Wspólnota mieszkaniowa krok po kroku – zarząd, uchwały, koszty i prawa właściciela

Wspólnota mieszkaniowa krok po kroku – od czego zacząć?

Pierwszym krokiem nie powinno być szukanie wzoru pisma ani liczenie głosów, lecz ustalenie, jaki reżim prawny obowiązuje w konkretnej nieruchomości. Ustawa o własności lokali nie przewiduje identycznego sposobu zarządzania dla każdego budynku.

W pierwszej kolejności trzeba odpowiedzieć na trzy pytania:

• czy osoba zainteresowana jest właścicielem odrębnego lokalu, czy jedynie najemcą albo osobą posiadającą spółdzielcze prawo do lokalu,
• ile lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych znajduje się w nieruchomości,
• czy właściciele korzystają z ustawowego modelu zarządu, czy zarząd nieruchomością został powierzony na podstawie art. 18 ustawy o własności lokali.

To rozróżnienie ma bezpośredni wpływ na sposób podejmowania decyzji. Inaczej wygląda głosowanie nad rocznym planem gospodarczym, inaczej bieżąca naprawa dokonywana przez zarząd, a jeszcze inaczej spór w nieruchomości obejmującej najwyżej trzy lokale.

Wspólnota zajmuje się przede wszystkim nieruchomością wspólną, czyli gruntem oraz tymi częściami budynku i urządzeniami, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. W konkretnych sprawach właśnie granica między lokalem a częścią wspólną często przesądza o tym, kto podejmuje decyzję i kto ponosi koszt. Dotyczy to na przykład ustalenia, kto odpowiada za naprawę instalacji gazowej.

Podobnie inwestycja wykorzystująca część wspólną może wymagać decyzji właścicieli. Osobno omawiamy przypadek, gdy planowana jest fotowoltaika na dachu wspólnoty mieszkaniowej. Jeżeli natomiast spór dotyczy ingerencji w system grzewczy całego budynku, znaczenie ma zakres nieruchomości wspólnej i charakter prac – szerzej opisuje to poradnik o zmianie sposobu ogrzewania we wspólnocie mieszkaniowej.

Nie należy również automatycznie utożsamiać wspólnoty mieszkaniowej ze spółdzielnią. Jeżeli nieruchomość pozostaje w reżimie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, trzeba sprawdzić w szczególności art. 24¹, 26 i 27 tej ustawy. Po wyodrębnieniu wszystkich lokali zasady zarządu mogą ulec zmianie. Z kolei najemca lokalu nie staje się przez sam najem członkiem wspólnoty – jego podstawowe prawa i obowiązki wobec wynajmującego wynikają z umowy najmu, Kodeksu cywilnego i przepisów o ochronie praw lokatorów.

Krok 1. Ustalenie sytuacji prawnej i właściwego trybu

Czy stosuje się pełny model zarządu z ustawy o własności lokali?

Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych oraz lokali niewyodrębnionych należących nadal do dotychczasowego właściciela nie jest większa niż trzy, art. 19 ustawy o własności lokali odsyła w sprawach zarządu nieruchomością wspólną do przepisów Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

Ma to istotne skutki. W takim przypadku nie można bezrefleksyjnie stosować mechanizmu uchwał i większości przewidzianego dla większych wspólnot. Na przykład czynność przekraczająca zwykły zarząd wymaga na zasadach Kodeksu cywilnego zgody wszystkich współwłaścicieli, a przy jej braku współwłaściciele posiadający co najmniej połowę udziałów mogą w przypadkach określonych w art. 199 Kodeksu cywilnego zwrócić się do sądu.

Jeżeli lokali jest więcej niż trzy, właściciele są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego albo kilkuosobowego zarządu, o ile nie funkcjonuje odmienny sposób zarządu ustanowiony zgodnie z art. 18 ustawy. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna, ale nie musi ona być właścicielem lokalu.

Zarząd wspólnoty a zarządca nieruchomości

Zarząd i zarządca nie są pojęciami zamiennymi. W ustawowym modelu zarząd jest organem wykonawczym wspólnoty: kieruje jej sprawami, reprezentuje ją na zewnątrz i w relacjach z właścicielami. Jeżeli jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę składają co najmniej dwaj jego członkowie.

