Mamy 12 503 opinii naszych Klientów

Czy da się obejść miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

To jedno z często zadawanych przez inwestorów pytań: czy można obejść miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, gdy nie współgra z moimi planami inwestycyjnymi? Odpowiedź, niestety, nie jest pozytywna, ale nie wszystko stracone. Mimo wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, można dokonać pewnych czynności i starać się o jego zmianę. Z artykułu dowiedzą się Państwo, jak przebiega procedura zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i jak można wpłynąć na zmianę zawartych w nim ustaleń.

Czy da się obejść miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – co to jest?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w skrócie „MPZP”, podlega regulacji ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W MPZP następuje ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu (art. 4 ust. 1 ustawy). MPZP sporządzany jest w formie uchwały rady miasta lub gminy, a więc obowiązuje jedynie na terenie tego miasta lub gminy, która go uchwaliła.

Co zawiera miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

Wytyczne znajdujące się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego mają istotne znaczenie w przypadku rozpoczynania inwestycji, w tym także budowy, a nawet samego wyboru projektu budynku jednorodzinnego. Przed rozpoczęciem budowy czy wyborem projektu należy zapoznać się w wytycznymi, które obowiązują na danym terenie, a które mogły zostać uchwalone w MPZP. W braku MPZP należałoby złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zawiera istotne dla inwestora informacje, takie jak w szczególności:

  1. jakie budowle mogą zostać wzniesione na danym terenie;
  2. jak wysoki może być budynek;
  3. gdzie jest dojazd do nieruchomości;
  4. wymagane minimalne powierzchnie nowo podzielonych działek budowlanych, na których może zostać postawiony dom jednorodzinny lub bliźniaczy;
  5. jakie jest przeznaczenie terenu;
  6. jakie są zasady usytuowania obiektów na działce;
  7. jakie są warunki dotyczące kolorystyki elewacji budynków;
  8. zasady kształtowania dachów;
  9. zasady kształtowania zieleni;
  10. planowany przebieg dróg, ścieżek rowerowych i innych prac budowlanych.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego składa się z dwóch części: opisowej i graficznej. W części opisowej znajdują się informacje o tym, jakie są warunki przeznaczenia terenu i związane z tym ograniczenia. Uchwała rady miasta lub gminy w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, oprócz wymogów wynikających z przepisów prawa związanych z samą ustawą (jak np. wskazanie tytułu, podstawy prawnej i podział na jednostki redakcyjne), musi także precyzyjnie określać granice obszaru, którego ten plan dotyczy.

Druga część miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego to część graficzna, która obejmuje mapy terenu, na których zaznaczone są w szczególności obszary przeznaczone do zabudowy, tereny zielone i usługowe, układ dróg i inne istotne elementy infrastruktury.

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Jak długo jest ważny miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

Co do zasady, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obowiązuje do czasu ustalenia kolejnego (nowego) miejscowego planu. Po wejściu w życie nowego planu tracą moc inne plany miejscowe albo ich części. Nie ma określonego czasu obowiązywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ale zazwyczaj aktualizacja planów odbywa się co kilka lat.

Procedura zmiany ustaleń w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego

Konieczność podjęcia dodatkowych kroków przez inwestora pojawia się wtedy, gdy dana nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który przewiduje inne przeznaczenie działki niż planowane przez inwestora. W takiej sytuacji nie ma możliwości, aby ominąć miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, ale można starać się o jego zmianę. W tym celu konieczne jest złożenie wniosku o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego następuje w takim trybie, w jakim miejscowy plan jest uchwalany (art. 27 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Wniosek może złożyć osoba fizyczna (działająca osobiście lub przez pełnomocnika), osoba prawna (działająca przez swoje organy lub przez pełnomocnika) albo jednostka organizacyjna nie posiadająca osobowości prawnej.

Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›

Wniosek powinien zawierać w szczególności imię i nazwisko albo nazwę firmy wnioskodawcy, oznaczenie nieruchomości, której wniosek dotyczy, oraz określenie przedmiotu wniosku. Jeśli wniosek składany jest przez pełnomocnika, należy do niego dodatkowo załączyć oryginał lub urzędowo poświadczony odpis pełnomocnictwa.

Najistotniejszym elementem wniosku o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest w rzeczywistości jego uzasadnienie. W tym miejscu należy wskazać, dlaczego z punktu widzenia inwestora zmiana planu jest zasadna. Przykładowo, w przypadku zmiany miejscowego planu, który przewiduje, że działka jest przeznaczona na cele rolne, a inwestor chciałby na niej postawić budynek mieszkalny jednorodzinny, warto wskazać, że działka z obecnym przeznaczeniem ma niską przydatność produkcyjną, rodzina nie ma własnego lokalu mieszkalnego, który musi dzielić z innymi członkami rodziny, a planuje postawienie domu. Dobrze jest także w uzasadnieniu podnieść, dlaczego zmiana planu we wskazany sposób jest zasadna, czy wielkość działki pozwala na posadowienie budynku zgodnie z przepisami Prawa budowlanego, jak również zwrócić uwagę na inne warunki, takie jak sieci wodno-kanalizacyjne czy możliwość doprowadzenia mediów.

