- Samo przesunięcie ogrodzenia nie przenosi własności gruntu na sąsiada, ale wieloletnie samoistne posiadanie może prowadzić do zasiedzenia.
- Jeżeli przebieg granicy jest sporny, właściwą drogą może być rozgraniczenie nieruchomości, a dopiero potem żądanie wydania gruntu lub usunięcia ogrodzenia.
- Sąsiada nie można zmusić do wykupu zajętej części działki bez jego zgody; można natomiast dochodzić ochrony własności przed sądem.
- Rozbiórka ogrodzenia zwykle nie wymaga pozwolenia na rozbiórkę ani zgłoszenia, ale cywilnoprawnie może być ryzykowna, jeśli ogrodzenie jest użytkowane wspólnie albo stoi na spornej granicy.
- Roszczenia wobec wykonawcy po wielu latach mogą być przedawnione, dlatego trzeba sprawdzić umowę, daty i rodzaj roszczenia.
Od czego zacząć, gdy geodeta wykazał przesunięcie ogrodzenia?
Jeżeli pomiary geodezyjne wskazują, że sąsiedzi korzystają z części Pani gruntu, pierwszym krokiem powinno być oddzielenie dwóch kwestii: przebiegu granicy oraz sposobu korzystania z pasa gruntu. To, że płot od lat stoi w określonym miejscu, nie oznacza jeszcze, że granica prawna przebiega właśnie po linii płotu.
W praktyce należy zgromadzić dokumenty geodezyjne, mapy, wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów, dokumentację z podziału nieruchomości, protokoły z czynności geodezyjnych oraz wszelkie dowody dotyczące budowy ogrodzenia. Jeżeli granica wynika jasno z dokumentów i nie jest sporna, można przejść do wezwania sąsiadów do uregulowania sprawy. Jeżeli jednak sąsiedzi kwestionują przebieg granicy, zwykle potrzebne będzie formalne rozgraniczenie nieruchomości.
Rozgraniczenie nieruchomości służy ustaleniu przebiegu granic przez określenie położenia punktów i linii granicznych, utrwalenie ich na gruncie oraz sporządzenie odpowiednich dokumentów. Co do zasady postępowanie rozgraniczeniowe prowadzi wójt, burmistrz albo prezydent miasta, a w przypadkach określonych w ustawie sprawa może trafić do sądu.
Czy można rozebrać wadliwie postawione ogrodzenie?
Jeżeli ogrodzenie zostało wybudowane wyłącznie na Pani gruncie, zostało sfinansowane przez Panią i nie jest przedmiotem wspólnego użytku z sąsiadem, właściciel co do zasady może nim rozporządzać, w tym je rozebrać. Trzeba jednak zachować ostrożność, ponieważ sama rozbiórka nie powinna naruszać posiadania sąsiada, prowadzić do zniszczenia cudzych elementów ani wywołać zagrożenia dla ludzi lub mienia.
Inaczej wygląda sytuacja, gdy ogrodzenie znajduje się na granicy gruntów sąsiadujących. Zgodnie z art. 154 Kodeksu cywilnego domniemywa się, że mury, płoty, miedze, rowy i inne podobne urządzenia znajdujące się na granicy gruntów służą do wspólnego użytku sąsiadów. W takim przypadku jednostronna rozbiórka może prowadzić do roszczeń sąsiada, zwłaszcza gdy ogrodzenie realnie zabezpiecza obie nieruchomości albo było przez obie strony używane.
Najbezpieczniejsze rozwiązanie to pisemne wezwanie sąsiada do dobrowolnego uregulowania sprawy, wskazanie wyników pomiarów geodezyjnych i zaproponowanie jednego z rozwiązań: przesunięcia ogrodzenia, wykupu zajętego pasa gruntu, ustanowienia innego tytułu prawnego albo wydania gruntu. Samodzielna rozbiórka powinna być ostatecznością, szczególnie gdy sąsiad kwestionuje granicę albo zapowiada spór.
Czy rozbiórka ogrodzenia wymaga zgłoszenia albo pozwolenia?
