeksie cywilnym tak szczegółowej regulacji jak zadatek. W praktyce jest traktowana jako część ceny albo wynagrodzenia przekazana przed wykonaniem umowy. Jeżeli umowa zostanie wykonana, zaliczka pomniejsza kwotę pozostałą do zapłaty.

Jeżeli umowa nie zostanie wykonana, zaliczka co do zasady podlega zwrotowi w takiej wysokości, w jakiej została wpłacona. Nie stosuje się do niej reguły zatrzymania ani żądania podwójnej kwoty z art. 394 K.c., chyba że strony wyraźnie i skutecznie ukształtowały swoje rozliczenia w inny sposób.

Nie oznacza to jednak, że przy zaliczce strona naruszająca umowę zawsze pozostaje bez konsekwencji. Jeżeli niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy spowodowało szkodę, druga strona może dochodzić odszkodowania na zasadach ogólnych, o ile wykaże podstawy odpowiedzialności, wysokość szkody i związek przyczynowy.

Zadatek a zaliczka – najważniejsze różnice

Różnica między zadatkiem a zaliczką jest szczególnie widoczna wtedy, gdy umowa nie dochodzi do skutku. Przy wykonaniu umowy obie wpłaty zwykle są zaliczane na poczet ceny, ale przy niewykonaniu umowy skutki są odmienne.

• Podstawa prawna: zadatek jest uregulowany w art. 394 K.c., a zaliczka wynika z ogólnych zasad prawa zobowiązań i treści umowy.
• Funkcja: zadatek zabezpiecza wykonanie umowy, natomiast zaliczka jest przede wszystkim częściową zapłatą.
• Skutek niewykonania umowy przez dającego pieniądze: przy zadatku druga strona może go zatrzymać, a przy zaliczce zasadą jest zwrot wpłaconej kwoty.
• Skutek niewykonania umowy przez otrzymującego pieniądze: przy zadatku można żądać kwoty dwukrotnie wyższej, a przy zaliczce zasadą jest zwrot kwoty wpłaconej.
• Odszkodowanie: przy zaliczce można dochodzić naprawienia szkody na zasadach ogólnych, ale nie wynika z niej automatycznie sankcja w postaci podwójnej kwoty.
• Ryzyko sporu: nieprecyzyjne określenie wpłaty w umowie może prowadzić do procesu o to, czy była to zaliczka, czy zadatek.

Jak zapisać zadatek albo zaliczkę w umowie?

Najbezpieczniej jest wskazać w umowie wprost, czy wpłacana kwota jest zadatkiem, czy zaliczką. Warto dopisać jej wysokość, termin zapłaty, cel wpłaty, sposób zaliczenia na poczet ceny oraz zasady rozliczenia w razie niewykonania, odstąpienia, rozwiązania albo nieważności umowy.

Przy zadatku dobrze jest określić, czy strony stosują ustawowe skutki z art. 394 K.c., czy modyfikują je w umowie. Jeżeli strony chcą, aby wpłata była tylko neutralną przedpłatą, lepiej użyć słowa „zaliczka” i wyraźnie napisać, że w razie niewykonania umowy podlega zwrotowi, z zastrzeżeniem ewentualnych roszczeń odszkodowawczych.

Podobna staranność jest potrzebna przy innych rozliczeniach pieniężnych między stronami, zwłaszcza gdy w grę wchodzi umowa pożyczki między osobami prywatnymi i zabezpieczenie zwrotu przekazanych środków.

W relacjach z konsumentami trzeba dodatkowo uważać na postanowienia przewidujące automatyczną utratę wpłaconej kwoty. Takie zapisy mogą wymagać oceny pod kątem przepisów o niedozwolonych postanowieniach umownych, zwłaszcza gdy rażąco naruszają interes konsumenta lub przewidują nieproporcjonalne skutki.

Czy sama nazwa wpłaty przesądza sprawę?

