Zarząd i zarządca wspólnoty mieszkaniowej – powołanie, odwołanie i odpowiedzialność

Zarząd i zarządca wspólnoty – kiedy można zaskarżyć uchwałę?

Pierwszym krokiem nie powinno być odwoływanie zarządcy ani składanie pozwu, lecz ustalenie, jaki model zarządzania rzeczywiście obowiązuje w danej nieruchomości. Ustawa o własności lokali przewiduje kilka sytuacji, które w potocznym języku bywają określane tak samo jako „zarządzanie wspólnotą”, chociaż ich skutki prawne są różne.

Sytuacja	Kto prowadzi sprawy nieruchomości	Jak następuje zmiana
Nie więcej niż 3 lokale	Co do zasady współwłaściciele według przepisów Kodeksu cywilnego o współwłasności	Według zasad dotyczących zarządu rzeczą wspólną; w określonych przypadkach możliwe jest rozstrzygnięcie sądu albo ustanowienie zarządcy
Więcej niż 3 lokale i brak zarządu powierzonego z art. 18	Jednoosobowy albo wieloosobowy zarząd wybrany uchwałą właścicieli	Zawieszenie, odwołanie i wybór członków zarządu następują uchwałą właścicieli
Zarząd powierzony na podstawie art. 18 ustawy	Osoba fizyczna albo prawna, której powierzono zarząd w umowie zawartej w formie aktu notarialnego	Trzeba zbadać treść aktu i zakres planowanej zmiany; zmiana sposobu zarządu wymaga uchwały zaprotokołowanej przez notariusza
Zarząd ustawowy oraz zewnętrzna firma administrująca	Zarząd nadal jest organem wspólnoty, a firma wykonuje zadania wynikające z umowy	Zmiana administratora następuje zgodnie z umową i zakresem kompetencji do jej zawarcia lub wypowiedzenia

Szczególnie często mylony jest zarządca powierzony z przedsiębiorcą, któremu zarząd zlecił księgowość, obsługę techniczną, pobieranie opłat lub bieżącą administrację. Samo nazwanie firmy w umowie „zarządcą” nie powoduje jeszcze, że mamy do czynienia z zarządem powierzonym w rozumieniu art. 18 ustawy o własności lokali.

Jeżeli obowiązuje ustawowy model zarządu, właściciele mogą w każdym czasie zawiesić albo odwołać cały zarząd lub poszczególnych jego członków i wybrać inne osoby. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna, ale nie musi być właścicielem lokalu. W przypadku zarządu wieloosobowego oświadczenia woli za wspólnotę składają co najmniej dwaj członkowie zarządu.

Jeżeli natomiast właściciele chcą przejść z zarządu powierzonego na zarząd wybierany na podstawie art. 20 albo odwrotnie, dochodzi do zmiany sposobu zarządu. Uchwała w tej sprawie powinna zostać zaprotokołowana przez notariusza i może następnie stanowić podstawę odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej. Gdy akt notarialny wskazuje imiennie konkretnego zarządcę, przed próbą jego zastąpienia innym podmiotem trzeba sprawdzić, czy planowana czynność nie ingeruje również w ustalony sposób zarządu.

Do podjęcia zwykłej uchwały właścicieli zasadniczo potrzebna jest większość głosów liczona według wielkości udziałów. Uchwały mogą być podejmowane na zebraniu, w drodze indywidualnego zbierania głosów albo w trybie mieszanym. Nie można przy tym zakładać, że zarządca lub administrator może sam zdecydować o sprawie przekraczającej zwykły zarząd. Dobrym przykładem jest zmiana sposobu ogrzewania we wspólnocie mieszkaniowej, przy której trzeba prawidłowo ustalić zakres kompetencji zarządu oraz właścicieli.

Właściciel może zaskarżyć uchwałę na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali, jeżeli jest ona niezgodna z prawem lub z umową właścicieli, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo w inny sposób narusza jego interesy. Dotyczy to również uchwał o wyborze lub odwołaniu członków zarządu, jeżeli występuje jedna z ustawowych podstaw zaskarżenia.

Samo niezadowolenie z wyniku głosowania nie wystarcza. Zarzut może natomiast dotyczyć przykładowo nieprawidłowego policzenia udziałów, uwzględnienia nieważnych głosów, podjęcia decyzji bez wymaganej formy, przekroczenia kompetencji albo przyjęcia rozwiązania ewidentnie godzącego w prawidłowe gospodarowanie nieruchomością.