Na gruncie Prawa budowlanego budowa ogrodzenia o wysokości nieprzekraczającej 2,20 m nie wymaga pozwolenia na budowę ani zgłoszenia. Budowa ogrodzenia o wysokości powyżej 2,20 m wymaga zgłoszenia, ale nadal nie wymaga pozwolenia na budowę.
W przypadku rozbiórki istotny jest art. 29 Prawa budowlanego oraz art. 31 tej ustawy. Co do zasady rozbiórka obiektów i urządzeń budowlanych, na których budowę nie jest wymagane pozwolenie na budowę, nie wymaga ani decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę, ani zgłoszenia. Trzeba jednak sprawdzić, czy ogrodzenie nie jest objęte ochroną konserwatorską, czy nie znajduje się przy obiekcie zabytkowym oraz czy miejscowe okoliczności nie powodują szczególnych obowiązków.
Prawo budowlane nie rozstrzyga jednak sporu o własność gruntu. To, że rozbiórka może być dopuszczalna administracyjnie, nie oznacza jeszcze, że jest bezpieczna cywilnoprawnie. Jeżeli sąsiad korzysta z pasa gruntu i sprzeciwia się rozbiórce, lepiej najpierw uporządkować granicę i roszczenia właścicielskie.
Zobacz również:
Jeżeli spór dotyczy również usytuowania budynków lub planowanej inwestycji przy granicy, pomocny może być artykuł o tym, kiedy możliwa jest budowa domu w granicy działki.
Czy sąsiad musi wykupić zajętą część działki?
Nie. Sąsiada nie można zmusić do zawarcia umowy sprzedaży zajętego pasa gruntu. Sprzedaż części nieruchomości wymaga zgody obu stron, wcześniejszego prawidłowego wydzielenia działki, aktu notarialnego oraz wpisów w księdze wieczystej. Jeżeli grunt ma charakter rolny, trzeba dodatkowo sprawdzić ograniczenia dotyczące obrotu nieruchomościami rolnymi.
To oznacza, że propozycje sąsiadów w rodzaju „zapłacę tylko koszty notarialne” albo „zapłacę określoną kwotę, ale właściciel ma ponieść wszystkie koszty” są wyłącznie propozycjami ugodowymi. Nie ma ogólnej zasady, że to właściciel gruntu musi ponosić koszty notarialne, geodezyjne i hipoteczne tylko dlatego, że chce uregulować stan prawny. Zakres kosztów można ustalić w umowie, a jeżeli porozumienia nie ma, pozostaje droga sądowa.
Jeżeli nie chce Pani sprzedawać gruntu albo zaproponowana cena jest nieakceptowalna, może Pani domagać się ochrony prawa własności. Podstawą jest przede wszystkim art. 222 Kodeksu cywilnego. Właściciel może żądać wydania rzeczy od osoby, która faktycznie nią włada, a także przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń, jeżeli własność jest naruszana w inny sposób.
Sąsiad przesunął ogrodzenie i zajął część Twojej działki?
Prawnik przeanalizuje mapy, granice i sposób korzystania z gruntu oraz pomoże dobrać roszczenie o wydanie terenu lub usunięcie naruszeń.
Wyślij sprawę do bezpłatnej wyceny ›Opisanie sprawy i wycena są bezpłatne • Dopiero później decydujesz, czy zamawiasz poradę
Jakie roszczenia przysługują właścicielowi zajętego gruntu?
W zależności od okoliczności właściciel może rozważyć kilka roszczeń. Jeżeli sąsiad faktycznie włada częścią nieruchomości, właściwe może być roszczenie windykacyjne, czyli żądanie wydania gruntu. Jeżeli naruszenie polega na utrzymywaniu ogrodzenia, urządzeń, tarasu, nasadzeń albo innych elementów na cudzym gruncie, można żądać przywrócenia stanu zgodnego z prawem, w tym usunięcia naruszeń.
W określonych sytuacjach można również dochodzić wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Takie roszczenie wymaga jednak dokładnego ustalenia okresu korzystania, powierzchni zajętego gruntu, sposobu korzystania oraz dobrej albo złej wiary posiadacza. Nie zawsze będzie to proste, szczególnie gdy zajęcie trwało wiele lat i zmieniali się właściciele sąsiednich nieruchomości.
