Wspólnota a wady budynku od dewelopera – rękojmia, cesja i pozew

Wspólnota a wady budynku od dewelopera – najważniejsze pojęcia

Typowa sytuacja wygląda następująco: deweloper sprzedaje poszczególne lokale wraz z udziałami w nieruchomości wspólnej, a po odbiorach ujawniają się nieszczelności dachu, pęknięcia elewacji, błędy izolacji, przecieki w garażu, nieprawidłowo wykonane instalacje wspólne albo inne usterki budynku. Koszt ich usunięcia obciąża funkcjonalnie całą wspólnotę, ale źródłem odpowiedzialności dewelopera mogą być umowy sprzedaży zawarte z poszczególnymi właścicielami.

Zgodnie z ustawą o własności lokali nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Do tej kategorii najczęściej zaliczają się między innymi fundamenty, konstrukcja budynku, dach, elewacja, klatki schodowe oraz wspólne instalacje. Granica nie zawsze jest jednak oczywista. Na przykład zalanie mieszkania może ujawniać wadę lokalu, ale jego przyczyną może być jednocześnie wadliwa izolacja tarasu albo dachu będących częścią wspólną.

Wspólnota ma własną zdolność prawną: może nabywać prawa, zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Nie oznacza to jednak, że samo powstanie wspólnoty przenosi na nią roszczenia kupujących przeciwko sprzedawcy. Sąd Najwyższy w uchwale z 23 września 2004 r., III CZP 48/04, przyjął, że wspólnota nie ma samodzielnej legitymacji do dochodzenia od sprzedawcy lokali roszczeń odszkodowawczych związanych z wadami nieruchomości wspólnej, chyba że właściciel lokalu przelał na nią takie roszczenia. Z kolei uchwała siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 29 stycznia 2014 r., III CZP 84/13, potwierdziła możliwość przenoszenia na wspólnotę uprawnień dotyczących wad fizycznych nieruchomości wspólnej.

Trzeba zatem rozdzielić trzy pojęcia:

• rękojmia – ustawowa odpowiedzialność sprzedawcy za wady rzeczy sprzedanej; przy spełnieniu przesłanek daje między innymi możliwość żądania usunięcia wady albo skorzystania z innych uprawnień przewidzianych w Kodeksie cywilnym,
• odpowiedzialność odszkodowawcza – może wynikać między innymi z art. 471 Kodeksu cywilnego, jeżeli wskutek nienależytego wykonania umowy powstała szkoda pozostająca w odpowiednim związku z naruszeniem zobowiązania,
• cesja – nie tworzy nowej podstawy odpowiedzialności dewelopera, lecz zmienia wierzyciela. Właściciel przekazuje wspólnocie istniejącą wierzytelność lub określone uprawnienia, jeżeli ich charakter na to pozwala.

Nie każda sprawa dotycząca budynku jest przy tym roszczeniem wobec dewelopera. Wspólnota podejmuje również bieżące decyzje dotyczące sposobu korzystania i zarządzania nieruchomością, czego innym przykładem jest zmiana sposobu ogrzewania we wspólnocie mieszkaniowej. Przy wadach deweloperskich dodatkowym problemem jest jednak ustalenie, z czyjej umowy wynika dochodzone prawo.

Najważniejsze różnice w tabeli

Drugi wariant nie jest więc „innym rodzajem rękojmi”. Cesja służy skoncentrowaniu po stronie wspólnoty praw, które wcześniej przysługiwały poszczególnym właścicielom. Z tego powodu przed podjęciem decyzji trzeba najpierw ustalić, jakie roszczenia rzeczywiście istnieją.

Kiedy wybrać pierwsze rozwiązanie?

Indywidualne działanie właściciela jest naturalne przede wszystkim wtedy, gdy wada znajduje się wyłącznie w jego lokalu albo dochodzone uprawnienie jest ściśle związane z indywidualną umową sprzedaży. Dotyczy to również sytuacji, w której właściciel chce samodzielnie dochodzić obniżenia ceny, a tym bardziej rozważa odstąpienie od umowy.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego zaakceptowano przenoszenie na wspólnotę praw funkcjonalnie związanych z wadami nieruchomości wspólnej. Nie oznacza to możliwości przenoszenia bez ograniczeń każdego uprawnienia kupującego. W wyroku z 1 czerwca 2017 r., I CSK 657/16, wskazano w szczególności na odrębny charakter prawa odstąpienia od indywidualnej umowy sprzedaży oraz na brak możliwości przeniesienia na wspólnotę żądania wymiany indywidualnie oznaczonej nieruchomości.

