Problem dotyczy wypowiedzenia umowy najmu mieszkania (jestem najemcą). W chwili podpisywania umowy nie powiadomiono mnie o dużych wadach mieszkania uniemożliwiających jego pełne użytkowanie, a wad, które miały być naprawione, nie naprawiono przed terminem mojej wyprowadzki. Umowa jest na czas określony. Widnieje w niej zapis, że mogę wypowiedzieć umowę tylko, jeśli znajdę kogoś na moje miejsce lub zlecę wynajmującemu to zadanie. Próbowałam skontaktować się z wynajmującym w sprawie wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym ze względu na wady mieszkania, o których nie wiedziałam i które nie zostały naprawione. Wynajmujący po stwierdzeniu, że nie jest to podstawą do wypowiedzenia, unika kontaktu. Przed podpisaniem umowy powiadomił mnie, że zlecił naprawy swojemu pracownikowi, jednak nie zostało nic naprawione. Po kontakcie w sprawie wypowiedzenia dostałam informację, że w weekend pracownik przystąpi do naprawy. Pracownik ten jednak poinformował nas wcześniej, że nie ma pewności co do rozwiązania problemów mieszkania. Co mogę zrobić w tej sprawie? Jak mogę wypowiedzieć umowę najmu tak, aby ponieść jak najmniejsze koszty? Czy w związku z tą sytuacją powinnam zapłacić czynsz za listopad?
Podstawę prawną niniejszej opinii stanowią przepisy Kodeksu cywilnego zwanego dalej K.c.
W pierwszej kolejności godzi się podkreślić, iż umowa najmu, którą Pani zawarła, jako umowa na czas określony może być wypowiedziana jedynie w sytuacjach w niej przewidzianych. Z przesłanej umowy wynika, iż de facto dotyczy to jedynie sytuacji, kiedy najemca nie może korzystać z przedmiotu najmu z winy wynajmującego (par. 7 pkt 3 umowy). Istotnym z punktu widzenia Pani interesu jest przepis art. 688 K.c., zgodnie z którym „jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego”. Mając na uwadze powyższe, ustawodawca zdaje się nie przewidywać możliwości wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej na czas oznaczony. Konstatując wszystko, należy wskazać, iż możliwe jest wypowiedzenie umowy najmu lokalu zawartej na czas określony, ale tylko wówczas, gdy strony wskażą w umowie najmu, jakie przyczyny uzasadniają taką możliwość. W swym opisie zwraca Pani jednak uwagę na inną okoliczność, a mianowicie na wady, które uniemożliwiają korzystanie z mieszkania.
Zachodzi pytanie, jakie to są wady? Czy są to jedynie wady, czy też z ich powodu może dojść do zagrożenia Pani zdrowia? Ma to istotne znaczenie z uwagi na zapis art. 682 K.c., zgodnie z którym „jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach”.
Podkreślić należy stanowisko wyrażone przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 9 października 2013 r., sygn. akt V CSK 467/12, w którego tezie wskazano, że „uprawnienie kształtujące do wypowiedzenia stosunku najmu, przyznane wynajmującemu w art. 682 K.c. ma silny charakter, prowadząc do całkowitego anulowania stosunku prawnego między stronami umowy najmu. Jego celem jest ochrona kluczowych dóbr osobistych najemcy oraz osób z nim związanych – zarazem jednak jego wykonanie godzi w interesy majątkowe wynajmującego, który traci dochody z tytułu czynszu”.
Z tego, co Pani pisze, wynika, że wada była stwierdzona przez wynajmującego. Wynajmujący zobowiązał się do jej naprawy, jednakże tego nie uczynił. Tym samym, o ile wady te zagrażają Pani zdrowiu, należałoby wysłać do wynajmującego oświadczenie o rozwiązaniu umowy najmu stosownie do treści art. 682 K.c. Musi mieć Pani jednak świadomość, że wynajmujący może nie uznać rozwiązania za zasadne i próbować dochodzić od Pani zapłaty, a wówczas to Pani stosownie do treści art. 6 K.c. będzie zmuszona udowodnić przed sądem, że występowały wady zagrażające zdrowiu. O ile zatem zechce Pani rozwiązać umowę, proszę zgromadzić dowody na wady, o których mowa powyżej.
Pleśń i grzyb na ścianach
Po wprowadzeniu się do mieszkania, najemca odkrył poważny problem z pleśnią i grzybem na ścianach, o którym nie został poinformowany. Pomimo wielokrotnych zgłoszeń do wynajmującego i obietnic naprawy, problem nie został usunięty. Z powodu zagrożenia zdrowia, najemca postanowił wypowiedzieć umowę, powołując się na art. 682 K.c., który umożliwia natychmiastowe rozwiązanie umowy w przypadku wad zagrażających zdrowiu.
Nieszczelne okna i brak ogrzewania
Najemca wynajął mieszkanie w sezonie letnim, nie mając świadomości, że okna są nieszczelne, a ogrzewanie nie działa. Kiedy w okresie zimowym problem stał się dokuczliwy, wynajmujący unikał kontaktu i obiecywał naprawę, która nigdy się nie odbyła. Wady uniemożliwiały komfortowe użytkowanie mieszkania, dlatego najemca wypowiedział umowę, twierdząc, że wynajmujący nie wywiązał się z obietnicy usunięcia wad.
Zalane mieszkanie i niesprawna instalacja wodna
Po kilku tygodniach od wprowadzenia się, najemca doświadczył poważnych zalewów w mieszkaniu z powodu niesprawnej instalacji wodnej, o której wiedział wynajmujący, lecz nie poinformował najemcy. Pomimo licznych zgłoszeń i zapewnień o szybkiej naprawie, wynajmujący nie podjął działań. Najemca zdecydował się wypowiedzieć umowę z powodu niezdolności do korzystania z mieszkania i braku reakcji wynajmującego.
Najemca ma prawo do wypowiedzenia umowy najmu na czas określony w przypadku poważnych wad mieszkania, zwłaszcza gdy zagrażają one zdrowiu lub uniemożliwiają jego normalne użytkowanie. Kluczowe jest odpowiednie udokumentowanie wad oraz podjęcie kroków zgodnych z przepisami prawa, takimi jak art. 682 K.c., aby skutecznie rozwiązać umowę bez ponoszenia nadmiernych kosztów. W razie braku reakcji wynajmującego, najemca może dochodzić swoich praw w sądzie.
Potrzebujesz pomocy prawnej lub profesjonalnego pisma w sprawie najmu? Skontaktuj się z nami online, aby uzyskać szybkie i skuteczne wsparcie prawne dostosowane do Twojej sytuacji. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 października 2013 r., sygn. akt V CSK 467/12
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Dlaczego warto?Numer telefonu pozwoli na kontakt
w przypadku podania nieprawidłowego emaila.
Otrzymasz SMS o wycenie i przygotowaniu
głównej odpowiedzi, a także w przypadku
problemów technicznych. Wiele razy podany
numer pomógł szybciej rozwiązać problem.
Wycenę wyślemy do 1 godziny
* W dni robocze w godzinach od 7 do 20.
* W weekendy i święta do 2 godzin.
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Pracujemy 7 dni w tygodniu
O autorze: Adam Dąbrowski