Transformator na prywatnej działce – czy trzeba się zgodzić?

Masz podobny problem prawny?

Opisz sprawę i otrzymaj wycenę porady od prawnika. Samo zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Wycena zwykle w ciągu 1 godziny • Pracujemy 7 dni w tygodniu

Transformator na prywatnej działce a zgoda właściciela

Właściciel prywatnej działki nie ma obowiązku automatycznie zgadzać się na posadowienie stacji transformatorowej, linii kablowej, słupa energetycznego albo innych urządzeń przesyłowych. Przedsiębiorstwo energetyczne powinno najpierw przedstawić konkretny zakres inwestycji, projektowaną lokalizację urządzeń, obszar ograniczenia korzystania z nieruchomości oraz propozycję wynagrodzenia.

Jeżeli inwestor proponuje ustanowienie służebności przesyłu, właściciel może odmówić podpisania umowy, żądać zmiany lokalizacji urządzeń, negocjować wyższe wynagrodzenie albo domagać się doprecyzowania treści służebności. Szczególnie ważne jest ustalenie, czy transformator i linie ograniczą możliwość późniejszej zabudowy działki, obniżą jej wartość albo utrudnią korzystanie z gruntu.

Rokowania przed ograniczeniem prawa własności

Jeżeli właściciel nie wyraża zgody na inwestycję, przedsiębiorstwo przesyłowe może próbować skorzystać z trybu administracyjnego przewidzianego w art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten pozwala staroście, wykonującemu zadanie z zakresu administracji rządowej, ograniczyć sposób korzystania z nieruchomości przez zezwolenie na zakładanie i przeprowadzenie m.in. przewodów, urządzeń do przesyłania lub dystrybucji energii elektrycznej oraz obiektów niezbędnych do korzystania z tych urządzeń.

Takie zezwolenie nie powinno być wydane bez wcześniejszych rokowań z właścicielem albo użytkownikiem wieczystym. Rokowania prowadzi podmiot, który zamierza wystąpić o decyzję, a dokumenty z rokowań trzeba dołączyć do wniosku. W praktyce oznacza to, że warto odpowiedzieć na propozycję przedsiębiorstwa na piśmie, nawet jeżeli właściciel nie chce zgodzić się na inwestycję.

W odpowiedzi warto wskazać między innymi:

• że właściciel nie wyraża zgody na proponowaną lokalizację transformatora albo linii,
• jak inwestycja wpłynie na sposób korzystania z działki, jej wartość i możliwość zabudowy,
• czy istnieją mniej uciążliwe warianty lokalizacji urządzeń,
• dlaczego proponowane wynagrodzenie jest zbyt niskie,
• jakich dokumentów właściciel żąda przed zajęciem stanowiska, np. mapy, projektu, opinii rzeczoznawcy, projektu umowy służebności.

Decyzja starosty z art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami

Starosta może ograniczyć sposób korzystania z nieruchomości tylko wtedy, gdy inwestycja jest zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a przy braku planu — z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Organ powinien też badać, czy ingerencja w prawo własności jest konieczna i czy jej zakres nie przekracza tego, co niezbędne do realizacji inwestycji.

Właściciel powinien sprawdzić, czy decyzja dokładnie określa położenie urządzeń, zakres zajęcia działki, przebieg kabli, powierzchnię strefy ograniczonego korzystania oraz obowiązki inwestora po zakończeniu prac. Zbyt ogólna decyzja może być podstawą do odwołania.

Czy można odwołać się od decyzji?

Tak. Od decyzji starosty wydanej na podstawie art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami przysługuje odwołanie na zasadach ogólnych określonych w Kodeksie postępowania administracyjnego. Co do zasady odwołanie wnosi się w terminie 14 dni od doręczenia decyzji, za pośrednictwem organu, który ją wydał.

W odwołaniu można podnosić m.in. brak rzeczywistych rokowań, nieprawidłowe ustalenie stanu faktycznego, pominięcie alternatywnych wariantów lokalizacji, niezgodność inwestycji z planem miejscowym albo decyzją lokalizacyjną, zbyt szeroki zakres ograniczenia prawa własności oraz brak wykazania, że właśnie ta nieruchomość musi zostać obciążona.

