- Ustne, rodzinne korzystanie z mieszkania najczęściej kwalifikuje się jako użyczenie, jeżeli domownik nie płaci czynszu za samą możliwość mieszkania.
- Właściciel powinien wypowiedzieć użyczenie na piśmie, wskazać termin opuszczenia lokalu i zażądać zwrotu kluczy.
- Po bezskutecznym upływie terminu nie wolno samodzielnie wyrzucać domownika, wymieniać zamków ani usuwać jego rzeczy.
- Jeżeli lokator nie wyprowadzi się dobrowolnie, konieczny jest pozew o eksmisję lub opróżnienie lokalu, a sama eksmisja lokatora wymaga następnie egzekucji komorniczej.
- Przy przemocy domowej można równolegle korzystać ze szczególnych środków ochrony, w tym żądać opuszczenia mieszkania przez osobę stosującą przemoc.
Kiedy rodzinne mieszkanie jest użyczeniem?
Jeżeli właściciel mieszkania pozwala dorosłej córce, synowi, partnerowi albo innemu członkowi rodziny mieszkać bez płacenia czynszu, najczęściej mamy do czynienia z użyczeniem. Nie przesądza o tym sama nazwa umowy, lecz rzeczywista treść ustaleń: właściciel udostępnia lokal, a druga osoba może z niego korzystać bez wynagrodzenia za samo mieszkanie.
Zgodnie z art. 710 Kodeksu cywilnego przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu rzeczy. Taką rzeczą może być również mieszkanie, dom albo pokój. Więcej o samej konstrukcji tej umowy omawia artykuł umowa użyczenia mieszkania.
Użyczenie może być zawarte pisemnie, ustnie, a nawet w sposób dorozumiany, czyli przez faktyczne dopuszczenie kogoś do korzystania z lokalu. W relacjach rodzinnych często nie ma żadnego dokumentu, co nie oznacza, że domownik mieszka bez jakiegokolwiek tytułu od samego początku. Tytułem może być właśnie dorozumiana zgoda właściciela.
Samo dokładanie się do opłat za media, czynsz administracyjny albo koszty utrzymania mieszkania nie musi jeszcze oznaczać najmu. Jeżeli córka lub syn płaci wyłącznie swoją część rachunków, a nie wynagrodzenie za korzystanie z lokalu, nadal może chodzić o użyczenie. Ocena zależy jednak od konkretnych ustaleń, przelewów, wiadomości i zachowania stron.
Czy właściciel może wypowiedzieć użyczenie mieszkania?
Tak, ale sposób zakończenia użyczenia zależy od tego, czy strony ustaliły czas trwania umowy oraz jaki był cel udostępnienia mieszkania. Jeżeli umowa została zawarta na czas nieoznaczony, art. 715 Kodeksu cywilnego przewiduje, że użyczenie kończy się, gdy biorący uczynił z rzeczy użytek odpowiadający umowie albo gdy upłynął czas, w którym mógł ten użytek uczynić.
W praktyce przy mieszkaniu użyczonym członkowi rodziny często trzeba ustalić, jaki był cel zgody właściciela: tymczasowa pomoc po rozstaniu, pomoc do czasu znalezienia pracy, wsparcie po rozwodzie, czy stałe wspólne zamieszkiwanie. Jeżeli cel został osiągnięty albo dalsze mieszkanie stało się sprzeczne z wolą właściciela, należy złożyć oświadczenie o zakończeniu użyczenia i wezwać do opuszczenia lokalu.
Znaczenie ma też art. 3651 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym zobowiązanie bezterminowe o charakterze ciągłym wygasa po wypowiedzeniu z zachowaniem terminów umownych, ustawowych lub zwyczajowych, a gdy ich nie ma, niezwłocznie po wypowiedzeniu. Przy mieszkaniu zaleca się jednak wyznaczyć rozsądny termin, na przykład 14, 30 albo 60 dni, zależnie od sytuacji rodzinnej, zdrowotnej i mieszkaniowej lokatora.
Jeżeli użyczenie było zawarte na czas oznaczony, właściciel może żądać wcześniejszego zwrotu mieszkania w przypadkach wskazanych w art. 716 Kodeksu cywilnego, między innymi gdy biorący używa rzeczy sprzecznie z umową, z właściwościami lub przeznaczeniem, powierza ją innej osobie bez zgody albo lokal stał się potrzebny użyczającemu z powodów nieprzewidzianych w chwili zawarcia umowy.
Jak przygotować wypowiedzenie użyczenia?
Najbezpieczniej przygotować krótkie pismo i doręczyć je tak, aby można było później wykazać datę odbioru. Może to być list polecony za potwierdzeniem odbioru, osobiste wręczenie za pokwitowaniem albo wiadomość elektroniczna, jeżeli z okoliczności wynika, że adresat rzeczywiście ją otrzymał. W sprawach konfliktowych pismo papierowe jest zwykle najczytelniejszym dowodem dla sądu.
