Służebność parkingowa na niekorzystnych warunkach – co można zrobić?

• 2026-02-07
• Autor: Paulina Olejniczak-Suchodolska

Piszę w sprawie odpłatnej służebności gruntowej w celu parkowania samochodów, która dotyczy części mojego osiedla. Niedawno zakończyła się dla nas niekorzystnie sprawa sądowa, w której zabiegaliśmy o zmianę warunków służebności, a konkretnie o zwiększenie opłaty za służebność. Aktualnie jest to jednoroczna opłata w wysokości 50 zł za łącznie 9 miejsc parkingowych. Umowa ze wspólnotą korzystającą z miejsc jest dla nas niekorzystna, a została ustalona między deweloperem budującym nasz budynek i tą wspólnotą. Podobno nie pozwoliliby na budowę, dlatego się zgodził. Wygląda na to, że nie ma możliwości zniesienia czy choćby zmiany warunków tej służebności, tak żeby stanowiła chociaż niewielki procent rynkowej ceny najmu miejsc parkingowych. Co więc możemy z tym zrobić?

Problem dotyczy też nieprawidłowego korzystania z tej służebności, bo parking służy też jako plac do zawracania dla wszelkich służb, a ostatnio zostały tam domalowane na jezdni przerywane białe pasy. Co możemy zrobić, żeby wyegzekwować nieparkowanie na tej przestrzeni? Uprawnieni ze służebności zainstalowali też metalowe słupki na trwałe przymocowane do asfaltu. Nie uzyskali na to naszej zgody. Czy możemy wyegzekwować usunięcie tych blokad? Parkują też poza wyznaczonym miejscem, przy wjeździe na naszą posesję, czy możemy wyegzekwować nieparkowanie na miejscach do tego nie przeznaczonych i ewentualnie odholować pojazd na koszt jego właściciela?

Respektowanie służebności czy próba zmiany sposobu jej wykonywania?

Skoro sąd odmówił zmiany warunków (treści) służebności, w tym podniesienia opłaty z tytułu służebności, i nie ma woli ugodowego (tj. przed notariuszem) dokonania zmiany jej treści (a zapewne nie ma, skoro doszło do procesu na tym tle), to służebność trzeba respektować w takim kształcie, w jakim jest ustanowiona i w jakim utrzymał ją sąd. Wyczerpały się bowiem drogi do zmiany jej treści ponad pierwotny akt notarialny ją ustanawiający. Wszak gdy brak woli ugodowej pozostaje jedynie sąd: art. 291 Kodeksu cywilnego (K.c.):

Jeżeli po ustanowieniu służebności gruntowej powstanie ważna potrzeba gospodarcza, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać za wynagrodzeniem zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności, chyba że żądana zmiana przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej.

Zniesienie służebności za wynagrodzeniem

Ewentualnie można rozważyć zastosowanie art. 294 K.c.:

Właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej.

Pozew przeciwko uprawnionym o nakaz stosowania się do treści służebności

Kwestia egzekwowania „nieparkowania” zależy od treści służebności. Jeśli w akcie ją ustanawiającym jest dokładnie opisane, w jakim miejscu i na jakich zasadach ma odbywać się parkowanie, to można wezwać do korzystania z nieruchomości zgodnie z treścią służebności pod rygorem pozwu sądowego. Gdy wezwanie nie poskutkuje, pozostaje pozew o nakazanie stosowania się do treści służebności. Nie ma zaś podstaw do np. samodzielnego odholowania i naliczania w związku z tym kosztów. Jeśli parking jest w zarządzie prywatnym (wspólnota, zarządca) to także Policja lub Straż Miejska nie są uprawnione do sankcjonowania w tym zakresie.

Niemniej jednak, jeśli w treści służebności dane miejsce jest przeznaczone dla służb, to należy wezwać do respektowania jej zapisów i korzystania ze służebności zgodnie z jej treścią (cytując ją lub załącznik graficzny), a gdy to nie przyniesie skutku, wytoczyć proces. Sąd wtedy ustali, czy takie jest przeznaczenie danej części parkingu, czy doszło do naruszenia, a jeśli doszło, nakaże przywrócenie stanu zgodnego z treścią służebności i dalsze korzystanie respektujące jej treść.

Źródła:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93