Termin i sposób wniesienia pisma

Najbardziej rygorystyczny termin dotyczy pozwu o uchylenie uchwały. Zgodnie z art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali wynosi on 6 tygodni. Jeżeli uchwała została podjęta na zebraniu właścicieli, termin biegnie od dnia jej podjęcia. Jeżeli uchwałę podjęto w trybie indywidualnego zbierania głosów, termin liczy się od dnia powiadomienia danego właściciela o jej treści.

Jeżeli podczas zebrania nie uzyskano większości i głosy były później zbierane indywidualnie, trzeba szczególnie dokładnie ustalić moment skutecznego podjęcia uchwały oraz datę zawiadomienia właściciela o jej treści. Należy zachować pismo, wiadomość albo inny dowód pozwalający ustalić datę powiadomienia.

Termin z art. 25 ma charakter zawity. Po jego upływie możliwość żądania uchylenia uchwały na tej podstawie co do zasady wygasa. Reklamacja do zarządu, żądanie ponownego głosowania, korespondencja z administratorem ani próba polubownego wyjaśnienia sprawy nie zatrzymują biegu 6 tygodni.

Działanie	Termin	Podstawowy koszt
Pozew o uchylenie uchwały wspólnoty	6 tygodni od podjęcia uchwały na zebraniu albo od powiadomienia o uchwale podjętej w trybie indywidualnym	200 zł opłaty od pozwu
Wniosek o ustanowienie zarządcy przymusowego na podstawie art. 26	Brak szczególnego 6-tygodniowego terminu; przesłanki powinny istnieć w chwili rozpoznawania sprawy	100 zł opłaty od wniosku o ustanowienie zarządcy rzeczy wspólnej
Odwołanie członka zarządu ustawowego	Możliwe w każdym czasie	Brak opłaty sądowej, jeżeli sprawę załatwia uchwała właścicieli
Zmiana sposobu zarządu z art. 18	Brak szczególnego terminu na podjęcie uchwały	Dochodzi koszt czynności notarialnej; jego wysokość zależy od zakresu czynności

Dla pozwu z art. 25 ani dla wniosku z art. 26 nie przewidziano specjalnego obowiązkowego formularza. Pismo musi jednak spełniać wymogi Kodeksu postępowania cywilnego. Przy dochodzeniu odszkodowania obowiązują natomiast odrębne terminy przedawnienia wynikające z Kodeksu cywilnego. Nie należy utożsamiać ich z 6-tygodniowym terminem na zaskarżenie uchwały.

Wymagane elementy, zarzuty i dowody

Pozew o uchylenie uchwały

Pozew powinien dokładnie wskazywać wspólnotę, zaskarżoną uchwałę i żądanie jej uchylenia, a następnie przedstawiać fakty uzasadniające co najmniej jedną z przesłanek wymienionych w art. 25 ust. 1 ustawy. Nie wystarczy sformułowanie, że zarząd działa źle lub uchwała jest niekorzystna.

W pozwie należy w szczególności:

• oznaczyć sąd oraz strony postępowania,
• wskazać wspólnotę mieszkaniową jako pozwaną,
• jednoznacznie zidentyfikować uchwałę przez numer, datę, przedmiot i treść,
• sformułować żądanie uchylenia uchwały, a jeżeli zarzut dotyczy dającej się wyodrębnić części – odpowiednio sprecyzować zakres żądania,
• opisać fakty uzasadniające niezgodność z prawem, umową właścicieli, zasadami prawidłowego zarządzania albo naruszenie interesu właściciela,
• wskazać dowody na poparcie poszczególnych twierdzeń,
• w razie potrzeby złożyć wniosek o wstrzymanie wykonania uchwały do czasu zakończenia sprawy,
• podpisać pismo i uiścić należną opłatę sądową,
• przy wniesieniu pisma w postaci papierowej dołączyć wymagane odpisy i załączniki.

Wniosek o wstrzymanie wykonania uchwały powinien wskazywać, dlaczego wykonanie jej przed końcem procesu może doprowadzić do trudnych do odwrócenia skutków. Sam fakt wniesienia pozwu nie powoduje automatycznego zawieszenia uchwały.

