Najem krótkoterminowy w bloku – prawa wspólnoty, sąsiadów i właściciela

Konflikt wokół najmu krótkoterminowego zwykle nie dotyczy samego faktu pobierania opłat za nocleg, lecz skutków częstej rotacji gości: hałasu, pozostawiania odpadów, wpuszczania obcych osób do budynku, nadmiernego zużycia windy albo uszkodzeń części wspólnych. Prawo wymaga rozdzielenia dwóch kwestii: sposobu korzystania z prywatnego lokalu oraz zarządu nieruchomością wspólną.

Czym jest problem najmu krótkoterminowego w bloku?

Najem krótkoterminowy polega zazwyczaj na odpłatnym udostępnianiu umeblowanego lokalu na kilka dni lub tygodni, często za pośrednictwem platform internetowych. W praktyce może mieć charakter okazjonalny albo zorganizowany i powtarzalny, z obsługą rezerwacji, sprzątaniem, przekazywaniem kodów dostępu oraz dodatkowymi usługami.

Właściciel lokalu ma prawo korzystać z niego i pobierać z niego pożytki, jednak wykonuje to prawo w granicach ustaw, zasad współżycia społecznego oraz społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa własności. Jednocześnie ustawa o własności lokali nakłada na niego obowiązek przestrzegania porządku domowego, korzystania z nieruchomości wspólnej bez utrudniania innym współwłaścicielom oraz współdziałania w ochronie wspólnego dobra.

Sąd Najwyższy w wyroku z 12 stycznia 2021 r., sygn. IV CSKP 20/21, uznał, że wspólnota nie może uchwałą zakazać właścicielom wykorzystywania odrębnych lokali na cele najmu krótkoterminowego. Taka uchwała wykracza poza zarząd nieruchomością wspólną i ingeruje w prawo własności. Nie oznacza to jednak, że właściciel otrzymuje zgodę na dowolne zachowanie swoich gości. Odpowiada on za organizację najmu i powinien skutecznie reagować na naruszenia.

Kiedy ten temat ma znaczenie w praktyce?

Problem pojawia się zarówno wtedy, gdy właściciel planuje rozpocząć wynajem, jak i wtedy, gdy mieszkańcy już odczuwają uciążliwości. Najczęstsze spory dotyczą uchwał zakazujących najmu, żądania uzyskania zgody wspólnoty, dodatkowych opłat, korzystania z domofonu i kluczy, monitoringu, hałasu oraz szkód na klatce schodowej.

Trzeba odróżnić uchwałę dotyczącą zarządu częścią wspólną od uchwały wkraczającej do prywatnego lokalu. Uchwała wspólnoty mieszkaniowej może regulować sprawy należące do jej kompetencji, ale nie może dowolnie ograniczać sposobu korzystania z odrębnej własności.

Jeżeli urządzenie apartamentu wymaga przebudowy klatki, ingerencji w instalacje wspólne, montażu oznaczeń na elewacji albo zmiany systemu dostępu do budynku, może być potrzebna zgoda właścicieli na zmianę w budynku. Sama zmiana sposobu oferowania noclegów, bez ingerencji w nieruchomość wspólną, nie daje jednak wspólnocie automatycznego prawa do odmowy.

Podobne rozgraniczenie występuje, gdy w mieszkaniu jest prowadzona działalność usługowa w lokalu: właściciel decyduje o korzystaniu ze swojego lokalu, ale musi respektować przepisy administracyjne, bezpieczeństwo budynku oraz prawa pozostałych mieszkańców.

Jeżeli wynajmującym nie jest właściciel, lecz najemca lokalu, konieczne jest sprawdzenie umowy. Zgodnie z art. 688² Kodeksu cywilnego najemca nie może bez zgody wynajmującego oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Prowadzenie krótkoterminowego podnajmu bez zgody właściciela może uzasadniać działania przewidziane w umowie i przepisach o najmie.

Jakie przepisy i zasady trzeba sprawdzić?