Inny wariant przewiduje art. 18 ustawy o własności lokali. Właściciele mogą określić sposób zarządu w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w późniejszej umowie zawartej w formie aktu notarialnego, w szczególności powierzając zarząd osobie fizycznej lub prawnej. Zmiana tak ustalonego sposobu zarządu może nastąpić uchwałą właścicieli zaprotokołowaną przez notariusza.

Dlatego przed oceną kompetencji administratora albo zarządcy warto sprawdzić akt notarialny, umowę o sposobie zarządu, późniejsze uchwały oraz księgę wieczystą nieruchomości, w której sposób zarządu może być ujawniony.

Co jest nieruchomością wspólną?

Według art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Właściciel ma prawo współkorzystać z tej nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem, ale jednocześnie jest obowiązany uczestniczyć w kosztach jej zarządu i współdziałać w ochronie wspólnego dobra.

Przy sporze o dach, elewację, piony instalacyjne, klatkę schodową, windę, grunt, konstrukcję budynku albo urządzenia obsługujące więcej lokali trzeba więc najpierw ustalić ich status. Samo położenie elementu wewnątrz mieszkania nie zawsze przesądza, że należy on wyłącznie do właściciela lokalu.

Krok 2. Dokumenty, wnioski i właściwy organ lub sąd

Sprawy wspólnoty mieszkaniowej mają przede wszystkim charakter cywilnoprawny. Właściciel nie składa zatem odwołania od uchwały do gminy, starosty czy samorządowego kolegium odwoławczego. Najpierw działa wewnątrz wspólnoty, a jeżeli ustawa przewiduje kontrolę sądową – kieruje sprawę do sądu powszechnego.

Jakie dokumenty trzeba zebrać?

Zakres dokumentów zależy od rodzaju sporu. Nie istnieje jedna obowiązkowa teczka dla każdej sprawy, ale kilka grup dokumentów pojawia się szczególnie często.

Dokument	Po co go sprawdzić?
Akt własności i księga wieczysta	Potwierdzają tytuł do lokalu, udział w nieruchomości wspólnej oraz mogą pomóc ustalić sposób zarządu.
Umowa o sposobie zarządu i akty notarialne	Pozwalają ustalić, czy działa ustawowy zarząd, czy zarząd został powierzony na podstawie art. 18.
Uchwała, karta głosowania, lista głosów i protokół	Pozwalają ustalić treść decyzji, sposób jej podjęcia, większość oraz ewentualne uchybienia.
Zawiadomienie o zebraniu lub informacja o podjętej uchwale	Ma znaczenie dla oceny prawidłowości procedury oraz terminu do zaskarżenia uchwały.
Plan gospodarczy, rozliczenia, faktury, umowy i wyciągi	Służą do weryfikacji wysokości kosztów, zaliczek i sposobu gospodarowania środkami.
Dokumentacja techniczna, protokoły przeglądów, kosztorysy i ekspertyzy	Są istotne przy sporach dotyczących remontów, instalacji, awarii i inwestycji.
Wezwania i korespondencja z zarządem albo zarządcą	Pokazują, czego właściciel żądał, kiedy zgłosił problem i jaka była odpowiedź wspólnoty.

Właściciel ma na podstawie art. 29 ust. 3 ustawy o własności lokali prawo kontroli działalności zarządu. Prawo to umożliwia weryfikowanie dokumentów potrzebnych do oceny gospodarowania nieruchomością wspólną. Nie oznacza jednak, że każda informacja znajdująca się w dokumentacji musi być zawsze udostępniana bez żadnych ograniczeń – przy danych osób trzecich trzeba uwzględnić przepisy o ochronie danych.

Jak doprowadzić do podjęcia uchwały?

Uchwały właścicieli mogą być podejmowane na zebraniu, w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd albo przy zastosowaniu obu tych sposobów łącznie.

Zarząd lub zarządca powinien zwołać zebranie ogółu właścicieli co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale. Jeżeli tego nie zrobi, zebranie coroczne może zwołać każdy właściciel. Dodatkowe zebranie powinno zostać zwołane także na wniosek właścicieli dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej.

