Mamy 12 503 opinii naszych Klientów
Kilka lat temu moi rodzice sprzedali dużą działkę nieuczciwemu kontrahentowi, który nie zapłacił za jej część, ponieważ jego plany inwestycyjne zawiodły. Obawiamy się, że ma też innych wierzycieli. Czy możemy odzyskać sądownie tę nieruchomość? Co, jeżeli już nie jest w jego posiadaniu?
Niestety ale w sytuacji, gdy nieruchomość została sprzedana, nie przysługuje roszczenie o jej zwrot, a jedynie o zapłatę ceny. Zgodnie z treścią art. 535 Kodeksu cywilnego przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.
Jak podkreśla się w nauce prawa, umowa sprzedaży dochodzi do skutku mocą samego porozumienia stron, bez konieczności dokonywania jakichkolwiek czynności realnych. Tym samym z chwilą złożenia zgodnych oświadczeń woli w zakresie zawarcia umowy sprzedaży każda ze stron uzyskuje odpowiednie roszczenie w stosunku do drugiej strony. Przeniesienie własności (o ile nie następuje z mocy prawa) i wydanie rzeczy, jak również odebranie rzeczy i zapłata ceny są jedynie przejawem wykonania umowy przez strony; nie warunkują natomiast w żadnym wypadku jej ważności lub skuteczności (W. J. Katner, Z. Banaszczyk).
Tak więc umowa doszła do skutku z chwilą podpisania przez Pana rodziców aktu notarialnego, w którym sprzedali nieruchomość. To, że kupujący nie zapłacił ceny, nie stanowi o nieważności umowy, tylko jest przejawem jej niewłaściwego wykonania przez tegoż kupującego.
To z kolei oznacza, że Pana rodzice mogą dochodzić przed sądem, a następnie w drodze egzekucji przymusowej zapłaty. W opisanej przez Pana sytuacji radziłabym, aby jak najszybciej to zrobili, skoro jest zagrożenie, że tych wierzycieli jest znacznie więcej.
Natomiast niezależnie od samej – nieuiszczonej części ceny rodzice mogą domagać się odsetek ustawowych za opóźnienie w płatnościach.
Jeżeli kupujący nie zapłaci i nie sprzedał jeszcze nieruchomości, będzie możliwość skierowania egzekucji do tej właśnie nieruchomości i jeżeli nikt jej nie zakupi, będą rodzice jako wierzyciele mogli ją przejąć na własność.
Art. 984 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego stanowi bowiem, że jeżeli również na drugiej licytacji nikt nie przystąpi do przetargu, przejęcie nieruchomości na własność może nastąpić w cenie nie niższej od dwóch trzecich części sumy oszacowania, przy czym prawo przejęcia przysługuje wierzycielowi egzekwującemu i hipotecznemu oraz współwłaścicielowi.
To jest ewentualna, właściwa, droga do ponownego odzyskania części zbytej nieruchomości przez Pana rodziców. Sugerowałabym jednak w tej sytuacji, aby jak najszybciej rozpocząć procedurę związaną z sądowych dochodzeniem zapłaty ceny (o ile jeszcze to nie miało miejsca) i kierowaniem egzekucji przeciwko kupującemu.
Pewna starsza pani z okolic Piotrkowa Trybunalskiego sprzedała działkę rekreacyjną młodemu inwestorowi, który miał wybudować tam domy na wynajem. Umowę zawarli u notariusza, a cena miała zostać przelana w dwóch ratach. Po otrzymaniu pierwszej raty pani przekazała kupującemu wszystkie dokumenty i opuściła nieruchomość. Druga rata nigdy nie wpłynęła, a inwestor przestał odbierać telefony. Po kilku miesiącach okazało się, że ma liczne długi i komornik zajął jego majątek. Pani złożyła pozew o zapłatę i doprowadziła do egzekucji z tej samej działki, którą wcześniej sprzedała. Ponieważ nikt jej nie kupił na licytacjach, sąd przyznał jej prawo przejęcia nieruchomości.
W Warszawie małżeństwo sprzedało atrakcyjny grunt budowlany osobie, która miała rozbudować pobliskie osiedle. Nabywca podpisał akt notarialny i zobowiązał się zapłacić pełną cenę w ciągu 30 dni. Mimo licznych wezwań nie dokonał przelewu, a po pół roku przepisał nieruchomość na członka rodziny. Małżeństwo pozwało go do sądu, ale nie mogło już dochodzić przejęcia działki, ponieważ została przeniesiona na osobę trzecią. Sprawa zakończyła się wyrokiem zasądzającym zapłatę wraz z wysokimi odsetkami. Komornik wszczął egzekucję z innych nieruchomości i kont bankowych dłużnika.
Na Śląsku rolnik sprzedał kilkanaście hektarów pola pod planowaną farmę fotowoltaiczną. Kupujący, spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, po podpisaniu aktu notarialnego nie zapłaciła ani złotówki. Gdy rolnik wszczął postępowanie sądowe, okazało się, że spółka ma kilku innych wierzycieli, a jej jedynym majątkiem jest ta działka. Sąd wydał nakaz zapłaty, a komornik rozpoczął egzekucję. Mimo dwóch licytacji nikt nie zgłosił się do przetargu, więc rolnik – jako wierzyciel – przejął z powrotem swoją dawną ziemię, co okazało się ratunkiem przed całkowitą stratą.
Sprzedaż nieruchomości bez otrzymania zapłaty nie unieważnia umowy – daje jedynie podstawę do dochodzenia roszczeń finansowych. Sprzedający mogą domagać się zapłaty ceny wraz z odsetkami i prowadzić egzekucję z majątku dłużnika, w tym również z nieruchomości, jeśli nadal ją posiada. W wyjątkowych przypadkach, gdy licytacje okażą się bezskuteczne, możliwe jest nawet przejęcie nieruchomości przez wierzyciela. Dlatego kluczowe jest szybkie działanie i zabezpieczenie swoich interesów na drodze sądowej.
Potrzebujesz pomocy prawnej w sprawie niezapłaconej nieruchomości lub innej trudnej sytuacji cywilnej? Skorzystaj z naszej porady online – szybko, bez wychodzenia z domu i z gwarancją odpowiedzi przygotowanej przez doświadczonego prawnika. Opisz swój problem, a my wskażemy możliwe rozwiązania i kolejne kroki. Wejdź na eporady24.pl i uzyskaj rzetelną pomoc prawną już dziś.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Dlaczego warto?Numer telefonu pozwoli na kontakt
w przypadku podania nieprawidłowego emaila.
Otrzymasz SMS o wycenie i przygotowaniu
głównej odpowiedzi, a także w przypadku
problemów technicznych. Wiele razy podany
numer pomógł szybciej rozwiązać problem.
Wycenę wyślemy do 1 godziny
* W dni robocze w godzinach od 7 do 20.
* W weekendy i święta do 2 godzin.
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Pracujemy 7 dni w tygodniu
O autorze: Katarzyna Siwiec
.jpg)
.jpg)