Wniosek o ustanowienie zarządcy przymusowego

Art. 26 ust. 1 ustawy o własności lokali pozwala każdemu właścicielowi zażądać ustanowienia przez sąd zarządcy przymusowego, gdy zarząd nie został powołany albo gdy powołany zarząd nie wypełnia swoich obowiązków lub narusza zasady prawidłowej gospodarki. Jest to środek przeznaczony do usunięcia realnej dysfunkcji zarządzania nieruchomością, a nie sposób na rozstrzygnięcie każdego konfliktu personalnego.

We wniosku trzeba opisać nieruchomość i istniejący model zarządzania, wykazać status właściciela, przedstawić konkretne nieprawidłowości oraz dowody potwierdzające ich skalę i trwałość. Można wskazać kandydata na zarządcę i argumenty przemawiające za jego wyborem, ale ostatecznie to sąd ustanawia zarządcę, określa zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie.

Jakie dokumenty warto zebrać?

Dokument lub dowód	Znaczenie
Zaskarżona uchwała i zawiadomienie o jej treści	Praktycznie niezbędne przy pozwie z art. 25; pozwalają określić przedmiot sprawy i termin
Dokument potwierdzający własność lokalu	Wykazuje legitymację właściciela do zaskarżenia uchwały lub złożenia wniosku z art. 26
Akt notarialny, umowa o sposobie zarządu i dokumenty dotyczące wpisu w księdze wieczystej	Istotne, gdy spór dotyczy zarządu powierzonego lub prawidłowego trybu zmiany sposobu zarządzania
Protokół zebrania, lista obecności, karty głosowania, pełnomocnictwa i zestawienie udziałów	Pomocne, a przy zarzutach dotyczących głosowania często kluczowe dla wykazania, czy uchwała uzyskała wymaganą większość
Umowa z zarządcą albo administratorem	Pozwala ustalić zakres obowiązków, zasady wypowiedzenia, wynagrodzenie i ewentualną odpowiedzialność kontraktową
Rozliczenia, faktury, wyciągi bankowe i zestawienia zaliczek	Mogą wykazać niegospodarność, nieprawidłowe wydatki, wysokość szkody albo niewykonanie obowiązków rozliczeniowych
Dokumentacja techniczna, protokoły przeglądów, ekspertyzy, kosztorysy i zgłoszenia awarii	Przydatne, gdy zarzut dotyczy zaniedbań technicznych, remontów, bezpieczeństwa lub szkody w nieruchomości
Wezwania i korespondencja z zarządem, zarządcą lub administratorem	Może wykazać zgłaszanie problemu, wiedzę osoby zarządzającej, brak reakcji oraz chronologię zdarzeń

Właściciel ma ustawowe prawo kontroli działalności zarządu. Zarząd lub zarządca powierzony ma również obowiązki dotyczące prowadzenia ewidencji kosztów i zaliczek, przechowywania dokumentacji oraz rozliczania działalności wspólnoty. Jeżeli część dokumentów pozostaje wyłącznie w posiadaniu wspólnoty, w pozwie można odpowiednio wnioskować o przeprowadzenie dowodu z tych dokumentów. Brak dostępu do dokumentacji nie powinien jednak prowadzić do przeoczenia terminu na wniesienie pozwu.

Gdzie i za czyim pośrednictwem złożyć pismo?

Tryb zależy od tego, czego właściciel chce osiągnąć. Nie wszystkie problemy z zarządzaniem wspólnotą kieruje się do tego samego sądu.

• Pozew o uchylenie uchwały z art. 25 wnosi się bezpośrednio przeciwko wspólnocie mieszkaniowej do właściwego miejscowo sądu okręgowego. W typowej sytuacji będzie to sąd obejmujący obszar, na którym znajduje się nieruchomość i koncentrują się sprawy wspólnoty. Pozwu nie składa się za pośrednictwem zarządu ani administratora i nie trzeba wcześniej wyczerpywać żadnego wewnętrznego trybu odwoławczego.
• Wniosek o ustanowienie zarządcy przymusowego składa się w postępowaniu nieprocesowym do sądu rejonowego właściwego ze względu na położenie nieruchomości. W postępowaniu uczestniczą podmioty, których praw dotyczy rozstrzygnięcie.
• Odwołanie członka zarządu ustawowego odbywa się przede wszystkim wewnątrz wspólnoty przez uchwałę właścicieli, a nie przez pozew o odwołanie zarządu.
• Zmiana sposobu zarządu ustalonego na podstawie art. 18 wymaga prawidłowo podjętej uchwały zaprotokołowanej przez notariusza.
• Rozwiązanie umowy z administratorem wymaga zbadania treści umowy, okresu wypowiedzenia oraz tego, kto był uprawniony do zawarcia i rozwiązania umowy. Nie należy automatycznie stosować procedury właściwej dla odwołania zarządu.