O zebraniu właściciel powinien zostać zawiadomiony na piśmie co najmniej tydzień przed terminem. Zawiadomienie powinno wskazywać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad. Jeżeli zamierzona jest zmiana wzajemnych praw i obowiązków właścicieli, należy również wskazać treść tej zmiany.

Co do zasady uchwała zapada większością głosów liczoną według wielkości udziałów. Oznacza to, że nie wystarcza większość spośród osób, które przyszły na zebranie. Ustawa przewiduje jednak sytuacje, w których głosowanie może odbywać się według zasady jeden właściciel – jeden głos, w szczególności na zasadach art. 23 ust. 2 i 2a.

Jeżeli uchwała została podjęta z udziałem głosów zbieranych indywidualnie, każdy właściciel powinien zostać pisemnie powiadomiony o jej treści.

Kiedy potrzebny jest sąd?

Problem	Właściwa droga
Właściciel kwestionuje ważną dla niego uchwałę	Powództwo przeciwko wspólnocie na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali.
Nie powołano zarządu albo zarząd nie wykonuje obowiązków lub narusza zasady prawidłowej gospodarki	Wniosek właściciela o ustanowienie zarządcy przymusowego na podstawie art. 26.
W nieruchomości są najwyżej trzy lokale i występuje konflikt współwłaścicieli	Stosuje się odpowiednie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.
Brakuje większości potrzebnej do czynności przekraczającej zwykły zarząd w większej wspólnocie	W przypadkach z art. 24 ustawy rozstrzygnięcia sądu może żądać zarząd albo zarządca, któremu powierzono zarząd.
Problem dotyczy umowy najmu lokalu	Stroną sporu jest przede wszystkim wynajmujący; zastosowanie mają przepisy o najmie i ochronie praw lokatorów, a nie sam mechanizm uchwał wspólnoty.

W sprawie o uchylenie uchwały pozwaną jest wspólnota mieszkaniowa, a nie członkowie zarządu ani firma administrująca budynkiem. Właściwość rzeczowa sądu zależy od charakteru sprawy. Sprawa dotycząca interesu majątkowego może należeć do sądu rejonowego albo okręgowego zależnie od wartości przedmiotu sporu; przy prawach majątkowych granicą właściwości sądu okręgowego jest obecnie wartość przekraczająca 100 000 zł. Sprawy o prawa niemajątkowe należą zasadniczo do sądu okręgowego. O majątkowym lub niemajątkowym charakterze sprawy o uchylenie uchwały decyduje przedmiot konkretnej uchwały.

Wniosek o ustanowienie zarządcy przymusowego z art. 26 jest natomiast rozpoznawany w postępowaniu nieprocesowym. Sąd może ustanowić zarządcę, określić jego kompetencje oraz wynagrodzenie, a następnie odwołać go, gdy ustaną przyczyny uzasadniające zarząd przymusowy.

Krok 3. Terminy, opłaty i przebieg postępowania

Najważniejsze terminy we wspólnocie

Termin	Czego dotyczy?
Do 10. dnia każdego miesiąca	Zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną są płatne z góry.
Nie później niż w pierwszym kwartale roku	Powinno odbyć się coroczne zebranie ogółu właścicieli.
Co najmniej tydzień przed zebraniem	Właściciel powinien otrzymać pisemne zawiadomienie o zebraniu.
6 tygodni	Termin do wytoczenia powództwa o uchylenie uchwały na podstawie art. 25 ustawy.

Sześciotygodniowy termin do zaskarżenia uchwały liczy się różnie w zależności od sposobu jej podjęcia. Jeżeli uchwała została podjęta na zebraniu, termin biegnie od dnia jej podjęcia. Nieobecność właściciela na zebraniu nie przesuwa początku terminu do dnia, w którym dowiedział się o uchwale.

Jeżeli natomiast uchwałę podjęto w trybie indywidualnego zbierania głosów, termin biegnie od dnia powiadomienia właściciela wytaczającego powództwo o treści uchwały. Przy głosowaniu mieszanym trzeba dokładnie ustalić tryb i moment podjęcia uchwały.

