Sądowe stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości przez spadkodawcę

• 2024-01-22
• Autor: Marcin Sądej

Jednym ze sposobów nabycia własności nieruchomości jest stwierdzenie jej zasiedzenia. Aby było to możliwe, musi upłynąć ustawowo określony czas, w którym dana osoba jest w posiadaniu nieruchomości. Może się jednak zdarzyć, że pomimo upływu wskazanego okresu ta osoba nie dożyje sądowego stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości. W związku z tym warto zastanowić się, czy jest możliwe przeprowadzenie przez spadkobiercę sądowego stwierdzenia zasiedzenia przez spadkodawcę.

Na czym polega zasiedzenie nieruchomości?

Słowem wstępu należy odnieść się do przepisów regulujących zasiedzenie. Instytucja ta została opisana w Kodeksie cywilnym (K.c.). Jak czytamy w art. 172 K.c. – posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze. Tak więc w zależności od tego, czy posiadacz samoistny jest w dobrej, czy też w złej wierze co do faktu posiadania, okres, po jakim możliwe jest nabycie własności nieruchomości w drodze zasiedzenia, wynosi odpowiednio 20 oraz 30 lat.

Należy zaznaczyć, że w przywołanym przepisie chodzi o posiadanie samoistne, które należy odróżnić od posiadania zależnego. Typowym przykładem posiadacza zależnego jest najemca albo dzierżawca. Natomiast posiadanie samoistne polega na faktycznym władaniu rzeczą w sposób typowy dla właściciela. Konieczne jest zatem wykonywanie przez posiadacza wszelkich czynności faktycznych wskazujących na samodzielny, rzeczywisty, niczym nieskrępowany stan władztwa, bez jednoczesnej legitymacji prawnej w postaci prawa własności.

Warto także dodać, że w ramach prawa cywilnego istnieje domniemanie dobrej wiary, które wynika z treści art. 7 K.c. W myśl tego przepisu, jeżeli kodeks uzależnia skutki prawne od dobrej lub złej wiary, domniemywa się istnienie dobrej wiary.

Jak wskazuje się w doktrynie, zasiedzenie jest instytucją prowadzącą do nabycia prawa własności na skutek upływu czasu. Umożliwia ono, sankcjonując stan faktyczny, usunięcie długotrwałej niezgodności między stanem prawnym a stanem posiadania. Na skutek zasiedzenia, które następuje ex lege (z mocy prawa), dotychczasowy uprawniony traci swoje prawo, a nabywca uzyskuje je niezależnie od niego; jest więc ono pierwotnym sposobem nabycia prawa podmiotowego.

[PRZYCISK_]

Stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości

Spełnienie przesłanki materialnej w postaci samoistnego posiadania nieruchomości przez określony czas daje prawo do nabycia tytułu własności takiej nieruchomości. Jednakże konieczne jest również sądowe stwierdzenie zasiedzenia. Pamiętajmy też, że zasiedzenie nieruchomości następuje z mocy prawa; postępowanie przed sądem jedynie ten stan potwierdza.

Kwestia ta uregulowana jest w Kodeksie postępowania cywilnego (K.p.c.). Zgodnie z art. 609 K.p.c. – do zgłoszenia wniosku o stwierdzenie zasiedzenia własności uprawniony jest każdy zainteresowany. Jeżeli wnioskodawca nie wskazuje innych zainteresowanych, orzeczenie może zapaść dopiero po wezwaniu innych zainteresowanych przez ogłoszenie. Sąd może zarządzić ogłoszenie również w innych wypadkach, jeżeli uzna to za wskazane. Ogłoszenie powinno zawierać dokładne określenie rzeczy, imię i nazwisko posiadacza rzeczy, a jeżeli chodzi o rzeczy ruchome – również jego miejsce zamieszkania.

W kontekście powyższego przepisu należy zastanowić się, czy możliwa jest sytuacja, w której wniosek o stwierdzenie zasiedzenia składa spadkobierca w stosunku do nieżyjącego spadkodawcy. Przywołany art. 609 K.p.c. wskazuje, że wniosek o zasiedzenie może złożyć każdy zainteresowany, co oznacza, że nie ma przeszkód, aby był to również spadkobierca.

Oczywiście w takim przypadku okres zasiedzenia upłynął za życia spadkodawcy, w związku z czym sąd może jedynie wydać postanowienie stwierdzające zasiedzenie nieruchomości przez spadkodawcę, a nie przez spadkobiercę. W takim postanowieniu sąd wskazuje, że termin zasiedzenia upłynął przed dniem śmierci spadkodawcy, tj. nieruchomość znajdowała się w posiadaniu spadkodawcy wystarczająco długo, że wypełnione zostały terminy ustawowe. W związku z tym zasiedzenie może być wykonane jedynie w imieniu spadkodawcy. Tylko w sytuacji, gdy sąd w postanowieniu stwierdzającym zasiedzenie wskaże, iż okres potrzebny do nabycia własności przez zasiedzenie nie upłynął przed śmiercią spadkodawcy, to spadkobierca osoby, która była posiadaczem nieruchomości, lecz do chwili śmierci nie nabyła jej przez zasiedzenie, może żądać stwierdzenia zasiedzenia na swoją rzecz z zaliczeniem okresu posiadania spadkodawcy w takiej części, w jakiej dziedziczy.

Jak bowiem wynika z art. 176 K.c. – jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza.

Zasiedzenie przez spadkodawcę a dziedziczenie

Chociaż wniosek o stwierdzenie zasiedzenia może być złożony przez spadkobiercę, to jednak należy odróżnić zasiedzenie od dziedziczenia. W myśl art. 922 § 1 K.c. przez spadkobranie należy rozumieć przejście praw i obowiązków majątkowych zmarłego z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób. Spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 924 K.c.). Oznacza to, że dniem nabycia spadku jest data śmierci spadkodawcy. Natomiast prawomocne postanowienie sądu o nabyciu spadku jedynie potwierdza prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia (art. 1025 § 1 K.c.). W rezultacie nabycie własności tytułem zasiedzenia jest tytułem odrębnym od nabycia tytułem dziedziczenia (spadku).

Nabycie tytułem zasiedzenia jest tzw. nabyciem pierwotnym dokonywanym przez posiadacza nieruchomości niebędącego jej właścicielem i jest stwierdzane przez sąd, jeśli rzeczywisty stan posiadania jest inny niż stan prawny nieruchomości. Pamiętajmy zatem, że jeśli z wnioskiem wystąpi jego spadkobierca, lecz sąd w postanowieniu stwierdzającym zasiedzenie stwierdzi, iż zasiedzenia dokonał spadkodawca – a tym samym nabył własność nieruchomości tym tytułem – to w takiej sytuacji spadkobiercy nabędą własność nieruchomości w drodze spadkobrania, a nie w drodze zasiedzenia, bowiem nabycie własności w drodze zasiedzenia powstało jeszcze za życia spadkodawcy.

Z dokonanej analizy wynika, że możliwe jest złożenie przez spadkobiercę sądowego wniosku o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości przez spadkodawcę. Warto jednak mieć świadomość, jakie konsekwencje prawne związane są z wydaniem przez sąd postanowieniem o zasiedzeniu nieruchomości przez nieżyjącego spadkodawcę.