Wady mieszkania a wypowiedzenie umowy najmu

Wady mieszkania trzeba oceniać przez pryzmat konkretnej umowy, bo Umowa najmu mieszkania powinna zawierać m.in. zasady korzystania z lokalu, obowiązki stron, tryb zgłaszania usterek i przypadki wcześniejszego zakończenia najmu. Inaczej wygląda sytuacja przy drobnej usterce, a inaczej przy zagrzybieniu ścian, zalewanej piwnicy, niesprawnej wentylacji, braku ogrzewania zimą albo instalacji stwarzającej zagrożenie dla zdrowia lub bezpieczeństwa.

Podstawowe znaczenie mają przepisy Kodeksu cywilnego o najmie, zwłaszcza art. 664, art. 673, art. 682 i art. 688 K.c. Przy najmie lokalu mieszkalnego ważne są także przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, w szczególności dotyczące kaucji zabezpieczającej.

Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony

Umowa najmu zawarta na czas określony jest co do zasady trwalsza niż umowa na czas nieoznaczony. Najemca nie może jej wypowiedzieć w dowolnym momencie tylko dlatego, że chce się wyprowadzić, znalazł tańsze mieszkanie albo zmieniła się jego sytuacja życiowa.

Zgodnie z art. 673 § 3 K.c., jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, wynajmujący i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Dlatego w pierwszej kolejności trzeba sprawdzić, czy umowa przewiduje możliwość wcześniejszego wypowiedzenia i w jakich sytuacjach.

W praktyce spotyka się postanowienia pozwalające wypowiedzieć umowę np. w razie zaległości czynszowych, naruszenia obowiązków przez drugą stronę, konieczności opuszczenia lokalu z ważnych powodów albo po znalezieniu nowego najemcy. Im bardziej precyzyjnie umowa opisuje przypadki wypowiedzenia, tym mniejsze ryzyko sporu. W razie wątpliwości warto też sprawdzić szerzej omówiony temat Rozwiązanie umowy najmu mieszkania zasady, bo przy umowach terminowych decydują szczegóły zapisów umownych i ustawowych.

Wady lokalu mogą jednak dawać najemcy dodatkowe uprawnienia wynikające bezpośrednio z ustawy. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, gdy lokal nie nadaje się do umówionego użytku, wada nie została usunięta mimo zgłoszenia albo stan mieszkania zagraża zdrowiu. Takie sprawy są typowe dla prawa mieszkaniowego, ale często wymagają też oceny zasad odpowiedzialności kontraktowej.

Wady mieszkania a uprawnienia najemcy

Nie każda wada mieszkania pozwala od razu zakończyć umowę. Drobna usterka, którą można szybko usunąć, zwykle uzasadnia przede wszystkim żądanie naprawy. Poważne zawilgocenie, pleśń, grzyb, zalewanie pomieszczeń, awarie instalacji, brak ogrzewania zimą albo niesprawna wentylacja mogą natomiast istotnie ograniczać przydatność lokalu albo stwarzać zagrożenie dla zdrowia.

Zgodnie z art. 664 § 1 K.c., jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. Obniżka powinna odpowiadać temu, w jakim stopniu wada ogranicza korzystanie z mieszkania.

Jeżeli w chwili wydania lokal miał wady uniemożliwiające przewidziane w umowie używanie albo takie wady powstały później, a wynajmujący mimo zawiadomienia nie usunął ich w odpowiednim czasie, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Takie uprawnienie przysługuje również wtedy, gdy wady są nieusuwalne.

Trzeba jednak pamiętać o art. 664 § 3 K.c. Najemca nie może korzystać z niektórych uprawnień przewidzianych w art. 664 K.c., jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. Wyjątkiem jest szczególna sytuacja z art. 682 K.c., dotycząca wad lokalu zagrażających zdrowiu.

Wypowiedzenie najmu bez zachowania terminów z powodu zagrożenia zdrowia

Najsilniejszą podstawą do natychmiastowego wypowiedzenia najmu jest art. 682 K.c. Przepis ten stanowi, że jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy, jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. Przy szczególnych typach najmu znaczenie mogą mieć również postanowienia umowy i zabezpieczenia, które omawia temat Najem okazjonalny zasady umowa kaucja.

