Podatek od wynajmu mieszkania w Polsce przy mieszkaniu za granicą

Rezydencja podatkowa a mieszkanie wynajmowane w Polsce

Na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych osoba mająca miejsce zamieszkania w Polsce podlega w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu, czyli rozlicza całość swoich dochodów bez względu na miejsce ich osiągania. Za osobę mającą miejsce zamieszkania w Polsce uważa się osobę, która posiada w Polsce centrum interesów osobistych lub gospodarczych albo przebywa w Polsce dłużej niż 183 dni w roku podatkowym.

Jeżeli podatnik na stałe mieszka w Belgii, tam pracuje, tam płaci podatki i nie ma w Polsce ośrodka interesów życiowych ani pobytu przekraczającego 183 dni, zasadniczo będzie w Polsce traktowany jako nierezydent. Trzeba jednak pamiętać, że rezydencja podatkowa zawsze zależy od całokształtu okoliczności: miejsca pracy, rodziny, majątku, aktywności gospodarczej, kont bankowych, ubezpieczeń i faktycznego centrum życia.

Nierezydent nie rozlicza w Polsce wszystkich dochodów z całego świata. Zgodnie z art. 3 ust. 2a ustawy o PIT podlega w Polsce obowiązkowi podatkowemu tylko od dochodów lub przychodów osiąganych na terytorium Polski. Ustawa wprost wskazuje, że do takich przychodów należą dochody lub przychody z nieruchomości położonej w Polsce albo z praw do takiej nieruchomości.

Czy dochód z polskiej nieruchomości może być opodatkowany w Polsce?

Tak. Wynika to zarówno z polskiej ustawy o PIT, jak i z typowej konstrukcji umów o unikaniu podwójnego opodatkowania. Art. 6 konwencji między Polską a Belgią przewiduje, że dochód osiągany przez osobę mającą miejsce zamieszkania w jednym państwie z majątku nieruchomego położonego w drugim państwie może być opodatkowany w tym drugim państwie. Obejmuje to także dochód z bezpośredniego użytkowania, dzierżawy lub innego rodzaju użytkowania nieruchomości.

Sformułowanie „może być opodatkowany” nie oznacza wyboru po stronie podatnika. Oznacza, że państwo położenia nieruchomości ma prawo opodatkować taki dochód, jeżeli jego przepisy krajowe tak stanowią. Polska z tego prawa korzysta, dlatego wynajem mieszkania położonego w Polsce należy rozliczyć w Polsce, nawet gdy podatnik mieszka i pracuje za granicą.

Osobną kwestią jest rozliczenie w państwie rezydencji. Kraj rezydencji może wymagać wykazania tego samego dochodu w swoim rozliczeniu, a mechanizm eliminowania podwójnego opodatkowania wynika z właściwej umowy międzynarodowej. W praktyce pomagają w tym umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania, ale nie zwalniają one automatycznie z polskiego PIT-28.

Najem prywatny czy działalność gospodarcza?

Przed ustaleniem formularza i stawki podatku trzeba rozstrzygnąć, czy wynajem jest najmem prywatnym, czy elementem działalności gospodarczej. Przy jednym mieszkaniu wynajmowanym prywatnie najczęściej mamy do czynienia ze źródłem przychodów z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT. Jeżeli jednak wynajem jest zorganizowany, ciągły, obejmuje większą liczbę lokali, usługi dodatkowe lub profesjonalną obsługę podobną do działalności gospodarczej, kwalifikacja może wymagać osobnej analizy.

Od kwalifikacji zależy sposób rozliczenia. W najmie prywatnym od 2023 r. nie ma już wyboru skali podatkowej: obowiązuje ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Przy działalności gospodarczej zasady mogą być inne, dlatego u nierezydenta istotny jest wybór najem prywatny czy działalność.

Stawka ryczałtu, brak kwoty wolnej i brak kosztów

W przypadku najmu prywatnego opodatkowanego ryczałtem podatek płaci się od przychodu, a nie od dochodu. To oznacza, że nie odlicza się kosztów uzyskania przychodu, amortyzacji, remontów, wyposażenia, prowizji pośrednika ani odsetek od kredytu. Nie stosuje się również kwoty wolnej od podatku, ponieważ dotyczy ona dochodów opodatkowanych według skali podatkowej, a nie ryczałtu.

Aktualne stawki ryczałtu dla najmu prywatnego wynoszą:

• 8,5% przychodu do 100 000 zł w roku podatkowym,
• 12,5% od nadwyżki przychodu ponad 100 000 zł.