Najważniejsze warunki

Ocena legalności najmu krótkoterminowego wymaga sprawdzenia kilku grup przepisów. Nie istnieje jedna zgoda wspólnoty, która zastępowałaby wszystkie pozostałe obowiązki.

Ustawa o usługach hotelarskich zalicza do usług hotelarskich krótkotrwałe, ogólnie dostępne wynajmowanie między innymi mieszkań i pokoi wraz z usługami związanymi z pobytem. W zależności od modelu działalności lokal może być traktowany jako inny obiekt, w którym są świadczone usługi hotelarskie. Przed rozpoczęciem regularnego oferowania noclegów należy więc skontaktować się z urzędem gminy lub miasta i ustalić zakres wymaganego zgłoszenia, dokumentów oraz minimalnych wymagań dotyczących wyposażenia, warunków sanitarnych i ochrony przeciwpożarowej.

Zmiana sposobu użytkowania lokalu nie jest automatycznie wymagana przy każdym najmie krótkoterminowym. Obowiązek zgłoszenia powstaje wtedy, gdy faktyczny sposób działalności zmienia warunki wymienione w art. 71 Prawa budowlanego, w szczególności bezpieczeństwo pożarowe, warunki higieniczno-sanitarne albo obciążenia. Znaczenie mają skala, liczba miejsc noclegowych, sposób adaptacji, rotacja osób oraz wykonane roboty. W razie wątpliwości warto uzyskać ocenę projektanta lub rzeczoznawcy i stanowisko właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej.

Od 20 maja 2026 r. stosuje się rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 dotyczące gromadzenia i udostępniania danych o usługach krótkoterminowego najmu zakwaterowania. Rozporządzenie nie daje wspólnocie mieszkaniowej samodzielnej kompetencji do zakazywania najmu, ale zwiększa znaczenie zgodności oferty z obowiązującymi procedurami rejestracyjnymi i informacyjnymi.

Terminy, dokumenty i dowody

Jeżeli wspólnota podejmie uchwałę zakazującą najmu, uzależniającą go od zgody większości albo nakładającą sankcyjną opłatę, właściciel powinien niezwłocznie uzyskać pełną treść uchwały i informację o sposobie jej podjęcia. Powództwo o uchylenie uchwały wnosi się przeciwko wspólnocie do sądu okręgowego w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu albo od dnia powiadomienia właściciela o uchwale podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Samo wniesienie pozwu nie wstrzymuje wykonania uchwały, dlatego można złożyć wniosek o zabezpieczenie przez wstrzymanie jej wykonania.

Przy sporze o uciążliwości kluczowe są dowody. Ogólne stwierdzenie, że w budynku pojawiają się turyści, zwykle nie wystarczy. Należy dokumentować konkretne zdarzenia: datę, godzinę, lokal, rodzaj naruszenia, czas trwania, podjętą interwencję i jej rezultat.

• uchwały wspólnoty, regulamin porządku domowego i korespondencję z zarządem;
• umowę najmu, zgodę właściciela na podnajem lub dokument potwierdzający prawo do lokalu;
• potwierdzenie wpisu do właściwej ewidencji albo korespondencję z urzędem;
• protokoły interwencji policji lub straży miejskiej, numery zgłoszeń i notatki służbowe;
• nagrania hałasu wykonane zgodnie z prawem, zdjęcia szkód i nagrania z legalnego monitoringu części wspólnych;
• zeznania sąsiadów, rachunki za naprawy oraz faktury dokumentujące zwiększone koszty wspólnoty;
• regulamin dla gości, potwierdzenia jego akceptacji i historię reakcji właściciela na skargi.

Co zrobić krok po kroku?

