Czy da się obejść miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

• 2024-01-25
• Autor: Zuzanna Lewandowska

To jedno z często zadawanych przez inwestorów pytań: czy można obejść miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, gdy nie współgra z moimi planami inwestycyjnymi? Odpowiedź, niestety, nie jest pozytywna, ale nie wszystko stracone. Mimo wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, można dokonać pewnych czynności i starać się o jego zmianę. Z artykułu dowiedzą się Państwo, jak przebiega procedura zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i jak można wpłynąć na zmianę zawartych w nim ustaleń.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – co to jest?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w skrócie „MPZP”, podlega regulacji ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W MPZP następuje ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu (art. 4 ust. 1 ustawy). MPZP sporządzany jest w formie uchwały rady miasta lub gminy, a więc obowiązuje jedynie na terenie tego miasta lub gminy, która go uchwaliła.

Co zawiera miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

Wytyczne znajdujące się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego mają istotne znaczenie w przypadku rozpoczynania inwestycji, w tym także budowy, a nawet samego wyboru projektu budynku jednorodzinnego. Przed rozpoczęciem budowy czy wyborem projektu należy zapoznać się w wytycznymi, które obowiązują na danym terenie, a które mogły zostać uchwalone w MPZP. W braku MPZP należałoby złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zawiera istotne dla inwestora informacje, takie jak w szczególności:

1. jakie budowle mogą zostać wzniesione na danym terenie;
2. jak wysoki może być budynek;
3. gdzie jest dojazd do nieruchomości;
4. wymagane minimalne powierzchnie nowo podzielonych działek budowlanych, na których może zostać postawiony dom jednorodzinny lub bliźniaczy;
5. jakie jest przeznaczenie terenu;
6. jakie są zasady usytuowania obiektów na działce;
7. jakie są warunki dotyczące kolorystyki elewacji budynków;
8. zasady kształtowania dachów;
9. zasady kształtowania zieleni;
10. planowany przebieg dróg, ścieżek rowerowych i innych prac budowlanych.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego składa się z dwóch części: opisowej i graficznej. W części opisowej znajdują się informacje o tym, jakie są warunki przeznaczenia terenu i związane z tym ograniczenia. Uchwała rady miasta lub gminy w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, oprócz wymogów wynikających z przepisów prawa związanych z samą ustawą (jak np. wskazanie tytułu, podstawy prawnej i podział na jednostki redakcyjne), musi także precyzyjnie określać granice obszaru, którego ten plan dotyczy.

Druga część miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego to część graficzna, która obejmuje mapy terenu, na których zaznaczone są w szczególności obszary przeznaczone do zabudowy, tereny zielone i usługowe, układ dróg i inne istotne elementy infrastruktury.

Jak długo jest ważny miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

Co do zasady, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obowiązuje do czasu ustalenia kolejnego (nowego) miejscowego planu. Po wejściu w życie nowego planu tracą moc inne plany miejscowe albo ich części. Nie ma określonego czasu obowiązywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ale zazwyczaj aktualizacja planów odbywa się co kilka lat.

Procedura zmiany ustaleń w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego

Konieczność podjęcia dodatkowych kroków przez inwestora pojawia się wtedy, gdy dana nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który przewiduje inne przeznaczenie działki niż planowane przez inwestora. W takiej sytuacji nie ma możliwości, aby ominąć miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, ale można starać się o jego zmianę. W tym celu konieczne jest złożenie wniosku o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego następuje w takim trybie, w jakim miejscowy plan jest uchwalany (art. 27 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Wniosek może złożyć osoba fizyczna (działająca osobiście lub przez pełnomocnika), osoba prawna (działająca przez swoje organy lub przez pełnomocnika) albo jednostka organizacyjna nie posiadająca osobowości prawnej.

Wniosek powinien zawierać w szczególności imię i nazwisko albo nazwę firmy wnioskodawcy, oznaczenie nieruchomości, której wniosek dotyczy, oraz określenie przedmiotu wniosku. Jeśli wniosek składany jest przez pełnomocnika, należy do niego dodatkowo załączyć oryginał lub urzędowo poświadczony odpis pełnomocnictwa.

Najistotniejszym elementem wniosku o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest w rzeczywistości jego uzasadnienie. W tym miejscu należy wskazać, dlaczego z punktu widzenia inwestora zmiana planu jest zasadna. Przykładowo, w przypadku zmiany miejscowego planu, który przewiduje, że działka jest przeznaczona na cele rolne, a inwestor chciałby na niej postawić budynek mieszkalny jednorodzinny, warto wskazać, że działka z obecnym przeznaczeniem ma niską przydatność produkcyjną, rodzina nie ma własnego lokalu mieszkalnego, który musi dzielić z innymi członkami rodziny, a planuje postawienie domu. Dobrze jest także w uzasadnieniu podnieść, dlaczego zmiana planu we wskazany sposób jest zasadna, czy wielkość działki pozwala na posadowienie budynku zgodnie z przepisami Prawa budowlanego, jak również zwrócić uwagę na inne warunki, takie jak sieci wodno-kanalizacyjne czy możliwość doprowadzenia mediów.

Wniosek o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kieruje się do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Zazwyczaj w danym urzędzie znajduje się odpowiedni wydział, który zajmuje się rozpatrywaniem tego typu wniosków. Wydziały te lub punkty mają różne nazewnictwo, np. wydział planowania przestrzennego czy wydział gospodarki nieruchomościami i planowania przestrzennego.

Wniosek nie podlega opłacie. Gotowe formularze do wypełnienia często można otrzymać bezpośrednio w urzędzie lub na stronie internetowej urzędu. Do wniosku powinno się załączyć kserokopię lub wypis z rejestru gruntów oraz wyrys z aktualnej mapy ewidencyjnej z oznaczeniem nieruchomości, której wniosek dotyczy.

Termin rozpatrzenia wniosku i tryb odwoławczy

Przepisy prawa nie przewidują terminu na rozpatrzenie wniosku. Wniosek o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego może zostać uwzględniony – wtedy zostaną uruchomione kolejne kroki z tym związane ze strony gminy lub miasta. Niestety, nikt nie zagwarantuje, że tak się stanie. Wniosek może bowiem nie zostać uwzględniony. W takim przypadku przepisy prawa nie przewidują żadnego trybu odwoławczego.

Większe szanse na uwzględnienie wniosku o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego są wtedy, gdy np. z wnioskiem występuje duża liczba właścicieli działek na określonym terenie. Warto też pamiętać o skrupulatnym uzasadnieniu potrzeby zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, aby zwiększyć szanse na jego uwzględnienie.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - Dz.U. 2003 nr 80 poz. 717