Trzeba jednak pamiętać, że w niektórych sytuacjach inwestor może uzyskać również decyzję o niezwłocznym zajęciu nieruchomości, której nadaje się rygor natychmiastowej wykonalności. Wtedy samo odwołanie może nie wstrzymać rozpoczęcia prac, dlatego należy szybko rozważyć dodatkowe wnioski procesowe, w tym wniosek o wstrzymanie wykonania decyzji, jeżeli pozwalają na to okoliczności sprawy.

Służebność przesyłu i wynagrodzenie dla właściciela

Odrębną kwestią jest służebność przesyłu. Zgodnie z art. 305¹ Kodeksu cywilnego nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować albo którego własność stanowią urządzenia z art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego, prawem polegającym na korzystaniu z nieruchomości w oznaczonym zakresie.

Jeżeli właściciel odmawia zawarcia umowy, a służebność jest konieczna do właściwego korzystania z urządzeń, przedsiębiorca może żądać ustanowienia służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem. Właściciel również może żądać wynagrodzenia, jeżeli przedsiębiorca korzysta lub chce korzystać z jego gruntu.

Kwota 945 zł za stację transformatorową i linię kablową może być zbyt niska, ale ocena zależy od konkretów: powierzchni zajętego pasa, trwałości ograniczenia, przeznaczenia działki, wpływu na możliwość zabudowy, utraty wartości nieruchomości, uciążliwości eksploatacyjnych oraz zakresu dostępu przedsiębiorstwa do urządzeń w przyszłości.

Zmniejszenie wartości działki i możliwość żądania nabycia nieruchomości

Jeżeli urządzenia przesyłowe istotnie ograniczają korzystanie z nieruchomości, właściciel może żądać stosownego odszkodowania. W szczególnych przypadkach art. 124 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami przewiduje dalej idące roszczenie: jeżeli założenie lub przeprowadzenie urządzeń uniemożliwia właścicielowi dalsze prawidłowe korzystanie z nieruchomości w sposób dotychczasowy albo zgodny z jej dotychczasowym przeznaczeniem, właściciel może żądać nabycia nieruchomości.

Nie każde obniżenie komfortu korzystania z działki uzasadnia takie żądanie. Jeżeli jednak transformator, linia kablowa, strefy ochronne albo obowiązek zapewnienia dojazdu technicznego realnie blokują zabudowę lub powodują poważną utratę funkcji gruntu, warto rozważyć opinię rzeczoznawcy majątkowego oraz analizę dokumentów planistycznych.

Co zrobić po otrzymaniu propozycji od przedsiębiorstwa energetycznego?

Najbezpieczniej nie podpisywać umowy od razu. Właściciel powinien najpierw przeanalizować dokumenty i ustalić, czy propozycja odpowiada rzeczywistemu zakresowi ingerencji w nieruchomość.

W praktyce warto:

• zażądać mapy z dokładnym przebiegiem linii, lokalizacją stacji i strefą korzystania z nieruchomości,
• sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego albo decyzję lokalizacyjną,
• ustalić, czy są alternatywne lokalizacje mniej uciążliwe dla właściciela,
• porównać proponowane wynagrodzenie z realnym obniżeniem wartości działki,
• doprecyzować, kto ponosi koszty utrzymania, napraw, dojazdu, przywrócenia terenu do stanu poprzedniego i ewentualnych szkód,
• nie wyrażać zgody na blankietowe albo zbyt szerokie uprawnienia przedsiębiorstwa.

FAQ

Podsumowanie

Właściciel działki nie musi bezwarunkowo godzić się na transformator, linię kablową albo słup energetyczny. Może negocjować umowę, żądać zmiany lokalizacji urządzeń, domagać się wyższego wynagrodzenia i kwestionować decyzję administracyjną. Kluczowe jest szybkie działanie, pisemne stanowisko i analiza dokumentów technicznych oraz planistycznych.

Jeżeli sprawa dotyczy działki, która może mieć potencjał budowlany, szczególnie ważne jest ustalenie, czy urządzenia przesyłowe nie obniżą jej wartości albo nie zablokują przyszłej zabudowy. W takiej sytuacji nie należy oceniać propozycji wyłącznie przez pryzmat jednorazowej kwoty oferowanej przez przedsiębiorstwo.

Źródła:

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny - art. 49 oraz art. 305¹-305⁴

Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - przepisy o odwołaniu od decyzji administracyjnej