Właściciel, który działa sam, powinien kolejno:

1. ustalić, czy wada rzeczywiście dotyczy jego lokalu, nieruchomości wspólnej czy obu tych obszarów,
2. sprawdzić akt notarialny, umowę deweloperską lub sprzedaży, protokół odbioru oraz datę wydania lokalu,
3. udokumentować wadę zdjęciami, protokołem, korespondencją i – gdy przyczyna nie jest oczywista – opinią techniczną,
4. ustalić właściwe uprawnienie i skierować żądanie do sprzedawcy,
5. zachować dowód wysłania i doręczenia pisma oraz kontrolować terminy,
6. w razie odmowy albo bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu ocenić zasadność pozwu.

Protokół odbioru jest istotnym dowodem, ale brak wpisania do niego wady ukrytej nie oznacza automatycznie utraty rękojmi. Znaczenie ma to, czy wada istniała przy przejściu ryzyka na kupującego albo wynikała z przyczyny tkwiącej w rzeczy w tym czasie oraz kiedy została stwierdzona.

Jeżeli kupujący jest konsumentem i żąda wymiany rzeczy, usunięcia wady albo składa oświadczenie o obniżeniu ceny ze wskazaniem kwoty obniżki, art. 561⁵ Kodeksu cywilnego przewiduje skutek braku odpowiedzi sprzedawcy w ciągu 14 dni: żądanie uważa się za uznane za uzasadnione. Nie należy jednak utożsamiać tego terminu z uniwersalnym 14-dniowym terminem na faktyczne wykonanie wszystkich robót budowlanych.

Kiedy właściwe jest drugie rozwiązanie?

Cesja na wspólnotę jest szczególnie użyteczna, gdy ta sama wada dotyczy nieruchomości wspólnej i jej usunięcie wymaga jednego skoordynowanego działania. Zamiast prowadzić wiele równoległych sporów, właściciele mogą przekazać wspólnocie odpowiednie prawa, a wspólnota występuje następnie wobec dewelopera we własnym imieniu.

Zgodnie z art. 509 Kodeksu cywilnego przelew wierzytelności co do zasady nie wymaga zgody dłużnika, chyba że sprzeciwia się temu ustawa, właściwość zobowiązania albo skuteczne zastrzeżenie umowne. Gdy wierzytelność została stwierdzona pismem, art. 511 Kodeksu cywilnego wymaga, aby przelew również został stwierdzony pismem. W praktyce umowa cesji dotycząca wad budynku powinna zawsze mieć formę pisemną i możliwie precyzyjną treść.

1. Najpierw trzeba ustalić zakres wad i roszczeń

Nie wystarczy ogólna informacja, że „budynek ma usterki”. Potrzebna jest dokumentacja pozwalająca wskazać:

• które elementy budynku są wadliwe,
• czy należą do nieruchomości wspólnej,
• jaka jest techniczna przyczyna wady,
• jakie prace są konieczne do jej usunięcia,
• ile mogą kosztować,
• którzy właściciele kupili lokale od podmiotu, przeciwko któremu ma być kierowane roszczenie,
• kiedy każdemu z nich wydano nieruchomość i kiedy ujawniono wadę.

Jeżeli część lokali została kupiona później na rynku wtórnym, trzeba dodatkowo ustalić, czy wraz ze sprzedażą albo w osobnej umowie doszło do przeniesienia roszczeń wobec pierwotnego sprzedawcy. Sam fakt bycia aktualnym właścicielem mieszkania nie rozstrzyga jeszcze, czy dana osoba dysponuje wszystkimi roszczeniami kontraktowymi pierwszego nabywcy.

2. Cesja powinna wskazywać konkretne prawa

W umowie przelewu dobrze jest zidentyfikować co najmniej właściciela, wspólnotę, lokal i udział w nieruchomości wspólnej, umowę będącą źródłem odpowiedzialności, opis wad oraz zakres przenoszonych wierzytelności lub uprawnień. Zbyt ogólne sformułowanie może wywołać w procesie spór o to, czy wspólnota rzeczywiście nabyła prawo objęte pozwem.