Przepis ten może mieć zastosowanie m.in. przy znacznym zagrzybieniu, pleśni, silnej wilgoci, toksycznych oparach, niesprawnej wentylacji, poważnych wadach instalacji, braku ogrzewania w okresie zimowym albo innych stanach, które realnie mogą wpływać na zdrowie osób przebywających w lokalu. Nie trzeba czekać, aż choroba faktycznie wystąpi, ale zagrożenie powinno być konkretne i możliwe do wykazania.

W wyroku z dnia 9 października 2013 r., sygn. akt V CSK 467/12, Sąd Najwyższy podkreślił znaczenie art. 682 K.c. jako przepisu chroniącego zdrowie osób zajmujących lokal. Jednocześnie w praktyce najemca powinien liczyć się z koniecznością wykazania, że wada rzeczywiście istniała, zagrażała zdrowiu i uzasadniała zakończenie umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia.

Dlatego przy powoływaniu się na art. 682 K.c. szczególnie ważne są dowody: zdjęcia, nagrania, korespondencja z wynajmującym, protokoły, opinie administracji, sanepidu, kominiarza, hydraulika, rzeczoznawcy budowlanego albo dokumentacja medyczna, jeżeli stan lokalu wpływał na zdrowie domowników.

Czy najemca musi najpierw wezwać wynajmującego do usunięcia wad?

Najczęściej tak. Jeżeli wada da się usunąć, najbezpieczniej jest niezwłocznie zawiadomić wynajmującego o problemie i wyznaczyć mu odpowiedni termin na naprawę. Zgłoszenie najlepiej złożyć pisemnie, e-mailem albo w innej formie, która pozwala później wykazać treść i datę zgłoszenia.

Wezwanie powinno wskazywać, jaka wada występuje, od kiedy trwa, w których pomieszczeniach się pojawia, jak wpływa na korzystanie z mieszkania i czego najemca żąda. Przy wilgoci lub grzybie warto opisać, czy problem nasila się mimo prawidłowego wietrzenia i ogrzewania, czy obejmuje ściany, sufit, piwnicę, instalacje albo rzeczy osobiste najemcy.

Natychmiastowe wypowiedzenie bez wcześniejszego wezwania może być uzasadnione przede wszystkim wtedy, gdy wada jest nieusuwalna, wynajmujący już wcześniej odmawiał działania, wada stwarza bezpośrednie zagrożenie dla zdrowia lub dalsze przebywanie w lokalu jest obiektywnie niebezpieczne. W mniej oczywistych przypadkach pominięcie wezwania zwiększa ryzyko sporu o czynsz, kaucję lub odszkodowanie.

Wilgoć, pleśń, grzyb i zalana piwnica

Wilgoć, pleśń i grzyb należą do najczęstszych przyczyn sporów między najemcą a wynajmującym. Mogą wynikać z wad budynku, przemarzania ścian, nieszczelnego dachu, uszkodzonej instalacji wodnej, niewłaściwej izolacji, braku wentylacji, zalewania piwnicy albo wcześniejszego zawilgocenia lokalu.

Jeżeli przyczyną problemu są wady budynku lub instalacji, odpowiedzialność za ich usunięcie co do zasady obciąża wynajmującego. Nie wystarczy wtedy samo zamalowanie ściany albo polecenie najemcy, aby „zmył grzyb”. Istotne jest usunięcie przyczyny zawilgocenia, a nie tylko jego skutków.

Inaczej może być wtedy, gdy wynajmujący wykaże, że zawilgocenie powstało wskutek nieprawidłowego używania lokalu przez najemcę, np. uporczywego niewietrzenia, zasłaniania kratek wentylacyjnych, suszenia dużej ilości prania bez wentylacji albo utrzymywania zbyt niskiej temperatury wbrew zasadom prawidłowej eksploatacji mieszkania. W takich sprawach znaczenie ma opinia techniczna oraz dokumentacja sposobu korzystania z lokalu.