Jeżeli właściciele chcą doprowadzić do zebrania w sprawie zmiany zarządu, mogą skorzystać z mechanizmów przewidzianych w ustawie. Zarząd lub zarządca powierzony ma obowiązek zwołać zebranie na wniosek właścicieli dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej. O zebraniu należy zawiadomić każdego właściciela na piśmie co najmniej tydzień przed terminem, podając dzień, godzinę, miejsce oraz porządek obrad.

Co najmniej raz w roku zebranie powinno odbyć się nie później niż w pierwszym kwartale. Jeżeli zarząd albo zarządca powierzony go nie zwoła, uprawnienie do zwołania dorocznego zebrania uzyskuje każdy właściciel.

Skutki wniesienia oraz możliwe rozstrzygnięcia

Zaskarżona uchwała pozostaje wykonalna. Art. 25 ust. 2 ustawy stanowi, że jej wykonanie może zostać wstrzymane przez sąd do czasu zakończenia sprawy. Jeżeli więc uchwała przewiduje natychmiastową zmianę zarządu, zawarcie znaczącej umowy lub dokonanie innej trudnej do odwrócenia czynności, sam pozew może nie wystarczyć do ochrony interesu właściciela.

Sąd rozpoznający powództwo może uchylić uchwałę, jeżeli zostanie wykazana jedna z ustawowych przesłanek, albo oddalić powództwo. Postępowanie może również zakończyć się rozstrzygnięciem procesowym, jeżeli pismo nie może zostać merytorycznie rozpoznane. Dlatego znaczenie ma zarówno zachowanie 6-tygodniowego terminu, jak i prawidłowe sformułowanie żądania.

W sprawie z art. 26 sąd może ustanowić zarządcę przymusowego i określić zakres jego uprawnień oraz wynagrodzenie albo oddalić wniosek, gdy nie zostaną wykazane ustawowe przesłanki. Gdy przyczyny ustanowienia zarządu przymusowego ustaną, sąd uchyla zarząd przymusowy.

Odwołanie dotychczasowego zarządu powinno zostać połączone z uporządkowanym przekazaniem spraw następcom. W praktyce potrzebny jest protokół przekazania obejmujący dokumenty wspólnoty, umowy, dane księgowe, dokumentację techniczną, dostęp do rachunków i systemów, korespondencję, klucze oraz informacje o toczących się postępowaniach. Pozostawienie wspólnoty bez osób zdolnych do reprezentacji może utrudnić płatności, zawieranie umów, prowadzenie procesów i reagowanie na awarie.

Odpowiedzialność zarządu, zarządcy i wspólnoty

Odwołanie zarządu lub zarządcy nie jest tym samym co dochodzenie odszkodowania. Przy odpowiedzialności trzeba najpierw ustalić, kto poniósł szkodę, kto wykonał wadliwą czynność i na jakiej podstawie prawnej można przypisać mu odpowiedzialność.

Odpowiedzialność wspólnoty

Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej wspólnota mieszkaniowa odpowiada bez ograniczeń, natomiast każdy właściciel odpowiada w części odpowiadającej jego udziałowi w nieruchomości wspólnej. Sam fakt, że umowę podpisał członek zarządu jako reprezentant wspólnoty, nie oznacza więc automatycznie, że prywatnie przejmuje on dług wspólnoty.

Odpowiedzialność członków zarządu

Członek zarządu może ponosić odpowiedzialność za własne bezprawne albo nienależyte działania, jeżeli zostaną spełnione przesłanki właściwe dla konkretnej podstawy roszczenia. Nie istnieje jednak zasada, zgodnie z którą członkowie zarządu odpowiadają swoim majątkiem za każdy dług lub każdą nieudaną decyzję wspólnoty.

Przy dochodzeniu naprawienia szkody trzeba zwykle wykazać konkretne działanie lub zaniechanie, samą szkodę i jej wysokość, związek przyczynowy oraz pozostałe przesłanki odpowiedzialności wymagane w danym przypadku. Jeżeli uszczerbek powstał w majątku wspólnoty, trzeba także ustalić, czy roszczenie przysługuje wspólnocie, a nie poszczególnym właścicielom bezpośrednio.