Termin z art. 25 ust. 1a ma charakter zawity. Po jego upływie co do zasady nie można skutecznie żądać uchylenia uchwały na tej podstawie. Inne roszczenia, na przykład dotyczące uchwały nieistniejącej, odnoszą się do odmiennych wad i nie powinny być traktowane jako prosty sposób na obejście terminu z art. 25.

Ile kosztuje sprawa sądowa?

Od pozwu o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej pobiera się opłatę stałą w wysokości 200 zł. Wynika to z art. 27 pkt 9 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Od wniosku o ustanowienie zarządcy rzeczy wspólnej ustawa przewiduje opłatę 100 zł. W konkretnej sprawie trzeba jednak prawidłowo określić podstawę i rodzaj wniosku.

Do tego mogą dojść koszty pełnomocnika, opinii specjalisty albo biegłego, jeżeli charakter sporu wymaga wiadomości technicznych lub księgowych. W razie przegrania procesu sąd może również obciążyć stronę kosztami poniesionymi przez przeciwnika zgodnie z zasadami postępowania cywilnego.

Jak ustalane są koszty wspólnoty?

Właściciel ponosi koszty utrzymania własnego lokalu, a niezależnie od tego uczestniczy w kosztach zarządu nieruchomością wspólną. Do tych ostatnich ustawa zalicza w szczególności wydatki na remonty i bieżącą konserwację, media dotyczące części wspólnej, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne niepokrywane bezpośrednio przez właścicieli, utrzymanie porządku i czystości oraz wynagrodzenie zarządu albo zarządcy.

Co do zasady wydatki i ciężary związane z nieruchomością wspólną ponoszone są proporcjonalnie do udziałów. Uchwała może jednak zwiększyć obciążenie właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Sam fakt, że lokal jest użytkowy, nie oznacza automatycznie dowolnego zwiększenia jego obciążeń.

Ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd i w ustawowym modelu wymaga uchwały właścicieli. Zarząd nie powinien samodzielnie zastępować takiej uchwały własną decyzją.

Ustawa nie nakazuje natomiast każdej wspólnocie prowadzenia funduszu remontowego pod taką właśnie nazwą. Właściciele mogą utworzyć fundusz i określić zasady gromadzenia środków w uchwale. Niezależnie od tego wydatki na remont i bieżącą konserwację należą do ustawowych kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

Jak wykazać nieprawidłowości?

Przy sporze o uchwałę nie wystarczy zwykle ogólne stwierdzenie, że decyzja jest niesprawiedliwa. Trzeba powiązać zarzuty z jedną z podstaw wskazanych w art. 25 ust. 1: niezgodnością uchwały z prawem, niezgodnością z umową właścicieli, naruszeniem zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo naruszeniem interesu właściciela.

Dowodami mogą być między innymi:

• treść zaskarżonej uchwały i dokumenty wskazujące datę jej podjęcia lub powiadomienia właściciela,
• lista głosów oraz dane o udziałach właścicieli,
• protokół zebrania i zawiadomienie o jego zwołaniu,
• plan gospodarczy, faktury, kosztorysy, oferty i umowy z wykonawcami,
• rozliczenia wspólnoty i dokumenty księgowe,
• protokoły przeglądów i dokumentacja techniczna,
• opinie specjalistów, zdjęcia i inne materiały dokumentujące stan budynku,
• korespondencja potwierdzająca wcześniejsze zastrzeżenia i odpowiedzi zarządu.

Jeżeli dokument znajduje się wyłącznie w posiadaniu wspólnoty, trzeba precyzyjnie wskazać, czego właściciel wcześniej żądał i dlaczego dokument ma znaczenie dla sprawy. W procesie można również wnosić o przeprowadzenie odpowiednich dowodów zgodnie z Kodeksem postępowania cywilnego.

Krok 4. Decyzja, orzeczenie albo zakończenie procedury

Kiedy wystarczy decyzja zarządu, a kiedy potrzebna jest uchwała?