Jeżeli granica jest sporna, sąd może nie ograniczyć się do samego nakazania wydania pasa gruntu, lecz konieczne może okazać się wcześniejsze albo równoległe rozstrzygnięcie przebiegu granicy. W sprawach granicznych znaczenie ma zarówno dokumentacja geodezyjna, jak i historia posiadania oraz zachowanie stron.
Czy sąsiad może powołać się na zasiedzenie zajętego pasa gruntu?
Tak, jest to jedno z najważniejszych ryzyk w opisanej sprawie. Zgodnie z art. 172 Kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości niebędący właścicielem może nabyć własność przez zasiedzenie, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie jako posiadacz samoistny przez 20 lat w dobrej wierze albo przez 30 lat w złej wierze.
W praktyce przy przesuniętym ogrodzeniu najczęściej spór dotyczy tego, czy sąsiad był posiadaczem samoistnym, od kiedy trwało posiadanie i czy można mu przypisać dobrą czy złą wiarę. Jeżeli poprzedni właściciel sąsiedniej działki miał świadomość, że ogrodzenie jest przesuwane po to, aby powiększyć jego faktyczny teren, argument o dobrej wierze może być bardzo słaby. Nie wyklucza to jednak powoływania się przez sąsiada na upływ 30 lat.
Zmiana właściciela sąsiedniej nieruchomości nie zawsze niweczy możliwość doliczania czasu posiadania poprzednika. Dlatego w sprawach trwających od kilkudziesięciu lat nie warto ograniczać się do rozmów. Trzeba ustalić dokładną datę przesunięcia ogrodzenia, charakter korzystania z gruntu i podjąć czynności, które realnie chronią własność.
Co zrobić, gdy sąsiedzi odmawiają zapłaty albo chcą narzucić warunki?
Jeżeli sąsiedzi nie zgadzają się na zapłatę ceny odpowiadającej wartości gruntu albo chcą przerzucić wszystkie koszty na właściciela, warto zakończyć etap nieformalnych rozmów i przejść do pisemnych działań. Pismo powinno wskazywać powierzchnię zajętego gruntu, podstawę ustalenia granicy, proponowany sposób rozwiązania sprawy oraz termin odpowiedzi.
Można zaproponować ugodę, ale powinna ona być konkretna. Jeżeli ma dojść do sprzedaży gruntu, trzeba wskazać cenę, zasady poniesienia kosztów geodezyjnych i notarialnych oraz termin zawarcia aktu. Jeżeli sąsiad nie chce kupić gruntu, alternatywą jest jego wydanie i przywrócenie granicy zgodnie ze stanem prawnym.
Jeżeli porozumienia nie ma, dalsze kroki zależą od tego, czy sporna jest sama granica. Gdy granica wymaga ustalenia, należy rozważyć rozgraniczenie nieruchomości. Gdy granica jest jasna, a sąsiad po prostu zajmuje cudzy grunt, właściwsze może być powództwo o wydanie nieruchomości, usunięcie naruszeń i ewentualnie zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie.
Odpowiedzialność wykonawcy za źle postawione ogrodzenie
Wątek odpowiedzialności wykonawcy trzeba ocenić ostrożnie. W poprzedniej wersji artykułu wskazano ogólny termin 10 lat, ale obecnie podstawowy termin przedawnienia z art. 118 Kodeksu cywilnego wynosi 6 lat, a dla roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz roszczeń okresowych 3 lata. Koniec terminu przedawnienia przypada co do zasady na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin jest krótszy niż dwa lata.
Nie oznacza to jednak, że w każdej sprawie termin liczy się identycznie. Trzeba ustalić, jaką umowę zawarto z wykonawcą, kiedy roboty zostały wykonane, kiedy ujawniła się szkoda, czy były reklamacje, czy wykonawca prowadził działalność gospodarczą i czy doszło do przerwania biegu przedawnienia. Przy umowach o wykonanie określonego rezultatu mogą pojawić się także szczególne, krótsze terminy przedawnienia.