Po cesji należy zawiadomić dewelopera lub innego właściwego sprzedawcę o przelewie. Ma to praktyczne znaczenie także z punktu widzenia art. 512 Kodeksu cywilnego: dopóki zbywca nie zawiadomi dłużnika, spełnienie świadczenia do rąk poprzedniego wierzyciela może w określonych warunkach odnieść skutek wobec nabywcy wierzytelności.

3. Czy wspólnota musi podjąć uchwałę?

Nie można przyjąć jednej odpowiedzi dla wszystkich sytuacji. Zarząd podejmuje samodzielnie czynności zwykłego zarządu. Czynności przekraczające zwykły zarząd wymagają natomiast uchwały właścicieli wyrażającej zgodę i – gdy jest to potrzebne – udzielającej zarządowi odpowiedniego umocowania.

W wyroku I CSK 657/16 Sąd Najwyższy zaakceptował, w okolicznościach rozpoznawanej sprawy, zakwalifikowanie przyjęcia cesji i wystąpienia z powództwem jako czynności zwykłego zarządu. Nie należy z tego wyprowadzać zasady, że uchwała nigdy nie jest potrzebna. Znaczenie mają między innymi zakres zobowiązań finansowych wspólnoty, sposób finansowania procesu, zawarcie ugody, zakres planowanych prac oraz treść konkretnej czynności.

Nawet gdy sama cesja i wystąpienie z roszczeniem mieszczą się w zwykłym zarządzie, dobrze przygotowana uchwała może porządkować decyzję właścicieli o finansowaniu ekspertyzy, pełnomocnika i procesu. W zarządzie wieloosobowym trzeba również przestrzegać zasad reprezentacji wspólnoty. Ustawa o własności lokali przewiduje, że oświadczenia woli za wspólnotę składają co najmniej dwaj członkowie zarządu wieloosobowego.

Inaczej należy podejść do tzw. małej wspólnoty, w której liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych nie przekracza trzech. W takim przypadku do zarządu nieruchomością wspólną co do zasady stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności, jeżeli właściciele nie określili zasad zarządu odmiennie.

4. Przed pozwem należy wezwać właściwy podmiot

Adresatem powinien być podmiot odpowiedzialny z konkretnej podstawy prawnej – najczęściej sprzedawca lokali, którym był deweloper. Nie wolno zakładać, że pozwanym może być dowolny wykonawca budynku tylko dlatego, że faktycznie wykonywał wadliwe prace. Jeżeli właścicieli nie łączyła z wykonawcą umowa, odpowiedzialność tego podmiotu wymaga odrębnej podstawy prawnej.

Wezwanie powinno opisywać wady, podstawę roszczenia, oczekiwany sposób załatwienia sprawy oraz termin na reakcję lub spełnienie świadczenia. Warto dołączyć albo przynajmniej wskazać dokumentację techniczną. Jeżeli wspólnota żąda pieniędzy, należy podać kwotę i sposób jej obliczenia. Jeżeli żąda wykonania określonych robót, zakres prac powinien być możliwie jednoznaczny.

5. Jakie dokumenty i dowody przygotować?

6. Gdzie wnieść pozew?

Spór z deweloperem o roszczenia z tytułu wad jest sprawą cywilną. Nie rozstrzyga go organ administracji budowlanej w miejsce sądu cywilnego. Nadzór budowlany może prowadzić postępowanie dotyczące stanu obiektu i obowiązków administracyjnych, ale nie zasądzi na rzecz wspólnoty od dewelopera odszkodowania wynikającego z umów sprzedaży.

Właściwość rzeczowa zależy przede wszystkim od wartości przedmiotu sporu. W sprawach majątkowych, do których nie ma zastosowania wyjątek szczególny, sąd rejonowy rozpoznaje sprawę do wartości 100 000 zł, natomiast gdy wartość przedmiotu sporu przekracza 100 000 zł, właściwy jest sąd okręgowy.

Właściwość miejscową ustala się co do zasady według siedziby pozwanego. W zależności od konstrukcji roszczenia i miejsca wykonania umowy możliwe może być również skorzystanie z właściwości przemiennej dla spraw umownych. Nie należy natomiast automatycznie zakładać, że zawsze właściwy jest sąd położenia budynku.