1. Ustal swój status. Sprawdź, czy działasz jako właściciel, współwłaściciel, najemca czy operator na podstawie innej umowy. Najemca powinien mieć wyraźną zgodę właściciela na podnajem.
2. Przeczytaj dokumenty wspólnoty. Zbierz regulamin, uchwały, protokoły zebrań, zawiadomienia i zasady dostępu do budynku. Oddziel postanowienia dotyczące części wspólnych od prób regulowania korzystania z prywatnego lokalu.
3. Sprawdź formalności administracyjne. Skontaktuj się z gminą w sprawie ewidencji innych obiektów, oceń wymagania sanitarne i przeciwpożarowe oraz ustal, czy potrzebne jest zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania.
4. Wprowadź zasady dla gości. Regulamin powinien obejmować ciszę nocną, zakaz imprez, liczbę osób, segregację odpadów, zakaz udostępniania kodów dostępu oraz odpowiedzialność za szkody.
5. Zapewnij szybką reakcję. Podaj zarządowi i sąsiadom numer kontaktowy działający przez całą dobę albo dane lokalnego opiekuna. Skarga bez reakcji właściciela szybko zwiększa ryzyko procesu.
6. Dokumentuj zdarzenia. Właściciel powinien przechowywać zgłoszenia i sposób ich załatwienia, a sąsiad powinien prowadzić uporządkowany rejestr naruszeń.
7. Wyślij konkretne wezwanie. Pismo powinno wskazywać zdarzenia, naruszone obowiązki, oczekiwane działania i rozsądny termin na ich wdrożenie. W zależności od sytuacji adresatem będzie właściciel lokalu, najemca, operator albo zarząd wspólnoty.
8. Pilnuj terminu 6 tygodni. Jeżeli problemem jest uchwała wspólnoty, nie czekaj na zakończenie negocjacji. Termin do jej zaskarżenia biegnie niezależnie od rozmów.
9. Dobierz właściwe postępowanie. Przy uchwale jest to powództwo z art. 25 ustawy o własności lokali, przy immisjach roszczenie z art. 144 i art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego, a przy nieprawidłowościach administracyjnych zawiadomienie właściwego urzędu lub nadzoru budowlanego.

Najczęstsze błędy i ryzyka

• Automatyczne uznanie, że większość może zakazać najmu. Wspólnota zarządza nieruchomością wspólną, a nie prywatnym sposobem korzystania z każdego lokalu. Zakaz prewencyjny może wykraczać poza jej kompetencje.
• Ignorowanie regulaminu przez właściciela. Brak kontroli nad gośćmi, brak numeru kontaktowego i tolerowanie imprez może prowadzić do roszczeń cywilnych i działań wspólnoty.
• Traktowanie podwyższonej opłaty jako kary. Wyższe obciążenie powinno odpowiadać zwiększonym kosztom utrzymania nieruchomości wspólnej i mieć racjonalne, udokumentowane uzasadnienie.
• Przegapienie terminu do zaskarżenia uchwały. Negocjacje z zarządem nie zatrzymują biegu 6 tygodni.
• Brak formalności gminnych. Regularne oferowanie noclegów może zostać zakwalifikowane jako świadczenie usług hotelarskich w innym obiekcie, co wiąże się z ewidencją i kontrolą wymagań.
• Założenie, że lokal mieszkalny nigdy nie wymaga zmiany sposobu użytkowania. O obowiązku nie przesądza sama nazwa lokalu, lecz faktyczna zmiana warunków bezpieczeństwa i użytkowania.
• Podnajem bez zgody właściciela. Platforma rezerwacyjna nie zastępuje zgody wymaganej przez umowę i Kodeks cywilny.
• Zbieranie dowodów z naruszeniem prywatności. Monitoring i nagrania powinny służyć ochronie uzasadnionych interesów oraz obejmować tylko niezbędny zakres.
• Żądanie przymusowej sprzedaży jako pierwszego środka. Art. 16 ustawy o własności lokali ma charakter wyjątkowy i wymaga rażącego lub uporczywego naruszania porządku albo uczynienia korzystania z innych lokali uciążliwym.

FAQ

Czy wspólnota może zakazać najmu krótkoterminowego typu Airbnb?

