Spór o granicę i nielegalnie przesunięte ogrodzenie, jak odzyskać swoją ziemię?

• 2025-03-22
• Autor: Marta Słomka

Jestem właścicielką nieruchomości o pow. 1,5 ha od 1996 r. Po zakupie zleciłam geodecie wytyczenie granic, następnie wynajęłam wykonawcę, zlecając mu ogrodzenie terenu. W tym samym czasie na sąsiedniej działce sąsiad realizował budowę domu. Przed kilkoma miesiącami zleciłam wykonanie podziału geodezyjnego mojej nieruchomości i wtedy pomiary geodezyjne wykazały, że trzej sąsiedzi posiadają we władaniu części mojego gruntu. Wymieniony już sąsiad najwięcej, bo ponad 100 m². Przy tak znacznych rozbieżnościach na moją niekorzyść firma geodezyjna zorganizowała spotkanie z sąsiadami, którego celem było zawiadomienie o czynności przyjęcia przebiegu granic. W trakcie spotkania nie kryłam zdziwienia, że ogrodzenie nie zostało wykonane zgodnie z wytyczoną przez geodetę linią ogrodzenia”. Wtedy drugi z sąsiadów, który użytkuje 20 m² mojego gruntu, oświadczył, że wspomniany już sąsiad postawił firmie wykonującej ogrodzenie 2 flaszki wódki, żeby się odsunęli, bo by mu się taras nie zmieści. Obecnie nie mam z tym człowiekiem kontaktu, ktoś inny jest właścicielem tej posesji. Trzeci sąsiad zajmuje 5 m². Geodeci przedstawili stan prawny i moje stanowisko, że chciałabym usunąć rozbieżności poprzez wykup zajętych gruntów przez sąsiadów. Przedstawiłam propozycję cenową. Zgodnie ustaliliśmy, że sprawa wymaga czasu do namysłu. Właśnie ten czas minął i otrzymałam takie odpowiedzi. Sąsiad, który zajmuje tylko 5 m², powiedział, że jest zainteresowany, ale nie będzie mi płacił, tylko gotów jest pokryć koszty notarialne przejęcia gruntu. Sąsiad od 20 m² oświadczył, że on nic nie będzie załatwiał, stwierdził, cytuję „jak sobie postawiła źle płot, to niech go rozbierze”. Sąsiedzi od 100 m² gruntu przez adwokata zaproponowali całkowite odszkodowanie w wysokości 5 tys. zł. Oświadczyli również, że sprawy notarialne i hipoteczne mam pokryć ja, bo ja mam interes w uregulowaniu spraw własności. Czy jako jedyny inwestor mogę zgodnie z prawem rozebrać wadliwie wykonane ogrodzenie? Nie liczę na odszkodowanie od wykonawcy, zachowałam wprawdzie umowę, ale nie wiem, gdzie go szukać.

Kiedy potrzebna jest zgoda sąsiada na rozbiórkę ogrodzenia?

Na początku od razu wyjaśnię, że sąsiad (sąsiedzi) mógłby mieć jakieś roszczenia, gdyby partycypował w kosztach zbudowania ogrodzenia. Gdyby tak było, mógłby po zburzeniu obiektu domagać się odszkodowania, a sam czyn (rozbiórka) mógłby zostać potraktowany jako wykroczenie.

Zgoda sąsiada jest potrzebna przy wznoszeniu ogrodzenia „w granicy”, ale to tylko po to, by partycypował on w kosztach jego wzniesienia lub utrzymania w należytym stanie. Jeśli takie ogrodzenie wzniesie się bez zgody sąsiada, to czyni się to na własne ryzyko i koszt, a także sąsiad w niektórych przypadkach może domagać się jego demontażu.

Obowiązki utrzymania obiektu w należytym stanie technicznym

Skutkiem wybudowania ogrodzenia wyłącznie w granicach jednej nieruchomości jest jasność sytuacji prawnej. W takiej sytuacji ogrodzenie to stanowi część składową nieruchomości, na której się znajduje, a w konsekwencji właścicielem ogrodzenia, a zatem osobą odpowiedzialną za wszelkie naprawy i konserwacje, jest właściciel nieruchomości, na której został on wzniesiony. Potwierdzeniem tego stwierdzenia jest art. 61 pkt 1 Prawa budowlanego, zgodnie z którym właściciel lub zarządca obiektu budowlanego ma obowiązek utrzymywania i użytkowania obiektu (a więc także ogrodzenia) zgodnie z jego przeznaczeniem, wymaganiami ochrony środowiska, a w szczególności – utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznych.