Pozew powinien zawierać precyzyjne żądanie, wartość przedmiotu sporu, fakty uzasadniające roszczenie, wnioski dowodowe i wymagane załączniki. Trzeba również wskazać, czy strony podjęły próbę mediacji lub innego pozasądowego rozwiązania sporu, a jeżeli nie – wyjaśnić przyczynę. Dla typowego pozwu wspólnoty przeciwko deweloperowi nie ma specjalnego urzędowego formularza, który zastępowałby prawidłowo sporządzone pismo procesowe.

Skutki prawne, koszty i ryzyka obu wariantów

Pięcioletni termin rękojmi nie biegnie od jednej daty dla całej wspólnoty

Przy wadach nieruchomości art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego przewiduje odpowiedzialność z rękojmi, jeżeli wada została stwierdzona przed upływem 5 lat od wydania rzeczy kupującemu. Dla wspólnoty korzystającej z cesji oznacza to konieczność przeanalizowania sytuacji każdego cedenta. Lokale mogły być wydawane w różnych terminach, dlatego nie powinno się bez analizy przyjmować jednej daty rozpoczęcia biegu terminu dla całego budynku.

Osobno działa art. 568 § 2: roszczenie o usunięcie wady albo wymianę rzeczy przedawnia się po roku od stwierdzenia wady. Jeżeli kupującym jest konsument, koniec tego terminu nie może przypaść przed upływem podstawowego terminu z § 1. Z kolei oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny powinno być złożone w terminach wynikających z art. 568 § 2 i 3.

Wniesienie sprawy do sądu albo sądu polubownego o jedno z uprawnień z rękojmi wpływa na bieg terminu do wykonania innych uprawnień zgodnie z art. 568 § 4. Odpowiednie zasady przewidziano również dla mediacji. Jeżeli sprzedawca podstępnie zataił wadę, ustawodawca przewiduje wyjątek od skutku upływu terminu do stwierdzenia wady.

W relacjach między przedsiębiorcami trzeba dodatkowo uwzględnić art. 563 Kodeksu cywilnego, który wiąże zachowanie rękojmi z odpowiednim zbadaniem rzeczy i niezwłocznym zawiadomieniem o wadzie. Status każdego nabywcy ma więc znaczenie. Przy umowach zawieranych w różnych latach trzeba ponadto uwzględniać przepisy przejściowe i brzmienie regulacji właściwe dla konkretnej umowy.

Cesja nie rozpoczyna terminów od nowa

Wspólnota nabywa wierzytelność z jej dotychczasową historią. Jeżeli roszczenie właściciela było już przedawnione albo uprawnienie wygasło przed cesją, samo podpisanie przelewu nie przywróci go. Zgodnie z art. 513 Kodeksu cywilnego deweloper może również podnosić wobec wspólnoty zarzuty, które przysługiwały mu wobec poprzedniego wierzyciela w chwili uzyskania wiadomości o przelewie.

Roszczenia odszkodowawcze oparte na zasadach ogólnych mają odrębny reżim od rękojmi. Przy art. 471 Kodeksu cywilnego należy wykazać nienależyte wykonanie zobowiązania, szkodę oraz związek przyczynowy, a termin przedawnienia ustalać według przepisów ogólnych, w szczególności art. 118 i 120 Kodeksu cywilnego, z uwzględnieniem charakteru roszczenia i daty jego wymagalności. Nie można przyjąć, że każde takie roszczenie wspólnoty przedawnia się zawsze po identycznym okresie.

Ile kosztuje pozew przeciwko deweloperowi?

W sprawach o prawa majątkowe wysokość opłaty od pozwu zależy od wartości przedmiotu sporu. Według obowiązującego art. 13 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych opłaty wynoszą:

Opłata od pozwu nie jest jedynym wydatkiem. Przy sporze o wady budowlane często konieczna jest opinia biegłego sądowego, a sąd może zobowiązać stronę do uiszczenia zaliczki na jej koszt. Dochodzą koszty prywatnej ekspertyzy technicznej, dokumentacji, ewentualnego pełnomocnika oraz – w razie przegranej – ryzyko zwrotu przeciwnikowi kosztów procesu według zasad przewidzianych w Kodeksie postępowania cywilnego.

Jak może zakończyć się sprawa?