Odpowiedzialność zarządcy powierzonego lub administratora

Jeżeli zewnętrzny podmiot wykonuje obowiązki na podstawie umowy, podstawowe znaczenie ma jej treść. Niewykonanie albo nienależyte wykonanie zobowiązań może prowadzić do odpowiedzialności kontraktowej na zasadach Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 471. Umowa może dodatkowo określać standard wykonywania usług, obowiązek ubezpieczenia, kary umowne, tryb reklamacyjny i zasady rozwiązania współpracy.

Bezpośrednie roszczenie pojedynczego właściciela przeciwko zarządcy lub administratorowi nie powstaje tylko dlatego, że dana osoba jest właścicielem lokalu. Jeżeli to wspólnota była stroną umowy i to jej majątek został uszczuplony, w pierwszej kolejności trzeba ustalić roszczenia wspólnoty. Właściciel, który poniósł własną, indywidualną szkodę, może mieć odrębną podstawę roszczenia, na przykład deliktową z art. 415 Kodeksu cywilnego, ale musi wykazać wszystkie wymagane przesłanki.

Do wykazania odpowiedzialności szczególnie przydatne są umowy, faktury, przelewy, rozliczenia, wcześniejsze wezwania do usunięcia nieprawidłowości, protokoły odbioru prac, dokumentacja techniczna, ekspertyzy oraz korespondencja pokazująca, kiedy zarząd lub zarządca dowiedział się o problemie i w jaki sposób zareagował.

Udzielenie albo odmowa udzielenia absolutorium jest elementem corocznej oceny działalności osób zarządzających, ale brak absolutorium sam w sobie nie odwołuje zarządu i nie jest jeszcze orzeczeniem o odpowiedzialności odszkodowawczej. Jeżeli właściciele chcą zmienić skład zarządu, powinni podjąć w tym celu odrębną uchwałę.

Najczęstsze błędy

• Traktowanie administratora jak organu wspólnoty. Firma obsługująca nieruchomość na podstawie umowy nie staje się przez to automatycznie zarządcą powierzonym w rozumieniu art. 18.
• Zmiana sposobu zarządu zwykłą uchwałą bez notariusza. Jeżeli właściciele rzeczywiście zmieniają sposób zarządu ustalony na podstawie art. 18, uchwała powinna zostać zaprotokołowana przez notariusza.
• Przeoczenie 6-tygodniowego terminu. Wielotygodniowa wymiana pism z zarządem nie zatrzymuje terminu do wniesienia powództwa z art. 25.
• Pozwanie członków zarządu zamiast wspólnoty. Pozew o uchylenie uchwały wytacza się przeciwko wspólnocie mieszkaniowej.
• Skierowanie sprawy do niewłaściwego sądu. Powództwo o uchylenie uchwały należy do właściwości sądu okręgowego, natomiast wniosek o zarządcę przymusowego rozpoznaje właściwy sąd rejonowy w postępowaniu nieprocesowym.
• Założenie, że pozew wstrzymuje uchwałę. Do wstrzymania jej wykonania potrzebne jest rozstrzygnięcie sądu.
• Ogólne zarzuty bez dokumentów. Twierdzenie o niegospodarności powinno być powiązane z konkretnymi wydatkami, umowami, zaniedbaniami, rozliczeniami lub innymi możliwymi do wykazania zdarzeniami.
• Stosowanie zasad dużej wspólnoty do nieruchomości mającej nie więcej niż 3 lokale. W takiej sytuacji zasadnicze znaczenie mają przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego dotyczące współwłasności.
• Odwołanie zarządu bez przygotowania przekazania dokumentów i reprezentacji. Sama personalna zmiana nie rozwiązuje problemu, jeżeli po uchwale nikt nie ma dostępu do rachunku, dokumentacji, umów i bieżących spraw wspólnoty.

FAQ

Czy członek zarządu wspólnoty musi być właścicielem mieszkania?

Nie. Z art. 20 ustawy o własności lokali wynika, że członkiem zarządu może być osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli albo spoza ich grona. Nie może natomiast zostać członkiem zarządu spółka lub inna osoba prawna. Osoba prawna może występować między innymi jako zarządca, któremu zarząd powierzono zgodnie z art. 18.

Czy zarząd można odwołać bez podawania przyczyny?