Nie może wprowadzić ogólnego, prewencyjnego zakazu dotyczącego sposobu korzystania z odrębnych lokali wyłącznie na podstawie uchwały. Może natomiast regulować korzystanie z części wspólnych, uchwalić porządek domowy i reagować na konkretne naruszenia.

Czy właściciel musi uzyskać zgodę wspólnoty?

Nie na sam fakt krótkoterminowego udostępniania własnego lokalu. Zgoda może być potrzebna, jeżeli planowane prace lub urządzenia ingerują w nieruchomość wspólną, instalacje, elewację albo system dostępu do budynku.

Czy wspólnota może podwyższyć opłaty właścicielowi apartamentu?

Może rozważyć zwiększenie obciążenia, jeżeli sposób korzystania z lokalu rzeczywiście powoduje wyższe koszty utrzymania nieruchomości wspólnej. Podwyżka powinna być proporcjonalna, udokumentowana i nie może pełnić funkcji kary za sam najem.

Co może zrobić sąsiad, gdy goście hałasują?

Powinien zgłaszać bieżące naruszenia odpowiednim służbom, zawiadomić właściciela i zarząd, prowadzić rejestr zdarzeń oraz zabezpieczyć dowody. Przy powtarzających się immisjach może żądać przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń.

Czy każdy najem krótkoterminowy wymaga wpisu do ewidencji gminnej?

Ocena zależy od sposobu i skali oferowania noclegów. Krótkotrwałe, ogólnie dostępne wynajmowanie mieszkań może stanowić usługę hotelarską. Przed rozpoczęciem działalności należy uzyskać w gminie informację, czy lokal podlega wpisowi do ewidencji innych obiektów i jakie dokumenty są wymagane.

Czy trzeba zmienić sposób użytkowania mieszkania?

Nie zawsze. Zgłoszenie jest potrzebne, gdy działalność faktycznie zmienia warunki wskazane w art. 71 Prawa budowlanego, na przykład warunki bezpieczeństwa pożarowego, sanitarne albo układ obciążeń. Ocenia się rzeczywisty model działania, a nie samą nazwę oferty.

Czy wspólnota może doprowadzić do sprzedaży lokalu?

Tak, ale tylko wyjątkowo. Wymaga to procesu sądowego i wykazania przesłanek z art. 16 ustawy o własności lokali, takich jak rażące lub uporczywe naruszanie porządku domowego albo uczynienie korzystania z innych lokali uciążliwym.

Ile czasu jest na zaskarżenie uchwały wspólnoty?

Zasadniczo 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu albo od dnia powiadomienia właściciela o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. W razie wątpliwości termin należy liczyć ostrożnie od najwcześniejszej możliwej daty.

Podsumowanie

Najem krótkoterminowy w bloku nie może być automatycznie zakazany samą wolą większości właścicieli. Wspólnota ma jednak skuteczne narzędzia do ochrony części wspólnych i mieszkańców przed konkretnymi uciążliwościami. Właściciel powinien sprawdzić formalności administracyjne, wprowadzić zasady dla gości i reagować na każdą wiarygodną skargę. Sąsiad lub zarząd powinien natomiast dokumentować zdarzenia i dobrać środek prawny do problemu: zaskarżenie uchwały, wezwanie, roszczenie sąsiedzkie, zawiadomienie urzędu albo wyjątkowo powództwo o sprzedaż lokalu.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 140, art. 144, art. 222 § 2, art. 683, art. 685 i art. 688².
• Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, w szczególności art. 12, art. 13, art. 16 i art. 25.
• Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych, w szczególności art. 3 ust. 1 pkt 8, art. 35, art. 38 i art. 39.
• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, w szczególności art. 71 i art. 71a.
• Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 stycznia 2021 r., sygn. IV CSKP 20/21.
• Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 z dnia 11 kwietnia 2024 r. dotyczące gromadzenia i udostępniania danych w związku z usługami krótkoterminowego najmu zakwaterowania.