Rezultat zależy od rodzaju żądania i udowodnionych okoliczności. Możliwe jest między innymi zasądzenie określonej kwoty, uwzględnienie odpowiednio sformułowanego roszczenia o usunięcie wad, częściowe uwzględnienie powództwa, oddalenie pozwu albo zawarcie ugody. Przy roszczeniu pieniężnym trzeba również prawidłowo określić chwilę wymagalności oraz podstawę żądania odsetek.

Ryzykowne jest finansowanie pełnego remontu wyłącznie z założeniem, że później deweloper na pewno zwróci całą kwotę. Przed wykonaniem prac trzeba zabezpieczyć dowody dotyczące pierwotnego stanu, przyczyny wady i zakresu koniecznej naprawy. Po usunięciu konstrukcji lub izolacji ustalenie przyczyn wad może być znacznie trudniejsze.

Najczęstsze błędy

• Założenie, że wspólnota automatycznie ma rękojmię. Sama zdolność wspólnoty do pozywania nie oznacza jeszcze, że nabyła ona roszczenia wynikające z umów sprzedaży właścicieli.
• Traktowanie uchwały jako zamiennika cesji. Uchwała właścicieli nie przenosi na wspólnotę wierzytelności z umów sprzedaży. Do przelewu potrzebna jest czynność prawna właściciela dysponującego danym prawem.
• Zbyt ogólna treść cesji. W procesie może powstać spór, czy dokument obejmuje roszczenie objęte pozwem, konkretną wadę i żądaną kwotę.
• Żądanie pełnego kosztu naprawy mimo cesji tylko od części właścicieli. Zwłaszcza przy roszczeniu pieniężnym trzeba ustalić, jak zakres nabytych praw przekłada się na wysokość żądania.
• Pomieszanie wad lokalu i części wspólnych. Sam fakt, że skutek wady jest widoczny w mieszkaniu, nie przesądza, gdzie znajduje się jej przyczyna.
• Liczenie jednego terminu dla całego budynku. Uprawnienia pochodzą z różnych umów, a daty wydania poszczególnych nieruchomości mogą być różne.
• Podpisanie cesji już po utracie roszczenia. Przelew nie ożywia prawa, które wcześniej wygasło albo uległo przedawnieniu.
• Pozwanie wykonawcy zamiast właściwego sprzedawcy. Rękojmia z umowy sprzedaży obciąża sprzedawcę. Odpowiedzialność innych uczestników procesu budowlanego wymaga odrębnej podstawy.
• Naprawa przed zabezpieczeniem materiału dowodowego. Jeżeli prace zniszczą ślady przyczyny wady, późniejsza opinia biegłego może nie pozwolić na jej jednoznaczne odtworzenie.

FAQ

Czy wspólnota może pozwać dewelopera bez cesji od właścicieli?

Nie można tego przyjąć tylko na podstawie faktu, że wada dotyczy części wspólnej. Jeżeli dochodzone roszczenie wynika z umów sprzedaży lokali zawartych przez właścicieli, wspólnota potrzebuje podstawy do nabycia tych praw, którą najczęściej jest cesja. Inaczej może być, gdy wspólnocie przysługuje własne roszczenie z odrębnej umowy zawartej przez nią samą albo z innej samodzielnej podstawy prawnej.

Czy wszyscy właściciele muszą podpisać cesję?

Nie ma zasady, zgodnie z którą skuteczność każdej cesji zależy od podpisu wszystkich właścicieli. Właściciel może rozporządzić własną wierzytelnością w zakresie, w którym mu ona przysługuje. Problem pojawia się przy ustalaniu zakresu roszczenia wspólnoty. Szczególnie przy żądaniu zapłaty trzeba wykazać, jaką część wierzytelności wspólnota rzeczywiście nabyła. Rodzaj żądania może wpływać na ocenę, dlatego zakres cesji powinien być ustalony przed wniesieniem pozwu.

Czy umowa cesji musi być zawarta u notariusza?

Co do zasady sam przelew roszczeń dotyczących wad nieruchomości nie wymaga aktu notarialnego tylko dlatego, że pierwotna umowa dotyczyła nieruchomości. Jeżeli wierzytelność jest stwierdzona pismem, art. 511 Kodeksu cywilnego wymaga, aby jej przelew również został stwierdzony pismem. Dokument powinien jednak dokładnie identyfikować strony, źródło i zakres przenoszonego prawa.