W ustawowym modelu czynności zwykłego zarządu zarząd podejmuje samodzielnie. Jeżeli czynność przekracza zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest uchwała właścicieli wyrażająca zgodę oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do dokonania czynności, jeżeli jest ono potrzebne.

Ustawa wymienia przykłady czynności przekraczających zwykły zarząd. Należą do nich między innymi:

• ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy,
• przyjęcie rocznego planu gospodarczego,
• ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,
• zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,
• niektóre przebudowy i nadbudowy nieruchomości wspólnej,
• nabycie albo podział nieruchomości,
• wytoczenie powództwa zmierzającego do przymusowej sprzedaży lokalu w przypadkach określonych w art. 16 ustawy.

Katalog z art. 22 ust. 3 nie jest zamknięty. Przy innych czynnościach trzeba ocenić ich charakter, skalę, koszt, wpływ na nieruchomość i sytuację właścicieli. Nie każdy remont wymaga odrębnej uchwały wykonawczej, ale duża inwestycja wykraczająca poza przyjęty plan i zwykłe bieżące utrzymanie może wymagać decyzji właścicieli.

Co może zrobić sąd z zaskarżoną uchwałą?

Właściciel może żądać uchylenia uchwały z przyczyn określonych w art. 25 ust. 1. Samo wniesienie pozwu nie blokuje jednak jej wykonania. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.

Jeżeli wykonanie uchwały przed wyrokiem mogłoby spowodować trudne do odwrócenia skutki, warto wraz z pozwem odpowiednio uzasadnić wniosek o wstrzymanie jej wykonania. Sąd ocenia taki wniosek odrębnie – nie można zakładać, że samo zakwestionowanie uchwały automatycznie zamraża jej skutki.

Jeżeli powództwo zostanie prawomocnie uwzględnione, uchwała zostaje wyeliminowana z obrotu prawnego. Dalsze skutki mogą jednak zależeć od tego, jakie czynności wykonano wcześniej na jej podstawie. Przy uchwałach finansowych może powstać potrzeba skorygowania rozliczeń, a przy umowach zawartych z osobami trzecimi trzeba dodatkowo ocenić sytuację kontraktową.

Kiedy sąd ustanowi zarządcę przymusowego?

Art. 26 ustawy o własności lokali pozwala każdemu właścicielowi żądać ustanowienia zarządcy przymusowego, jeżeli zarząd nie został powołany, pomimo powołania nie wykonuje swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki.

Jest to środek służący rozwiązaniu poważnego problemu z funkcjonowaniem zarządu, a nie sposób zastąpienia każdej niekorzystnej dla jednego właściciela decyzji. Sąd bada rzeczywisty sposób zarządzania, a po ustanowieniu zarządcy określa zakres jego kompetencji i należne wynagrodzenie.

Gdy ustaną przyczyny, dla których zarządca został powołany, sąd może go odwołać. Dlatego wniosek powinien dokładnie opisywać nieprawidłowości i wskazywać dowody, na przykład brak wykonywania podstawowych obowiązków, zaniedbanie dokumentacji, brak rozliczeń, niepodejmowanie koniecznych napraw czy gospodarowanie sprzeczne z interesem nieruchomości wspólnej.

Krok 5. Dalsze czynności po zakończeniu sprawy

Podjęcie uchwały albo wydanie orzeczenia sądu często nie kończy wszystkich działań. Trzeba jeszcze doprowadzić do wykonania decyzji i właściwego udokumentowania jej skutków.

Po podjęciu uchwały zarząd powinien w zależności od jej przedmiotu między innymi:

• poinformować właścicieli o nowych zasadach rozliczeń lub wysokości zaliczek,
• zawrzeć umowę, jeżeli uchwała upoważnia go do określonej czynności,
• prowadzić dokumentację wydatków i wykonania planu gospodarczego,
• prawidłowo rozliczyć środki wspólnoty przez rachunek bankowy,
• zabezpieczyć dokumentację techniczną oraz protokoły dotyczące wykonywanych prac.