Tak. Właściciele mogą w każdym czasie zawiesić lub odwołać zarząd albo poszczególnych jego członków uchwałą. Ustawa nie uzależnia skuteczności takiej decyzji od udowodnienia ważnej przyczyny. Sama uchwała musi jednak zostać podjęta prawidłowo i może podlegać zaskarżeniu na zasadach art. 25.

Czy brak absolutorium oznacza automatyczne odwołanie zarządu?

Nie. Uchwała o absolutorium służy ocenie działalności zarządu za dany okres. Jeżeli właściciele chcą jednocześnie odwołać zarząd lub jego członka, powinni podjąć w tej sprawie odrębną, jednoznaczną uchwałę.

Czy firma administrująca budynkiem jest zarządcą powierzonym?

Nie zawsze. Jeżeli wspólnota ma zarząd wybrany na podstawie art. 20, a zarząd podpisał umowę na administrację, księgowość lub obsługę techniczną, zewnętrzna firma pozostaje wykonawcą usług. Zarządca powierzony z art. 18 wynika natomiast ze szczególnego sposobu ustalenia zarządu nieruchomością wspólną.

Czy zarządcę powierzonego można zawsze zmienić zwykłą uchwałą?

Nie należy tego zakładać bez zbadania dokumentów. Trzeba sprawdzić akt notarialny ustanawiający sposób zarządu, treść wpisu w księdze wieczystej oraz zakres planowanej zmiany. Jeżeli zmieniany jest sposób zarządu w rozumieniu art. 18 ustawy, uchwała musi być zaprotokołowana przez notariusza.

Czy najemca może zaskarżyć uchwałę wspólnoty na podstawie art. 25?

Sam status najemcy nie daje uprawnienia z art. 25. Ustawa przyznaje prawo zaskarżenia uchwały właścicielowi lokalu. Jeżeli skutki uchwały dotyczą osoby korzystającej z lokalu na innej podstawie, jej ewentualne uprawnienia trzeba oceniać według właściwych dla niej przepisów, a nie automatycznie według art. 25.

Czy właściciel może zaskarżyć uchwałę, mimo że głosował za jej przyjęciem?

Art. 25 przyznaje legitymację właścicielowi i nie uzależnia jej wprost od oddania głosu przeciwko uchwale. Trzeba jednak nadal wykazać ustawową podstawę jej uchylenia i zachować termin. Konkretna postawa właściciela podczas głosowania może mieć znaczenie przy ocenie okoliczności sporu.

Podsumowanie

Przy zmianie osób zarządzających wspólnotą najbezpieczniej działać w następującej kolejności:

1. Ustal model zarządu – sprawdź liczbę lokali, akt notarialny, księgę wieczystą, uchwały i umowę z zarządcą lub administratorem.
2. Dobierz właściwą procedurę – członka zarządu z art. 20 odwołuje się uchwałą, rozwiązanie umowy z administratorem podlega zasadom umownym, a zmiana sposobu zarządu z art. 18 wymaga udziału notariusza.
3. Zabezpiecz dokumenty – protokoły, głosy, pełnomocnictwa, umowy, rozliczenia, wezwania i dokumentację techniczną.
4. Jeżeli kwestionujesz uchwałę, pilnuj 6 tygodni i pamiętaj, że pozew sam nie wstrzymuje jej wykonania.
5. Jeżeli zarządzanie faktycznie nie działa, oceń przesłanki wniosku o ustanowienie zarządcy przymusowego z art. 26.
6. Jeżeli powstała szkoda, oddziel kwestię odwołania osób zarządzających od roszczenia odszkodowawczego i ustal, kto poniósł szkodę oraz jaka podstawa odpowiedzialności ma zastosowanie.

Jeżeli nieruchomość pozostaje w szczególnym reżimie spółdzielczym, przed wykorzystaniem procedur dotyczących wspólnoty trzeba dodatkowo ustalić jej aktualny status prawny. Zasady powoływania zarządu wspólnoty nie wynikają natomiast z ustawy o ochronie praw lokatorów, lecz przede wszystkim z ustawy o własności lokali oraz – w zakresie przez nią nieuregulowanym – z Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego.

Źródła

• Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 232, w szczególności art. 6, art. 17–33.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 795, w szczególności przepisy o współwłasności oraz odpowiedzialności cywilnej.
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego – tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 468, w szczególności przepisy o właściwości sądu i postępowaniu w sprawach z zakresu prawa rzeczowego.
• Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – tekst jednolity: Dz.U. z 2025 r. poz. 1228, w szczególności art. 27 i art. 39.