Czy po upływie 5 lat wspólnota zawsze traci możliwość dochodzenia roszczeń?

Nie można odpowiedzieć na to pytanie wyłącznie na podstawie jednej daty. Pięcioletni termin ma zasadnicze znaczenie dla stwierdzenia wady nieruchomości w ramach rękojmi, ale trzeba zbadać również moment ujawnienia wady, rodzaj wykonanych uprawnień, ewentualne postępowanie sądowe lub mediację oraz wyjątek dotyczący podstępnego zatajenia wady. Niezależnie od rękojmi mogą być analizowane roszczenia odszkodowawcze na zasadach ogólnych, które mają własne przesłanki i reguły przedawnienia.

Czy samo zgłoszenie wady deweloperowi wystarczy do ochrony wszystkich terminów?

Nie należy tak zakładać. Skutek zgłoszenia zależy od rodzaju uprawnienia, statusu kupującego i konkretnego terminu. Kodeks cywilny przewiduje szczególne skutki między innymi dla postępowania sądowego, arbitrażowego i mediacji. Dlatego przed upływem istotnego terminu trzeba ustalić, czy wykonano właśnie tę czynność, której wymaga dany przepis, zamiast ograniczać się do wielokrotnej korespondencji reklamacyjnej.

Czy wspólnota może naprawić wadę i później obciążyć dewelopera kosztami?

Może istnieć podstawa do dochodzenia kosztów naprawy, ale nie należy traktować tego jako automatycznego prawa do zwrotu każdej poniesionej kwoty. Trzeba wykazać podstawę odpowiedzialności, konieczność i racjonalność prac, wysokość szkody oraz – przy roszczeniach nabytych w drodze cesji – zakres przejętych wierzytelności. Przed remontem warto zabezpieczyć dokumentację techniczną, zdjęcia, pomiary oraz możliwość oględzin przez drugą stronę lub biegłego.

Podsumowanie

Przy wadach budynku od dewelopera najpierw trzeba oddzielić prawa wspólnoty od praw poszczególnych właścicieli. Wspólnota może być dobrym podmiotem do skoordynowanego dochodzenia roszczeń dotyczących nieruchomości wspólnej, lecz nie wystarczy sama uchwała ani fakt, że naprawę finansują wszyscy mieszkańcy.

Przed podjęciem decyzji o pozwie należy:

• ustalić, czy wada dotyczy nieruchomości wspólnej, lokalu czy obu tych obszarów,
• zebrać umowy, protokoły, dokumentację techniczną, korespondencję i rozliczenia,
• dla każdego właściciela sprawdzić źródło roszczenia, datę wydania nieruchomości oraz datę stwierdzenia wady,
• określić, które prawa mają być przeniesione na wspólnotę i sporządzić precyzyjne cesje,
• obliczyć zakres roszczenia odpowiadający rzeczywiście nabytym wierzytelnościom,
• wezwać właściwego sprzedawcę do spełnienia świadczenia i zabezpieczyć dowód doręczenia,
• przed pozwem ustalić wartość przedmiotu sporu, właściwy sąd, wysokość opłaty i potrzebne dowody z opinii biegłego.

Jeżeli budynek pozostaje w reżimie spółdzielczym i nie działa w nim wspólnota właścicieli lokali, nie należy automatycznie stosować opisanej procedury. W takim przypadku status nieruchomości, podmiot uprawniony oraz podstawę roszczeń trzeba ustalić według właściwych przepisów dotyczących spółdzielni i tytułów prawnych do lokali.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 795, w szczególności art. 118, 120, 471, 509–513 oraz 556–568.
• Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 232, w szczególności art. 3, 6 oraz 19–23.
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 468 z późniejszymi zmianami, w szczególności przepisy o właściwości sądu i wymaganiach pozwu.
• Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, tekst jednolity: Dz.U. z 2025 r. poz. 1228 z późniejszymi zmianami, w szczególności art. 13.
• Uchwała Sądu Najwyższego z 23 września 2004 r., III CZP 48/04.
• Uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 29 stycznia 2014 r., III CZP 84/13.
• Wyrok Sądu Najwyższego z 1 czerwca 2017 r., I CSK 657/16.