Zalana piwnica także może mieć znaczenie, zwłaszcza gdy jest częścią przedmiotu najmu, wpływa na możliwość korzystania z lokalu, powoduje wilgoć w mieszkaniu albo stwarza zagrożenie sanitarne. Sam fakt, że w piwnicy stoi woda, nie zawsze automatycznie uzasadnia natychmiastowe wypowiedzenie, ale przy długotrwałym, nieusuwanym problemie może wzmacniać argumentację najemcy.

Czynsz za wadliwe mieszkanie

Wystąpienie wad lokalu nie oznacza automatycznie, że najemca może całkowicie przestać płacić czynsz. Jeżeli mieszkanie nadal nadaje się do częściowego używania, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. Obniżka powinna być proporcjonalna do ograniczenia w korzystaniu z lokalu.

Jeżeli wada faktycznie uniemożliwia korzystanie z mieszkania zgodnie z umową albo zagraża zdrowiu i uzasadnia skuteczne wypowiedzenie bez zachowania terminów, najemca może twierdzić, że po zakończeniu najmu nie ma obowiązku płacić czynszu za dalszy okres. Trzeba jednak liczyć się z tym, że wynajmujący może kwestionować skuteczność wypowiedzenia i dochodzić zapłaty.

Przy rozliczeniu znaczenie mają konkretne daty: kiedy wada się ujawniła, kiedy została zgłoszona, czy wynajmujący miał realną możliwość jej usunięcia, kiedy najemca złożył wypowiedzenie, kiedy opuścił lokal i kiedy wydał go wynajmującemu.

Kaucja po wypowiedzeniu umowy z powodu wad lokalu

Jeżeli wypowiedzenie było skuteczne, a najemca nie ma zaległości, kaucja powinna zostać rozliczona i zwrócona. Przy najmie lokalu mieszkalnego kaucja zabezpiecza należności wynajmującego z tytułu najmu przysługujące mu w dniu opróżnienia lokalu.

Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy. Zwrot zwaloryzowanej kaucji powinien nastąpić w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności wynajmującego.

Wynajmujący nie może zatrzymać kaucji wyłącznie dlatego, że najemca skorzystał z ustawowego prawa do wypowiedzenia umowy z powodu wad lokalu. Może natomiast potrącić z kaucji rzeczywiste i udokumentowane należności, np. zaległy czynsz za okres, w którym umowa jeszcze trwała, opłaty za media, koszt usunięcia szkód przekraczających normalne zużycie albo inne należności wynikające z najmu.

Najemca powinien zwrócić lokal w stanie niepogorszonym, ale nie odpowiada za zużycie będące następstwem prawidłowego używania. Jeżeli wynajmujący żąda zapłaty za remont, powinien wykazać, że chodzi o szkody obciążające najemcę, a nie o usuwanie wad budynku, instalacji albo normalne zużycie lokalu.

Jak złożyć wypowiedzenie umowy najmu z powodu wad mieszkania?

Oświadczenie o wypowiedzeniu najlepiej złożyć na piśmie i doręczyć w sposób pozwalający wykazać datę doręczenia. Może to być list polecony, kurier, osobiste doręczenie za potwierdzeniem odbioru albo e-mail, jeżeli strony posługiwały się taką formą kontaktu i można potwierdzić doręczenie wiadomości.

W piśmie warto wskazać:

• dane stron i adres lokalu,
• datę zawarcia umowy najmu,
• opis wad mieszkania,
• datę zgłoszenia wad wynajmującemu, jeżeli zgłoszenie miało miejsce,
• reakcję albo brak reakcji wynajmującego,
• podstawę prawną, np. art. 682 K.c. albo art. 664 K.c.,
• oświadczenie o wypowiedzeniu najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia,
• proponowany termin wydania lokalu i sporządzenia protokołu,
• żądanie rozliczenia czynszu, opłat i zwrotu kaucji.