Wypowiedzenie powinno zawierać: dane właściciela, dane osoby mieszkającej, adres lokalu, wskazanie, że właściciel wypowiada lub kończy umowę użyczenia, termin opuszczenia mieszkania, żądanie zwrotu kluczy i informację, że po bezskutecznym upływie terminu sprawa może zostać skierowana do sądu.
Warto wskazać konkretne przyczyny, zwłaszcza gdy sytuacja jest konfliktowa: uporczywe awantury, niszczenie rzeczy, odmawianie współdziałania, naruszanie porządku domowego, udostępnianie lokalu innym osobom bez zgody albo potrzeba korzystania z mieszkania przez właściciela. Przyczyny powinny być opisane rzeczowo, bez obraźliwych sformułowań.
Jeżeli w mieszkaniu przebywa również małoletnie dziecko, pismo można skierować do dorosłego rodzica jako osoby, która faktycznie korzysta z lokalu i sprawuje pieczę nad dzieckiem. Obecność dziecka nie pozbawia właściciela prawa do żądania zwrotu mieszkania, ale może mieć znaczenie w późniejszym postępowaniu o eksmisję i przy ocenie uprawnienia do najmu socjalnego lokalu.
Czego właściciel nie powinien robić po wypowiedzeniu?
Właściciel nie powinien działać metodą faktów dokonanych. Nawet jeżeli użyczenie zostało skutecznie zakończone, nie wolno samowolnie wyrzucić rzeczy lokatora, wymienić zamków podczas jego nieobecności, odciąć prądu, gazu lub wody ani stosować gróźb lub przemocy. Takie działania mogą narazić właściciela na odpowiedzialność cywilną, a w skrajnych przypadkach także karną.
Po zakończeniu użyczenia osoba zajmująca mieszkanie traci tytuł prawny do lokalu. Nie oznacza to jednak, że można ją usunąć bez orzeczenia sądu i bez komornika. Jeżeli nie wyprowadzi się dobrowolnie, kolejnym etapem jest postępowanie sądowe.
Dorosły domownik nie chce opuścić Twojego mieszkania?
Prawnik pomoże skutecznie wypowiedzieć użyczenie, przygotować dowody i pozew o eksmisję bez ryzyka bezprawnego usunięcia lokatora.
Wyślij sprawę do bezpłatnej wyceny ›Opisanie sprawy i wycena są bezpłatne • Dopiero później decydujesz, czy zamawiasz poradę
Pozew o eksmisję lub opróżnienie lokalu
Jeżeli dorosła córka, syn albo inny domownik nie opuszcza mieszkania mimo wypowiedzenia użyczenia, właściciel powinien złożyć pozew o nakazanie opróżnienia i wydania lokalu. W praktyce jest to potocznie określane jako pozew o eksmisję. Sprawę kieruje się zasadniczo do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia lokalu.
W pozwie należy wykazać własność mieszkania, fakt udostępnienia lokalu, zakończenie użyczenia, bezskuteczne wezwanie do opuszczenia mieszkania oraz dalsze zajmowanie lokalu. Dowodami mogą być odpis księgi wieczystej, akt notarialny, wypowiedzenie, potwierdzenie odbioru, korespondencja SMS lub e-mail, potwierdzenia opłat, zeznania świadków oraz notatki z interwencji Policji, jeżeli były przeprowadzane.
Jeżeli lokator odmawia wyprowadzki, warto już w wezwaniu uprzedzić, że brak dobrowolnego opuszczenia lokalu spowoduje skierowanie sprawy do sądu. Podobny problem opisuje także artykuł dotyczący sytuacji, w której konieczne jest postępowanie sądowe o eksmisję.
Po uzyskaniu prawomocnego wyroku właściciel występuje o nadanie klauzuli wykonalności, a następnie może skierować sprawę do komornika. Zgodnie z art. 1046 Kodeksu postępowania cywilnego komornik najpierw wzywa dłużnika do dobrowolnego wykonania obowiązku, a dopiero po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu podejmuje czynności potrzebne do wprowadzenia właściciela w posiadanie.
Najem socjalny, okres zimowy i odszkodowanie za zajmowanie lokalu
Osoba mieszkająca na podstawie użyczenia może być traktowana jako lokator w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów, ponieważ ustawa obejmuje nie tylko najemców, lecz także osoby używające lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż własność. Dlatego w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd co do zasady bada, czy osobie eksmitowanej przysługuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu.