Rokiem rozliczeniowym wspólnoty mieszkaniowej jest rok kalendarzowy. Zarząd albo zarządca ma również obowiązek składać właścicielom roczne sprawozdanie ze swojej działalności. Na corocznym zebraniu właściciele powinni w szczególności ocenić pracę zarządu, rozpatrzyć sprawozdanie i podjąć uchwałę w sprawie absolutorium.

Po prawomocnym wyroku uchylającym uchwałę należy ustalić, czy konieczne są korekty księgowe, ponowne rozliczenie właścicieli, podjęcie nowej uchwały albo uregulowanie skutków wcześniej zawartych umów. Jeżeli ustanowiono zarządcę przymusowego, konieczne jest przekazanie mu dokumentacji, informacji o rachunkach, umowach, rozliczeniach i stanie technicznym nieruchomości w zakresie określonym przez sąd.

Właściciel nie traci po zakończeniu konkretnego sporu prawa do dalszej kontroli zarządu. Może analizować kolejne sprawozdania, uczestniczyć w zebraniach, głosować, występować o udostępnienie dokumentów oraz – gdy spełnione są ustawowe warunki – inicjować zebranie albo postępowanie sądowe.

Najczęstsze błędy właścicieli i wspólnot

• Stosowanie zasad większej wspólnoty do nieruchomości obejmującej najwyżej trzy lokale. W takim przypadku art. 19 odsyła do reguł współwłasności z Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego.
• Utożsamianie administratora z zarządem. Firma prowadząca księgowość i obsługę techniczną nie musi być podmiotem uprawnionym do podejmowania decyzji w imieniu wspólnoty.
• Liczenie większości wyłącznie wśród obecnych na zebraniu. Podstawową zasadą jest większość liczona według wszystkich udziałów, chyba że zastosowanie ma prawidłowo wprowadzony inny sposób głosowania.
• Przegapienie sześciotygodniowego terminu. Przy uchwale podjętej na zebraniu termin biegnie od jej podjęcia nawet wobec właściciela, który nie uczestniczył w spotkaniu.
• Zakładanie, że pozew automatycznie wstrzymuje uchwałę. Do czasu ewentualnego wstrzymania przez sąd uchwała podlega wykonaniu.
• Samodzielne zaprzestanie płacenia zaliczek z powodu sporu. Zakwestionowanie uchwały lub rozliczenia nie oznacza automatycznie ustania obowiązku zapłaty. Powstające zaległości mogą prowadzić do odsetek i procesu o zapłatę.
• Zaskarżanie jako uchwały czynności, która uchwałą nie jest. Art. 25 dotyczy uchwał właścicieli. Jeżeli problemem jest indywidualna czynność zarządu, niewykonanie umowy albo naruszenie prawa własności, właściwe może być inne roszczenie.
• Traktowanie każdego funduszu remontowego jako obowiązku wynikającego wprost z ustawy. Ustawa nakłada obowiązek finansowania remontów nieruchomości wspólnej, ale nie ustanawia dla każdej wspólnoty obowiązkowego funduszu remontowego o jednej ustawowej konstrukcji.
• Pomijanie umowy o sposobie zarządu. Przy zarządzie powierzonym trzeba sprawdzić dokumenty ustanawiające ten model, ponieważ mogą wpływać na podział kompetencji.
• Mylenie praw właściciela z prawami najemcy lub członka spółdzielni. To, kto może głosować i zaskarżyć uchwałę wspólnoty, zależy przede wszystkim od prawa własności lokalu.

FAQ

Czy każdy właściciel mieszkania ma jeden głos?

Nie. Podstawową zasadą jest głosowanie według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej. Jeden właściciel może więc dysponować większą liczbą głosów niż inny. Ustawa pozwala jednak w określonych przypadkach stosować zasadę jeden właściciel – jeden głos, między innymi na warunkach określonych w art. 23 ust. 2 i 2a.

Czy najemca może głosować na zebraniu wspólnoty?

Najemca nie ma własnego prawa głosu tylko dlatego, że mieszka w lokalu. Głos przysługuje właścicielowi. Najemca może natomiast występować jako prawidłowo umocowany pełnomocnik właściciela, jeżeli charakter danej czynności i treść pełnomocnictwa na to pozwalają.

Czy zarząd może sam podwyższyć zaliczki na utrzymanie części wspólnych?