Jeżeli wypowiedzenie opiera się na zagrożeniu zdrowia, pismo powinno jasno wyjaśniać, na czym to zagrożenie polega. Przy grzybie, pleśni lub wilgoci warto opisać zakres problemu, pomieszczenia, zapach wilgoci, nawracanie zagrzybienia, zalewanie piwnicy, brak skutecznej reakcji wynajmującego oraz ewentualne objawy zdrowotne domowników.

Jakie dowody warto zgromadzić?

W sporze z wynajmującym zastosowanie ma ogólna zasada z art. 6 K.c. — kto wywodzi skutki prawne z określonych faktów, powinien je udowodnić. Jeżeli najemca twierdzi, że mógł wypowiedzieć najem z powodu wad, powinien być przygotowany na wykazanie istnienia tych wad oraz ich znaczenia.

Najbardziej przydatne dowody to:

• zdjęcia i nagrania pokazujące wady lokalu, najlepiej z datą wykonania,
• korespondencja z wynajmującym: e-maile, SMS-y, komunikatory, pisma,
• wezwanie do usunięcia wad i potwierdzenie doręczenia,
• protokół zdawczo-odbiorczy albo notatka z oględzin,
• zgłoszenia do administracji budynku lub zarządcy,
• opinia fachowca, kominiarza, hydraulika, rzeczoznawcy, sanepidu albo inspektora budowlanego,
• rachunki za naprawy, osuszanie, ekspertyzy albo zabezpieczenie mienia,
• dokumentacja medyczna, gdy wada mogła wpłynąć na zdrowie najemcy lub domowników.

Jeżeli spór obejmuje roszczenia o zapłatę, potrącenie kaucji, odszkodowanie albo skuteczność wypowiedzenia, przydatne mogą być także ogólne zasady prawa cywilnego, zwłaszcza dotyczące odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania.

Co jeśli wynajmujący obiecuje naprawę dopiero po zapowiedzi wypowiedzenia?

Jeżeli wynajmujący przez dłuższy czas nie reagował na zgłoszenia, a dopiero po zapowiedzi wypowiedzenia deklaruje naprawę, nie oznacza to automatycznie, że najemca traci wszystkie uprawnienia. Znaczenie ma rodzaj wady, czas jej trwania, dotychczasowa postawa wynajmującego, możliwość szybkiego usunięcia problemu oraz wpływ wady na zdrowie i normalne korzystanie z lokalu.

Jeżeli naprawa jest realna, szybka i usuwa przyczynę wady, wypowiedzenie bez zachowania terminów może być trudniejsze do obrony. Jeżeli jednak wada jest poważna, nawracająca, nieusuwalna albo jej usunięcie wymaga długiego remontu uniemożliwiającego korzystanie z lokalu, najemca może mieć podstawy do zakończenia umowy.

Odszkodowanie, remont i koszty naprawy

Poza wypowiedzeniem umowy najemca może rozważyć żądanie obniżenia czynszu albo odszkodowania. Jeżeli wada ograniczała korzystanie z lokalu, podstawą żądania obniżki jest art. 664 K.c. Jeżeli najemca poniósł szkodę wskutek niewykonania albo nienależytego wykonania obowiązków przez wynajmującego, może dochodzić odszkodowania na zasadach ogólnych, w szczególności na podstawie art. 471 K.c.

Wynajmujący nie może automatycznie przerzucić na najemcę kosztów remontu tylko dlatego, że lokal wymaga naprawy po ujawnieniu wilgoci, pleśni albo zalania. Jeżeli przyczyną problemu są wady konstrukcyjne, instalacyjne, nieszczelności, brak izolacji albo inne okoliczności niezależne od najemcy, żądanie pokrycia kosztów remontu może być bezzasadne. Praktyczny podział obowiązków przy usterkach i kosztach przedstawia także poradnik naprawy w wynajmowanym mieszkaniu.

Inaczej będzie, gdy wynajmujący wykaże, że szkoda powstała z winy najemcy, np. przez rażąco nieprawidłowe korzystanie z lokalu, uszkodzenie instalacji albo zaniechanie zgłoszenia awarii, które doprowadziło do powiększenia szkody. Każdy taki przypadek wymaga indywidualnej oceny dowodów.

