Podnajem mieszkania w TBS, jakie obowiązki podatkowe?

• 2025-03-22
• Autor: Paulina Olejniczak-Suchodolska

Jestem najemcą TBS-u od 2011 roku, kiedy to odkupiłam cesję partycypacji za 120 000 zł. W związku ze zmianą pracy będę zmieniać miejsce zamieszkania i uzyskałam od TBS-u zgodę na podnajmowanie mieszkania osobom trzecim (warunkiem jest płacenie wyższego czynszu ustalonego przez TBS). Jak wygląda w tym momencie obowiązek podatkowy? Co i gdzie powinnam zgłosić?
Druga sprawa, z którą piszę: planuję kupić mieszkanie w mieście, w którym jestem najemcą TBS-u. Planowałam odsprzedać cesję, jednak TBS nie wyraża na to zgody, można jedynie zwrócić wkład i oddać mieszkanie do TBS-u. Dostałam informację, że zapłaciliby mi 60 000. W ciągu tych wszystkich lat wiele włożyłam w to mieszkanie, które było w stanie opłakanym. Nie jestem w stanie zaakceptować takiej kwoty. Czy mogę coś z tym zrobić? Czy muszę informować TBS o zakupie mieszkania? Gdzieś przeczytałam, że warunek o nieposiadaniu nieruchomości należy spełnić tylko w momencie podpisywania umowy.

Ryczałt od przychodu z najmu

Na wstępie wskazuję, że w przypadku podnajmowania mieszkania będącego w zasobach TBS po uzyskaniu stosownej zgody najemca może zawrzeć umowę podnajmu z innym podmiotem.

Następnie wyjaśniam, że przychody z podnajmu podlegają opodatkowaniu na zasadach analogicznych jak w przypadku najmu. Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o ryczałcie, przychody z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze, które nie są uzyskiwane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, opodatkowuje się na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Bez względu na to, czy wynajem świadczony jest w ramach działalności, czy poza nią, opodatkowanie najmu prywatnego na ryczałcie objęte jest tymi samymi stawkami podatku, czyli: ryczałt 8,5% dla przychodów do limitu 100 000 zł; ryczałt 12,5% dla przychodów stanowiących nadwyżkę nad limit 100 000 zł.

Wyjaśniam także, że nadal obowiązuje brak obowiązku zgłoszeniowego do urzędu skarbowego faktu opodatkowania najmu prywatnego nie uległ zmianie w 2023 roku. Podatnicy nadal nie muszą składać specjalnych oświadczeń o wyborze ryczałtu do opodatkowania najmu prywatnego.

Prawo do innego lokalu oprócz TBS-u

Odnosząc się do kwestii posiadania innego lokalu mieszkalnego, zgodnie z przepisami jednym z warunków przyznania lokalu z zasobów TBS jest to, że osoba fizyczna oraz osoby zgłoszone do wspólnego zamieszkania, w dniu objęcia lokalu, nie posiadają tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości. 

Zatem można forsować argument, że najemca lokalu mieszkalnego i osoby mające z nim wspólnie w tym lokalu mieszkać nie mogą posiadać tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości jedynie na dzień obejmowania we władanie lokalu znajdującego się w zasobach TBS-u. Podobnie kryterium dochodowe jako warunek zawarcia umowy najmu lokalu mieszkalnego musi być spełniony w dniu zawarcia tej umowy z TBS-em. Wobec tego należałoby uznać, że po objęciu lokalu dopuszczalne jest więc nabycie przez najemcę dowolnej liczby tytułów prawnych do innych lokali mieszkalnych położonych także w tej samej miejscowości co lokal najmowany od TBS-u. Są jednak i poglądy odmienne, jakoby warunki te trzeba było spełniać przez cały okres najmu, by nie zaburzać dostępu do lokali przez osoby spełniające ww. kryteria. 

Warto również nadmienić, że TBS co do zasady nie ma skutecznych narzędzi sprawdzania, czy dana osoba nabyła lokal w tej samej, czy innej miejscowości. Opiera się to w zasadzie na uzyskaniu informacji bądź w drodze wywiadu środowiskowego, bądź uzyskania danych od sąsiadów.

Przepisy komentowanej ustawy dotyczące najemców lokali mieszkalnych stanowiących własność TBS czy SIM były wielokrotnie i niekonsekwentnie zmieniane, co wydaje się wskazywać na zmieniające się w czasie poglądy w sprawach, komu, na jakich zasadach i warunkach lokale te mają być wynajmowane, a także w sprawach, jakie warunki należy w tym zakresie postawić w związku z udzielaniem finansowej pomocy państwa. Aktualne brzmienie przepisów art. 30 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa jest wynikiem wielu nowelizacji, w efekcie których zatarciu uległa czytelna początkowo zasada, że towarzystwo budownictwa społecznego może wynajmować lokale mieszkalne jedynie osobom fizycznym, które spełniają określone przepisami art. 30 wymagania (dotyczące dochodu gospodarstwa domowego, braku tytułu prawnego do innego lokalu i inne).

Wobec powyższego nie powinno być przeszkodą do dalszego najmu lokalu TBS nabycie innego lokalu mieszkalnego na własność. Jednakże zalecam wystąpienie ze stosownym pytaniem do TBS-u, aby uzyskać wiążącą informację od właściciela lokalu, celem potwierdzenia, że na dalszym etapie wynajmu TBS nie zakwestionuje Pani prawa do najmu lokalu z zasobów TBS. Wszak przepisy są nie jasne i nie warto ryzykować.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350