W ustawowym modelu ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd i wymaga uchwały właścicieli. Przy zarządzie powierzonym należy dodatkowo sprawdzić treść umowy określającej sposób zarządu.

Czy mogę nie płacić zaliczek, jeżeli zaskarżyłem uchwałę?

Samo wniesienie pozwu nie uchyla uchwały ani nie wstrzymuje jej wykonania. Do czasu zmiany sytuacji prawnej obowiązek zapłaty może nadal istnieć. Samowolne wstrzymanie płatności naraża właściciela na powstanie zadłużenia, odsetki i roszczenie wspólnoty o zapłatę.

Czy właściciel może zobaczyć faktury i umowy wspólnoty?

Każdy właściciel ma ustawowe prawo kontroli działalności zarządu. Obejmuje ono możliwość zapoznania się z dokumentacją potrzebną do rzeczywistej oceny zarządzania i rozliczeń. Sposób udostępnienia może jednak uwzględniać ochronę danych osobowych i innych informacji, których ujawnienie nie jest potrzebne do realizacji prawa kontroli.

Czy uchwała obowiązuje od razu po jej zaskarżeniu?

Co do zasady tak. Art. 25 ust. 2 stanowi, że zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy. Jeżeli wykonanie mogłoby wywołać poważne skutki, właściciel powinien rozważyć złożenie odpowiednio uzasadnionego wniosku o wstrzymanie.

Czy wspólnota musi mieć fundusz remontowy?

Ustawa wymienia wydatki na remonty i bieżącą konserwację jako koszty zarządu nieruchomością wspólną, ale nie nakazuje każdej wspólnocie prowadzenia odrębnego funduszu remontowego według jednego ustawowego wzoru. Zasady gromadzenia środków na takim funduszu mogą wynikać z uchwał właścicieli.

Co można zrobić, gdy zarząd całkowicie nie działa?

Jeżeli zarząd nie został powołany, nie wykonuje obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel może na podstawie art. 26 ustawy o własności lokali żądać ustanowienia przez sąd zarządcy przymusowego. Wniosek trzeba poprzeć konkretnymi faktami i dowodami na nieprawidłowe funkcjonowanie zarządu.

Podsumowanie

Postępowanie we wspólnocie mieszkaniowej warto rozpocząć od ustalenia liczby lokali, statusu prawnego nieruchomości i sposobu zarządu. Dopiero później można prawidłowo ocenić, czy potrzebna jest decyzja zarządu, uchwała właścicieli, wniosek o zebranie czy postępowanie sądowe.

Przy sporze szczególne znaczenie mają dokumenty: akt własności, uchwały, protokoły, karty głosowania, rozliczenia, umowy, faktury, dokumentacja techniczna i korespondencja. Jeżeli kwestionowana jest uchwała, trzeba od razu ustalić sposób jej podjęcia i datę rozpoczęcia sześciotygodniowego terminu z art. 25 ustawy o własności lokali.

Właściciel ma prawo uczestniczyć w zarządzaniu nieruchomością, głosować, kontrolować działalność zarządu i korzystać z ochrony sądowej. Jednocześnie spór z zarządem nie zwalnia automatycznie z obowiązku ponoszenia prawidłowo ustalonych kosztów nieruchomości wspólnej.

Źródła

• Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, w szczególności art. 3, 6, 12–15 oraz 18–33; tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 232.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności przepisy o współwłasności z art. 195–209; tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 795.
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności przepisy o właściwości sądu i zarządzie związanym ze współwłasnością.
• Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, w szczególności art. 27 pkt 9 i art. 39 ust. 2.
• Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, w szczególności art. 24¹, 26 i 27.
• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – w zakresie odróżnienia praw lokatora od uprawnień właściciela lokalu.
• Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 stycznia 2004 r., III CZP 100/03 – w zakresie majątkowego lub niemajątkowego charakteru sprawy o uchylenie uchwały wspólnoty zależnie od jej przedmiotu.
• Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 maja 2009 r., III CZ 15/09 – w zakresie ustanowienia zarządcy przymusowego w postępowaniu nieprocesowym.