Mamy 12 503 opinii naszych Klientów
Posiadam działkę budowlaną, którą chce podzielić na trzy mniejsze. Po podziale jedna działka posiadać będzie dojazd do drogi publicznej, a pozostałe będą go pozbawione. Na działce jest dom, w który mieszkam, a jako dojazd wykorzystuję działkę, którą dzierżawię od urzędu miasta. Mam plany inwestycyjne, ale na przeszkodzie stoi opieszałość gminy w zakresie inwestycji drogowych. Wzdłuż działki biegnie pas gruntu, ok. 8 m szerokości, należący właśnie do gminy (mapka poglądowa do wglądu). Dwadzieścia lat temu, gdy chciałem dokupić ten grunt, dostałem informację, że pas będzie zagospodarowany jako droga i do tej pory nic. Czy można wymusić na urzędzie gminy poprowadzenie drogi do pozostałych działek?
.jpg)
Po przeanalizowaniu sprawy wskazuję, że zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 2 ustawy o samorządzie gminnym zaspokajanie zbiorowych potrzeb wspólnoty należy do zadań własnych gminy, a w szczególności zadania własne obejmują sprawy gminnych dróg, ulic, mostów, placów oraz organizacji ruchu drogowego.
Jeżeli na wskazanym obszarze obowiązywałby miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem terenu pod drogę dojazdową lub gminną, wtedy można by próbować podejmować jakieś kroki, aby gmina zrealizowała drogę. Jednak i to nie oznacza, że samorząd gminny przychyli się do takiej prośby i drogę zrealizuje. Wskazuję, że żadne przepisy prawa nie nakładają na zarządców dróg kolejności ani terminów na budowę nowych dróg. Sąd Najwyższy stwierdził wprost, że: „Ciężar budowy lub przebudowy gminnej drogi publicznej, której potrzeba jest wywołana inwestycją niedrogową, nie spoczywa na gminie (zarządcy drogi gminnej), lecz na inwestorze inwestycji niedrogowej” (wyrok SN z dnia 25 listopada 2020 r., sygn. akt V CSK 23/19).
Tym bardziej, jeśli grunt prowadzący do Pana działki nie stanowi użytku drogowego, a dojazd odbywa się po prostu fizycznie po działce.
Jeśli Pańska działka nie miała formalnie dostępu do drogi publicznej, niezbędne będzie ustanowienie służebności przechodu i przejazdu. W sytuacji, gdy właściciele działek nie dojdą do porozumienia i nie ustanowią dobrowolnie służebności, pozostaje wystąpienie do sądu powszechnego z powództwem o ustalenie drogi koniecznej. Zgodnie z art. 145 § 1 Kodeksu cywilnego (K.c.) – jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).
Niemniej jednak wskazuje Pan, że podział jest dopiero planowany. Wyjaśniam zatem, że zgodnie z art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej; za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Nie ustanawia się służebności na drodze wewnętrznej w przypadku sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną.
Wobec powyższego w sytuacji dokonania podziału trzeba będzie zagwarantować odpowiedni dostęp do drogi publicznej (również może odbywać się na zasadzie służebności).
Podsumowując, o ile przepisy przewidują narzędzia, aby zabezpieczyć dostęp działki do drogi publicznej (np.: poprzez ustanowienie służebności), to niestety nie ma narzędzi, które wymuszą na gminie utworzenie drogi dojazdowej do prywatnych działek.
Pan Jan planuje budowę kilku domów na dużej działce, którą podzielił na mniejsze parcele. Niestety, tylko jedna z tych działek ma dostęp do drogi publicznej, a pozostałe wymagają dojazdu przez pas ziemi należący do gminy. Gmina obiecała budowę drogi już 15 lat temu, ale do tej pory nic się nie wydarzyło, co skutecznie blokuje inwestycję Pana Jana.
Pani Maria mieszka w domu na działce, którą planuje podzielić na kilka mniejszych, by sprzedać część terenu. Do tej pory dojeżdża do domu drogą, którą wynajmuje od miasta, ale dla pozostałych działek nie przewidziano dojazdu. Gmina kilka lat temu obiecywała stworzenie dojazdu w tej okolicy, jednak do dziś nie zrealizowano żadnych działań w tej sprawie. Pani Maria stoi więc przed wyzwaniem zorganizowania dostępu do każdej z działek, co znacznie komplikuje planowaną sprzedaż.
Pan Tomasz zainwestował w działkę na obrzeżach miasta z myślą o wybudowaniu kompleksu rekreacyjnego. W okolicy znajduje się gminny pas ziemi, który zgodnie z planami miał zostać przeznaczony na drogę. Gmina jednak przez lata zwlekała z realizacją tej inwestycji, co skutkuje brakiem dojazdu dla klientów. Pan Tomasz zastanawia się, czy jest sposób, by zmotywować gminę do działania, ponieważ bez dostępu do drogi jego inwestycja traci na wartości.
Brak dostępu do drogi publicznej to problem, który może skutecznie zablokować plany inwestycyjne właścicieli działek. Mimo że gmina jest odpowiedzialna za budowę dróg lokalnych, jej bierność w tej kwestii może wymusić na inwestorach szukanie alternatywnych rozwiązań, takich jak ustanowienie służebności. Warto jednak pamiętać, że narzędzi, które mogłyby przyspieszyć działania gminy, w przepisach niestety brakuje.
Oferujemy kompleksową pomoc prawną w zakresie uzyskania dostępu do drogi publicznej i zabezpieczenia dojazdu do działki, w tym sporządzanie pism i wniosków do gminy. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym - Dz.U. 1990 nr 16 poz. 95
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
3. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Dlaczego warto?Numer telefonu pozwoli na kontakt
w przypadku podania nieprawidłowego emaila.
Otrzymasz SMS o wycenie i przygotowaniu
głównej odpowiedzi, a także w przypadku
problemów technicznych. Wiele razy podany
numer pomógł szybciej rozwiązać problem.
Wycenę wyślemy do 1 godziny
* W dni robocze w godzinach od 7 do 20.
* W weekendy i święta do 2 godzin.
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Pracujemy 7 dni w tygodniu
O autorze: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Radca prawny, absolwentka Wydziału Prawa na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Ukończyła aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie. Doświadczenie zawodowe zdobywała współpracując z kancelariami prawnymi. Specjalizuje się głównie w prawie...
>> więcej informacji o autorze