Sąd bierze pod uwagę między innymi dotychczasowy sposób korzystania z lokalu oraz szczególną sytuację materialną i rodzinną. Ustawa wymienia kategorie osób, wobec których sąd nie może orzec braku uprawnienia do najmu socjalnego, chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu albo ich sytuacja pozwala zaspokoić potrzeby mieszkaniowe we własnym zakresie. Znaczenie mogą mieć na przykład małoletnie dzieci, niepełnosprawność, ciąża, obłożna choroba, status bezrobotnego albo spełnianie kryteriów pomocy społecznej.
Jeżeli w wyroku przyznano prawo do najmu socjalnego, wykonanie eksmisji może zostać wstrzymane do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia takiej umowy. Dodatkowo ustawa przewiduje ograniczenia wykonywania wyroków eksmisyjnych w okresie od 1 listopada do 31 marca, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. Wyjątki dotyczą między innymi przemocy domowej, rażącego lub uporczywego naruszania porządku domowego oraz zajęcia lokalu bez tytułu prawnego.
Po zakończeniu użyczenia i po bezskutecznym upływie terminu wyprowadzki właściciel może żądać od osoby zajmującej lokal bez tytułu prawnego odszkodowania za dalsze korzystanie z mieszkania. Co do zasady odpowiada ono czynszowi, jaki właściciel mógłby uzyskać z najmu lokalu, a gdy szkoda jest wyższa, można rozważyć także odszkodowanie uzupełniające.
Przemoc domowa lub uporczywe nękanie
Jeżeli problem nie polega tylko na odmowie wyprowadzki, ale na przemocy domowej, groźbach, poniżaniu, zastraszaniu, naruszaniu nietykalności, niszczeniu rzeczy albo innym zachowaniu zagrażającym życiu lub zdrowiu domownika, właściciel nie musi ograniczać się wyłącznie do zwykłego wypowiedzenia użyczenia.
Ustawa o przeciwdziałaniu przemocy domowej pozwala osobie doznającej przemocy żądać, aby sąd zobowiązał osobę stosującą przemoc do opuszczenia wspólnie zajmowanego mieszkania i jego bezpośredniego otoczenia albo zakazał jej zbliżania się do mieszkania. Możliwe są też zakazy kontaktowania się, zbliżania do osoby doznającej przemocy oraz zakazy wstępu do określonych miejsc, jeżeli przesłanki z ustawy są spełnione.
W sytuacji zagrożenia życia lub zdrowia należy zawiadomić Policję. Na podstawie art. 15aa ustawy o Policji policjant może wydać wobec osoby stosującej przemoc domową nakaz natychmiastowego opuszczenia wspólnie zajmowanego mieszkania i zakaz zbliżania się do niego, jeżeli zachodzą przesłanki ustawowe. To rozwiązanie ma charakter ochronny i może działać szybciej niż zwykła sprawa o eksmisję.
Meldunek nie daje prawa do mieszkania
Meldunek ma charakter ewidencyjny i sam w sobie nie daje prawa do mieszkania. Jeżeli dorosła córka jest zameldowana w lokalu matki, ale nie ma już zgody właściciela na korzystanie z mieszkania, sam meldunek nie blokuje wypowiedzenia użyczenia ani złożenia pozwu o eksmisję.
W innych sprawach mieszkaniowych odrębnie ocenia się także prawa domowników przy wykupie mieszkania komunalnego, zwłaszcza gdy lokal zajmują osoby inne niż najemca.
Wymeldowanie zwykle ma sens dopiero wtedy, gdy dana osoba faktycznie opuści lokal albo gdy po eksmisji nie mieszka już pod danym adresem. Wcześniej podstawowym problemem jest nie meldunek, lecz brak dobrowolnego opuszczenia lokalu. Przy uregulowaniu sytuacji ewidencyjnej pomocny może być osobny artykuł o tym, jak wygląda wymeldowanie dorosłego dziecka.
Przykłady
Poniższe przykłady pokazują, jak te same zasady mogą działać w różnych sytuacjach rodzinnych. W każdej sprawie znaczenie mają dowody, treść ustaleń i zachowanie osób mieszkających w lokalu.
Pani Maria pozwoliła dorosłej córce zamieszkać u siebie po rozstaniu z mężem. Córka miała znaleźć mieszkanie w ciągu kilku miesięcy, ale po dwóch latach nadal mieszkała u matki, wywoływała awantury i odmawiała rozmowy o wyprowadzce. Pani Maria wypowiedziała użyczenie na piśmie, dała córce 30 dni na opuszczenie lokalu i zachowała potwierdzenie odbioru. Po bezskutecznym upływie terminu mogła wnieść pozew o opróżnienie lokalu.
Pan Andrzej użyczył synowi osobny pokój w swoim domu. Syn nie płacił czynszu, ale dopłacał część rachunków za prąd i wodę. Po pewnym czasie zaczął sprowadzać do domu znajomych bez zgody ojca i zakłócać spokój pozostałych domowników. Sam udział w rachunkach nie przesądzał jeszcze o najmie. Ojciec mógł zakończyć użyczenie, wskazując naruszenia i termin wyprowadzki, a w razie odmowy skierować sprawę do sądu.