Sama nazwa użyta w umowie ma duże znaczenie praktyczne, ale nie zawsze rozstrzyga spór. Zgodnie z art. 65 K.c. oświadczenia woli należy tłumaczyć z uwzględnieniem okoliczności, zasad współżycia społecznego i ustalonych zwyczajów, a w umowach należy badać raczej zgodny zamiar stron i cel umowy niż opierać się wyłącznie na dosłownym brzmieniu.

Dlatego sąd może analizować nie tylko słowo „zadatek” albo „zaliczka”, ale także całą treść umowy, korespondencję stron, moment zapłaty, wysokość wpłaty i zachowanie stron po zawarciu umowy. Jeżeli z dokumentów wynika jedynie, że doszło do przedpłaty na poczet ceny, bez cech zabezpieczenia, łatwiej będzie bronić stanowiska, że była to zaliczka.

Spór o kwalifikację wpłaty zwykle ma wymierne znaczenie finansowe. Jedna strona będzie chciała zatrzymać pieniądze albo żądać dwukrotności zadatku, a druga będzie twierdzić, że była to tylko zaliczka podlegająca zwrotowi.

FAQ

Czy zadatek zawsze przepada po rezygnacji z umowy?

Nie. Zadatek może zostać zatrzymany wtedy, gdy umowy nie wykonuje strona, która go dała, a druga strona skutecznie odstępuje od umowy. Jeżeli umowa została rozwiązana za porozumieniem albo niewykonanie wynika z okoliczności, za które żadna ze stron nie odpowiada, zadatek co do zasady podlega zwrotowi.

Czy zaliczka jest zawsze zwrotna?

Zaliczka co do zasady podlega zwrotowi, jeżeli umowa nie zostanie wykonana. Trzeba jednak sprawdzić treść umowy i okoliczności sprawy, ponieważ druga strona może podnosić np. zarzut potrącenia kosztów albo dochodzić odszkodowania na zasadach ogólnych.

Czy można żądać dwukrotności zaliczki?

Nie na podstawie samych zasad dotyczących zaliczki. Żądanie dwukrotności wynika z regulacji zadatku. Przy zaliczce można żądać przede wszystkim zwrotu wpłaconej kwoty, a w odpowiednich przypadkach także odszkodowania, jeżeli zostaną spełnione przesłanki odpowiedzialności.

Co zrobić, gdy w umowie nie napisano, czy wpłata jest zadatkiem czy zaliczką?

Należy przeanalizować całą umowę, potwierdzenia przelewów, korespondencję i zachowanie stron. Przy podobnych sporach o niewykonanie umowy pomocna może być także analiza problemu Opóźniony montaż pompy ciepła zrobić, bo pokazuje znaczenie treści umowy, terminów i korespondencji stron. Jeżeli nie wynika z nich jednoznacznie, że strony chciały zastrzec zadatek, w praktyce łatwiej argumentować, że była to zaliczka na poczet ceny.

Czy strony mogą zmienić ustawowe skutki zadatku?

Tak. Art. 394 K.c. stosuje się w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju. Strony mogą więc inaczej opisać skutki zadatku, ale zapis powinien być jasny, zgodny z prawem i szczególnie ostrożnie sformułowany w umowie z konsumentem.

Podsumowanie

Zadatek i zaliczka mają podobny moment pojawienia się w praktyce, bo zwykle są wpłacane przed wykonaniem umowy. Ich skutki prawne są jednak inne. Zadatek pełni funkcję zabezpieczającą i może prowadzić do zatrzymania wpłaty albo żądania jej dwukrotności. Zaliczka jest przede wszystkim częścią ceny i w razie niewykonania umowy co do zasady powinna zostać zwrócona.

Przed podpisaniem umowy warto dopilnować, aby dokument jasno określał charakter wpłaty. Jedno zdanie w umowie może zdecydować o tym, czy w razie sporu chodzi o zwykły zwrot pieniędzy, utratę wpłaty, czy roszczenie o podwójną kwotę.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 65, art. 394, art. 488 i art. 494.
• Art. 394 Kodeksu cywilnego – zadatek.