FAQ

Czy każda pleśń w mieszkaniu pozwala natychmiast wypowiedzieć umowę?

Nie. Pleśń albo grzyb mogą uzasadniać natychmiastowe wypowiedzenie, jeżeli wada realnie zagraża zdrowiu albo uniemożliwia normalne korzystanie z lokalu. Przy niewielkiej, łatwo usuwalnej wadzie bezpieczniej jest najpierw zgłosić problem wynajmującemu i wezwać go do usunięcia przyczyny.

Czy można wypowiedzieć umowę na czas określony, jeśli umowa tego nie przewiduje?

Zwykłe wypowiedzenie umowy na czas określony jest możliwe tylko w przypadkach określonych w umowie. Wady lokalu mogą jednak dawać ustawową podstawę do wypowiedzenia, zwłaszcza na podstawie art. 664 K.c. lub art. 682 K.c.

Czy zalana piwnica może być podstawą rozwiązania umowy najmu?

Tak, ale zależy to od skutków zalania. Jeżeli piwnica jest częścią najmu, zalewanie trwa długo, powoduje wilgoć w mieszkaniu, uniemożliwia korzystanie z lokalu albo stwarza zagrożenie sanitarne, może wzmacniać podstawy do żądania naprawy, obniżenia czynszu albo wypowiedzenia umowy.

Czy trzeba płacić czynsz za miesiąc, w którym wypowiada się umowę z powodu wad?

To zależy od daty skutecznego wypowiedzenia, stopnia wad, faktycznego korzystania z lokalu i rozliczeń z wynajmującym. Jeżeli umowa skutecznie zakończyła się bez zachowania terminów, wynajmujący nie powinien żądać czynszu za okres po zakończeniu najmu, ale może dochodzić należności za wcześniejszy okres.

Czy wynajmujący może zatrzymać kaucję za wcześniejsze opuszczenie lokalu?

Nie powinien zatrzymywać kaucji tylko dlatego, że najemca skutecznie skorzystał z ustawowego prawa wypowiedzenia z powodu wad lokalu. Może jednak potrącić z kaucji uzasadnione należności, np. zaległy czynsz, opłaty za media albo szkody wyrządzone przez najemcę.

Czy wynajmujący może żądać od najemcy kosztów remontu?

Może żądać zapłaty tylko wtedy, gdy wykaże, że koszty wynikają ze szkód obciążających najemcę. Nie może automatycznie przerzucać na najemcę kosztów usunięcia wad budynku, instalacji, zawilgocenia konstrukcyjnego albo normalnego zużycia lokalu.

Czy wystarczy wysłać SMS do wynajmującego?

SMS może być dowodem zgłoszenia, ale przy wypowiedzeniu umowy bezpieczniejsza jest forma pisemna albo e-mailowa z potwierdzeniem doręczenia. W piśmie trzeba jasno wskazać wadę, podstawę wypowiedzenia i sposób rozliczenia lokalu.

Podsumowanie

Wady mieszkania mogą uzasadniać wypowiedzenie umowy najmu na czas określony, ale zależy to od ich rodzaju, skali i skutków. Najsilniejszą podstawę daje art. 682 K.c., gdy wady lokalu zagrażają zdrowiu najemcy, jego domowników albo osób u niego zatrudnionych. W innych przypadkach znaczenie ma art. 664 K.c., który pozwala żądać obniżenia czynszu, a przy poważnych, nieusuniętych albo nieusuwalnych wadach także wypowiedzieć najem bez zachowania terminów.

Najemca powinien działać dowodowo: zgłosić wadę, wezwać do naprawy, dokumentować stan mieszkania i zachować korespondencję. Jeżeli wypowiedzenie jest skuteczne, wynajmujący nie może zatrzymać kaucji wyłącznie z powodu wcześniejszego zakończenia umowy, choć może potrącić rzeczywiste i uzasadnione należności.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 października 2013 r., sygn. akt V CSK 467/12