Jeżeli mieszkanie należy do małżonków, trzeba dodatkowo sprawdzić zasady dotyczące limitu dla małżonków. Co do zasady każdy z małżonków może korzystać z własnego limitu 100 000 zł, a gdy małżonkowie składają oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z nich, limit dla stawki 8,5% może wynosić 200 000 zł. W razie współwłasności, majątku osobistego i majątku wspólnego warto ustalić to indywidualnie.

Co jest przychodem z najmu: czynsz czy także opłaty?

Podstawą opodatkowania ryczałtem jest przychód otrzymany albo postawiony do dyspozycji wynajmującego. Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku opodatkowaniu podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu najmu prywatnego.

Przychodem wynajmującego jest przede wszystkim czynsz najmu, czyli kwota należna za oddanie lokalu do używania. Inaczej należy traktować opłaty administracyjne, czynsz do wspólnoty lub spółdzielni, media, wodę, prąd, gaz, ogrzewanie czy wywóz śmieci, jeżeli z umowy jasno wynika, że ekonomicznie ponosi je najemca, a wynajmujący tylko technicznie przekazuje środki dalej.

Jeżeli więc najemca przelewa 1185 zł, ale umowa rozdziela tę kwotę na czynsz dla wynajmującego i opłaty należne wspólnocie lub dostawcom mediów, do przychodu może wchodzić tylko faktyczny czynsz najmu. Jeżeli jednak umowa określa jedną kwotę jako wynagrodzenie za najem i nie wskazuje, że konkretne opłaty obciążają najemcę, organ podatkowy może uznać całą otrzymaną kwotę za przychód wynajmującego.

Dla bezpieczeństwa umowa powinna oddzielnie wskazywać czynsz najmu oraz opłaty eksploatacyjne ponoszone przez najemcę. Dobrze jest również zachowywać potwierdzenia przelewów do wspólnoty, spółdzielni i dostawców mediów. Takie podejście odpowiada utrwalonej praktyce interpretacyjnej, w tym interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 27 października 2022 r., nr 0114-KDIP3-2.4011.907.2022.1.MR.

Terminy wpłat ryczałtu i zeznanie PIT-28

Ryczałt od najmu prywatnego wpłaca się zasadniczo do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym podatnik otrzymał przychód albo przychód został mu postawiony do dyspozycji. Możliwe jest również rozliczanie kwartalne, jeżeli podatnik spełnia warunki i prawidłowo informuje o tym w zeznaniu rocznym.

Po zakończeniu roku podatkowego trzeba złożyć PIT-28. Zeznanie składa się od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. PIT-28 nie jest automatycznie akceptowany w usłudze Twój e-PIT, dlatego podatnik musi go samodzielnie uzupełnić i zatwierdzić albo złożyć przez e-Deklaracje lub w formie papierowej.

W PIT-28 nierezydent wykazuje przychody z polskiego najmu, ale nie wykazuje dochodów z pracy lub działalności wykonywanej za granicą, jeżeli nie są one osiągane na terytorium Polski. Właściwość urzędu skarbowego należy ustalić według aktualnych zasad na dzień składania zeznania. Przy najmie prywatnym nie należy automatycznie kierować się miejscem położenia lokalu; w razie braku polskiego adresu warto sprawdzić właściwy urząd w e-Urzędzie Skarbowym, e-Deklaracjach albo na infolinii KAS.

Co zrobić, jeśli PIT-28 nie był składany?

Jeżeli podatnik przez lata płacił miesięczny ryczałt, ale nie składał rocznych PIT-28, powinien złożyć zaległe zeznania za nieprzedawnione lata. Jeżeli wpłaty były za niskie, należy dopłacić zaległy podatek wraz z odsetkami za zwłokę. Jeżeli wpłaty były za wysokie, można rozważyć korektę i wniosek o stwierdzenie nadpłaty, z uwzględnieniem terminów przedawnienia.

W praktyce warto dołączyć czynny żal, czyli zawiadomienie o popełnieniu czynu zabronionego skarbowego. Czynny żal może chronić przed odpowiedzialnością karnoskarbową, ale zasadniczo musi zostać złożony zanim organ podatkowy udokumentuje wiadomość o naruszeniu lub rozpocznie czynności zmierzające do jego ujawnienia. Sam czynny żal nie zastępuje zeznania i nie zwalnia z zapłaty podatku ani odsetek.

Przy zaległościach za kilka lat warto najpierw odtworzyć historię przelewów od najemcy, sprawdzić treść umowy, ustalić faktyczny czynsz oraz opłaty eksploatacyjne i dopiero na tej podstawie przygotować zaległe PIT-28. Pozwoli to uniknąć zawyżenia albo zaniżenia przychodu.