Wniosek o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kieruje się do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Zazwyczaj w danym urzędzie znajduje się odpowiedni wydział, który zajmuje się rozpatrywaniem tego typu wniosków. Wydziały te lub punkty mają różne nazewnictwo, np. wydział planowania przestrzennego czy wydział gospodarki nieruchomościami i planowania przestrzennego.

Wniosek nie podlega opłacie. Gotowe formularze do wypełnienia często można otrzymać bezpośrednio w urzędzie lub na stronie internetowej urzędu. Do wniosku powinno się załączyć kserokopię lub wypis z rejestru gruntów oraz wyrys z aktualnej mapy ewidencyjnej z oznaczeniem nieruchomości, której wniosek dotyczy.

Kliknij tutaj i zapytaj prawnika online ›

Termin rozpatrzenia wniosku i tryb odwoławczy

Przepisy prawa nie przewidują terminu na rozpatrzenie wniosku. Wniosek o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego może zostać uwzględniony – wtedy zostaną uruchomione kolejne kroki z tym związane ze strony gminy lub miasta. Niestety, nikt nie zagwarantuje, że tak się stanie. Wniosek może bowiem nie zostać uwzględniony. W takim przypadku przepisy prawa nie przewidują żadnego trybu odwoławczego.

Większe szanse na uwzględnienie wniosku o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego są wtedy, gdy np. z wnioskiem występuje duża liczba właścicieli działek na określonym terenie. Warto też pamiętać o skrupulatnym uzasadnieniu potrzeby zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, aby zwiększyć szanse na jego uwzględnienie.

Przykłady

 

Zmiana przeznaczenia działki z rolniczej na mieszkaniową: Inwestor zakupił działkę klasyfikowaną jako rolna na obrzeżach miasta z zamiarem wybudowania na niej domu jednorodzinnego. Jednak miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie przewidywał możliwości budowy mieszkalnej na tym terenie. Po konsultacjach z lokalnymi władzami i zgłoszeniu uzasadnionego wniosku, wskazującego na brak perspektyw rozwoju rolniczego tego terenu oraz na rosnące zapotrzebowanie na mieszkania, inwestorowi udało się doprowadzić do 

 

Dopasowanie projektu budowlanego do wymogów MPZP: Inwestor planował wybudować nowoczesny budynek biurowy w centrum miasta. Projekt przewidywał wysokość przekraczającą maksymalną wysokość określoną w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Aby dostosować się do wymogów MPZP, inwestor musiał zmodyfikować projekt, obniżając wysokość budynku i zmieniając jego estetykę, aby spełnić wymogi dotyczące harmonii z otaczającą zabudową.

 

Próba zmiany zasad dotyczących kolorystyki elewacji: Właściciel kamienicy w historycznej części miasta chciał przemalować elewację swojego budynku na żywy, niekonwencjonalny kolor. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jednak nakładał ograniczenia dotyczące kolorystyki elewacji w tej strefie, aby zachować historyczny charakter okolicy. Właściciel złożył wniosek o zmianę planu, argumentując, że nowy kolor przyczyni się do ożywienia i modernizacji okolicy. Ostatecznie, po długich negocjacjach, uzyskał zgodę na zmianę koloru, ale z zachowaniem pewnych ograniczeń kolorystycznych, by nie zaburzyć historycznego obrazu dzielnicy.

Podsumowanie

 

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wyznacza istotne ramy dla inwestycji, istnieją sposoby na jego modyfikację. Proces ten wymaga jednak skrupulatnego przygotowania uzasadnienia wniosku, uwzględnienia interesów lokalnej społeczności oraz ścisłej współpracy z władzami miejskimi. Warto pamiętać, że elastyczność i dialog są kluczowe w dopasowaniu planów inwestycyjnych do obowiązujących regulacji.

Oferta porad prawnych

 

Potrzebujesz porady prawnej lub pomocy w przygotowaniu pism związanych z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego? Skorzystaj z naszych usług online – oferujemy profesjonalne doradztwo i wsparcie w zakresie prawa urbanistycznego, dostosowane do Twoich indywidualnych potrzeb. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - Dz.U. 2003 nr 80 poz. 717

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Dlaczego warto?Numer telefonu pozwoli na kontakt
w przypadku podania nieprawidłowego emaila.
Otrzymasz SMS o wycenie i przygotowaniu
głównej odpowiedzi, a także w przypadku
problemów technicznych. Wiele razy podany
numer pomógł szybciej rozwiązać problem.

Zgadzam się na przesyłanie informacji handlowych przez administratora na podany e-mail zgodnie z ustawą z 18.07.02 r. o świadczeniu usług drogą elektroniczną (t. j. Dz. U. 2017 poz. 1219, z późn. zm.).

  Wycenę wyślemy do 1 godziny
* W dni robocze w godzinach od 7 do 20.
* W weekendy i święta do 2 godzin.

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Pracujemy 7 dni w tygodniu

Zuzanna Lewandowska

O autorze: Zuzanna Lewandowska

Adwokat, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Ukończyła aplikację adwokacką przy Okręgowej Radzie Adwokackiej w Warszawie. Doświadczenie zawodowe zdobywała w renomowanych kancelariach prawnych...

>> więcej informacji o autorze