Utrzymywanie i użytkowanie urządzeń, drzew i krzewów na granicy gruntów

Inaczej zaś wygląda sytuacja, w której ogrodzenie zostało wzniesione na granicy nieruchomości sąsiednich. Z pomocą przychodzi regulacja Kodeksu cywilnego. Zgodnie z treścią art. 154 Kodeksu cywilnego domniemywa się, że mury i płoty, które znajdują się na granicy gruntów sąsiadujących, służą do wspólnego użytku sąsiadów. W związku z tym korzystający z takich urządzeń – a zatem sąsiedzi – obowiązani są do wspólnego ponoszenia kosztów ich utrzymania. Pamiętać trzeba, że wspomniany przepis nie wskazuje, iż urządzenia te objęte są współwłasnością obu sąsiadów, lecz odnosi się jedynie do wspólnego użytku. Co istotne, ponoszenie kosztów utrzymania tych urządzeń nie determinuje obowiązku ponoszenia kosztów wybudowania nowego ogrodzenia. Stąd też, jeżeli sąsiedzi nie uzgodnili kwestii pokrycia kosztów budowy nowego płotu – ten, kto sfinansował tę inwestycję, nie może skutecznie domagać się zwrotu części, o czym pisałam we wstępie.

Problematyczna rozbiórka ogrodzenia

Odpowiadając na Pani pytanie – problematyczna będzie rozbiórka wybudowanego już ogrodzenia, ponieważ gdy już stanie na granicy działek, staje się przedmiotem do współużytkowania obu sąsiadów. Kodeks cywilny nie precyzuje, który z właścicieli jest tak naprawdę właścicielem ogrodzenia. Podobnie wygląda sytuacja, jeśli chodzi o Prawo budowlane — nie wskazuje się, kto jest odpowiedzialny za budowę ogrodzenia i jego utrzymania w przypadku, gdy znajduje się ono na granicy działki. Stąd należy najpierw uporządkować sprawy własnościowe i kiedy ogrodzenie – oficjalnie będzie „na Pani gruncie”, a nie w granicy, wtedy je rozebrać.

Odpowiedzialność wykonawcy za wadliwe wykonanie ogrodzenia – okres przedawnienia roszczeń

Co do odpowiedzialności względem wykonawcy, sądzę że trzeba się zapoznać z kwestiami umownymi.

Wskazuję, że termin przedawnienia roszczenia o naprawienie szkody (o ile przepis szczególny nie stanowi inaczej) wynosi 10 lat, a dla roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej 3 lata Tradycyjne, termin przedawnienia liczony był (rozpoczynał bieg) od daty wykonania umowy, np. zakończenia robót budowlanych (zwykle od dnia podpisania stosownego protokołu zdawczo-odbiorczego). O ile wada ujawniła się po upływie wspomnianych okresów, uprawniony nie mógł dochodzić naprawienia szkody z uwagi na wspomniane przedawnienie.

Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 22 listopada 2013 roku, sygn. akt III CZP 72/13, zaprezentował odmienne spojrzenie na bieg przedawnienia takich roszczeń. Jak zauważono w przywołanym orzeczeniu, roszczenie o odszkodowanie za szkodę spowodowaną naruszeniem zobowiązania nie rozpoczyna swojego biegu w chwili wykonania umowy. Roszczenie takie powstaje dopiero wówczas, gdy zrealizowane zostaną wszystkie przesłanki, które – w myśl art. 471K.c. – decydują o jego istnieniu. Są nimi: naruszenie zobowiązania (bezprawność kontraktowa) oraz wyrządzenie wierzycielowi szkody (art. 361 § 2 K.c.), pozostającej w związku przyczynowym z naruszeniem zobowiązania (art. 361 § 1 K.c.). Przepis ten stanowi podstawę uzyskania odszkodowania w miejsce świadczenia w zakresie, w jakim nie zostało ono spełnione lub zostało spełnione nienależycie. W takim wypadku obowiązek świadczenia – w części, w jakiej został naruszony przez dłużnika – ulega przekształceniu w obowiązek naprawienia szkody.

Termin przedawnienia roszczenia o odszkodowanie ex contractu rozpoczyna zatem bieg w chwili, w której powstała szkoda pozostająca w związku z naruszeniem zobowiązania, a nie w chwili samego wykonania umowy (por. m.in. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 4 marca 2010 roku, I CSK 407/09, oraz z dnia 19 grudnia 2007 roku, V CSK 340/07).

Przenosząc powyższe rozumowanie Sądu Najwyższego na kanwę praktyki prowadzenia sporów sądowych, oznacza to, że roszczenie odszkodowawcze może „powstać” nawet po wielu latach od wykonania danego zobowiązania, tj. dopiero w momencie „pojawienia się szkody” powstałej w wyniku nienależytego wykonania tegoż zobowiązania – w sprawie, na kanwie której zapadło omawiane orzeczenie Sądu Najwyższego, był to okres 15 lat po wykonaniu zobowiązania (tj. po dniu dokonania, uznanego za bezprawny, wpisu akurat w tym wypadku w dzienniku budowy przez pozwanego).

Wzruszalność terminu przedawnienia

Dodatkowo zastosowanie wspierające w zakresie wzruszalności terminu przedawnienia może stanowić art. 5 K.c. właśnie w oparciu o Pani zaufanie wykonawcy. Ten przepis jest jednym z wielu unormowań kodeksowych zawierających tzw. klauzule generalne, mający największe z nich wszystkich znaczenie ze względu na najszersze pole zastosowania.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93