Odpowiedzi na pytania z przykładowej sprawy

Czy trzeba składać PIT co roku? Tak. Przy najmie prywatnym nieruchomości położonej w Polsce należy składać PIT-28 za każdy rok, w którym uzyskano przychód z najmu.

Czy dotyczy mnie kwota wolna? Nie. Ryczałt od najmu prywatnego jest podatkiem od przychodu, a kwota wolna nie ma do niego zastosowania.

Jaką stawkę stosować? Co do zasady 8,5% przychodu do 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki. Przy małżonkach trzeba dodatkowo sprawdzić, czy stosuje się limit 100 000 zł na osobę albo 200 000 zł przy opodatkowaniu całości przychodu przez jednego małżonka.

Czy w podstawie opodatkowania uwzględnia się czynsz administracyjny i media? Nie powinny zwiększać przychodu wynajmującego, jeżeli umowa jednoznacznie przerzuca te koszty na najemcę, a wynajmujący jedynie pośredniczy w ich zapłacie. Jeżeli umowa jest nieprecyzyjna, ryzyko sporu z urzędem jest większe.

FAQ

Czy nierezydent musi płacić podatek w Polsce od wynajmu polskiego mieszkania?

Tak. Jeżeli nieruchomość jest położona w Polsce, przychód z jej najmu jest przychodem osiąganym na terytorium Polski. Nierezydent rozlicza w Polsce ten przychód, choć nie rozlicza tu swoich zagranicznych dochodów niezwiązanych z Polską.

Czy najem prywatny można nadal rozliczać według skali podatkowej?

Nie. Od przychodów z najmu prywatnego uzyskiwanych od 2023 r. właściwą formą opodatkowania jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Skala podatkowa może mieć znaczenie tylko w innych źródłach przychodów albo przy działalności gospodarczej, zależnie od okoliczności.

Czy opłaty do wspólnoty i media są przychodem wynajmującego?

Nie, jeżeli z umowy wynika, że ponosi je najemca, a wynajmujący tylko przekazuje środki dalej. Jeżeli umowa przewiduje jedną kwotę bez rozdzielenia czynszu i opłat, organ może uznać całość za przychód z najmu.

Do kiedy trzeba złożyć PIT-28?

PIT-28 składa się od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Zeznanie PIT-28 trzeba samodzielnie zaakceptować lub złożyć, ponieważ nie jest ono automatycznie akceptowane tak jak niektóre inne formularze w usłudze Twój e-PIT.

Czy wynajem mieszkania w Polsce może mieć skutki w VAT?

Tak, w określonych przypadkach trzeba odrębnie ocenić skutki w VAT, zwłaszcza przy najmie innym niż mieszkaniowy, usługach dodatkowych albo wynajmie na cele działalności gospodarczej. Równolegle do PIT, wynajem przez nierezydenta od strony VAT ma odrębne reguły.

Podsumowanie

Osoba mieszkająca za granicą, która wynajmuje mieszkanie położone w Polsce, co do zasady rozlicza ten najem w Polsce. Przy najmie prywatnym podstawową formą opodatkowania jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Podatek wynosi 8,5% przychodu do 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki, bez kwoty wolnej i bez odliczania kosztów.

Najważniejsze jest prawidłowe ustalenie przychodu. Jeżeli najemca zgodnie z umową ponosi opłaty eksploatacyjne i media, a wynajmujący jedynie je przekazuje, takie kwoty nie powinny zwiększać podstawy opodatkowania. Jeżeli natomiast umowa nie rozdziela czynszu i opłat, bezpieczniej przeanalizować ją przed złożeniem PIT-28 lub korekty.

Jeżeli roczne zeznania nie były składane, należy przygotować zaległe PIT-28, sprawdzić ewentualne niedopłaty, zapłacić odsetki i rozważyć czynny żal. W państwie rezydencji również trzeba sprawdzić lokalne obowiązki informacyjne lub podatkowe, aby uniknąć problemów z podwójnym rozliczeniem tego samego przychodu.

Źródła

• Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 592.
• Ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne - Dz.U. 2025 poz. 843.
• Ministerstwo Finansów, podatki.gov.pl, „Dochody z najmu” - informacje o rozliczeniu najmu.
• Konwencja między Rzecząpospolitą Polską a Królestwem Belgii w sprawie unikania podwójnego opodatkowania - Dz.U. 2004 nr 211 poz. 2139; wykaz umów - podatki.gov.pl.
• Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 27 października 2022 r., nr 0114-KDIP3-2.4011.907.2022.1.MR, dotycząca opłat eksploatacyjnych przy najmie prywatnym.