Zmiana sposobu ogrzewania w budynku, czy zgodę muszą wyrazić wszyscy właściciele mieszkań?

• 2026-03-21
• Autor: Urszula Trojanowska-Woźniak

W budynku wspólnoty mieszkaniowej obecnie każdy właściciel ma indywidualne ogrzewanie gazowe. Zarząd wspólnoty planuje podłączyć budynek do sieci miejskiej. Czy na zmianę sposobu ogrzewania muszą wyrazić zgodę wszyscy właściciele mieszkań? Dodam, że nie jestem zainteresowany zmianą systemu ogrzewania. Co w przypadku, gdy nie będzie jednomyślności? W jaki sposób wspólnota może sfinansować inwestycję?

Zmiana sposobu ogrzewania budynku

Kwestie dotyczące Pana sprawy reguluje ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku (Dz. U. Nr 85, poz. 388 z późn. zm.), dalej „ustawa”, rozdział 4.

Zgodnie z art. 18 ustawy: „Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu. Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej. Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w ust. 1, lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza obowiązują zasady określone w niniejszym rozdziale”.

Zgodnie z art. 20 i 21 ustawy: „Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna. Zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani. Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie”.

Zgodnie z art. 22 ustawy: „Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej”.

Podjęcie uchwały w sprawie zmiany sposobu ogrzewania

Mając na uwadze powyższe, uważam, że wyrażenie zgody na zmianę sposobu ogrzewania i podłączenie budynku do sieci miejskiej powinno zostać zatwierdzone w formie uchwały. Temat ten powinien zostać przedstawiony pod głosowanie właściciel lokali. Jeżeli większość jest za tym, żeby nie zmieniać sposobu ogrzewania, wspólnota winna podjąć taką uchwałę zgodnie z wolą większości. Do skutecznego podjęcia uchwały we wspólnocie mieszkaniowej niezbędne jest oddanie głosów stanowiących więcej niż 50% udziałów w nieruchomości wspólnej. Jeżeli zabraknie głosów z uwagi na nieobecność właścicieli lokali, należy „dozbierać” głosy w drodze indywidualnego zbierania głosów, aby wiedzieć, jaki jest ostateczny wynik głosowania.

Zarząd na najbliższym zebraniu winien poddać pod głosowanie uchwałę o wyrażeniu zgody na zmianę sposobu ogrzewania i wyrażenie zgody podłączenie budynku do sieci miejskiej.

Przy czym należy mieć na uwadze, że zgodnie z art. 23 ustawy: „Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. Jeżeli lokal jest przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych, współwłaściciele celem oddania głosu przypadającego na ich lokal w głosowaniu prowadzonym według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, obowiązani są ustanowić w formie pisemnej pełnomocnika. Ustanowienia pełnomocnika współwłaściciele lokalu dokonują większością głosów liczoną według wielkości udziałów we współwłasności lokalu”.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388