Pani Helena mieszkała z dorosłą córką i wnukiem. Po wypowiedzeniu użyczenia córka odmówiła wyprowadzki, powołując się na dobro dziecka. Pani Helena nadal mogła złożyć pozew o eksmisję, ale musiała liczyć się z tym, że sąd zbada sytuację małoletniego i rodzica oraz rozstrzygnie kwestię najmu socjalnego. Do czasu prawomocnego wyroku i egzekucji nie powinna samodzielnie usuwać córki ani jej rzeczy z mieszkania.
FAQ
Czy można wypowiedzieć ustną umowę użyczenia mieszkania?
Tak. Użyczenie może być zawarte ustnie albo dorozumianie, więc również jego zakończenie nie wymaga co do zasady szczególnej formy. Dla celów dowodowych najlepiej jednak wypowiedzieć użyczenie na piśmie i zachować potwierdzenie doręczenia.
Jaki termin dać dorosłemu dziecku na wyprowadzkę?
Nie ma jednego ustawowego terminu dla każdej sprawy. Termin powinien być rozsądny i dostosowany do okoliczności. W praktyce często stosuje się 14 albo 30 dni, a w trudniejszych sytuacjach rodzinnych dłuższy termin może ograniczyć ryzyko zarzutu nadużycia prawa.
Czy córka może zostać w mieszkaniu, bo jest zameldowana?
Nie. Meldunek nie tworzy prawa do lokalu. Jeżeli córka utraciła tytuł prawny po zakończeniu użyczenia, sam meldunek nie uprawnia jej do dalszego mieszkania. Wymeldowanie jest jednak odrębną procedurą ewidencyjną i nie zastępuje eksmisji.
Czy można wymienić zamki po wypowiedzeniu użyczenia?
Nie należy tego robić, dopóki osoba faktycznie mieszka w lokalu i nie została skutecznie usunięta w trybie prawnym. Wymiana zamków, wyniesienie rzeczy albo odcięcie mediów może narazić właściciela na odpowiedzialność i utrudnić późniejszą sprawę sądową.
Czy sąd zawsze przyzna lokal socjalny?
Nie zawsze. Sąd bada sytuację osoby eksmitowanej, w tym jej stan rodzinny, materialny i sposób korzystania z lokalu. W określonych przypadkach ustawa chroni niektóre osoby, ale ochrona ta może nie działać, gdy osoba ma możliwość zamieszkania gdzie indziej albo gdy zachodzą ustawowe wyjątki, na przykład przemoc domowa lub rażące naruszanie porządku.
Co zrobić, gdy zachowanie domownika jest przemocą?
W razie zagrożenia życia lub zdrowia należy wezwać Policję. Poza zwykłym pozwem o eksmisję można rozważyć środki z ustawy o przeciwdziałaniu przemocy domowej, w tym sądowe zobowiązanie do opuszczenia mieszkania albo policyjny nakaz i zakaz, jeżeli spełnione są przesłanki ustawowe.
Podsumowanie
Właściciel mieszkania może zakończyć użyczenie dorosłemu dziecku, ale powinien zrobić to w sposób udokumentowany i zgodny z prawem. Najpierw warto doręczyć pisemne wypowiedzenie i wezwanie do opuszczenia lokalu, a po bezskutecznym upływie terminu przygotować pozew o eksmisję lub opróżnienie mieszkania.
Największym błędem jest próba samodzielnego wyrzucenia lokatora. Nawet osoba, która utraciła tytuł prawny, może zostać usunięta z mieszkania przymusowo dopiero na podstawie orzeczenia sądu i czynności komornika. Jeżeli w sprawie pojawia się przemoc domowa, trzeba równolegle rozważyć szybsze instrumenty ochronne.
Potrzebujesz pomocy w swojej sprawie?
Opisz swoją sprawę prawnikowi ›Wycena zwykle w ciągu 1 godziny
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 3651, art. 710, art. 715 i art. 716 - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 z późn. zm.
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - tekst jednolity Dz.U. 2023 poz. 725
3. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 1046 - tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 468
4. Ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przeciwdziałaniu przemocy domowej, w szczególności art. 11a-11aa - tekst jednolity Dz.U. 2024 poz. 1673 z późn. zm.
5. Ustawa z dnia 6 kwietnia 1990 r. o Policji, w szczególności art. 15aa - tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 636 z późn. zm.
6. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 5 marca 2009 r., sygn. akt III CZP 6/09
7. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 grudnia 2009 r., sygn. akt II CSK 550/09
8. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 13 października 2016 r., sygn. akt I ACa 425/16
9. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 20 maja 2008 r., sygn. akt I ACa 347/08