Uchwała Sądu Najwyższego z 22 listopada 2013 r., sygn. akt III CZP 72/13, wskazuje, że przy roszczeniu odszkodowawczym za nienależyte wykonanie zobowiązania znaczenie ma moment powstania szkody pozostającej w związku z naruszeniem zobowiązania, a nie wyłącznie sama data wykonania umowy. Nie jest to jednak prosty sposób na dochodzenie roszczeń po dowolnie długim czasie. W sprawie ogrodzenia wykonanego około 1996 r. roszczenia wobec wykonawcy mogą być w praktyce bardzo trudne albo przedawnione, zwłaszcza jeśli nie ma kontaktu z wykonawcą i brakuje pełnej dokumentacji.
Czy można powołać się na zasady współżycia społecznego przy przedawnieniu?
Art. 5 Kodeksu cywilnego może mieć znaczenie wyjątkowo, gdy podniesienie zarzutu przedawnienia stanowiłoby nadużycie prawa. Nie należy jednak traktować tego przepisu jako sposobu na automatyczne „wzruszenie” każdego terminu przedawnienia. Sądy stosują tę konstrukcję ostrożnie i po analizie konkretnych okoliczności.
W sprawie przeciwko wykonawcy istotne byłoby m.in. to, czy właściciel mógł wcześniej wykryć błąd, czy wykonawca go ukrywał, kiedy powstała szkoda, jak długo właściciel zwlekał z reakcją po uzyskaniu pomiarów i czy istnieją dowody na nienależyte wykonanie umowy. Samo zaufanie do wykonawcy zwykle nie wystarcza.
Praktyczna kolejność działań
W sprawie przesuniętego ogrodzenia warto działać według uporządkowanego planu. Najpierw należy uzyskać pełną dokumentację geodezyjną i ustalić, czy granica jest pewna. Następnie warto wysłać do każdego sąsiada osobne pismo, ponieważ sytuacja osoby zajmującej 5 m2 może być zupełnie inna niż sytuacja osoby korzystającej z ponad 100 m2.
W piśmie można zaproponować ugodowe nabycie gruntu za określoną cenę, ale jednocześnie trzeba jasno wskazać, że brak porozumienia będzie skutkował podjęciem działań prawnych w celu ochrony własności. Warto także zastrzec, że sama propozycja sprzedaży nie oznacza uznania praw sąsiada do gruntu.
Jeżeli sprawa dotyczy większej powierzchni i korzystanie trwa od wielu lat, przed złożeniem pozwu albo wniosku o rozgraniczenie należy przeanalizować ryzyko zasiedzenia. W niektórych sprawach szybkie wystąpienie na drogę sądową jest konieczne nie tylko po to, aby odzyskać grunt, ale także po to, aby przerwać dalsze utrwalanie niekorzystnego stanu.
Przykłady
Poniższe przykłady pokazują, że sposób rozwiązania sporu zależy od powierzchni zajętego gruntu, czasu korzystania, zachowania sąsiada i tego, czy granica jest rzeczywiście sporna.
Pani Anna zleciła podział działki i dowiedziała się, że sąsiad od 12 lat korzysta z 18 m2 jej gruntu za ogrodzeniem. Sąsiad nie kwestionował pomiarów, ale nie chciał płacić ceny rynkowej. W takiej sytuacji właścicielka mogła zaproponować ugodową sprzedaż pasa gruntu albo wezwać sąsiada do wydania terenu i przesunięcia ogrodzenia. Ponieważ okres korzystania był krótszy niż terminy zasiedzenia, najważniejsze było szybkie uporządkowanie sprawy i niedopuszczenie do dalszego upływu czasu.
Pan Marek odkrył, że płot postawiony przez poprzedniego właściciela sąsiedniej działki obejmuje około 120 m2 jego nieruchomości. Ogrodzenie istniało od prawie 30 lat, a sąsiad korzystał z tego terenu jak z własnego ogrodu. Przed skierowaniem pozwu należało dokładnie zbadać ryzyko zasiedzenia, ustalić datę objęcia gruntu w posiadanie i sprawdzić, czy poprzedni właściciel sąsiedniej działki działał w dobrej czy złej wierze.
Pani Katarzyna chciała samodzielnie rozebrać ogrodzenie, bo geodeta wskazał, że stoi ono po jej stronie granicy. Sąsiad twierdził jednak, że płot od zawsze był wspólny i zabezpieczał obie posesje. W takiej sytuacji pochopna rozbiórka mogłaby wywołać kolejny spór. Bezpieczniejsze było pisemne wezwanie sąsiada, ustalenie statusu ogrodzenia i dopiero po uporządkowaniu sprawy przeprowadzenie prac.
FAQ
Czy mogę wejść na zajęty pas gruntu i samodzielnie przestawić płot?
Nie warto robić tego bez przygotowania. Nawet jeżeli grunt należy do właściciela, sąsiad może faktycznie go posiadać i sprzeciwić się takim działaniom. Bezpieczniej najpierw wezwać sąsiada na piśmie, ustalić granicę i w razie braku porozumienia skorzystać z drogi sądowej.
Czy sąsiad ma obowiązek zapłacić za zajęty grunt?
Sąsiad nie ma obowiązku zawarcia umowy wykupu. Jeżeli jednak bez podstawy prawnej korzysta z cudzego gruntu, właściciel może dochodzić wydania nieruchomości, usunięcia naruszeń, a w określonych przypadkach także wynagrodzenia za bezumowne korzystanie.
Kto płaci koszty notariusza, geodety i wpisów w księdze wieczystej?
Przy ugodowej sprzedaży części gruntu strony mogą dowolnie uzgodnić, kto ponosi koszty. Nie ma ogólnej zasady, że wszystkie koszty musi ponieść właściciel gruntu. Jeżeli strony nie uzgodnią warunków, do sprzedaży po prostu nie dojdzie.
Czy ogrodzenie do 2,20 m można rozebrać bez zgłoszenia?
Co do zasady tak. Budowa ogrodzenia o wysokości do 2,20 m nie wymaga pozwolenia ani zgłoszenia, a rozbiórka obiektów, na których budowę nie jest wymagane pozwolenie, zasadniczo również nie wymaga pozwolenia ani zgłoszenia. Trzeba jednak sprawdzić wyjątki, np. ochronę konserwatorską.
Czy zajęcie 5 m2 gruntu też warto regulować?
Tak, choć ekonomicznie sprawa może wyglądać inaczej niż przy zajęciu 100 m2. Nawet niewielki fragment działki może mieć znaczenie przy sprzedaży nieruchomości, budowie, podziale działki albo ustanawianiu granic. Warto uregulować go formalnie, a nie tylko ustnie.
Czy zmiana właściciela sąsiedniej działki usuwa problem?
Nie. Nowy właściciel może kontynuować posiadanie poprzednika, a w sprawach zasiedzenia czas posiadania poprzednich właścicieli może mieć znaczenie. Dlatego przy wieloletnim przesunięciu ogrodzenia trzeba zbadać całą historię korzystania z gruntu.
Podsumowanie
Właściciel gruntu, którego część została zajęta przez sąsiada wskutek błędnego ustawienia ogrodzenia, nie traci automatycznie prawa własności. Może żądać wydania gruntu, usunięcia naruszeń albo zawrzeć z sąsiadem umowę sprzedaży zajętego pasa ziemi. Ugoda jest często najtańszym rozwiązaniem, ale tylko wtedy, gdy cena i koszty są rozsądnie ustalone.
Największym ryzykiem w sprawach trwających od wielu lat jest zasiedzenie. Dlatego przed rozbiórką ogrodzenia, pozwem albo podpisaniem ugody trzeba ustalić, kiedy doszło do przesunięcia płotu, kto i w jaki sposób korzystał z gruntu oraz czy sąsiad może twierdzić, że posiadał go jak właściciel. Przy większej powierzchni zajętego gruntu sprawa wymaga starannej analizy prawnej i geodezyjnej.
Potrzebujesz pomocy w swojej sprawie?
Opisz swoją sprawę prawnikowi ›Wycena zwykle w ciągu 1 godziny
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje
Źródła:
1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
3. Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne - tekst jednolity
4. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 22 listopada 2013 r., sygn. akt III CZP 72/13
